首先，應(yīng)當(dāng)先看雙方是否對于改變房屋規(guī)劃用途進行租賃達成合意。

如雙方并未對改變房屋規(guī)劃用途進行租賃達成合意，表現(xiàn)為承租人違反《合同法》第二百一十九條之規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

合同解除后，根據(jù)雙方各自過錯程度判定相關(guān)違約責(zé)任。

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如雙方實際對改變規(guī)劃用途進行租賃達成合意。實踐中主要表現(xiàn)為將規(guī)劃用途為“辦公”的物業(yè)用于“酒店”商業(yè)用途出租，或者將規(guī)劃用途為“住宅”的物業(yè)用于“商住兩用”或者“住宅”用途出租的行為。

觀點A認(rèn)為，租賃合同因違反法律效力性強制規(guī)范而無效。

這種觀點認(rèn)為，一方面，《物權(quán)法》《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《土地管理法》明確規(guī)定了改變土地用途應(yīng)經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)，比如《物權(quán)法》規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。我國現(xiàn)有法律關(guān)于房屋規(guī)劃用途的規(guī)定屬于效力性強制規(guī)范。另一方面，從追溯該類立法原旨來看，如不將違反規(guī)劃用途而出租在合同效力上做否定性評價，會激勵房屋所有權(quán)人逃避補繳國家土地使用權(quán)出讓金，不符合《土地管理法》的立法精神，也不利于城市規(guī)劃與土地分類管理。不同規(guī)劃用途的房屋在房屋結(jié)構(gòu)、組織設(shè)計上的差別，違反規(guī)范用途出租所訂立的租賃合同可能會產(chǎn)生危害人身權(quán)益、損害社會公共利益的后果。

因此，可以推知我國法律關(guān)于房屋規(guī)劃用途的規(guī)定屬于效力性強制規(guī)范，違反該規(guī)范的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》第五十二條第五款規(guī)定，認(rèn)定為無效。

觀點B認(rèn)為，租賃合同對物業(yè)的使用雖違反規(guī)劃用途，但并未違反效力性強制規(guī)范，合同不因此無效

這種觀點認(rèn)為，我國法律關(guān)于對房屋規(guī)劃用途的規(guī)定不屬于效力性強制規(guī)范，違反該規(guī)范的屬于行政違法行為，合同不因此認(rèn)定為無效。

本案中，法院認(rèn)為涉案租賃合同將規(guī)劃設(shè)計用途為“辦公”的物業(yè)改為用于商業(yè)用途，雖然違反了規(guī)劃用途，但并未侵害到國家、集體或者他人利益，也沒有違法效力性強制規(guī)范，合同并不因此無效。

從以上案例可以看出，對于改變房屋規(guī)劃用途的房屋租賃合同是否有效的認(rèn)定，各地法院的觀點不同。

小編認(rèn)為，一般而言，房屋用途分為住宅和非住宅兩種。違反房屋用途出租在現(xiàn)實中主要表現(xiàn)為將住宅用途房屋用作商業(yè)用途房屋出租。

在判斷違反房屋用途訂立的租賃合同是否有效問題上，關(guān)鍵在于判斷我國法律關(guān)于房屋規(guī)劃用途的規(guī)定是否屬于效力性強制規(guī)范。

立法上的強制性規(guī)定既包括效力性強制性規(guī)范，也包含管理性強制性規(guī)范。所謂效力性規(guī)范，指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反了這些禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無效或者合同不成立的規(guī)范；或者是法律及行政法規(guī)雖然沒有明確規(guī)定違反這些禁止性規(guī)范后將導(dǎo)致合同無效或者不成立，但是違反了這些禁止性規(guī)范后如果使合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會公共利益的規(guī)范。所謂管理性規(guī)范，指法律及行政法規(guī)沒有明確規(guī)定違反此類規(guī)范將導(dǎo)致合同無效或者不成立，而且違反此類規(guī)范后如果使合同繼續(xù)有效也并不損害國家或者社會公共利益，而只是損害當(dāng)事人的利益的規(guī)范。違反效力性強制規(guī)范的，合同固然無效；違反管理性強制性規(guī)定的，卻未必?zé)o效。

參照最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》，關(guān)于房屋租賃合同無效的規(guī)定體現(xiàn)在第二條（“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效”），第三條（“出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效”），第十五條（“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效”）等處，這些條款限定了判定租賃合同無效的范圍。即便第二條規(guī)定了“出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效”，也在其后規(guī)定“但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效”，可見法律上對于租賃合同無效的判定范圍是有所限縮的。

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條關(guān)于合同無效的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定的合同應(yīng)認(rèn)定為無效合同，小編通過檢索、整理相關(guān)案例發(fā)現(xiàn)，各種諸如將租賃房屋用于商業(yè)經(jīng)營，違反房屋規(guī)劃用途的行為，并不屬于違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定的情形。按照當(dāng)前司法實踐中關(guān)于此問題的觀點，法律及行政法規(guī)并沒有明確規(guī)定違反房屋規(guī)劃用途訂立的合同無效或不成立，另外，違反此類規(guī)范后如果使合同繼續(xù)有效也并不損害國家或者社會公共利益。

因此，結(jié)合目前的司法實踐，小編以為，房屋租賃用途雖然屬于違反房屋規(guī)劃用途，但不屬于違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定的情形，如果不存在其他違反法律法規(guī)導(dǎo)致其無效的情形，則房屋租賃合同仍然有效。

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不過，房屋用途體現(xiàn)了房屋的使用價值，不同的房屋用途的房屋在建造設(shè)計、安全設(shè)置、消防驗收上存在不同，如不對違反房屋用途簽訂的租賃合同進行適當(dāng)?shù)墓芾?，會?dǎo)致諸多房屋安全等房屋使用價值上的隱患。社會上擅自改變房屋規(guī)劃用途的行為屢禁不止，有關(guān)部門必須加強監(jiān)管。