一、重新理解片區(qū)開發(fā)的概念

片區(qū)開發(fā)的概念并不是新鮮詞匯，只不過在當(dāng)前政策背景下更加凸顯其價值。在過去，“片區(qū)開發(fā)”又稱“城市建設(shè)綜合開發(fā)”，即“對準備開發(fā)建設(shè)的城市用地統(tǒng)一進行城市基礎(chǔ)設(shè)施和生產(chǎn)建設(shè)項目以及生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)?！豹M義的片區(qū)開發(fā)包括土地一級開發(fā)（土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施）和二級開發(fā)（商業(yè)及公用事業(yè)項目），廣義的片區(qū)開發(fā)則向上延伸到區(qū)域系統(tǒng)規(guī)劃的編制，向下包括區(qū)域運營的投融資運作、區(qū)域招商及運營等內(nèi)容。

以PPP項目角度看，財政部PPP綜合信息平臺將項目劃分為19個一級行業(yè)，其中“城鎮(zhèn)綜合開發(fā)”類項目基本上可以理解為即以PPP模式實施的綜合開發(fā)項目，其下包括園區(qū)開發(fā)、城鎮(zhèn)化建設(shè)、土地儲備、廠房建設(shè)和其他5個二級分類。片區(qū)開發(fā)一般有六大適用范圍：一是舊城改造、城中村改建，二是扶貧開發(fā)，三是新城建設(shè)或產(chǎn)城一體，四是旅游綜合開發(fā)，五是圍繞地鐵上蓋物業(yè)或綜合體、高鐵站及其周邊區(qū)域展開的TOD（transit-oriented development）模式，六是傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)等。與單一或以單一為主的項目相比，片區(qū)開發(fā)項目具有更多的復(fù)雜性和系統(tǒng)性，對合規(guī)性、投資規(guī)模和投資期限的要求更高。

但，銳思維咨詢根據(jù)多年來自己的實務(wù)操作經(jīng)驗，對“片區(qū)”的概念、對片區(qū)開發(fā)的應(yīng)用場景，也有自己的理解：

片區(qū)開發(fā)模式，就是以一定的空間區(qū)域或項目成立所必需有的邏輯組成項目邊界，通過投資建設(shè)運營，實現(xiàn)片區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善、土地（或項目資產(chǎn)）價值提升、區(qū)域產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟融合發(fā)展的一體化綜合開發(fā)模式。

地方政府有“五大法寶”——政策、稅收、土地、權(quán)利、資產(chǎn)，如何充分協(xié)調(diào)他們之間的關(guān)系，尤其是充分發(fā)掘土地的價值并依法合規(guī)打通財政、預(yù)算、稅收與市場的通道，既是戰(zhàn)略問題，也是戰(zhàn)術(shù)問題。

二、片區(qū)開發(fā)的典型模式

從不同的維度出發(fā)，片區(qū)開發(fā)模式會有不同的分類，比如：

從片區(qū)開發(fā)主體的維度出發(fā),可以將片區(qū)開發(fā)分為：政府主導(dǎo)開發(fā)模式、市場主導(dǎo)開發(fā)模式、政企合作開發(fā)模式。三種模式主要是在資源的獲取方式（如土地、企業(yè)資源等）、政策優(yōu)惠力度、行政干預(yù)程度、開發(fā)推動力度、城市規(guī)劃聯(lián)動性、收益回報機制等方面存在差異。

從片區(qū)開發(fā)價值鏈的挖掘深度出發(fā),可以分為：一級開發(fā)主導(dǎo)模式、運營主導(dǎo)模式、片區(qū)綜合開發(fā)模式。這三種模式主要是在牽頭主體、資源整合方式、開發(fā)環(huán)節(jié)、持有資產(chǎn)、回報機制等方面存在差異。

本文中，我們所討論的重點是政企合作模式下的片區(qū)綜合開發(fā)典型模式。

除了上述五種常見的模式之外，更多的則是在這些模式基礎(chǔ)上為了融資而進行的變種。

三、片區(qū)開發(fā)中的幾個關(guān)鍵問題

任何項目的關(guān)鍵，都是如何平衡各方利益，我們團隊內(nèi)部有“大平衡”和“小平衡”之說。在銳思維咨詢《片區(qū)綜合開發(fā)投融資結(jié)構(gòu)設(shè)計操作指引》中，“大平衡”指“整體平衡”，“小平衡”指“投資平衡”。

總之，片區(qū)開發(fā)涉及范圍廣、籌劃過程復(fù)雜，其項目的縱深足夠社會資本用時間換空間，用足夠的項目、資產(chǎn)、資源等來換取成本的覆蓋與收益平衡。

四、片區(qū)綜合開發(fā)與LCB理念

片區(qū)綜合開發(fā)是一個復(fù)雜的過程，在片區(qū)綜合開發(fā)前期準備工作中，銳思維咨詢認為至少還需要做到三個統(tǒng)籌，一是“多規(guī)合一”，此處的多規(guī)合一是指“產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃”、“空間發(fā)展規(guī)劃”和“投融資規(guī)劃”的協(xié)調(diào)統(tǒng)一；二是建設(shè)、投資、運營機構(gòu)資源優(yōu)勢的整合統(tǒng)籌；三是打通規(guī)劃、法律、財政、金融、工程、土地、房開、產(chǎn)業(yè)運營的專業(yè)知識體系，圍繞片區(qū)綜合開發(fā)進行跨專業(yè)、跨領(lǐng)域的思維整合。銳思維咨詢從成立就推出并不斷完善的“LCB模式”，就是這種片區(qū)開發(fā)統(tǒng)籌模式的基礎(chǔ)。

LCB，即英文單詞“規(guī)劃”（layout）、“法律”(law)、“資本”(capital)、“建設(shè)”(build)和“城市品牌設(shè)計” (brand)的首字母。LCB是一種機制，即建設(shè)、投資、運營機構(gòu)的利益協(xié)調(diào)統(tǒng)籌機制；LCB是一種思維，即各類中介機構(gòu)專業(yè)思維的碰撞與融合的思維；LCB是一種模式，即圍繞片區(qū)統(tǒng)籌開發(fā)，跨專業(yè)、跨行業(yè)打通財政、金融、法律、工程、土地、房開、產(chǎn)業(yè)等專業(yè)領(lǐng)域的跨界資源整合模式。

五、銳思維咨詢《片區(qū)綜合開發(fā)投融資結(jié)構(gòu)設(shè)計》的工作思路與特點

要進行“片區(qū)綜合開發(fā)的投融資結(jié)構(gòu)設(shè)計”，需要針對當(dāng)?shù)仄瑓^(qū)情況進行全面的綜合分析，包括但不限于政策因素的分析、經(jīng)濟因素的分析、財政因素的分析、融投資主體分析、項目分析、項目操作模式的選擇建議等，結(jié)合當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)狀況、招商引資等等因素最終設(shè)計出片區(qū)綜合開發(fā)項目的投融資結(jié)構(gòu)、路徑和對應(yīng)工具的使用建議。

（二）特點

銳思維咨詢“愛做模式、愛建模型”，從2013年開始落地的典型項目背后都是一套可以解決一些問題的模型，比如：

綜上，銳思維咨詢充分依托自身的財政、金融和法律專業(yè)融合能力，充分發(fā)揮LCB理念下多年來整合的資源／伙伴以及操作項目的落地經(jīng)驗的積累，為客戶提供片區(qū)綜合開發(fā)項目投融資結(jié)構(gòu)設(shè)計。感謝朋友們多年來的關(guān)注與支持，也期望能有更多的合作伙伴選擇銳思維，我們也非常愿意為您的項目竭盡全力！