2019年8月26日，建發(fā)國際以電話會議形式召開2019年度中期業(yè)績會，建發(fā)國際行政總裁林偉國先生，首席財務(wù)官金柳媛女士出席電話會議并發(fā)言。

一、業(yè)績亮點

銷售金額持續(xù)增長，認(rèn)購金額191億元，同比增長170%；簽約金額168億元，同比增長120%，已認(rèn)購未簽約金額59億元；簽約面積97萬平米，同比增長106%。確認(rèn)收入12.78億元，同比增長32%；歸屬于母公司凈利潤2.1億元，同比增長60%；基本每股收益0.24元，同比增長37%。

二、核心競爭力分析

1、銷售實現(xiàn)跨越式增長，高成長提升估值水平

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，成長性釋放主要在兩個方面：開源、節(jié)流。開源在于銷售端的增長，這是先行指標(biāo)；節(jié)流，關(guān)乎公司的品牌及經(jīng)營效率，決定了到利潤端的盈利能力。根據(jù)建發(fā)國際集團(tuán)剛剛發(fā)布的2019年中期業(yè)績，銷售端和利潤端的成長性表現(xiàn)都十分強(qiáng)勁：簽約金額168億元，同比增長120%，確認(rèn)收入12.78億元，同比增長32%；歸屬于母公司凈利潤2.1億元，同比增長60%。

驅(qū)動存量市場集中度提升核心因素是消費升級。建發(fā)國際以品牌為核心的成長路徑帶來的業(yè)績增長具有更高的質(zhì)量和持久性，這一點最終將傳遞到公司盈利能力之上。公司之所以業(yè)績增速強(qiáng)勁，歸根結(jié)底來源于產(chǎn)品銷售的量價齊升。

總體來看，公司2019年上半年簽約金額168億元，同比增長120%；銷量方面，簽約面積上半年是97萬平方米，同比增長106%。銷售均價方面，均價從2018年上半年的1.63萬/平米上漲到了1.74萬/平米，漲幅達(dá)到6.75%。

在高成長的背景下，市場邏輯是否會改變從而帶來公司估值的提升呢？畢竟建發(fā)國際的估值的確不高。

2、布局核心城市圈，土儲充足穩(wěn)增長

公司作為福建國有企業(yè)，起源于福建地區(qū)，風(fēng)控要求遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過普通民營資本，同時強(qiáng)大的融資優(yōu)勢。其次，公司管理架構(gòu)充分市場化，通過多年的市場競爭，建發(fā)國際研發(fā)出新中式產(chǎn)品，打造中式標(biāo)桿品牌。厚積薄發(fā)下，公司項目近年快速向全國復(fù)制。

建發(fā)國際的城市布局主要集中在福建，華東，華南地區(qū)。2019年上半年公司收購了11個優(yōu)質(zhì)項目，平均拿地成本是5870元/平方米，總可售貨值是272億元，總可售面積是219萬平方米，另再加上上半年新增的3塊未完成股權(quán)變更地塊，公司上半年新增土地儲備貨值近400億元。從公司收購的項目來看，都具有低溢價、高權(quán)益、高貨值的特點。

截止到2019年6月30日，公司的總可售面積達(dá)到682萬平米，總貨值是1279億元，同比增長7%。從土儲面積和總可售面積來看，公司的存量充足可以保證未來的業(yè)績增長。

三、問答環(huán)節(jié)

Q1：2019年上半年，建發(fā)國際新增的11個項目是否布局新城市？

2019年上半年，房地產(chǎn)政策調(diào)控政策驅(qū)嚴(yán)，土地市場價格維持較高水平，公司堅持穩(wěn)健的投資策略，合理甄選較高利潤率、產(chǎn)品定位與公司相匹配的項目。上半年新增拿地11個項目，新增約390億元貨值(含三塊已簽署協(xié)議但尚未完成股權(quán)變更的地塊)，主要布局原先覆蓋的城市，暫未擴(kuò)大現(xiàn)有的城市范圍，新增項目主要分布于福建、華東及華南區(qū)域。

Q2：自8月份起，全國一二線城市的銷售增速有一定回落，公司所在區(qū)域的銷售去化率是否受到影響呢？

從公司的銷售端看，公司整體銷售去化良好，6月以來銷售環(huán)比仍在逐步增加，在限價地區(qū)不少項目開盤的去化仍較好，下半年可售資源較為充足。我們認(rèn)為較為理性的市場環(huán)境，將更有利于擁有核心品牌競爭優(yōu)勢的企業(yè)。下半年公司仍將集中較為優(yōu)勢的資源，堅持穩(wěn)健的投資策略，適時進(jìn)行項目投資。

Q3:2019年的派息政策如何呢？

公司將維持穩(wěn)定的派息，目前派息對公司整體財務(wù)運營的壓力仍較小。公司在實現(xiàn)銷售規(guī)模提升、經(jīng)營業(yè)績大幅增長的同時，將會充分考慮股東各方的訴求，回饋公司股東，每年保持一定合理的派息率。

Q4：上半年來看，公司土地投資的力度較大，下半年公司拿地金額的目標(biāo)預(yù)計將是多少呢？公司對凈負(fù)債率是否有什么要求和目標(biāo)？

(1)2019年上半年，公司土地投資安排是按照年初制定的計劃執(zhí)行；下半年，公司拿地金額預(yù)計保持適中水平，預(yù)計拿地的投資力度不低于公司上半年，主要看拿地機(jī)會及窗口；(2)公司本身較少單獨關(guān)注建發(fā)國際的凈負(fù)債率，因為建發(fā)國際作為母公司重要的上市平臺，母公司對其提供較大的財務(wù)資源支持，從上市公司與母公司整體看，整體負(fù)債水平并不高，整體的負(fù)債率維持在相對合理的水平。

Q5：公司和母公司建發(fā)房產(chǎn)在業(yè)務(wù)方面如何劃分？未來母公司對建發(fā)國際會提供哪些方面的支持呢？

在業(yè)務(wù)定位上，建發(fā)國際與母公司建發(fā)房產(chǎn)進(jìn)行了一定的劃分：①新增的房開項目、房開產(chǎn)業(yè)鏈及新興產(chǎn)業(yè)的投資，原則上都由建發(fā)國際集團(tuán)承接；②母公司未來的業(yè)務(wù)經(jīng)營方向是一級土地開發(fā)、重資產(chǎn)商業(yè)等業(yè)務(wù)；母公司主要在資金、品牌、人員等方面對建發(fā)國際進(jìn)行全方位的支持，借助于母公司在資金、品牌等方面的資源優(yōu)勢，為公司的快速擴(kuò)張強(qiáng)提供較為有力的保障。

Q6：2019年上半年公司合同銷售的權(quán)益占比是多少？上半年房開銷售的凈利率是多少？

2019年上半年公司銷售的權(quán)益占比維持在70%以上，上半年房開銷售凈利率大概在9%-10%范圍內(nèi)。

Q7:上半年拿地結(jié)構(gòu)方面，公司每個單體項目的貨值較大，這是否是未來拿地趨勢？

上半年部分新增地塊的體量較大，主要出于市場投資機(jī)會的因素，公司拿地，主要評估的是土地的質(zhì)量。

Q8:2019年業(yè)績公告顯示少數(shù)股東權(quán)益增幅40%，是因為拿地方面參與合作項目比例提升嗎？公司拿地權(quán)益比例的大致水平是怎樣呢？

公司上半年少數(shù)股東權(quán)益增速比較大，主要原因為上半年新增了合資公司，資本投入較大，目前公司整體拿地權(quán)益比例大概是70%左右。

Q9:大股東持有永續(xù)可轉(zhuǎn)債余額多少？有沒有轉(zhuǎn)股計劃？

(1)目前大股東建發(fā)房產(chǎn)的持有的永續(xù)可轉(zhuǎn)債余額為19.8億元港幣。大股東及一致行動人的股比接近75%，為此目前大股東暫沒有相應(yīng)的轉(zhuǎn)股計劃；(2)公司向大股東發(fā)行永續(xù)可轉(zhuǎn)債的初衷是在于增強(qiáng)上市公司的資本能力，有助于優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)；(3)公司深知一點：股本的每年擴(kuò)張應(yīng)低于業(yè)績的增速；同時，建發(fā)房產(chǎn)管理層在上市公司持有約6.6%的股權(quán)比例，管理層和流通股股東在利益上是一致的。

Q10：公司現(xiàn)在未結(jié)轉(zhuǎn)的收入有多少？下半年有多少會進(jìn)行交付？

(1)公司現(xiàn)在未結(jié)轉(zhuǎn)的收入超過270億元人民幣；(2)由于公司整體預(yù)收款及交房結(jié)轉(zhuǎn)主要發(fā)生在下半年，公司將在下半年10月份左右就今年的收入結(jié)轉(zhuǎn)安排做比較全面的鋪排，目前公司暫未對交房做明確的時間安排。

Q11:公司未來兩年有沒有海外擴(kuò)張的計劃？如在澳洲繼續(xù)擴(kuò)張項目？

公司當(dāng)年有計劃在澳大利亞進(jìn)行嘗試性投資，但后期因國家政策禁止房地產(chǎn)對外投資，所以目前沒有海外投資計劃。目前來看，境內(nèi)房地產(chǎn)市場仍較為可觀，因此目前暫未有境外市場拓展計劃。

Q12:公司去化率大概在什么水平？公司是否能確定進(jìn)入深港通？目前公司拿地標(biāo)準(zhǔn)是什么及IRR水平是多少呢？

公司全年的整體去化率有機(jī)會達(dá)到60%-70%；按照深交所發(fā)布的深港通標(biāo)的選擇條件看，公司符合深港通的市值及流通性要求，大概率能進(jìn)深港通；在拿地過程中，公司重點關(guān)注核心指標(biāo)包括銷售凈利潤率、IRR等指標(biāo)，一般IRR要求在15%-20%，凈利率為8-10%，其中凈利潤是扣除財務(wù)成本后的利潤指標(biāo)。

Q13：大部分的房企對今年的去化有擔(dān)憂，下半年公司的城市布局策略及拿地策略是怎樣的?

從土拍市場看，自6月份起蘇州、無錫、南京、廈門等核心二線城市的地價有一定回落，土地成交的樓面價也逐步趨于合理。下半年將是公司拿地的投資窗口，公司將把握好拿地機(jī)會和窗口，深耕華東、福建、華南等重點核心區(qū)域，適時新增低成本且優(yōu)質(zhì)的土地，增厚土儲規(guī)模。

Q14:目前物業(yè)管理的發(fā)展規(guī)劃是怎樣的？

公司的物業(yè)版塊原只服務(wù)于自身的房開項目，2018年公司開始允許物業(yè)公司向外承接項目。但公司對外拓物業(yè)管理項目比較謹(jǐn)慎，對外拓項目的物業(yè)設(shè)施如消防、排污等公共設(shè)施等使用現(xiàn)狀有較為嚴(yán)格的評估，不單純追求拓展規(guī)模，保證拓展項目的質(zhì)量，可保證物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的前提下，具備可觀合理的利潤。預(yù)計未來幾年物業(yè)的發(fā)展規(guī)模和業(yè)績都將保持良好的增長，預(yù)計每年將保持40%的增長速度。

Q15:公司的發(fā)債成本比較低，下半年的融資將如何安排？

目前來看，債券市場對建發(fā)的認(rèn)可度較高，近期母公司建發(fā)房產(chǎn)也將發(fā)行債券，5 2年期的債券融資利率略高于4%。居于公司多年來，建發(fā)在金融市場良好的信用口碑，公司融資成本較低，下半年公司在融資端的需求將保持在相對穩(wěn)定的水平，以保障公司的運營及拓展的需求。

Q16:公司的房開業(yè)務(wù)與母公司的一級土地開發(fā)是否有協(xié)同合作效應(yīng)？

母公司承接的一級土地開發(fā)出讓時，公司可進(jìn)行提前預(yù)判、了解相關(guān)地塊的開發(fā)指標(biāo)，和土地質(zhì)量情況，具有一定的協(xié)同效應(yīng)。例如去年公司參與廈門島內(nèi)土地公開市場的招拍掛，競得母公司的一級土地開發(fā)項目，總貨值近100億元，利潤指標(biāo)客觀，今年該項目開盤取得良好的去化水平。

附：一圖讀懂建發(fā)國際集團(tuán)(1908.HK)2019年中期業(yè)績

來源: 格隆匯