崔立訴白家連、隋婷所有權(quán)確認(rèn)糾紛案——借名購買經(jīng)濟(jì)適用房協(xié)議的法律效力及房屋所有權(quán)歸屬

來源：燃燈者（Thelamplighter）

作者：高治（天津市河北區(qū)人民法院）

*本文僅代表作者觀點(diǎn)，不代表「法律雇傭兵」立場，且不作為針對任何個案的法律意見*

[關(guān)鍵詞]

所有權(quán)歸屬  經(jīng)濟(jì)適用房   借名購房   協(xié)議效力

[裁判要點(diǎn)]

1、實(shí)際出資人借用他人名義購買經(jīng)濟(jì)適用房的，借名購買經(jīng)濟(jì)適用房協(xié)議在當(dāng)事人之間具有約束力，在房屋具備上市交易條件后，名義購房人應(yīng)配合實(shí)際出資人辦理房屋過戶手續(xù)。

2、借名購房行為應(yīng)遵循登記生效主義的不動產(chǎn)物權(quán)變動規(guī)則，借名購房協(xié)議中關(guān)于房屋所有權(quán)屬于實(shí)際出資人的約定僅有債權(quán)效力，不具有物權(quán)效力。實(shí)際出資人僅對名義購房人享有要求后者配合辦理房屋轉(zhuǎn)移登記的債權(quán)，并不對借名購買的房屋直接享有物權(quán)。

[相關(guān)法條]

《中華人民共和國民法通則》

第四條 民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則。

第五十五條 民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；
（二）意思表示真實(shí)；
（三）不違反法律或者社會公共利益。

《中華人民共和國合同法》

第八條  依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。
　　依法成立的合同，受法律保護(hù)。

[案件索引]

一審：天津市河北區(qū)人民法院（2013）北民初字第3510號（2013年12月19日）

再審：天津市河北區(qū)人民法院（2014）北民再字第3號（2014年9月26日）

[基本案情]

崔立訴稱，2006年11月27日和12月6日，我與白家連簽訂兩份協(xié)議書，由我借用白家連名義購買河北區(qū)曙光路敬賢里4號樓4門201號房屋，以隋婷名義辦理貸款，房屋首付款及貸款、契稅款均由我承擔(dān)。

2013年6月，隋婷將我持有的用于償還銀行貸款的存折掛失，致使我不能按時(shí)還款?，F(xiàn)要求確認(rèn)天津市河北區(qū)曙光路敬賢里小區(qū)4號樓4門201室房屋歸崔立所有，白家連、隋婷配合崔立辦理房屋貸款清償手續(xù)（崔立負(fù)責(zé)清償貸款）及房屋所有權(quán)更名手續(xù)（由此產(chǎn)生的全部費(fèi)用均由崔立承擔(dān)），逾期還貸產(chǎn)生的利息和滯納金由白家連、隋婷承擔(dān)；本案訴訟費(fèi)由由白家連、隋婷承擔(dān)。

白家連、隋婷辯稱：

1、訟爭房是經(jīng)濟(jì)適用房，購買該房需要相應(yīng)購買資格，崔立不具有該資格，無權(quán)購買訟爭房，崔立與白家連所簽的協(xié)議違反了經(jīng)濟(jì)適用房管理政策，擾亂了市場秩序，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定應(yīng)認(rèn)定雙方所簽的協(xié)議無效。

2、崔立沒有按照2006年12月6日協(xié)議的內(nèi)容按期還款，多次逾期，影響了隋婷的征信記錄。即使崔立與白家連所簽的協(xié)議有效，按照2006年12月6日協(xié)議約定，訟爭房的所有權(quán)也應(yīng)歸白家連、隋婷所有。

3、訟爭房仍存在抵押權(quán)，崔立的訴訟請求影響了抵押權(quán)人利益。綜上，請求駁回崔立的訴訟請求。

法院經(jīng)審理查明：2006年11月27日，崔立經(jīng)案外人介紹，與持有“定向購買經(jīng)濟(jì)適用房證明”但無購房意向的白家連簽訂“協(xié)議書”，約定崔立支付白家連5000元補(bǔ)償款，借用白家連名義購買經(jīng)濟(jì)適用房，購房全部出資由崔立支付，房屋歸崔立所有，待具備辦理過戶條件時(shí)，白家連配合將房屋所有權(quán)過戶至崔立名下。

當(dāng)日，崔立將5000元補(bǔ)償款交付白家連。2006年12月6日，崔立與白家連又簽訂了一份關(guān)于購房貸款的“補(bǔ)充協(xié)議”，約定崔立借用白家連名義辦理購房貸款，由崔立負(fù)責(zé)償還，白家連不負(fù)任何還款責(zé)任，若崔立不按時(shí)還貸導(dǎo)致白家連承擔(dān)法律責(zé)任，則所購經(jīng)濟(jì)適用房歸白家連所有。

2006年12月7日，白家連與其女兒隋婷作為買受人與開發(fā)商簽訂經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同，購買天津市河北區(qū)敬賢里小區(qū)4號樓4門201號經(jīng)濟(jì)適用房一套（訟爭房），崔立交納了該房屋首付款及稅費(fèi)。2007年1月11日，隋婷作為借款人，天津銀行振北支行作為貸款人、天津津房擔(dān)保公司作為保證人，三方簽訂“個人房產(chǎn)擔(dān)保借款合同”，由天津銀行振北支行向隋婷發(fā)放個人住房貸款80000元（直接劃入開發(fā)商賬戶），保證人提供連帶責(zé)任保證。

同日，白家連、隋婷作為抵押人，天津津房擔(dān)保公司作為抵押權(quán)人，雙方簽訂“抵押合同”，白家連、隋婷以訟爭房抵押給天津津房擔(dān)保公司作為該公司提供保證的反擔(dān)保。此后崔立按月償還貸款至2013年5月，其間曾有9次逾期還款記錄。2013年6月，因?qū)Ψ课輾w屬問題發(fā)生爭執(zhí)，隋婷將崔立持有的用于償還銀行貸款的存折（以隋婷名義開戶）掛失，自2013年6月起由隋婷實(shí)際償還貸款至今。

另，訟爭房自交付后由崔立實(shí)際占有使用，2009年4月28日，訟爭房核發(fā)產(chǎn)權(quán)證書，登記產(chǎn)權(quán)人為白家連、隋婷，他項(xiàng)權(quán)利人為天津津房擔(dān)保公司。

[裁判結(jié)果]

天津市河北區(qū)人民法院原審認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)適用住房屬于政府保障性住房，需要一定的購置資格，原、被告明確知曉原告并無購置資格，仍簽訂《協(xié)議書》，將被告白家連的購置資格非法讓與原告，利用被告隋婷名義辦理貸款手續(xù)，違反了經(jīng)濟(jì)適用住房相關(guān)政策，擾亂了正常的市場交易秩序。

現(xiàn)訟爭房仍存在他項(xiàng)權(quán)，原告的主張勢必影響他項(xiàng)權(quán)人的利益，故對原告的全部主張，不予支持。遂于2013年12月19日作出（2013）北民初字第3510號判決：駁回原告崔立全部訴訟請求。宣判后，雙方當(dāng)事人均未提出上訴，原審判決發(fā)生法律效力。后在法定申請?jiān)賹徠谙迌?nèi)，崔立向河北區(qū)人民法院申請?jiān)賹?，河北區(qū)人民法院經(jīng)審查，認(rèn)為原審判決適用法律確有錯誤，裁定對該案進(jìn)行再審。

再審過程中，天津市河北區(qū)人民法院依法追加天津銀行振北支行、天津津房擔(dān)保公司作為第三人參加訴訟。第三人天津銀行振北支行稱，在保證我行貸款能夠收回的前提下，我行服從法院判決。第三人天津津房擔(dān)保公司稱，只有清償所有剩余貸款后，我公司才同意撤銷抵押權(quán)。

天津市河北區(qū)人民法院于2014年9月26日作出（2014）北民再字第3號民事判決：

一、撤銷本院（2013）北民初字第3510號民事判決；

二、本判決生效后十五日內(nèi)，崔立一次性清償隋婷與天津銀行股份有限公司振北支行所簽借款合同項(xiàng)下全部剩余貸款本息（具體數(shù)額以清償當(dāng)日銀行計(jì)算為準(zhǔn)），天津銀行股份有限公司振北支行及隋婷予以配合；

三、本判決第二項(xiàng)所涉貸款全部還清后，天津市津房置業(yè)擔(dān)保股份有限公司及隋婷、白家連共同辦理天津市河北區(qū)敬賢里4-4-201號房屋抵押權(quán)注銷登記手續(xù)，天津銀行股份有限公司振北支行予以配合；

四、本判決生效后十五日內(nèi)，崔立將隋婷自2013年6月至本判決生效前實(shí)際償還的貸款本息（僅包括正常本金及利息，不含因逾期而產(chǎn)生的逾期利息及復(fù)利，具體數(shù)額以銀行還款明細(xì)為準(zhǔn)）給付隋婷；

五、本判決第二項(xiàng)、第三項(xiàng)、第四項(xiàng)內(nèi)容履行完畢后，白家連、隋婷配合崔立將天津市河北區(qū)敬賢里4-4-201號房屋所有權(quán)過戶至崔立名下，過戶所需全部稅費(fèi)由崔立負(fù)擔(dān)；

六、隋婷與天津銀行股份有限公司振北支行所簽借款合同項(xiàng)下貸款，在本判決生效之前繼續(xù)由隋婷負(fù)責(zé)償還，如因逾期產(chǎn)生逾期利息及復(fù)利，由隋婷負(fù)擔(dān)，在本判決生效之后，該貸款由崔立按本判決第二項(xiàng)清償；七、駁回崔立其他訴訟請求。再審宣判后，各方當(dāng)事人均未上訴，再審判決已經(jīng)發(fā)生法律效力。

[裁判理由]

法院生效判決（再審判決）認(rèn)為：申請人崔立與被申請人白家連所簽訂的由崔立出資，以白家連名義購買訟爭房及辦理購房貸款，待允許過戶時(shí)將訟爭房過戶至崔立名下的協(xié)議系雙方真實(shí)意思表示，協(xié)議內(nèi)容不違反法律或行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，其具體情節(jié)也不能認(rèn)定為違反社會公共利益，因此應(yīng)認(rèn)定協(xié)議有效，雙方均應(yīng)受協(xié)議約束，并應(yīng)依協(xié)議約定履行自己的義務(wù)。

被申請人隋婷雖然未在上述兩份協(xié)議上簽字，但隋婷已實(shí)際簽訂了經(jīng)濟(jì)適用房買賣合同及借款合同，說明其以自己的行為認(rèn)可兩份協(xié)議的效力，故亦應(yīng)受協(xié)議約束。

被申請人援引《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》及《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的有關(guān)條款，主張申請人與被申請人之間的協(xié)議無效。

對此，應(yīng)認(rèn)為，第一、本案申請人與被申請人雙方約定由申請人出資以被申請人名義購買訟爭房，待符合上市交易條件后再將房屋過戶給申請人，該情形并未被上述文件所直接禁止。

第二、上述文件只是對經(jīng)濟(jì)適用房購買資格作出一定限制，但并未絕對禁止經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓，在符合一定條件并繳納稅費(fèi)之后，經(jīng)濟(jì)適用房允許上市交易。也即無購房資格人員只是不能直接從開發(fā)商處購買經(jīng)濟(jì)適用房，而無購房資格人員因他人轉(zhuǎn)賣而取得經(jīng)濟(jì)適用房并未被上述文件所禁止。

本案的情形與約定先由被申請人購買，待允許上市交易后再按照原價(jià)格轉(zhuǎn)讓給申請人的情形并無實(shí)質(zhì)差異，只不過是簡化了價(jià)款交付手續(xù)而已。而后者（約定先由被申請人購買，在允許上市交易后再按照原價(jià)格轉(zhuǎn)讓給申請人的情形）顯然并不為法律、政策所禁止，因此本案情形亦不能評價(jià)為違反法律或政策的強(qiáng)制性規(guī)定。

第三、依《中華人民共和國立法法》第六十一條的規(guī)定，“行政法規(guī)由總理簽署國務(wù)院令公布”。上述《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》及《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》并非由總理簽署國務(wù)院令公布，在效力層級上均不屬于行政法規(guī)，因此即便認(rèn)為本案情形違反上述規(guī)范性文件，亦不構(gòu)成合同無效的理由。

民事活動是否損害國家或社會公共利益，應(yīng)該結(jié)合案件實(shí)際情況作個別的、具體的判斷。本案被申請人在當(dāng)時(shí)并無購買經(jīng)濟(jì)適用房的實(shí)際需求和意愿，而申請人除訟爭房外別無其他住房，其購買訟爭房系用于自住而非用于投資或投機(jī)，因此申請人與被申請人之間的借名買房行為不能認(rèn)定存在非法目的，其實(shí)際效果與政策規(guī)范目的亦不存在明顯背離。

且依據(jù)房管政策，經(jīng)濟(jì)適用房在上市交易（也即申請人與被申請人之間辦理更名過戶）時(shí)要繳納各種稅費(fèi)，政府通過收繳稅費(fèi)的方式已經(jīng)收回一部分政策補(bǔ)貼性投入，因此亦不能認(rèn)定為損害國家或社會公共利益。

民法通則第四條規(guī)定，“民事活動應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則”。被申請人已在簽訂協(xié)議后從申請人處獲得5000元補(bǔ)償款，現(xiàn)房價(jià)大幅上漲，被申請人又主張借名買房協(xié)議無效，要求按原價(jià)格留買訟爭房，該主張明顯有違誠實(shí)信用和公平原則。

綜上，被申請人所謂協(xié)議書“以合法形式掩蓋非法目的”、“損害社會公共利益”的抗辯理由均不能成立。現(xiàn)訟爭房已具備上市交易條件，被申請人應(yīng)配合申請人辦理房屋過戶手續(xù)。

關(guān)于申請人崔立主張確認(rèn)訟爭房歸其所有的請求，我國物權(quán)法第九條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”?，F(xiàn)訟爭房登記于被申請人白家連、隋婷名下，因此不能直接認(rèn)定訟爭房歸申請人崔立所有，申請人僅能依據(jù)借名買房協(xié)議要求被申請人配合辦理房屋過戶登記。對申請人確認(rèn)訟爭房所有權(quán)的請求，不予支持。

因購買訟爭房時(shí)曾辦理貸款，而目前尚有剩余貸款未還清，且訟爭房上還存有抵押權(quán)，故需待還清剩余貸款，撤銷抵押權(quán)之后，才能辦理訟爭房轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

另外，自2013年6月至本判決生效前的貸款是由隋婷償還，崔立亦需將此款返還隋婷后，才能要求對方配合辦理過戶。庭審中，隋婷表示再審期間的貸款由隋婷繼續(xù)負(fù)責(zé)償還，崔立表示愿意將剩余貸款一次性還清，并愿意將隋婷自2013年6月至本判決生效前實(shí)際償還的貸款本息給付隋婷。雙方上述主張有利于減少訴累，一次性徹底解決糾紛，應(yīng)予準(zhǔn)許。

另，雖然在2013年6月之前崔立曾出現(xiàn)9次逾期還款記錄，但考察實(shí)際情況，崔立逾期天數(shù)均較短，應(yīng)非惡意欠款不還，且隋婷現(xiàn)無證據(jù)證明因崔立9次逾期還款給其造成實(shí)際損害后果，故被申請人主張按照2006年12月6日“補(bǔ)充協(xié)議”約定訟爭房所有權(quán)應(yīng)歸白家連、隋婷所有的抗辯意見，不予采納。如今后因該9次逾期記錄給隋婷造成實(shí)際損害，隋婷可另行向崔立主張損害賠償。

[案例注解]

一、借名購買經(jīng)濟(jì)適用房協(xié)議的效力問題

現(xiàn)實(shí)生活中，因種種原因，借用他人名義購買房屋的情況并不罕見。其基本運(yùn)作模式是實(shí)際出資人與名義購房人簽訂協(xié)議，約定由實(shí)際出資人支付全部購房款項(xiàng)，以名義購房人的名義與賣方簽訂房屋買賣合同（名義購房人需親自出面辦理簽訂合同的有關(guān)手續(xù)），將房屋落戶至名義購房人名下，同時(shí)約定房屋所有權(quán)歸實(shí)際出資人所有，待具備過戶條件時(shí)，名義購房人需配合辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，將房屋過戶至實(shí)際出資人名下。也有人將這種借名購房的行為稱作“隱名購房”，用語雖異，其意則一。

一般的借名購房協(xié)議如果不具有法定合同無效事由，則基于意思自治的原則，其效力應(yīng)予認(rèn)可。

本案原告借用被告名義購買的是經(jīng)濟(jì)適用房，由于原告本身不具有經(jīng)濟(jì)適用房購買資格，于是雙方的協(xié)議是否有效成為爭議焦點(diǎn)。

本案原審與再審兩種不同的裁判結(jié)果分別代表了實(shí)務(wù)中兩種不同的觀點(diǎn)。筆者贊同再審裁判意見，也即借名購買經(jīng)濟(jì)適用房協(xié)議在當(dāng)事人之間具有約束力，在房屋具備上市交易條件后，名義購房人應(yīng)配合實(shí)際出資人辦理房屋過戶手續(xù)。由于在再審裁判理由中就該問題已作了較詳細(xì)的闡述，故在此不再重復(fù)論證。

要說明的是，再審裁判理由認(rèn)為“本案的情形與約定先由被申請人購買，待允許上市交易后再按照原價(jià)格轉(zhuǎn)讓給申請人的情形并無實(shí)質(zhì)差異，只不過是簡化了價(jià)款交付手續(xù)而已”。

對此有人提出異議，認(rèn)為借用他人名義購房與約定他人先買房然后再按原價(jià)轉(zhuǎn)賣的情形存在本質(zhì)差異，不可混為一談。對此筆者認(rèn)為，二者在法律行為的構(gòu)造上確實(shí)存在差異，但在當(dāng)事人的實(shí)際利益配置上不存在差異，因此在法律效果上也不應(yīng)該有差異。

要注意的是，如果實(shí)際出資人為規(guī)避國家限購政策，借用他人名義簽訂房屋買賣合同并以他人名義辦理產(chǎn)權(quán)登記后，又根據(jù)借名購房協(xié)議要求名義購房人將房屋過戶至實(shí)際出資人名下或直接要求確認(rèn)房屋歸實(shí)際出資人所有的，則不應(yīng)予以支持。

這是因?yàn)?，與經(jīng)濟(jì)適用房管理政策只限制無購房資格人員直接從開發(fā)商處購買而不限制因轉(zhuǎn)售而間接取得經(jīng)濟(jì)適用房不同，對于限購對象而言，只要國家限購政策不取消，無論是直接購買還是間接購買房屋均為政策所禁止，故出于維護(hù)公共利益的需要，限購對象在限購期內(nèi)要求名義購房人辦理過戶的，不應(yīng)支持。但如果限購政策取消或限購對象因其他原因不再被限購（比如其原有房屋已經(jīng)出售），則過戶請求應(yīng)予支持。[1]

二、借名購買房屋的所有權(quán)歸屬問題

在確定借名購買經(jīng)濟(jì)適用房協(xié)議有效的前提下，接下來的問題是能否如協(xié)議中所約定的那樣直接認(rèn)定房屋所有權(quán)歸實(shí)際出資人所有。

對此問題，所謂“事實(shí)物權(quán)”的理論相當(dāng)有力。比如有學(xué)者認(rèn)為，“在我國不動產(chǎn)交易實(shí)踐中, 常常出現(xiàn)這種現(xiàn)象: 某人實(shí)際購買了房屋, 不愿用自己的名義辦理所有權(quán)登記, 就將房屋所有權(quán)登記在親朋好友名下,但實(shí)際又沒有贈與或者放棄房屋所有權(quán)的意思。

其中, 實(shí)際購買人就是事實(shí)上的所有權(quán)人, 登記權(quán)利人享有的是法律上的所有權(quán)”，并認(rèn)為“在不涉及第三人利益的情況下, 法律以保護(hù)事實(shí)物權(quán)為基本出發(fā)點(diǎn), 保護(hù)的基本措施是異議抗辯登記和更正登記等”[2]實(shí)務(wù)中，也有法官認(rèn)為，現(xiàn)實(shí)中存在大量不具有登記外觀的事實(shí)物權(quán)（其中就包括借名購房場合下實(shí)際出資人的事實(shí)物權(quán)），在不涉及第三人利益的情形下，不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)優(yōu)于登記物權(quán)，依法應(yīng)支持事實(shí)物權(quán)人的確權(quán)請求。[3]

相反觀點(diǎn)則認(rèn)為，因法律行為取得不動產(chǎn)物權(quán)的，以完成登記為生效要件，借名購房協(xié)議中關(guān)于房屋歸實(shí)際出資人所有的約定僅在當(dāng)事人之間有債的效力，不具有物權(quán)效力，實(shí)際出資人不能根據(jù)借名購房協(xié)議直接取得房屋所有權(quán)。名義購房人在對外簽訂購房合同后完成了產(chǎn)權(quán)登記，其是唯一合法的房屋所有權(quán)人，并不存在實(shí)際出資人的所謂事實(shí)物權(quán)。實(shí)際出資人僅對名義購房人享有債權(quán)，名義購房人負(fù)有將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至實(shí)際出資人的義務(wù)。[4]

筆者同意第二種觀點(diǎn)。我國物權(quán)法第九條規(guī)定“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記?！逼渲蟹闪碛幸?guī)定的情形是指物權(quán)法第二十八條至第三十條所規(guī)定的因司法裁判、仲裁、政府征收、繼承、受遺贈、合法建造等非依法律行為而引起的物權(quán)變動，以及土地承包經(jīng)營權(quán)、地役權(quán)等實(shí)行登記對抗主義而非登記生效主義的特殊物權(quán)。

除這些例外情形之外，其他的不動產(chǎn)物權(quán)變動都必須嚴(yán)格遵循登記生效主義。借名購房是基于法律行為而取得物權(quán)，且權(quán)利標(biāo)的是房屋所有權(quán)，顯然不屬于上述法律另有規(guī)定的除外情形，因此必須嚴(yán)格執(zhí)行登記生效主義，只要借名購買的房屋還沒有登記到實(shí)際出資人名下，就不能承認(rèn)實(shí)際出資人享有物權(quán)。

如果承認(rèn)實(shí)際出資人與名義購房人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定具有物權(quán)效力（直接確認(rèn)實(shí)際出資人是所有權(quán)人）等于是采納了債權(quán)意思主義的物權(quán)變動模式，這與我國物權(quán)法的立法指導(dǎo)思想是相抵觸的。

換一個角度，借名購房其實(shí)可以被理解為是一種“間接代理”行為。民法所規(guī)定的代理是指直接代理，即代理人在代理權(quán)限內(nèi)以被代理人的名義實(shí)施法律行為，法律效果直接對被代理人發(fā)生，代理人本身不是法律行為的當(dāng)事人。

而在間接代理中，間接代理人不是以被代理人的名義實(shí)施法律行為，而是以代理人自己的名義實(shí)施法律行為，法律行為的效果首先對間接代理人發(fā)生，然后間接代理人再基于與被代理人之間的協(xié)議，將因該法律行為所獲得的權(quán)利轉(zhuǎn)移給被代理人。[5]

在借名購房的場合，名義購房人要以自己的名義親自簽訂合同，故可視為間接代理人，而幕后的實(shí)際出資人則可視為被代理人。房屋買賣關(guān)系僅存在于名義購房人與賣方之間，實(shí)際出資人與賣方并不存在法律關(guān)系，也不能基于房屋買賣合同直接獲得權(quán)利。實(shí)際出資人只能根據(jù)與名義購房人之間的協(xié)議要求名義購房人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給實(shí)際出資人。

第一審法院合議庭成員：常春麗、苗佳、劉捷

再審法院合議庭成員：高治、路子鳳、張杰

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[1]天津市高級人民法院在2013年5月發(fā)布的《當(dāng)前民事審判若干問題的指導(dǎo)意見（討論稿）》中指出：“1、關(guān)于借名買房問題①實(shí)際出資人為規(guī)避國家限購政策，借用他人名義簽訂商品房買賣合同并已辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)后，請求人民法院確認(rèn)房屋所有權(quán)歸其所有的，因該行為違反國家房屋限購政策，法院對此不予支持。

②實(shí)際出資人借用他人名義購買經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房等政府保障性住房，在符合上市交易的法定條件之前，實(shí)際出資人請求被借名人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，不予支持。符合上市交易的法定條件，且當(dāng)事人依法交納相關(guān)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)的，可以支持。

③其他借名買房行為，如不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不損害國家、集體以及他人的合法權(quán)益，該約定有效。如依法能夠辦理房屋權(quán)屬登記，實(shí)際出資人請求被借名人協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的，應(yīng)予支持。”

[2]孫憲忠、常鵬翱：“論法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)的區(qū)分”，載《法學(xué)研究》2001年第5期。

[3]魏海：“不動產(chǎn)事實(shí)物權(quán)的判定依據(jù)及沖突解決規(guī)則”，載《法律適用》2010年第4期。

[4]周峰、李興：“隱名購房行為的法律性質(zhì)認(rèn)定與執(zhí)法對策研究”，載《法律適用》2012年第8期。

[5][德]卡爾.拉倫茨：《德國民法通論》，王曉曄等譯，法律出版社2003年版，第499頁，第819—821頁；王澤鑒：《民法總則》，中國政法大學(xué)出版社2001年版，第447頁。