從今天開始，你有一次改變房貸合同的機(jī)會(huì)，一定要注意了！

大家還記得去年央行發(fā)布的公告嗎？——為進(jìn)一步深化LPR改革，央行規(guī)定金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶就定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換條款進(jìn)行協(xié)商，將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，也可轉(zhuǎn)換為固定利率。

這項(xiàng)新政便是從今天開始執(zhí)行的！

近日，各大銀行紛紛發(fā)布公告通知大家可以換“錨”了。但不少讀者給南方＋記者留言——這些銀行公告每個(gè)字都看懂，但連起來就不知道什么意思了！

那么，此次房貸利率“換錨”，怎么換？“固定利率”還是“LPR加點(diǎn)”，該選哪個(gè)？又該如何操作？今天財(cái)經(jīng)知多D用大白話為你拆解如何換“錨”。

問題一：房貸利率換“錨”換什么？

所謂房貸換“錨”， 房貸利率的“基石”或者“錨”變了！

以前房貸利率的“錨”是“貸款基準(zhǔn)利率”，計(jì)算公式是：5年期及以上貸款基準(zhǔn)利率×折扣（或者上浮幅度）；

從3月1日之后發(fā)，房貸利率的“錨”從原來的“5年期及以上貸款基準(zhǔn)利率”換為LPR，公式變?yōu)椋?年及以上LPR利率+加點(diǎn)。

其中的加點(diǎn)，類似當(dāng)年的折扣（或者上浮幅度），并會(huì)根據(jù)首套房、二套房而發(fā)生變化。

什么是“LPR”？解釋起來有點(diǎn)麻煩，我們只能為你徒手畫一個(gè)：

今天我們要重點(diǎn)講講怎么換。

問題二：都必須換嗎？

基本上都要換，除非你是以下4情況之一：

1、政策性的公積金個(gè)人住房貸款（包括組合貸款中的公積金部分）不需要轉(zhuǎn)換；

2、2020年12月31日前到期的個(gè)人住房貸款；

3、去年10月8日后和銀行簽訂貸款合同的客戶可以咨詢銀行是否已經(jīng)以LPR定價(jià)；

4、原來的合同中已經(jīng)是固定利率。

問題三：怎么換？

有兩種選擇：1、選擇固定利率，以后還房貸期限內(nèi)就不浮動(dòng)了；2、選擇從基準(zhǔn)利率切換LPR。

選擇第一種方案較為簡單，直接約定利率即可。如果選擇轉(zhuǎn)為LPR，則需要一番計(jì)算：轉(zhuǎn)換后實(shí)際貸款利率=離重定價(jià)日最近的LPR報(bào)價(jià)+加點(diǎn)數(shù)值。

其中，加點(diǎn)數(shù)值=原合同最近的利率水平-2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR差值。

例如，假設(shè)小明有一筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款原合同期限20年，剩余期限為8年，原合同約定的利率為5年期以上貸款基準(zhǔn)利率上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%，2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。那么，加點(diǎn)數(shù)值就是5.39%-4.8%=0.59%。

需要特別注意的是，加點(diǎn)數(shù)值一旦確定后就不能再變了！而能影響小明最終貸款利率水平的，就是離重定價(jià)日最近的LPR報(bào)價(jià)。

問題四：怎么選更劃算？

這是困惑很多人，且很難給出標(biāo)準(zhǔn)答案的問題。

但從短期利率高低考慮，由于定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，貸款的重定價(jià)周期最短為一年，考慮到今年LPR報(bào)價(jià)仍有下行空間，建議大家早轉(zhuǎn)換早受益。

舉例來說，小明此前的房貸發(fā)放日是2010年5月1日，在本次定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換時(shí)將重定價(jià)日仍定為每年的5月1日不變。那么，如果小明是在5月1日之前變更定價(jià)基準(zhǔn)為LPR，那么就可以在今年的5月1日就進(jìn)行第一次重定價(jià)，按照最新的LPR（即2020年4月20日公布的LPR）計(jì)算貸款實(shí)際利率。但如果小明選擇在5月1日后變更定價(jià)基準(zhǔn)，那只能在2021年5月1日才進(jìn)行第一次重定價(jià)，在此之前貸款實(shí)際利率仍執(zhí)行原合同最近的利率水平，無法享受到LPR下行帶來的利率下調(diào)。

總體看，定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，到第一次重定價(jià)之前，房貸利息支出與原合同一樣不變。但考慮到今年和未來一段時(shí)間LPR大概率呈現(xiàn)逐漸下降趨勢(shì)，不論是之前享受7折房貸，還是上浮10%，定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)換起碼在眼前是可以給你帶來減少利息支出的利好，且早轉(zhuǎn)換早受益。

不過，如果將時(shí)間拉得更長，則考慮起來比較復(fù)雜，因?yàn)榻窈蠖闘PR到底是上升還是下降，誰都無法預(yù)測(cè)。我們可以假設(shè)以下幾種情況：

1、基準(zhǔn)利率

如果原房貸合同執(zhí)行4.9%的基準(zhǔn)利率，那么按上述LPR加點(diǎn)方案，加點(diǎn)幅度為0.1個(gè)百分點(diǎn)（4.9%-4.8%）。假如第二年LPR下降到4.7%，那么改簽后小明的執(zhí)行利率將是4.7%+0.1%=4.8%。相反，如果后續(xù)LPR上漲到5.0%，那么改簽后也將執(zhí)行5.0%+0.1%=5.1%的水平。

2、基準(zhǔn)利率下浮

如果原房貸合同執(zhí)行4.9%下浮10%的利率水平，則LPR加點(diǎn)方案為4.9%*0.9-4.8%，也就是-0.39%。假如第二年LPR下降到4.7%，那么改簽后小明的執(zhí)行利率將是4.7%-0.39%=4.31%。相反，如果后續(xù)LPR上漲到5.0%，那么改簽后也將執(zhí)行5.0%-0.39%=4.61%的水平。

3、基準(zhǔn)利率上浮的情形

如果原房貸合同執(zhí)行4.9%上浮10%，現(xiàn)執(zhí)行利率為4.9%×（1+10%）=5.39%，2019年12月發(fā)布的5年期以上LPR為4.8%。那么，加點(diǎn)數(shù)值就是5.39%-4.8%=0.59%。如果第二年LPR下降到4.7%，那么改簽后小明的執(zhí)行利率將是4.7%-0.59%=4.11%。相反，如果后續(xù)LPR上漲到5.0%，那么改簽后也將執(zhí)行5.0%-0.59%=4.41%的水平。

劃重點(diǎn)來咯：不管是原基準(zhǔn)利率的房貸客戶，還是上浮或下浮，如果小明判斷利率趨勢(shì)是下行，則選擇LPR浮動(dòng)更劃算；則小明覺得未來利率趨勢(shì)是上行，那么則應(yīng)該選擇固定利率，鎖定利率上行風(fēng)險(xiǎn)。

問題五：不主動(dòng)換會(huì)怎么樣？

根據(jù)當(dāng)前各家銀行的公告來看，主要有兩種轉(zhuǎn)換方式——一對(duì)一或批量轉(zhuǎn)換兩種方式。

其中，大多數(shù)銀行采取通知到客戶，或客戶自行聯(lián)系銀行協(xié)商辦理定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換事宜的方式；個(gè)別銀行采取不操作則默認(rèn)批量轉(zhuǎn)換的方式。如招商銀行將于4月上旬統(tǒng)一將轉(zhuǎn)換范圍內(nèi)的商業(yè)性個(gè)人住房貸款的定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換為LPR。如果希望不做轉(zhuǎn)換，仍維持原合同安排需要在2020年8月31日前與該行聯(lián)系。

部分銀行則選擇某個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)用戶具有操作權(quán)限，過了某個(gè)時(shí)間時(shí)間點(diǎn)，統(tǒng)一由銀行進(jìn)行批量轉(zhuǎn)換。比如興業(yè)銀行是要求截止2020年7月31日客戶尚未進(jìn)行個(gè)人貸款定價(jià)基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換補(bǔ)充協(xié)議簽訂確認(rèn)的，該行將參考銀行業(yè)普遍做法，進(jìn)行個(gè)人存量貸款批量轉(zhuǎn)換。中信銀行也是要求2020年7月21日對(duì)未辦理轉(zhuǎn)換的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，按照標(biāo)準(zhǔn)化轉(zhuǎn)換規(guī)則統(tǒng)一調(diào)整為LPR浮動(dòng)利率定價(jià)。

問題六：多個(gè)借款人，由誰去換？

不少房貸都有多個(gè)借款人或者有擔(dān)保人，那么應(yīng)該在怎么換呢？

舉個(gè)例子，如果小明的房子和老婆是共同借款人，需要雙方都辦理轉(zhuǎn)換且選項(xiàng)一致，才可辦理完成。如果小明的房子，是由爸媽進(jìn)行擔(dān)保的，他個(gè)人借款，則只需要小明自行決定就好

對(duì)于共同借款人，現(xiàn)在各家銀行給了比較簡單的線上辦理方式。以建行為例，小明和老婆可以通過手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行分別辦理。線下渠道開通后，還可以選擇到全國任一建設(shè)銀行營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)智慧柜員機(jī)（STM）分別辦理，或一同前往營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)柜臺(tái)、個(gè)貸中心辦理。

但需要特別注意的是，各家銀行確認(rèn)時(shí)間點(diǎn)有所不同。如，工商銀行要求共同借款人要在主借款人發(fā)起變更的當(dāng)天24：00前完成變更確認(rèn)，定價(jià)基準(zhǔn)變更才能生效。中國銀行則要求，存在共同借款人的貸款，轉(zhuǎn)換申請(qǐng)需由主借款人提交，所有共同借款人需在主借款人提交申請(qǐng)第二日起7天內(nèi)進(jìn)行確認(rèn)。

問題七：去哪換？

各家銀行情況略有不同，具體情況大家需要查詢貸款行的官網(wǎng)或者官方微信號(hào)，近日各家銀行均已公布方案。從綜合多家銀行的公告看，8月30日之前，房貸客戶基本都可以在貸款行的手機(jī)銀行、網(wǎng)上銀行、智慧柜員機(jī)、短信銀行、任一網(wǎng)點(diǎn)等渠道完成定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。但大家一定要注意各家銀行批量處理的時(shí)間節(jié)點(diǎn)有所不同。

此外，考慮到疫情影響，銀行都推薦客戶優(yōu)先選擇手機(jī)銀行等線上操作方式完成，一些銀行還在手機(jī)銀行APP開通了一鍵轉(zhuǎn)換的快速通道，方便不少，大家不要窗口期。此外，即便共同借款人沒有貸款行的銀行卡，也可利用其他銀行的銀行卡注冊(cè)貸款行的手機(jī)銀行APP并辦理定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。

問題八：可以找人代辦嗎？

在線上渠道辦理，只能本人操作，不能代辦。線下渠道，部分銀行要求可以找他人代為前往現(xiàn)場(chǎng)辦理。代辦人員需要攜帶受托人的有效身份證件原件及公證委托書。

問題九：要收錢嗎？

定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換是由銀行免費(fèi)為客戶提供的操作，客戶無需支付任何附加費(fèi)用。

問題十：我還要記住什么？

一定要在8月30日之前辦理！一定要在8月30日之前辦理！一定要在8月30日之前辦理！

重要的事情要說三遍。按照央行規(guī)定，商業(yè)銀行應(yīng)自2020年3月1日起與存量貸款客戶正式切換存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)，原則上存量貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)切換工作要在2020年8月31日前全部完成。也就是說，存量浮動(dòng)利率貸款合同在未來半年時(shí)間內(nèi)，都要完成定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。

而且目前各家銀行給出的自主選擇操作時(shí)間窗口不一樣，大家一定要注意查看。

有關(guān)房貸利率換“錨”，大家還有什么疑問？歡迎點(diǎn)擊記者頭像留言，我們將一一為你解答。

【記者】陳穎

【作者】 陳穎

【來源】 289財(cái)經(jīng)熱點(diǎn)南方號(hào)