買房這件事，現(xiàn)在變得越來越難。

在以前，不管在哪個城市買，買什么類型的房子，無論是一二線還是三四線，不管是新城區(qū)還是老城區(qū)，只要能“上車”，房產增值都輕而易舉。

現(xiàn)在不同了，京津冀、長三角、珠三角等城市群脫穎而出，三線以下城市常年人口凈流出，“老破小”再無吸引力，城市、城區(qū)、產品、樓盤之間的分化越來越明顯。

一旦城市選錯、板塊選錯、開發(fā)商選錯，輕則房產價值縮水，重則延期交房或者房子賣不掉。

可以預見的是，隨著人口流動向都市圈集聚，各地中心城區(qū)的擴張，樓市的分化現(xiàn)象會愈演愈烈。在各類樓盤井噴式增長的時代，有缺陷的房子很容易就會被淘汰。

對購房者來說，2020年起，應該更加關注細節(jié)上的取舍，比如對“樓層”的選擇。

好的樓層，既要兼顧采光、噪音和生活便利度，又要顧及當?shù)厥袌龅钠?，在二次轉賣時可以獲得更高的溢價。

明年買房，4個樓層需回避，盡量別買，5年后易降價，業(yè)內：屬于常識性錯誤。

第一，老舊小區(qū)的頂樓。

關于頂樓要不要買，一直沒有真正的定論，有人覺得頂層冬冷夏熱，受太陽直射面積大，散熱差，容易漏水，舒適度不佳。

有人卻認為頂樓安靜開闊，視野好的同時，有的小區(qū)還送閣樓，現(xiàn)在很多樓盤的頂樓，還結合傳統(tǒng)建筑中的坡頂構造，不再學習西方建筑中的平頂，不僅有助于引導雨水、解決漏水現(xiàn)象，還可以起到冬暖夏涼的作用，居住更加舒適。

因此，頂樓能不能買，完全是見仁見智的事，要從所在城市的偏好、設計、氣候出發(fā)，不能一概而論。

但是，有一點可以肯定：老舊小區(qū)的頂樓最好不要買。

為什么要強調老舊小區(qū)呢？

大多數(shù)老舊家屬院沒有電梯，這是很重要的一個因素，人都有變老的那天，天天爬步梯的感覺，沒幾個人能受得了。

當然，現(xiàn)在很多城市都在推進“老舊小區(qū)改造”，加裝電梯是首當其沖要解決的問題，但是，對絕大部分中小城市來說，住戶之間的爭議、舊改資金能否及時到位，目前還要打上一個問號。

還有，老舊小區(qū)的頂樓，一般防水、防曬、隔熱等功能都很一般，年久失修，有的家屬院的頂樓甚至被住戶私自改成了“養(yǎng)殖場”、“植物園”，居住條件與高層不可同日而語。

如果現(xiàn)在貪便宜買了老小區(qū)的頂樓，未來5年時間，隨著高層住宅進一步“侵蝕”老舊小區(qū)的市場，“老破小”的頂樓極有可能會進一步降價。

第二，腰線層。

腰線層是個很特殊的概念，如果你去售樓部，置業(yè)顧問一般會看人下菜碟，假如你對腰線層的定位、利弊都了然于胸，置業(yè)顧問必然不會提及，如果對方看你是粗心大意的“小白”，反過來可能會宣揚腰線層的好處。

那么，到底是什么是“腰線層”呢？

簡單來說，“腰線”就是裝飾建筑外立面的一種“造型”，沒有什么實質作用，分布的樓層也不固定，關鍵看樓盤是如何設計的。

如何辨認呢？在遠處觀察一棟樓，是窗戶上沿或下沿的外墻位置有向外多出來的一部分。

重點在于：假如你把房子買到了腰線層下面，雨下的稍微大點，順著陽臺或窗戶往下溜，假如你買到了腰線上面，常年的風霜雨雪，會使腰線層積壓很多生活垃圾、灰塵雜物，鑒于該層的特殊位置，一般業(yè)主很難做到徹底清理。

此外，現(xiàn)在的腰線很少是直接打上去的，而是后期“粘上”或“掛上去”的，比如大理石干掛，水泥預制打膨脹絲固定，或者泡沫上面沾一層涂料，用粘接砂漿貼上去。

這種建筑手法，就意味著腰線層不光會面臨采光、滲水、堆積垃圾等問題，在最近幾年開發(fā)商高周轉的策略下，還極有可能會對建筑原材料“縮水”，長此以往，就不僅僅是降價的問題，甚至安全層面也會有隱憂。

第三，特殊數(shù)字層。

何為特殊數(shù)字層？

每個地方的房地產市場，都有自己對樓層數(shù)字的“偏好”，說難聽點就是“偏見”，而且，我還發(fā)現(xiàn)了一個規(guī)律，越是小城市，越對此類樓層特別講究。

比如4樓、13樓、14樓，一般人肯定不會首選這些樓層，有的地方把14樓的電梯標注成13A，有的把18樓標注成17A，又把24樓標注成23A，放眼望去，密密麻麻的電梯按鍵都帶有這種特色字母，讓人哭笑不得。

坦白說，此類樓層是筆者不愿意談及的，也一直對這種現(xiàn)象感到無奈，因為人們對特殊數(shù)字的顧忌，純屬是心理層面的因素，對一個“實用主義者”來說，別人眼中數(shù)字的好壞，是沒有任何影響的。

但是，只要我們把房子放在市場中交易，就必須要接受這個市場的規(guī)則，不管這樣的“折價”和“溢價”是否合理，買房就要考慮“特殊數(shù)字”的因素。

5年時間，說長不長，說短不短，如果你買對了城市，選對了小區(qū)，相中了戶型，同樣的道理，也一定要對樓層的篩選多點心思，別走入“常識性誤區(qū)”。

買房時多花點精力，多去樓盤實地跑幾趟觀察一下，免得未來樓市行情低迷時，導致樓層選擇不佳而賣不動。