編者按：本文來源于“樂居財(cái)經(jīng)”

零售市場：比較樂觀

整體來看，零售地產(chǎn)格局穩(wěn)定，未來比較樂觀。從目前的市場來看，最艱難的時(shí)刻已經(jīng)過去，然而疫情之后復(fù)蘇期的長短將依各個(gè)項(xiàng)目有所不同，總體而言更大程度上取決于商業(yè)持有者和經(jīng)營者的策略。租金優(yōu)惠策略只是短期內(nèi)暫時(shí)緩解商家困境的手段。接下來，商業(yè)經(jīng)營者應(yīng)更積極地與商家合作，在消費(fèi)者引流、服務(wù)方面做出努力。疫情之后，消費(fèi)者可能會對客流聚集產(chǎn)生焦慮，因此，以往靠大量客流產(chǎn)生營業(yè)額的商家更應(yīng)著眼于服務(wù)好目標(biāo)客群，提高目標(biāo)客群個(gè)人的消費(fèi)力，而非僅僅吸引客流。

談壓力：線下壓力明顯，但線上無法取代線下

線下承壓：疫情期間，不少商業(yè)業(yè)態(tài)，包括餐飲、娛樂、健身、美容美體等，基本都處于閉店?duì)顟B(tài)，而商場線上平臺銷售的情況也不樂觀。不論是德基、水游城、景楓這樣的購物中心，還是如金鷹，中央這樣的百貨體系，很大程度上仍然依賴于消費(fèi)者的線下消費(fèi)。

線上引流：線上線下結(jié)合將是疫情過后零售業(yè)的大趨勢。純線上模式無法取代線下商業(yè)的體驗(yàn)感。當(dāng)然，隨著5G 時(shí)代的發(fā)展，更多虛擬場景可以營造出更有趣的線上消費(fèi)體驗(yàn)，但這還需經(jīng)歷一段時(shí)間的培育期。反之，線下商業(yè)也會更重視線上渠道的導(dǎo)流作用，嫁接高科技、各類互聯(lián)網(wǎng)平臺的應(yīng)用，來實(shí)現(xiàn)更好的銷售業(yè)績。

談復(fù)蘇：高端購物中心復(fù)蘇期較短，社區(qū)商業(yè)會有更好的前景

南京自2月20日開始，不少大型購物中心陸續(xù)恢復(fù)營業(yè)，但復(fù)蘇至往年同期水平尚需一段時(shí)間，這在較大程度上取決于疫情的后續(xù)發(fā)展。盡管目前疫情已基本得到控制，但距離疫情解除尚有一段時(shí)日，仍不能放松警惕。提及具體復(fù)蘇期，不同定位的商業(yè)復(fù)蘇期會有不同。

高端購物中心：高端購物中心的營業(yè)額復(fù)蘇會相對較快，這與高端購物中心所針對的客群和消費(fèi)方式息息相關(guān)。疫情期間，消費(fèi)者對于生活必須品的消費(fèi)從線下轉(zhuǎn)移到線上，但對于奢侈品，消費(fèi)者會更傾向于親身嘗試、對比、體驗(yàn)后購買，同時(shí)高端購物中心并不僅僅以客流量來體現(xiàn)營業(yè)額，人群聚集度原本就不高。相反對客流量依賴程度較高的家庭型購物中心或百貨而言，整體復(fù)蘇的時(shí)間會更久。

社區(qū)商業(yè)：社區(qū)商業(yè)往往與民生密切相關(guān)，成為本次疫情期間市民賴以生存的重要渠道之一，因此，社區(qū)商業(yè)已經(jīng)脫穎而出，成為社區(qū)專屬的“第二客廳”，緊挨消費(fèi)者居住地的便利消費(fèi)引發(fā)關(guān)注。

談“報(bào)復(fù)性”反彈：下半年幾類業(yè)態(tài)或迎來報(bào)復(fù)性消費(fèi)

整體來看，中小品牌零售商受疫情影響較大。隨著疫情逐步穩(wěn)定，最艱難的階段已經(jīng)過去，南京零售市場也將逐步復(fù)蘇。如若疫情在二季度中后期完全結(jié)束，下半年度南京的商業(yè)地產(chǎn)將迎來井噴。就商業(yè)規(guī)律來看，下半年度消費(fèi)額的占比本身即超過上半年度。可以預(yù)見的是，2020年下半年，南京商業(yè)地產(chǎn)或?qū)⒂瓉韴?bào)復(fù)性消費(fèi)，商業(yè)體將不遺余力，充分利用節(jié)慶節(jié)點(diǎn)，實(shí)施各類推廣、促銷活動(dòng)，吸引消費(fèi)。

服務(wù)業(yè)：與民生息息相關(guān)的業(yè)態(tài)發(fā)展態(tài)勢平穩(wěn)，健康行業(yè)、美容行業(yè)、娛樂休閑行業(yè)、在線教育行業(yè)將成為疫情后主要的消費(fèi)反彈業(yè)態(tài)。

餐飲業(yè)：餐飲消費(fèi)也將從線上回歸線下正常水平，只是經(jīng)過疫情洗禮，消費(fèi)者用餐方式可能產(chǎn)生變化。餐廳需要提前做足調(diào)研，做好準(zhǔn)備，應(yīng)對餐飲業(yè)的復(fù)蘇。此外，疫情期間，需求強(qiáng)烈的線上外賣平臺也將更加受到商家重視，未來，餐飲商家和線上平臺還會碰撞出新的火花，值得我們期待。

寫字樓市場：謹(jǐn)慎樂觀

疫情前，南京寫字樓市場較為平穩(wěn)，去年底企業(yè)換租和擴(kuò)租的聲音不斷，原本預(yù)計(jì)2020年南京寫字樓市場會比較活躍。受疫情影響，企業(yè)的換租和擴(kuò)租計(jì)劃可能擱淺，更多的是以續(xù)租為主，因此疫情對當(dāng)下新增供應(yīng)會產(chǎn)生去化壓力，但對遠(yuǎn)期供應(yīng)影響不大。

談壓力：寫字樓供應(yīng)迎拐點(diǎn)，長期運(yùn)營靠管理

2021年承壓：疫情波及之下，南京部分大體量寫字樓推遲入市時(shí)間，例如IFC、瀚瑞中心，一定程度上減少了新增供應(yīng)。預(yù)計(jì)明年將迎來大量新增供應(yīng)，增加市場去化壓力。

高供應(yīng)板塊承壓：在河西、江北地區(qū)，高供應(yīng)下的寫字樓市場使租金承壓，但相信隨著產(chǎn)業(yè)的有序?qū)?，吸納量上升，租金困局將有所突破。

租金承壓：短期來看，疫情令到租金下滑，市場對租金波動(dòng)持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。但可以通過升級、創(chuàng)新的管理手段，提升物業(yè)品質(zhì)，進(jìn)一步穩(wěn)定租金。

談復(fù)蘇：甲級寫字樓后市可期

甲級寫字樓：長期來看，疫情之后，租戶對于寫字樓的選擇角度會有不同，不僅只考慮地理位置、交通和租金因素，更青睞管理服務(wù)到位的高品質(zhì)甲級寫字樓，因?yàn)楣芾淼卯?dāng)?shù)膶懽謽峭谕话l(fā)情況下，可以更好的保障租戶安全和復(fù)工速度。因此，這類寫字樓不太會受到疫情余波影響，下半年或?qū)⒂瓉韽?fù)蘇。

普通寫字樓：相對而言，產(chǎn)權(quán)分散、管理和服務(wù)水平達(dá)不到行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、硬件條件較差的樓宇，更易受到疫情的長期影響。

談機(jī)遇：疫情紅利產(chǎn)業(yè)值得業(yè)主關(guān)注

疫情對寫字樓市場的影響甚至大過零售地產(chǎn)。盡管現(xiàn)在南京的企業(yè)復(fù)工正有序進(jìn)行，但大部分產(chǎn)業(yè)恢復(fù)進(jìn)程緩慢，預(yù)計(jì)第一、第二季度的業(yè)績將遭遇不小挑戰(zhàn)。對這部分企業(yè)而言，經(jīng)營成本壓力下的續(xù)租、擴(kuò)租決策猶豫期將持續(xù)更長。

有意思的是，包括醫(yī)藥、醫(yī)療器械、科技、智能、在線教育等在內(nèi)的疫情關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展向好，盈利可觀，是值得寫字樓開發(fā)商重點(diǎn)關(guān)注的租戶群體。

談未來：樓宇管理智能化

隨著疫情控制逐步穩(wěn)定，大規(guī)模復(fù)工在即。這為南京寫字樓物業(yè)運(yùn)營管理帶來巨大挑戰(zhàn)。物業(yè)全面部署消殺工作，加強(qiáng)對樓宇的辦公人員和訪客管理。

疫情之下，傳統(tǒng)的經(jīng)營管理手段不再完全使用，對樓宇管理提出了更多智能化服務(wù)的需求。我們需要借助先進(jìn)科技來助力防疫工作的順利進(jìn)行，實(shí)現(xiàn)全場景數(shù)字化應(yīng)用，以期迅速高效地應(yīng)對突發(fā)事件。

按照應(yīng)用的類型，主要的科技領(lǐng)域手段有：樓宇結(jié)構(gòu)可視化工具；設(shè)施設(shè)備實(shí)時(shí)監(jiān)測工具；空間區(qū)域的客流軌跡密度及體溫監(jiān)測工具；未佩戴口罩的遠(yuǎn)程識別及人員軌跡跟蹤工具；疫情/健康電子檔案管理工具；電子隔離門禁系統(tǒng)工具等。

第一太平戴維斯南京公司總經(jīng)管理孫維表示：“疫情既是考驗(yàn)，也意味著機(jī)遇，正所謂‘危中見機(jī)’，我相信疫情對市場整體的影響是有限的。盡管今年是對南京商業(yè)地產(chǎn)的‘大考’年，只要每家商場和寫字樓的運(yùn)營付出加倍努力，做好服務(wù)、做好細(xì)節(jié)管理、做高品質(zhì)，加上更精準(zhǔn)化的推廣、更定制化的會員管理和服務(wù)等，南京商業(yè)地產(chǎn)后市發(fā)展仍然可期?！?/p>