近年來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為一種新的城市發(fā)展空間理念逐漸興起，產(chǎn)城融合的概念也成了地產(chǎn)人脫口而出的詞匯。作為一種新型的地產(chǎn)模式，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在推動(dòng)企業(yè)加速孵化、產(chǎn)業(yè)集聚、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面具有重要作用。

根據(jù)開發(fā)主體的不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要分為四種：產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式和綜合運(yùn)作模式。

不論何種模式，不論是政府還是企業(yè)引導(dǎo)，地產(chǎn)主要解決的問題，都將從過去城鎮(zhèn)化的問題過渡到城市生態(tài)布局的科學(xué)升級(jí)和產(chǎn)業(yè)的提升發(fā)展層面。

以下主要從模式、現(xiàn)狀、趨勢(shì)解讀目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來趨勢(shì)。

綜合運(yùn)作模式分析

產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式是以政府為主導(dǎo)，政府根據(jù)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的特點(diǎn)進(jìn)行規(guī)劃與開發(fā)，并在此基礎(chǔ)上為園區(qū)提供政策支持、稅收優(yōu)惠等吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)入駐，從而形成產(chǎn)業(yè)化的區(qū)域模塊，提高了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的輻射力和影響力。優(yōu)點(diǎn)是集中度高，規(guī)劃性強(qiáng)，政策性明顯，缺點(diǎn)是缺乏靈活性、創(chuàng)造性，容易導(dǎo)致政企不分。

主體企業(yè)引導(dǎo)模式是指在特定產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)具有強(qiáng)大實(shí)力的企業(yè)，獲取大量的自用土地后建造一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過土地再開發(fā)，建立完善相應(yīng)配套設(shè)施，以出讓、項(xiàng)目租售等方式引起其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。優(yōu)點(diǎn)是易于帶動(dòng)同一產(chǎn)業(yè)的聚集，缺點(diǎn)是只適用于功能定位單一的小規(guī)模開發(fā)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式是地產(chǎn)開發(fā)商在工業(yè)園區(qū)或其它地方獲取土地，建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施以及廠房、倉庫、研發(fā)樓等，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資等方式進(jìn)行項(xiàng)目的經(jīng)營和管理，最后獲取開發(fā)利潤的開發(fā)模式。從本質(zhì)上來說，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)模式并沒有太大的差別。優(yōu)點(diǎn)是對(duì)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營要求低，資金回籠快，缺點(diǎn)是地產(chǎn)開發(fā)商與整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)合不緊密，難以形成產(chǎn)業(yè)輻射力。

綜合運(yùn)作模式是指產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式混合運(yùn)用的開發(fā)模式。這種模式下，政府提供土地、稅收等優(yōu)惠政策，并成立管委會(huì)負(fù)責(zé)行政管理事務(wù)，地產(chǎn)商投資開發(fā)建設(shè)并提供相應(yīng)的園區(qū)服務(wù)，龍頭企業(yè)入駐發(fā)揮產(chǎn)業(yè)號(hào)召力，多方合力共同推進(jìn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營。

綜合運(yùn)作模式是目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的主導(dǎo)方向，它更能形成一種產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)，由此催生規(guī)模效應(yīng)，帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)模式無法復(fù)制

婚嫁講究門當(dāng)戶對(duì)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式講究區(qū)域適配。

迪士尼、歡樂谷、環(huán)球影城的IP夠大了吧，落到邊遠(yuǎn)山區(qū)合不合適？美國硅谷，北京中關(guān)村夠牛吧，照搬它的模式在二三線城市再建行不行？很多依葫蘆畫瓢的項(xiàng)目就是這么死的。天時(shí)、地利、人和、環(huán)境都變了，產(chǎn)業(yè)的形勢(shì)和土壤也都變了。不同城市資源特色、人才結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)要素、政策環(huán)境等因素千差萬別。想復(fù)制曾經(jīng)經(jīng)典的成功已經(jīng)不大可能了，只能區(qū)域適配，因地制宜。

擺不正自己的位置，政府才是主導(dǎo)方

很多開發(fā)商做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)時(shí)，經(jīng)常犯的一個(gè)錯(cuò)誤是，在和政府打交道時(shí)試圖把自己所謂的先進(jìn)模式推銷給政府，永遠(yuǎn)是“我要干什么”，而不是“我能幫你干什么”。

動(dòng)不動(dòng)就告訴當(dāng)?shù)卣业囊?guī)劃多先進(jìn)，模式多創(chuàng)新，資源多雄厚，沒有我落地不了方案，沒有我招不來的企業(yè)。但其實(shí)最優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)資源、政策資源都在地方政府手中。政府不給你支持，不給你政策，你還真很難落地。

所以上文說到現(xiàn)在主流的就是綜合運(yùn)作模式，政府、開發(fā)商、主體企業(yè)三者通力合作，開發(fā)商和主體企業(yè)幫助政府梳理產(chǎn)業(yè)資源、促成產(chǎn)業(yè)集聚、做好產(chǎn)業(yè)服務(wù)，給政府呈現(xiàn)一個(gè)有主題，有觀感，有稅收，有人才、有活力的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，最終實(shí)現(xiàn)共贏。

風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估不足，賬算不清楚

從運(yùn)營時(shí)間來看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從規(guī)劃、招商到企業(yè)入駐、投產(chǎn)經(jīng)營，至少需要三到五年，甚至十到八年的時(shí)間，因此對(duì)現(xiàn)金流的要求比較高，無論是自持運(yùn)營，靠后期資產(chǎn)增值，提供服務(wù)來掙錢，還是短債長投，靠短期買賣租售來回血，都需要有一本很清晰的賬。

對(duì)于那些想要在全國進(jìn)行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)戰(zhàn)略復(fù)制擴(kuò)張的園區(qū)運(yùn)營商來說，首先要做的是手中成熟的項(xiàng)目通過運(yùn)營和資源整合把賬算清楚，物業(yè)租售和運(yùn)營服務(wù)的收入至少保證在10%的年收益率，磨合出一套成熟的財(cái)務(wù)模型，把平衡帳目的幾個(gè)要素總結(jié)后嘗試復(fù)制。

短債長投是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)真正的殺手

中國開發(fā)商很難靜下心來做好自持運(yùn)營的根本原因在于短債長投。甚至可以說，一切指望用短債的錢做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的，其本質(zhì)都是賣房思維的傳統(tǒng)地產(chǎn)。

國內(nèi)的開發(fā)商的資產(chǎn)負(fù)債率普遍在70-80%，這就意味著開發(fā)商不可能主動(dòng)持有資產(chǎn)，持有經(jīng)營就是要擠占寶貴的現(xiàn)金流。

所以，一般的開發(fā)商對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的處理方式，自然是能賣就賣。當(dāng)年萬達(dá)、萬科為了發(fā)準(zhǔn)REITS，收益貼息，為了回收現(xiàn)金流，虧著也要賣。

什么成立離岸地產(chǎn)基金，什么聯(lián)手養(yǎng)老保險(xiǎn)，都只能是個(gè)別開發(fā)商的個(gè)案操作。可以說，不解決資金來源渠道的問題，不實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)證券化，談地產(chǎn)轉(zhuǎn)型運(yùn)營服務(wù)商只能是表里不一，自欺欺人。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)及出路

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)賺的是什么錢

第一道是資源整合的錢：即是為政府招商引資，產(chǎn)業(yè)落地的好處費(fèi)。很多時(shí)候，第一道錢強(qiáng)勢(shì)產(chǎn)業(yè)方才是拿大頭的主，開發(fā)商完全是跟在背后喝口湯。

第二道是土地整理和開發(fā)銷售的錢：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)投入大、回報(bào)慢、周期長、風(fēng)險(xiǎn)大的行業(yè)，不像住宅地產(chǎn)可以高周轉(zhuǎn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在現(xiàn)金流上如果無法平衡前期巨大的投入，那么隨著開發(fā)的深入，很可能因資金鏈斷裂而功敗垂成。

所以，通過適當(dāng)比例的房地產(chǎn)開發(fā)銷售，回籠資金，達(dá)到現(xiàn)金流平衡，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商活下去的唯一途徑（不差錢的開發(fā)商除外）。

第三道是租金和資產(chǎn)升值：租賃收入可以在一定程度上平衡現(xiàn)金流之外，甚至成為重要的盈利端口。另外，租賃收入還有一個(gè)非常重要的作用，就是可以用來做資產(chǎn)證券化。

第四道是軟性服務(wù)運(yùn)營的收益：一方面，運(yùn)營方可以整合多方資源，搭建全方位的線上線下服務(wù)平臺(tái)，幫助需求雙方資源對(duì)接，從而獲取服務(wù)增值收益。另一方面，可以構(gòu)建產(chǎn)業(yè)孵化基金，早期介入項(xiàng)目，助力園區(qū)企業(yè)成長。

未來產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的軟性服務(wù)收入，一定會(huì)代替銷售、租金等硬性收入，成為主流。

運(yùn)營服務(wù)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的出路

當(dāng)開發(fā)商通過各種方式解決了短債長投帶來的現(xiàn)金流問題，接下來要思考的就是資產(chǎn)增值，以及服務(wù)變現(xiàn)問題了，無論是自持運(yùn)營還是丟給接盤俠，這都是繞不過去的問題。

既然是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，那么首要的就是產(chǎn)業(yè)聚集，先把企業(yè)都吸引過來，所以構(gòu)建一套完善的招商團(tuán)隊(duì)模型（招誰、怎么招、招過來怎么服務(wù)管理），保證園區(qū)招商的戰(zhàn)斗力，否則不要輕易去做。

其次是服務(wù)細(xì)化與標(biāo)準(zhǔn)化，拼落地載體的時(shí)候拼的是故事、模式，而運(yùn)營的時(shí)候是拼服務(wù)，未來產(chǎn)業(yè)園區(qū)可從三大方面建設(shè)服務(wù)體系。

一是市場服務(wù)，整合市場化、社會(huì)化服務(wù)機(jī)構(gòu)資源提供科技金融、人才服務(wù)、技術(shù)創(chuàng)新、市場營銷、科技中介以及其它各類專業(yè)服務(wù)等;

二是園區(qū)服務(wù)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)依托自有資源直接面向企業(yè)提供的多元化服務(wù)，包括：空間載體服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)、公共設(shè)備設(shè)施服務(wù)、物業(yè)及城市配套服務(wù)、園區(qū)食住行生活服務(wù)等;

三是政務(wù)服務(wù)，整合各級(jí)、各條線政府資源提供政策宣講與信息推送服務(wù)、政策協(xié)調(diào)服務(wù)、政務(wù)一站式服務(wù)等。

最重要的是盈利模式的多元化，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)逐漸由傳統(tǒng)的“賣地模式”、“租售模式”向“投資共生模式”、“服務(wù)模式”轉(zhuǎn)變。

運(yùn)營專業(yè)化是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)核心競爭力

作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)普遍存在空心化、同質(zhì)化、招商盲目化的現(xiàn)象。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營主體還需提高專業(yè)度，尤其是確定主營方向。集中優(yōu)勢(shì)資源服務(wù)于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)服務(wù)、資源積累、政策理解、供應(yīng)商整合等方面將會(huì)有更深刻的理解，從而提高核心競爭力。

從1978年到2019年，已經(jīng)發(fā)展40余年的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)歷了從高速膨脹到現(xiàn)在的轉(zhuǎn)型升級(jí)，終究是要回歸到產(chǎn)業(yè)的本身，通過專業(yè)的品牌打造和管理輸出搭建平臺(tái)，以高效的資源配置手段和系統(tǒng)化的產(chǎn)業(yè)布局，深度挖掘產(chǎn)業(yè)的內(nèi)在價(jià)值，打造推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長極。

文章來源：今日頭條

特色地產(chǎn)諸葛亮-飆馬中國，20余年專業(yè)、專心、專注為地市縣房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型特色小鎮(zhèn)、商業(yè)地產(chǎn)&產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供全程保姆化菜單式服務(wù)：

1、拿地顧問，聯(lián)合國際國內(nèi)機(jī)器人、科創(chuàng)名校、智慧醫(yī)院、文化創(chuàng)意、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資源，為特色小鎮(zhèn)、特色商業(yè)街等特色地產(chǎn)項(xiàng)目戰(zhàn)略策劃頂層設(shè)計(jì)；

2、策劃設(shè)計(jì)一體化，攜手國家甲級(jí)建筑設(shè)計(jì)院，為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)如綜合體、購物中心、商業(yè)街、專業(yè)市場、社區(qū)商業(yè)；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如商旅、文創(chuàng)、科創(chuàng)、農(nóng)創(chuàng)、大健康、運(yùn)動(dòng)休閑、養(yǎng)老教育、新經(jīng)濟(jì)園區(qū)開發(fā)，提供定位策劃、概念規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方案；

3、租售代理，攜20余年千萬方地市縣菜單服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，為商貿(mào)物流地產(chǎn)、特色商業(yè)街等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)&商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目招商銷售；

4、項(xiàng)目診斷，為地市縣問題項(xiàng)目提供解決之道；

5、全程顧問，以20余年積累的菜單服務(wù)經(jīng)驗(yàn)為項(xiàng)目全程保駕護(hù)航。