隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展，鼓勵(lì)開發(fā)和利用地下空間已經(jīng)成為各地拓展土地資源利用潛力的主要選擇。如今，許多城市也都進(jìn)入了大規(guī)模開發(fā)利用地下空間的新時(shí)期，并出臺(tái)了若干的地下空間利用管理辦法和實(shí)施細(xì)則，如浙江省寧波市在2016年出臺(tái)了《地下空間開發(fā)利用管理辦法》（以下簡稱 《辦法》），2018年出臺(tái)了《地下空間開發(fā)利用管理實(shí)施細(xì)則（試行）》。

梳理各地的有關(guān)規(guī)定發(fā)現(xiàn)，各地對(duì)于地下空間的不動(dòng)產(chǎn)登記和權(quán)籍調(diào)查相關(guān)內(nèi)容均沒有明確規(guī)定。同時(shí)地下車位作為與業(yè)主關(guān)系最為密切的地下空間，迫切需要做好首次登記權(quán)籍調(diào)查工作。

自有地下空間以來，為維護(hù)權(quán)利人及相關(guān)人的合法權(quán)益，寧波房屋登記部門開展了地下車位房屋所有權(quán)登記發(fā)證工作，土地登記部門也進(jìn)行了相應(yīng)土地使用權(quán)的登記發(fā)證工作。在統(tǒng)一登記之后，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)于地下車位作為不動(dòng)產(chǎn)首次登記權(quán)籍調(diào)查進(jìn)行了探索。

結(jié)建地下空間沒有單獨(dú)出讓的情形。結(jié)建地下空間，是指由同一主體結(jié)合地面建筑一并開發(fā)建設(shè)的地下空間。對(duì)于這類地下空間，由于地下空間沒有單獨(dú)出讓，其權(quán)屬到底屬于誰，是否與地表的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致，并沒有一個(gè)明確的法律依據(jù)。在項(xiàng)目的規(guī)劃審批時(shí)，作為地表配套的車位設(shè)置在地下空間內(nèi)，按照“誰投資、誰收益”的原則，在首次登記中，該地下空間的權(quán)屬應(yīng)屬于建設(shè)單位。

這種情形在權(quán)屬調(diào)查中應(yīng)重點(diǎn)把握地下空間范圍是否與地表的土地紅線垂直投影一致，地下空間宗地權(quán)屬界址原則上以用地批準(zhǔn)范圍為準(zhǔn)。結(jié)合目前寧波的項(xiàng)目，存在規(guī)劃許可材料中有顯示紅線外多少面積的現(xiàn)象，那么在地下車位權(quán)屬調(diào)查中，如果有地下車位跨紅線或超紅線的車位不予確定其權(quán)屬，在權(quán)屬調(diào)查資料中應(yīng)予以注明。

結(jié)建地下空間分層出讓的情形。《物權(quán)法》第136條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立?！彼裕瑢?duì)于土地的用益物權(quán)有了一個(gè)立體的概念，《辦法》中明確提出，地下空間實(shí)行分層開發(fā)利用且明確了不動(dòng)產(chǎn)首次登記時(shí)，其權(quán)屬范圍按照土地審批文件中載明的地下空間建設(shè)用地使用范圍確定。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬單元確立的情形。地下車位在權(quán)屬調(diào)查中按照空間用途可以分為人防區(qū)域和非人防區(qū)域。根據(jù)《防空法》《國防法》《物權(quán)法》等相關(guān)法律規(guī)定，人防工程所有權(quán)及其土地使用權(quán)權(quán)屬應(yīng)歸國家所有，其不動(dòng)產(chǎn)單元的設(shè)立應(yīng)以人防區(qū)域的防火分區(qū)劃分。根據(jù)《物權(quán)法》第142條規(guī)定，非人防區(qū)域的地下車位所有權(quán)及其土地使用權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。對(duì)于其不動(dòng)產(chǎn)單元的設(shè)立應(yīng)以“個(gè)”為單元進(jìn)行劃分，符合權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間要求。

地下車位的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪。地下車位位置目前是交警部門劃線確定的，經(jīng)過若干年后劃線有可能會(huì)消失，屆時(shí)或?qū)?huì)引起權(quán)屬糾紛。因此，筆者建議在不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪中對(duì)地下車位采用“空間測(cè)量”的方法來進(jìn)行測(cè)繪，現(xiàn)場(chǎng)采用永久性固定“四至”界標(biāo)的方式來確定地下車位的“四至”。

不同于普通測(cè)量，地下車位的“空間測(cè)量”除需要測(cè)繪的水平面積外，還需要測(cè)繪其空間體積。如何正確測(cè)量其范圍？《地籍調(diào)查規(guī)程》《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》中對(duì)此沒有相應(yīng)規(guī)定，常規(guī)以二維平面為基礎(chǔ)的測(cè)量無法滿足三維空間測(cè)量的要求。對(duì)此，建議在一個(gè)行政區(qū)劃內(nèi)，設(shè)立測(cè)量基準(zhǔn)原點(diǎn)，對(duì)每個(gè)建設(shè)用地區(qū)分使用權(quán)，利用多個(gè)二維橫坐標(biāo)、縱坐標(biāo)表示的頂點(diǎn)形成的平面圖，加之上限標(biāo)高與下限標(biāo)高的高差作為高程，構(gòu)建一個(gè)三維坐標(biāo)體系，通過水平投影坐標(biāo)、豎向高程和水平投影最大面積確定其權(quán)屬范圍。為了保證各數(shù)據(jù)間的有效對(duì)接，其“空間測(cè)量”技術(shù)應(yīng)建立“控制測(cè)量——  界址點(diǎn)測(cè)量”體系。即，首先把地下控制測(cè)量和地上控制測(cè)量結(jié)合起來，納入同一基準(zhǔn)框架，建立地下地上一體的控制測(cè)量體系，再利用免棱鏡的全站儀測(cè)量技術(shù)、地下空間結(jié)構(gòu)體外邊沿的地質(zhì)雷達(dá)探測(cè)技術(shù)以及地下墻體探測(cè)技術(shù)等進(jìn)行界址點(diǎn)測(cè)量。

地下車位的土地分戶測(cè)繪。土地分戶測(cè)繪是指不動(dòng)產(chǎn)單元的土地使用面積量算。現(xiàn)結(jié)合《建筑工程建筑面積計(jì)算和竣工綜合測(cè)量技術(shù)規(guī)程》（以下簡稱《技術(shù)規(guī)程》）中12.5.1條第6款的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)單元為層、間的土地使用面積，土地使用面積按幢基底面積分?jǐn)?，不?dòng)產(chǎn)單元土地分?jǐn)偯娣e等于不動(dòng)產(chǎn)單元建筑面積×幢基底面積／幢建筑總面積。

尤其注意的是，因地下空間分層出讓，幢基底面積如何計(jì)算？是按照分層設(shè)幢還是整個(gè)地下空間作為一幢計(jì)算，在業(yè)界有不同聲音。筆者認(rèn)為應(yīng)從土地利用、分層出讓角度考慮，在計(jì)算土地分戶測(cè)繪時(shí)，應(yīng)按層設(shè)宗、分層設(shè)幢，同時(shí)按照《技術(shù)規(guī)程》的技術(shù)要求計(jì)算土地分戶面積。

妥善處理社會(huì)公共車位、公共車位、普通車位的關(guān)系。結(jié)合交警圖紙和規(guī)劃圖紙，針對(duì)土地出讓合同、規(guī)劃文本中要求配比社會(huì)公共車位、公共車位的情況，應(yīng)滿足要求土地出讓合同要求。若遇到因?yàn)榻痪块T驗(yàn)收導(dǎo)致社會(huì)公共車位、公共車位無法滿足土地出讓合同要求的，應(yīng)要求建設(shè)單位優(yōu)先滿足社會(huì)公共車位、公共車位的要求，將部分普通車位作為社會(huì)公共車位、公共車位，同時(shí)在權(quán)籍調(diào)查成果中應(yīng)明確哪些是社會(huì)公共車位和公共車位。

對(duì)于社會(huì)公共車位和公共車位的權(quán)屬問題，目前相關(guān)的法律法規(guī)沒有明確，所以在權(quán)籍調(diào)查中應(yīng)仔細(xì)查看土地出讓合同，因有的土地出讓合同中明確社會(huì)公共車位建成后須移交給政府相關(guān)部門，所以在權(quán)籍調(diào)查成果資料中應(yīng)提供權(quán)屬移交相關(guān)資料。

對(duì)照交警圖紙和規(guī)劃圖紙，提出車位不一致的處理方案。由于交警圖紙是在實(shí)地驗(yàn)收時(shí)由交警部門出具的，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的情況，會(huì)有部分車位位置有所改變的情況。在權(quán)籍調(diào)查中，應(yīng)與規(guī)劃圖紙對(duì)比，在權(quán)籍調(diào)查成果中予以說明。如果僅在交警圖上有的車位不能進(jìn)行首次登記；若交警圖上沒有而規(guī)劃圖上有的，也不能繼續(xù)首次登記。這意味著，要同時(shí)滿足交警和規(guī)劃要求。

綜上，對(duì)于地下車位首次登記的權(quán)籍調(diào)查問題，筆者提出了“空間測(cè)量”的概念，通過三維坐標(biāo)測(cè)量，使得地下車位有了空間界線，徹底解決了因?yàn)槟甏眠h(yuǎn)導(dǎo)致現(xiàn)場(chǎng)界線不清而可能引起的權(quán)屬糾紛，這將是未來地下車位首次登記權(quán)籍調(diào)查技術(shù)發(fā)展方向，特別是對(duì)于軌道交通上蓋綜合開發(fā)項(xiàng)目更具有實(shí)際意義。

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本期編輯：黃俊飛

審       定：李軍晶