咨詢案例

銀行與客戶簽訂最高額抵押合同，約定以房產(chǎn)抵押物為銀行對(duì)客戶在2017年10月15日-2020年10月14日期間發(fā)生的最高限額不超過2000萬的貸款債權(quán)提供抵押擔(dān)保。2017年10月16日銀行發(fā)放一筆借款期限為一年的1500萬貸款。2018年10月10日抵押房產(chǎn)被查封，現(xiàn)銀行打算對(duì)該筆借款展期一年，該展期行為是否會(huì)對(duì)抵押擔(dān)保效力產(chǎn)生影響？

法律分析

一、 最高額抵押物被查封后，擔(dān)保債權(quán)確定，最高額抵押就轉(zhuǎn)為一般抵押。

《物權(quán)法》第206條規(guī)定，最高抵押物被查封、扣押的，抵押權(quán)人的債權(quán)確定。該條規(guī)定的“債權(quán)確定”的法律含義就是此后債權(quán)人對(duì)債務(wù)人產(chǎn)生的債權(quán)不再屬于最高額抵押擔(dān)保的范圍內(nèi)。這與最高法院《<擔(dān)保法>解釋》第81條“最高額抵押所擔(dān)保的債權(quán)范圍，不包括抵押物因財(cái)產(chǎn)保全或者執(zhí)行程序被查封后發(fā)生的債權(quán)”之規(guī)定是完全一致的。依據(jù)實(shí)務(wù)中通行理解，最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)確定后最高額抵押的法律屬性就發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化，不再屬于為將來不確定債權(quán)提供的擔(dān)保，已轉(zhuǎn)為為確定債權(quán)提供的擔(dān)保，即一般抵押。具體到本次咨詢的案件，案中最高額抵押物在2018年10月10日被查封，雖然此時(shí)合同約定的債權(quán)發(fā)生期間（2017年10月15日-2020年10月14日）遠(yuǎn)未屆滿，但案中抵押擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)確定，就是已發(fā)放的1500萬元貸款及其利息費(fèi)用等；此時(shí)案中最高額抵押擔(dān)保已轉(zhuǎn)為主債權(quán)為1500萬元貸款本金及其利息費(fèi)用等的一般抵押。

二、         就一般抵押而言，貸款展期不辦理抵押權(quán)變更登記，可能會(huì)對(duì)抵押效力產(chǎn)生重大不利影響

本公眾號(hào)2016年12月13日文章“關(guān)于銀行貸款展期是否需要辦理變更登記的風(fēng)險(xiǎn)提示”曾經(jīng)指出，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》該細(xì)則第六十八條規(guī)定：債務(wù)履行期限變更的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書、不動(dòng)產(chǎn)登記證明、抵押權(quán)變更等必要材料，申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記；即便此時(shí)抵押合同文本中明確約定了抵押擔(dān)保的主債權(quán)變更（包括借款展期）的，抵押人繼續(xù)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任的，因該細(xì)則并沒有對(duì)抵押合同另有約定的情形可以不作抵押權(quán)變更登記作除外處理，現(xiàn)行其他法律法規(guī)對(duì)這一問題也沒有明確規(guī)定。由于該細(xì)則剛剛開始實(shí)施，這類糾紛還沒有開始出現(xiàn)，暫時(shí)還沒有這方面的判例，司法界對(duì)抵押合同另有約定情形下抵押借款展期是否必須辦理抵押變更登記問題可能會(huì)存在爭議，抵押人或其他第三人極可能會(huì)以《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》前述抵押登記變更規(guī)定為由，主張銀行的抵押登記存在重大法律缺陷，從而形成銀行抵押權(quán)有可能滅失的風(fēng)險(xiǎn)。

三、         最高額抵押物被查封后，貸款展期可能導(dǎo)致抵押權(quán)滅失。

由于本案中最高額抵押房產(chǎn)在2018年10月10日被司法部門查封，該抵押已轉(zhuǎn)為擔(dān)保主債權(quán)確定的一般抵押。如銀行打算對(duì)已發(fā)生的1500萬元貸款進(jìn)行展期，就應(yīng)當(dāng)按照一般抵押貸款法律風(fēng)險(xiǎn)管理的要求，就貸款的展期辦理房產(chǎn)抵押變更登記手續(xù)。但由于本案中抵押房產(chǎn)已經(jīng)被查封，《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》及其《實(shí)施細(xì)則》對(duì)這種情形下抵押當(dāng)事人能否申請(qǐng)辦理抵押變更登記手續(xù)沒有明文規(guī)定，實(shí)務(wù)中登記機(jī)關(guān)一般都拒絕辦理變更登記。此時(shí)即便登記機(jī)關(guān)給予辦理變更登記，但因?qū)崉?wù)中對(duì)貸款展期是否屬于新發(fā)生債權(quán)，此時(shí)的變更登記是否屬于為新發(fā)生的債權(quán)辦理的抵押登記，這種登記是否會(huì)因違反物權(quán)法關(guān)于查封后的財(cái)產(chǎn)不得抵押的規(guī)定而無效，尚未形成通行的權(quán)威觀點(diǎn)，我們認(rèn)為，抵押權(quán)仍可能存在效力爭議。總之，最高額抵押中的抵押房產(chǎn)被查封后，貸款展期無論辦理抵押變更登記與否，抵押權(quán)的效力都存在爭議，難以排除訴訟糾紛中抵押權(quán)被判無效的風(fēng)險(xiǎn)。

天鐸建議

由于最高額抵押物被查封后擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)確定，該抵押已轉(zhuǎn)變一般抵押，此時(shí)辦理貸款展期，此時(shí)無論辦理變更登記與否，均存在法律風(fēng)險(xiǎn)，我們建議銀行此時(shí)不對(duì)有關(guān)貸款辦理展期，除非債務(wù)人另行提供擔(dān)保措施。