“借名買房”發(fā)生的原因、形式多種多樣，限購政策的施行使得借名買房事件頻發(fā)，導(dǎo)致相關(guān)司法實(shí)務(wù)混亂，難以有效及時(shí)辨別并規(guī)制，完善借名買房的裁判規(guī)則顯得尤為重要。

         本文旨在通過介紹借名買房的相關(guān)規(guī)定與理論，歸納提煉借名買房的司法裁判規(guī)則。

基本理論

一、借名買房的原因：

       （一）規(guī)避法律、政策：

       1.規(guī)避房屋限購令政策；2.規(guī)避限貸令以及其他貸款障礙；3.簡便手續(xù)、減少稅費(fèi)；

（二）爭享特定購房優(yōu)惠；

（三）隱藏真實(shí)的財(cái)產(chǎn)信息；

（四）其他原因。

二、借名買房的風(fēng)險(xiǎn)：

1.借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產(chǎn)權(quán)人反悔，導(dǎo)致出資人無法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

2.借名購買普通房屋的，登記購房人反悔不承認(rèn)借名買方之事或者登記購房人死亡，其繼承人不了解借名之事，不承認(rèn)借名之事。

3.第三人對(duì)登記購房人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)給實(shí)際出資人的行為提出異議。如登記購房人的配偶往往以婚姻法的規(guī)定提出異議，否認(rèn)借名買房的事實(shí)，要求確認(rèn)該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

4.房產(chǎn)被名義購房人轉(zhuǎn)讓或者抵押或者被法院強(qiáng)制執(zhí)行。

裁判規(guī)則

      實(shí)務(wù)要點(diǎn)一：借名買房協(xié)議具有一般的合同約束力，應(yīng)認(rèn)定為有效合同。

      案件：譚萬興與雷廣志、深圳市京達(dá)旅業(yè)有限公司房屋確權(quán)糾紛民事裁定書 （2011）民申字第261號(hào)來源：中國裁判文書網(wǎng)

       最高院認(rèn)為：關(guān)于第一個(gè)問題。

       根據(jù)本案一審、二審及本院再審審查認(rèn)定的事實(shí)，再審申請人譚萬興雖然與海龍王公司于2000年8月30日簽訂了《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》，且訟爭房產(chǎn)經(jīng)相關(guān)房產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)登記在譚萬興名下。

      但廣志公司此前于1999年6月1日與海龍王公司簽訂的《購買公寓樓協(xié)議書》所購買房產(chǎn)中涵蓋了本案訟爭的房產(chǎn)。

      再審申請人譚萬興亦曾于2000年8月17日與廣志公司訂立《協(xié)議書》明確約定：“廣志公司以譚萬興的名義購買涉案房產(chǎn)、房屋的首期款及按揭款均由廣志公司支付、房屋的產(chǎn)權(quán)歸廣志公司所有”、“以乙方（譚萬興）的姓名所購買的房屋所有權(quán)歸廣志公司所有，乙方不得以任何理由向甲方（廣志公司）或海龍王公司主張?jiān)摲课莸乃袡?quán)”。

      此外，本案有充分證據(jù)證明訟爭房產(chǎn)的首期房款、按揭款以及其他相關(guān)款項(xiàng)等實(shí)際上由再審被申請人雷廣志、京達(dá)旅業(yè)或者案外人廣志公司支付。

      因此，一、二審判決認(rèn)定訟爭房產(chǎn)登記于再審申請人譚萬興名下屬于代持有性質(zhì)有事實(shí)依據(jù)。

      再審申請人譚萬興雖對(duì)再審被申請人擁有訟爭房產(chǎn)持有異議，但其無法否認(rèn)代持有的事實(shí)。

      其也未提供證據(jù)證明本案訟爭房產(chǎn)的房款及其他相關(guān)款項(xiàng)由其本人支付，故本案訟爭房產(chǎn)不應(yīng)認(rèn)定屬于再審申請人譚萬興所有。

實(shí)務(wù)要點(diǎn)二：

       因借名買房需承擔(dān)被法院強(qiáng)制執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，不能因此否定剝奪其對(duì)案涉房屋享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

      案件：遼寧中集哈深冷氣體液化設(shè)備有限公司、徐沛欣、曾塞外案外人執(zhí)行異議之訴二審民事判決書（2018）遼民終211號(hào)來源：中國裁判文書網(wǎng)

      遼寧省高院認(rèn)為：關(guān)于中集哈深公司主張“房產(chǎn)代持協(xié)議的效力無論是否真實(shí)，目的都是規(guī)避限購政策，行為目的及方式均存在不正當(dāng)性，具有法律上的可非難性”。

      首先，限購政策為房地產(chǎn)市場的行政調(diào)控管理手段，非法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，且徐沛欣占用了曾塞外的購房資格，曾塞外即失去了購房資格，并不會(huì)導(dǎo)致本地區(qū)限購政策的落空，并不損害公共利益。

      其次，案涉房屋的房產(chǎn)代持協(xié)議及商品房買賣合同均形成于中集哈深公司與大慶慶然天然氣有限公司簽訂的借款合同以及與曾塞外的保證合同之前，并不存在惡意轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、逃避債務(wù)、損害他人利益的情形。

      因此，徐沛欣因借名買房需承擔(dān)被法院強(qiáng)制執(zhí)行的風(fēng)險(xiǎn)，但不能因此否定剝奪其對(duì)案涉房屋享有的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

     實(shí)務(wù)要點(diǎn)三：

     對(duì)于親屬之間約定的借名買房協(xié)議，可通過購房票據(jù)、實(shí)際使用或控制房屋等客觀情況來認(rèn)定。

     案件：1.任某1、任某2合同糾紛申訴、申請民事裁定書（2017）京民申4182號(hào)。來源：中國裁判文書網(wǎng)

      北京市高院認(rèn)為：本院經(jīng)審查認(rèn)為，關(guān)于涉案房屋在任某4和王某之間是否形成借名買房關(guān)系問題，根據(jù)涉案房屋的來源、拍賣款的支付、房屋相關(guān)手續(xù)憑證持有、房屋實(shí)際使用、任某4和王某的往來等情況，一、二審法院確信任某4與王某之間借名買房一事具有高度可能性并認(rèn)定該事實(shí)存在，具有一定的事實(shí)依據(jù)。

      任某1、任某2雖然對(duì)此予以反駁，但對(duì)于購房款由誰支付、任某4是否實(shí)際入住、購房手續(xù)和任某4證件為何由王某掌握等事實(shí)均不清楚，亦未提供充分有效的證據(jù)佐證。一、二審法院對(duì)其主張不予采信，并無不當(dāng)。

      另，本案認(rèn)定任某4和王某之間存在借名買房關(guān)系，并不否定（2004）固法執(zhí)字第272-1號(hào)民事裁定書的法律效力。王某雖然違規(guī)以任某4的名義競拍涉案房屋，但不必然導(dǎo)致借名買賣關(guān)系無效。

      任某1、任某2提供的涉案房屋欠繳物業(yè)費(fèi)等證據(jù)，不能推翻借名買房事實(shí)的成立。

      實(shí)務(wù)要點(diǎn)四：

      “借名買房”情形下真正購買人所舉出的間接證據(jù)能夠形成完整的證據(jù)鏈條證明其系真實(shí)購房人的，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)其系真正的房屋產(chǎn)權(quán)人。

       案件：趙建章、趙媛所有權(quán)確認(rèn)糾紛再審審查與審判監(jiān)督民事裁定書（2016）津民申1745號(hào)。來源：中國裁判文書網(wǎng)

       天津市高院認(rèn)為：本院經(jīng)審查認(rèn)為,本案系所有權(quán)確認(rèn)糾紛。關(guān)于雙方是否存在借名買房關(guān)系事實(shí)的問題。

      再審申請人趙建章與被申請人趙建國是兄弟關(guān)系,雙方之間不存在借名買房的書面協(xié)議。

      但是根據(jù)已經(jīng)查明的事實(shí),涉訴房屋的買賣合同中“趙建國、趙媛”的簽名系被申請人趙建國親筆書寫。

      涉訴房屋的首付款、按揭貸款、物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等費(fèi)用均由被申請人趙建國支付,涉訴房屋的買賣合同、契稅發(fā)票、維修基金收據(jù)、還貸手續(xù)、原始房屋產(chǎn)權(quán)證等均由被申請人趙建國持有,且房屋交付后由被申請人趙建國進(jìn)行裝修并居住至今。

      綜合上述因素,本院認(rèn)為被申請人趙建國已經(jīng)完成了舉證責(zé)任,以上事實(shí)形成了完整的證據(jù)鏈,原審法院據(jù)此認(rèn)定雙方存在借名買房關(guān)系,并無不當(dāng)。

      再審申請人趙建章、趙媛主張包括購房款、取暖費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等費(fèi)用均系向被申請人趙建國所借,雙方僅存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系,但未提供證據(jù)予以證實(shí),該主張不能成立。

       關(guān)于借名買房的效力問題,本案的訴爭房屋性質(zhì)屬于經(jīng)濟(jì)適用房,經(jīng)濟(jì)適用房并非禁止流通物,現(xiàn)訴爭房屋的契稅繳納已滿五年,已經(jīng)取得了上市交易的條件。

      在符合交易條件并繳納稅款后進(jìn)行交易,并不會(huì)對(duì)國家、集體或者第三人利益造成損害,雙方借名買房應(yīng)屬有效。

       實(shí)務(wù)要點(diǎn)五：書面合同不是“借名買房”的必要條件。

      案件：商龍合同糾紛申訴、申請民事裁定書（2017）京民申2338號(hào)。來源：中國裁判文書網(wǎng)

      北京市高院認(rèn)為：關(guān)于雙方是否存在借名買房之合意問題，商龍請求之基礎(chǔ)系其與商潔就涉案B102號(hào)房屋存在借名買房法律關(guān)系。

      結(jié)合全案證據(jù)，依據(jù)商龍陳述，雙方之間未形成書面合同，系就借名買房事宜達(dá)成口頭協(xié)議，對(duì)借名買房問題，商潔予以否認(rèn)。

      而從現(xiàn)有證據(jù)分析，1997年7月11日，商潔作為委托人向受托人商龍出具委托書，委托書的內(nèi)容明確具體，均指向代簽購買都市芳園房屋買賣合同、辦理房屋所有權(quán)證書以及辦理買房有關(guān)事宜。

      從后續(xù)的履行情況分析，商龍作為受托人代商潔簽訂了《房屋預(yù)售合同》并履行了委托書中的相關(guān)義務(wù)。現(xiàn)有證據(jù)不足以認(rèn)定雙方之間存在借名購買B102號(hào)房屋之合意，二審法院據(jù)此作出如上認(rèn)定，本院不持異議。

      實(shí)務(wù)要點(diǎn)六： 不具有當(dāng)?shù)刭彿抠Y格借名買房請求辦理過戶手續(xù)的，法院不予支持。

      案件：姚江麗、姚生云、關(guān)月花與章乃文返還原物糾紛申請?jiān)賹徝袷虏枚〞?015）新民申字第1879號(hào)。來源：中國裁判文書網(wǎng)

      新疆維吾爾自治區(qū)高院認(rèn)為：本院經(jīng)審查認(rèn)為，發(fā)生法律效力的民事判決，已確認(rèn)再審申請人姚江麗與被申請人章乃文借名買房系無效行為。

      國家對(duì)雙方爭議房屋的交易有特殊規(guī)定和限制，購買人必須滿足國家規(guī)定的條件，購買資格具有專屬性。

      本案中姚江麗因不具備購買軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的條件，而借用章乃文的名義購買軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房，該行為違反了國家相關(guān)規(guī)定，應(yīng)屬無效行為。

      關(guān)于承擔(dān)責(zé)任比例問題，對(duì)于購買軍隊(duì)經(jīng)濟(jì)適用房有特殊規(guī)定和限制，購買人具有專屬性。雙方當(dāng)事人對(duì)此規(guī)定均明確知道，故對(duì)借名買房行為的無效后果，雙方均有過錯(cuò)。對(duì)造成的相關(guān)損失，雙方均應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

      實(shí)務(wù)要點(diǎn)七：借名買房協(xié)議僅對(duì)協(xié)議方有約束力，不能對(duì)抗外部行為。

       案件：羅利紅、深圳市住房和建設(shè)局收回經(jīng)濟(jì)適用住房再審審查與審判監(jiān)督行政裁定書（2016）粵行申984號(hào)。來源：中國裁判文書網(wǎng)

      廣東省高院認(rèn)為：申請人主張其不擁有涉案集建國際名園×座×××號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)、其被借名買房的事實(shí)不能作為市住建局收回羅利紅經(jīng)濟(jì)適用住房的依據(jù)。

       本院認(rèn)為，雖然民事判決確認(rèn)涉案集建國際名園×座×××號(hào)房產(chǎn)屬于案外人羅松鵬所有，但申請人是在被訴收回決定作出之后才提起該民事訴訟的，且申請人與案外人羅松鵬之間關(guān)于借名買房的約定，對(duì)作為外部人的市住建局不能產(chǎn)生約束力。

      《中華人民共和國物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！?/span>

      同時(shí)，《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。”

      本案被申請人根據(jù)涉案集建國際名園B座1807號(hào)房屋的相關(guān)登記信息，認(rèn)定羅利紅存在購買經(jīng)濟(jì)適用住房未滿5年又購買其他住房的事實(shí)，并于2013年3月20日作出被訴收回經(jīng)濟(jì)適用住房決定，認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)充分。對(duì)再審申請人該項(xiàng)主張，本院不予采納。

      實(shí)務(wù)要點(diǎn)八：  借名買房協(xié)議違反他人合法利益、社會(huì)公共利益的無效。

      案件：湯志房屋買賣合同糾紛申訴、申請民事裁定書（2015）高民申字第04334號(hào)。來源：中國裁判文書網(wǎng)

      北京市高院認(rèn)為：本院認(rèn)為：二審法院綜合考慮涉案房屋的購房發(fā)票、《個(gè)人住房按揭合同》、《擔(dān)保合同》、還款銀行卡原件均由中永信公司保管，中永信公司對(duì)涉案房屋有過出資行為，涉案房屋一直由中永信公司實(shí)際控制等。

      本案實(shí)際情況，認(rèn)定中永信公司與湯志之間存在借名買房合同關(guān)系，涉案房屋的實(shí)際權(quán)利人是中永信公司，認(rèn)定事實(shí)并無不當(dāng)。湯志與陳禹簽訂的《存量房屋買賣合同》系雙方惡意串通，損害了中永信公司的利益，二審法院認(rèn)定該合同無效，符合法律規(guī)定。湯志申請?jiān)賹彽睦碛刹荒艹闪ⅰ?/span>

小 結(jié)

      主體適格、意思表示真實(shí)且不違背社會(huì)公共利益的借名買房合同有效，借名人享有房屋權(quán)益。

      借名買房協(xié)議的形式在實(shí)務(wù)中多種多樣，目前我國實(shí)行的房屋限購政策使得“借名買房”行為盛行，但是法律風(fēng)險(xiǎn)也隨之存在。

       實(shí)踐中為規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)注意：如果確實(shí)需要采取“借名”方式購買住房的話，那么實(shí)際產(chǎn)權(quán)人要和名義產(chǎn)權(quán)人簽好協(xié)議，以書面方式確定該房地產(chǎn)的實(shí)際出資人和權(quán)利人。

       同時(shí)實(shí)際產(chǎn)權(quán)人在購房時(shí)應(yīng)當(dāng)從自己的賬戶支付房價(jià)款，并保留好付款單據(jù)。日后如發(fā)生糾紛，實(shí)際購房者可以憑書面證據(jù)以司法手段來保護(hù)自己的權(quán)利。

      由名義產(chǎn)權(quán)人將該房地產(chǎn)抵押給實(shí)際產(chǎn)權(quán)人也是一種很好的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法。

      針對(duì)借名買房行為專門的歸納響應(yīng)的裁判規(guī)則，有利于法律實(shí)務(wù)部門的裁判和決斷，也有利于民眾規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)房屋買賣經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。