小區(qū)配套會所，是歸開發(fā)商所有，還是屬于業(yè)主共有？不計入公攤的物業(yè)管理用房，是不是屬于全體業(yè)主？900平方米架空層，開發(fā)商“享用”了7年，業(yè)主還能討回嗎？

最近，廈門有不少業(yè)主為了小區(qū)內(nèi)的公共場所、公共設(shè)施狀告開發(fā)商或物業(yè)公司，要從開發(fā)商或物業(yè)手中奪回業(yè)主共有的公共使用空間。

小區(qū)之內(nèi)，究竟有哪些場所、設(shè)施屬于業(yè)主共有？昨天，導(dǎo)報記者帶著這一問題采訪了擅長處理小區(qū)維權(quán)案件的律師，并結(jié)合典型案例解讀小區(qū)“業(yè)主共有”的權(quán)益。

福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師提醒說，根據(jù)《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

案例1 小區(qū)會所，屬于業(yè)主共有！

近日，思明區(qū)一小區(qū)業(yè)委會成功從開發(fā)商手中奪回了小區(qū)會所。

這個小區(qū)位于思明區(qū)檳榔西里，引發(fā)官司的小區(qū)會所位于小區(qū)3#樓的一層及二層，建設(shè)規(guī)劃時訟爭房屋為小區(qū)配套會所（活動室），建成后訟爭房屋在構(gòu)造上具有獨立性，但尚未進(jìn)行權(quán)屬登記。另外，在該項目進(jìn)行產(chǎn)權(quán)面積測算時，訟爭房屋面積并未計入3#樓的公攤面積中。

業(yè)委會起訴認(rèn)為，訟爭房屋依法屬于小區(qū)全體業(yè)主所有，開發(fā)商應(yīng)立即將會所的所有權(quán)歸還給小區(qū)全體業(yè)主。因為，訟爭房屋作為小區(qū)的公共配套會所（活動室），其性質(zhì)應(yīng)屬于該條規(guī)定的建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公共設(shè)施，依法應(yīng)屬于業(yè)主共有。

業(yè)委會還認(rèn)為，雖然訟爭房屋未納入公攤面積，但這無法改變訟爭房屋屬于小區(qū)公共配套的性質(zhì)。而且，并沒有相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定業(yè)主共有的房屋必須是納入公攤面積的，也就是說，是否納入公攤與房屋權(quán)利的歸屬無必然聯(lián)系。

對此，被告開發(fā)商答辯說，業(yè)委會的訴求缺乏事實和法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)依法予以駁回。因為，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定土地建筑應(yīng)屬于建筑者建設(shè)所有，有相反證據(jù)證明除外。本案當(dāng)中，訟爭會所的面積并未攤?cè)牍媒ㄖ娣e，不屬于公共使用空間，因此不應(yīng)由業(yè)主共有。

經(jīng)審理，廈門中院作出終審判決，最終支持了業(yè)委會的訴求，判決要求開發(fā)商立即將小區(qū)會所房屋交付給小區(qū)全體業(yè)主使用。

法官說法

擅自變更用途，開發(fā)商應(yīng)歸還

法官認(rèn)為，從案涉小區(qū)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》記載可知，訟爭房屋的建筑功能劃分為“配套會所（活動室）、物業(yè)管理”。在未經(jīng)規(guī)劃變更前，不得擅自變更用途，更不能以訟爭房屋的面積未攤?cè)牍媒ㄖ娣e作為認(rèn)定其用途的依據(jù)。鑒于在《物權(quán)法》施行之前，法律和司法解釋對于建筑物區(qū)分所有權(quán)問題未進(jìn)行明確規(guī)定，本案可參照該法及建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋的規(guī)定，即案涉房屋屬于《物權(quán)法》所規(guī)定的“應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有的道路、綠地、公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房”。

因此，業(yè)委會要求開發(fā)商將訟爭房屋交付其使用，法院應(yīng)予支持。

案例2 物業(yè)管理用房，也歸業(yè)主共有！

不計入公攤的物業(yè)管理用房，也應(yīng)歸小區(qū)共有！此前，思明區(qū)嘉禾路一小區(qū)業(yè)委會也成功從開發(fā)商手中拿回了被占用的物業(yè)管理用房。

經(jīng)審理查明，該小區(qū)開發(fā)商經(jīng)規(guī)劃部門批復(fù)，獲準(zhǔn)在小區(qū)西北側(cè)主入口處兩棟建筑之間增設(shè)單層建筑，作為保安室和物業(yè)管理用房，建筑面積為58.79平方米。

之后，開發(fā)商在小區(qū)西北側(cè)大門北半側(cè)增建單層自用房1，建筑面積為19.03平方米，南半側(cè)增建單層自用房2，建筑面積32.18平方米。建成后，自用房1作為小區(qū)保安室使用，自用房2由開發(fā)商分隔兩間店面出租。

業(yè)委會起訴稱，自用房2批復(fù)時是作為物業(yè)管理用房的，如今卻被開發(fā)商強(qiáng)占，甚至還違法分隔成兩間店面，出租獲利至今。因此，業(yè)委會訴請判令被告立即返還所占用的自用房2。

開發(fā)商答辯稱，訟爭房產(chǎn)是由開發(fā)商投資建設(shè)，產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商所有。而且，訟爭房產(chǎn)并沒有計入小區(qū)共有公攤面積。

經(jīng)審理，法院作出一審判決，認(rèn)為自用房2的產(chǎn)權(quán)依法屬于全體業(yè)主，因此，判令開發(fā)商將自用房2返還給小區(qū)業(yè)委會。

法官說法

小區(qū)哪些場所，全體業(yè)主共有？

法院判決認(rèn)為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定，業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。第三十八條規(guī)定，物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途?！陡＝ㄊ∥飿I(yè)管理條例》第三十一條也規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列附屬設(shè)施設(shè)備和共用部位歸全體業(yè)主所有：（一）物業(yè)管理企業(yè)辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房、門衛(wèi)房等物業(yè)管理用房……

因此，本案中規(guī)劃部門批復(fù)作為物業(yè)管理用房的自用房1、2，產(chǎn)權(quán)歸于全體業(yè)主共有。開發(fā)商未經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)和業(yè)主大會同意，無權(quán)擅自變更訟爭自用房2性質(zhì)與用途，用于出租營利。

律師說法

公共空間被占，業(yè)主如何維權(quán)？

福建自暉律師事務(wù)所主任林敏輝律師：目前我們常見的屬于小區(qū)業(yè)主的共有部分包括小區(qū)內(nèi)道路、綠地、公共通行部分（如通道、樓梯、大堂），以及其他公共場所如活動房、小區(qū)會所、公共設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房。

應(yīng)當(dāng)注意的是，不納入公攤的部分，也可能作為業(yè)主共有的一部分。目前，并沒有法律法規(guī)規(guī)定業(yè)主共有的房屋必須納入公攤面積。

如果發(fā)現(xiàn)公共空間被占，業(yè)主可以成立業(yè)主委員會，先行與開發(fā)商或者公共空間的侵權(quán)人進(jìn)行協(xié)調(diào)，如果協(xié)調(diào)不成，業(yè)主委員會可以起訴要求返還或停止占有。

案例3 架空層被占7年業(yè)委會成功討回

900平方米的架空層，本該屬于全體業(yè)主所有，但是開發(fā)商等單位卻“享用”了7年。此前，福建省高級人民法院曾審理過一起這樣的案件，最終裁定將長期被占據(jù)的架空層歸還給業(yè)主。

思明區(qū)富宇大廈的4層和5層之間約有900平方米的架空層和管道夾層，本應(yīng)歸屬全體業(yè)主所有。但是，業(yè)主們?nèi)胱『蟀l(fā)現(xiàn)，開發(fā)商及架空層的實際使用者一直將這900平方米據(jù)為己有，而且，多年來一直在免費使用。

本應(yīng)屬于業(yè)主的架空層，怎么免費供他人使用？2007年，富宇大廈成立了業(yè)委會。業(yè)委會成立后，就將開發(fā)商及架空層的實際使用者告上法庭。起訴認(rèn)為，開發(fā)商等單位長期占用架空層和管道夾層，侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益，依法應(yīng)當(dāng)將這907平方米的建筑返還給業(yè)主。

這個案件，前后歷經(jīng)區(qū)法院、市中院和省高院多次審理。二審時，中院判決認(rèn)定，架空層屬于全體業(yè)主所有。

二審判決之后，被告又向省高院申訴。最終，省高級人民法院還是維護(hù)了業(yè)主權(quán)益，確認(rèn)架空層屬于共有部分，歸屬全體業(yè)主所有，裁定駁回再審申請。

法官說法

架空層歸全體業(yè)主

二審法官認(rèn)為，架空層和管道夾層不計入建筑面積，不列入公攤，作為整棟大廈的公共設(shè)施，所有權(quán)依法應(yīng)屬于全體業(yè)主。

省高級人民法院經(jīng)過調(diào)查，最終支持了二審法院的認(rèn)定。省高院的法官指出，雖然架空層沒有進(jìn)入建筑面積和公攤面積，但它確實是依附于富宇大廈。由于開發(fā)商及架空層的實際使用者未能提交證據(jù)證明這部分歸其所有，因此，認(rèn)定架空層為整棟大廈的公共設(shè)施，所有權(quán)屬于全體業(yè)主。

導(dǎo)報記者 陳捷/文 陶小莫/漫畫