“房貸利率二選一”首日：銀行客服電話被打爆，選擇何種定價更劃算？

美目揚 2020-03-01

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來源丨《財經(jīng)》（i-caijing）

記者丨張穎馨編輯丨袁滿

“注意！今天起房貸利率正式‘換錨’?！?月1日清晨，生活在貴州省某縣城的吳莉剛打開手機，便收到這樣一條推送新聞。由于此前沒有收到所在銀行的相關通知，她立即拿出自己的房貸合同，就相關內(nèi)容一一比對。

房貸利率“換錨”源于2019年12月28日中國人民銀行發(fā)布的一則公告，要求自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協(xié)商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR（貸款市場報價利率）為定價基準加點形成（加點可為負值）。同時，存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應于2020年8月31日前完成。

個人房貸正屬于上述“換錨”范圍。簡單來說，就是存量的房貸定價基準需要從參考基準利率定價切換為參考LPR定價。相比起前者，后者更貼近市場變化。

對于“存量浮動利率貸款”的劃定范圍，具體要求包括：

1、在2020年1月1日前已經(jīng)發(fā)放，或者已簽訂合同未發(fā)放；2、利率按基準利率上下浮確定（比如“基準利率上浮10%”或基準利率打7折）；3、浮動利率（比如利率在每年1月1日調(diào)整。但需要注意，其中不包括公積金個人住房貸款。此外，利率水平不變的固定利率貸款等也不用轉換。

比對上述要求，吳莉首先確認了自己的房貸屬于“存量浮動利率貸款”范圍。接下來她面對的現(xiàn)實問題是：轉不轉？

吳莉向《財經(jīng)》記者提供的“個人一手住房貸款合同” 顯示，貸款金額為226000元，期限為96個月（2016年1月7日-2024年1月7日），貸款利率為5.39%。利率定價方式為浮動利率方式，浮動比例為基準利率上浮10%。此外，利率以每6個月為一個浮動周期。

如果要轉換為LPR，那根據(jù)央行公告，按照“等價轉換”原則，用現(xiàn)在的利率水平倒算出加點數(shù)值，將“基準利率上下浮”（做乘法）轉換為“LPR加點”（做加法）。至于加點數(shù)值的計算則為：用戶現(xiàn)在的利率水平-2019年12月發(fā)布的LPR。加點數(shù)值固定后不變，且可為負值。

據(jù)此，吳莉通過貸款所在銀行的手機App，選擇轉換為LPR，在轉換時點“等價轉換”倒算出的加點數(shù)值為：5.39%-4.8%（2019年12月的LPR）=0.59%（59BPs）。加點數(shù)值59BPs確定后固定不變。

加點數(shù)值確定，貸款利率會如何變化？

根據(jù)相關要求，在轉換后的每個利率調(diào)整日，利率水平=利率調(diào)整日前一日的LPR+轉換時確定的加點數(shù)值。

銀行客服人員告訴吳莉，如果原來的貸款是5年以上的，則參考5年期以上LPR；原貸款是5年及以下的，則參考1年期LPR。此外，利率重定價日可有兩個選擇：一個是每年1月1日，另一個則是放款日期對應日，轉換后的重定價周期為12個月。

照此，如果吳莉選擇轉換后的房貸利率于每年1月1日調(diào)整，那在2021年1月1日，利率水平就會隨著LPR的變化而調(diào)整，假如2020年12月20日公布的LPR降為4.7%，那么吳莉的貸款利率水平應調(diào)整為：4.7%（2020年12月20日公布的LPR）+0.59%（轉換時確定的加點數(shù)值）=5.29%。相比起目前合同上5.39%的貸款利率，要低0.1%。

簡單來說，如果轉完后，2020年LPR下降的話，2021年吳莉就可以減少利息支出。但如果2020年LPR上升，吳莉則可能需要支付比之前多的利息。

不過，從目前的形勢看，多名經(jīng)濟金融領域人士認為，LPR仍有較大的下行空間。

人民銀行貨幣政策委員會2019年第四季度例會表示，國內(nèi)經(jīng)濟金融領域的結構調(diào)整出現(xiàn)積極變化，但經(jīng)濟下行壓力仍然較大，國際經(jīng)濟金融形勢錯綜復雜，世界大變局加速演變的特征更趨明顯。同時，要下大力氣疏通貨幣政策傳導，降低社會融資成本，堅持用市場化改革辦法促進實際利率水平明顯降低，引導金融機構加大對實體經(jīng)濟特別是小微、民營企業(yè)的支持力度。

華泰宏觀李超團隊預計，年內(nèi)央行將繼續(xù)通過調(diào)降政策利率的方式引導LPR下行，LPR報價仍有20BP以上降息空間，為企業(yè)降低融資成本緩解疫情帶來的負面沖擊。不過，他們認為后續(xù)5年期降幅可能略小于1年期。原因是，5年期LPR主要為銀行發(fā)放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考，當前地產(chǎn)監(jiān)管仍未明確放松。

“短期內(nèi)LPR報價還將經(jīng)歷一個下行過程，具體節(jié)奏和幅度將根據(jù)宏觀經(jīng)濟運行態(tài)勢、企業(yè)貸款利率及商業(yè)銀行資金成本變化情況靈活調(diào)整?！?/strong>某銀行內(nèi)部人士直言。

考慮到未來可能存在的下行空間，吳莉最終選擇了轉換LPR利率，并將“重定價日”定在每年1月1日。在同意簽署“個人貸款合同利率定價變更確認書”后，該行手機App提示“利率轉換僅能辦理一次，提交后將不可修改”，吳莉進行人臉識別操作后，顯示利率模式轉換成功。

“轉換操作其實比較容易，難點主要在于之前沒有收到過相關通知，很多基礎的情況并不了解，而且今天銀行客服電話撥打很久才能接通，時間主要消耗在溝通上。而且還存在客服人員解答不一致的情況。”提及今天的房貸利率轉換過程，吳莉表示，希望之后銀行能夠更主動，且用一種通俗易懂的方式與用戶進行有效溝通。

與吳莉的選擇相對，也有用戶選擇了轉換成“固定利率”?！拔业馁J款是2019年6月辦理的，貸款期限24年，短期內(nèi)LPR下行趨勢明顯，但從長期來看，不敢保證一直會下降，有點像去下賭注?！币言诒本┵I房的一位科技公司員工告訴《財經(jīng)》記者，自己選擇了“固定利率”，在這筆貸款存續(xù)期內(nèi)，執(zhí)行利率將保持固定數(shù)值，并始終維持不變。

相比起吳莉和上述員工，《財經(jīng)》記者了解到，更多的還貸用戶目前采取的是觀望態(tài)度。

據(jù)某銀行客服人員透露，相比平常，最近兩天電話直接被打爆，從早到晚基本沒有停下來的時刻，原來中午休息的時間也在接聽電話。來電咨詢內(nèi)容都是關于房貸利率轉換的事。很多用戶在了解相關情況后，沒有立即選擇轉換方式，表示再觀望一段時間。另據(jù)其透露，如果用戶不選擇轉換為“LPR浮動利率”或“固定利率”，那該筆貸款將按照原合同規(guī)定條款執(zhí)行。

多名業(yè)內(nèi)人士直言，其實用戶不用過于糾結是否轉換，簡單來說，如果選擇固定利率，那就沒有什么風險；掛鉤LPR有可能享受到其報價下行帶來的紅利，短期內(nèi)LPR趨勢為下行。但不能確保LPR處于一直升或一直降的狀態(tài)，最終還需用戶根據(jù)自己的實際情況進行選擇。需要注意的是，如果決定轉換，那須在今年8月31日前完成。

據(jù)《財經(jīng)》記者了解，目前多家商業(yè)銀行均發(fā)布了定價基準轉換公告，并通過官網(wǎng)和網(wǎng)點公告、短信、郵件、手機銀行和電話等方式通知用戶進行轉換，用戶可通過手機銀行、電子銀行、銀行智能柜臺等方式進行辦理。但需要注意，目前并不是所有銀行完成了相關轉換的系統(tǒng)改造，比如可能存在部分銀行尚未開通ios系統(tǒng)的手機入口等情況，建議聯(lián)系相應的客戶經(jīng)理或撥打客服電話進一步溝通了解。