（一）導(dǎo)致合同無效的事實(shí)在認(rèn)定中存在困難

房屋租賃合同的效力認(rèn)定需要審查租賃標(biāo)的物的合法性，但實(shí)踐中對(duì)房屋合法性的認(rèn)定存在諸多疑難問題。如私自擴(kuò)建改建的房屋中違法面積如何確定、因建造年代過早無法提供合法建造手續(xù)的房屋如何認(rèn)定是否合法、當(dāng)事人提供證明材料前后不一或存在缺失時(shí)房屋的合法性如何認(rèn)定等。

（二）涉及房屋租賃的法規(guī)及政策變化多

與房屋租賃有關(guān)的地方性法規(guī)和政策性文件是房屋租賃合同效力認(rèn)定的重要參考，但地方性法規(guī)和政策易受房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的影響出現(xiàn)變動(dòng)，進(jìn)而影響長期租賃合同效力的認(rèn)定，也會(huì)影響合同約定內(nèi)容及履行情況等事項(xiàng)的認(rèn)定。此類變動(dòng)會(huì)導(dǎo)致房屋租賃案件出現(xiàn)法律或政策適用難題。

（三）涉及法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的認(rèn)定觀點(diǎn)不一

實(shí)踐中，對(duì)某些涉及房屋租賃的法律條文是否屬于影響合同效力認(rèn)定的效力性強(qiáng)制規(guī)定等存在不少爭(zhēng)議。例如，對(duì)《建筑法》第61條第2款、《消防法》第13條性質(zhì)的理解，會(huì)直接影響未經(jīng)工程竣工驗(yàn)收房屋和未經(jīng)消防驗(yàn)收房屋的租賃合同效力。

（一）審查是否存在法定無效事由

合同存在法定無效事由時(shí)應(yīng)認(rèn)定合同無效。在審查房屋租賃合同效力時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)審查租賃標(biāo)的物的合法性、租賃期限的合法性、轉(zhuǎn)租合同的合法性及是否違反法律、行政法規(guī)等。

1、審查租賃標(biāo)的物的合法性

違法建筑包含未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋、未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的房屋和雖經(jīng)批準(zhǔn)但超過使用期限的臨時(shí)建筑等。當(dāng)租賃標(biāo)的物確屬違法建筑時(shí)，出租人與承租人訂立的租賃合同無效，但此時(shí)并非絕對(duì)無效，在一審辯論終結(jié)前當(dāng)事人補(bǔ)全房屋合法手續(xù)消除合同無效事由的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為合同有效。

2、審查租賃期限的合法性

租賃期限合法性的審查可以分為兩種情形：一是審查合同約定的租賃期限。根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定，房屋租賃合同的期限不得超過20年，超過該期限的部分無效。二是審查轉(zhuǎn)租合同的租賃期限。承租人經(jīng)出租人同意將房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，除雙方另有約定外，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，超過部分無效。

3、審查轉(zhuǎn)租合同的合法性

房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)經(jīng)過出租人同意，未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以自知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租之日起六個(gè)月內(nèi)提出異議，有權(quán)向法院申請(qǐng)確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效。如果出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議的，再以承租人未經(jīng)其同意為由請(qǐng)求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，法院不予支持。

實(shí)踐中出租人對(duì)于轉(zhuǎn)租行為的態(tài)度可能發(fā)生變化，故在出租人未參加訴訟的轉(zhuǎn)租合同糾紛中，如雙方當(dāng)事人均未主動(dòng)將出租人是否同意作為合同效力認(rèn)定依據(jù)，或者一方當(dāng)事人僅提出未經(jīng)出租人同意，但未就出租人的異議提出充分舉證的，法院不應(yīng)輕易認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。

4、審查是否違反法律、行政法規(guī)中關(guān)于合同無效的規(guī)定

《合同法》第52條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。此處的強(qiáng)制性規(guī)定是指效力性強(qiáng)制規(guī)定，若相關(guān)條款未直接規(guī)定合同無效且難以直接判斷是否屬于效力性強(qiáng)制規(guī)定時(shí)，可從相關(guān)條文的立法目的、調(diào)整對(duì)象、違法行為是否損害國家和社會(huì)公共利益、是否有違公序良俗等方面來綜合判斷相關(guān)條文的性質(zhì)。

（二）審查其他影響合同效力的要素

除法定無效事由外，房屋租賃合同糾紛還存在其他影響合同效力的情形，如房屋部分違法、房屋建設(shè)在劃撥土地、房屋未經(jīng)工程竣工驗(yàn)收、房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收及房屋未辦理租賃登記備案等。

1、房屋部分違法時(shí)租賃合同效力的認(rèn)定

房屋中有部分屬于違法建筑時(shí)應(yīng)分兩種情形分別處理。一是可以明確區(qū)分合法部分與違法部分。如產(chǎn)證面積和加蓋、擴(kuò)建面積可以清晰界定，或合法部分與違法部分位于不同樓層，此時(shí)應(yīng)認(rèn)定合法部分租賃合同有效，違法部分租賃合同無效，在裁判時(shí)應(yīng)區(qū)分租金、使用費(fèi)及各方責(zé)任等。二是無法明確區(qū)分合法部分與違法部分。此時(shí)可以考慮違法部分所占比例、租賃用途、建筑物主要功能及違法部分對(duì)合法部分的依附程度等，確定租賃合同的整體效力。

2、劃撥土地上房屋租賃合同效力的認(rèn)定

劃撥土地使用權(quán)屬于一般的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，其對(duì)地上房屋取得合法權(quán)屬證書的，該房屋的租賃合同有效，未辦理審批手續(xù)不影響租賃合同的效力，但出租人應(yīng)當(dāng)將租金所含的土地收益上繳國家。如案例一中，劃撥土地所有權(quán)人A公司并非具有國家公權(quán)力性質(zhì)的單位，故A公司與B公司租賃合同有效，是否辦理審批手續(xù)不影響租賃合同效力。

此外，實(shí)踐中存在當(dāng)事人在合作開發(fā)房地產(chǎn)合同中約定，出資人以租賃或者其他形式使用房屋但不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的情形，對(duì)該約定應(yīng)認(rèn)定雙方構(gòu)成房屋租賃關(guān)系，當(dāng)事人僅以該合同涉及土地為劃撥用地主張合同無效的，不應(yīng)予以支持。

3、未經(jīng)工程竣工驗(yàn)收房屋租賃合同效力的認(rèn)定

《建筑法》第61條第2款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”我們認(rèn)為該條規(guī)定屬于管理性強(qiáng)制規(guī)定，而非效力性強(qiáng)制規(guī)定，即房屋租賃合同并不因租賃房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收而無效。主要原因在于，該條文的立法目的在于加強(qiáng)對(duì)工程竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)的規(guī)范和管理，并非對(duì)房屋交易或租賃市場(chǎng)等私領(lǐng)域的規(guī)制；且租賃房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收的，既有法律規(guī)定并無使合同歸于無效之意，而是在維護(hù)合同效力的基礎(chǔ)上，賦予承租人在一定條件下享有合同解除權(quán)。

因此，當(dāng)事人一方以租賃房屋未辦理工程竣工驗(yàn)收為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，法院不應(yīng)支持。如果因房屋未經(jīng)竣工驗(yàn)收導(dǎo)致承租人無法使用，即無法按照租賃合同約定的用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質(zhì)使用時(shí)，承租人有權(quán)請(qǐng)求解除合同。如案例二中，房屋未辦理竣工驗(yàn)收手續(xù)并未妨礙C公司按租賃合同約定用途使用房屋，因此法院對(duì)C酒店以租賃房屋未辦理工程竣工驗(yàn)收為由主張租賃合同無效的訴請(qǐng)不予支持。

4、未經(jīng)消防驗(yàn)收房屋租賃合同的效力認(rèn)定

《消防法》第13條屬于管理性強(qiáng)制規(guī)定，當(dāng)事人一方以租賃房屋未辦理消防驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，一般不予支持。但如果因未經(jīng)消防驗(yàn)收致使房屋不符合使用條件的，承租人可以依法請(qǐng)求解除合同。如案例三中，法院駁回了陸某僅以商鋪未經(jīng)消防驗(yàn)收為由主張租賃合同無效的訴請(qǐng)。

5、未辦理租賃登記備案房屋租賃合同效力的認(rèn)定

房屋租賃合同登記備案的制度目的在于規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，其性質(zhì)屬于行政機(jī)關(guān)的事后審查行為，與當(dāng)事人民事行為的效力無關(guān)，對(duì)租賃合同的成立及生效并無影響。根據(jù)《房屋租賃司法解釋》第4條規(guī)定，當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，法院不予支持。但當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，應(yīng)當(dāng)從其約定。如當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方已經(jīng)接受的則不受約定生效條件的限制。同時(shí)，根據(jù)《上海市房屋租賃條例》第15條第2款的規(guī)定，未經(jīng)登記備案的房屋租賃合同，不得對(duì)抗第三人。

（三）正確區(qū)分合同無效事由與合同解除事由

房屋租賃合同糾紛案件會(huì)出現(xiàn)改變租賃物用途、群租、無房屋所有權(quán)出租和在建房屋出租等情形，實(shí)踐中對(duì)上述情形屬合同無效事由還是合同解除事由存在爭(zhēng)議，審理中應(yīng)正確界定相關(guān)事由的性質(zhì)及其法律后果。

1、改變租賃物用途

我國《物權(quán)法》第140條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途，如需改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》中亦規(guī)定了土地使用者、建設(shè)單位等均不能隨意改變土地用途。但這些關(guān)于土地用途規(guī)制的規(guī)定為管理性強(qiáng)制規(guī)定。通常情況下，住宅用房改商業(yè)經(jīng)營、工業(yè)廠房改商業(yè)租賃等改變房屋用途的行為并沒有違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制規(guī)定，一般應(yīng)認(rèn)定房屋租賃合同有效，如因受到行政管理處罰、整改等事實(shí)上無法繼續(xù)履行合同的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同。

2、群租問題

《上海市居住房屋租賃管理辦法》第9條、第10條對(duì)房屋最小出租單位、最低人均承租面積和居住人數(shù)限制進(jìn)行了規(guī)定，并明確禁止租賃市場(chǎng)群租行為。該規(guī)定屬于地方政府規(guī)章，不屬于法律、行政法規(guī)的范疇，因此當(dāng)事人一方以租賃房屋屬于“群租”性質(zhì)為由，要求確認(rèn)房屋租賃合同無效的，不予支持。在審理中可以在裁判文書中明確，法院對(duì)租賃合同效力的認(rèn)定不影響行政主管機(jī)關(guān)對(duì)違反行政管理規(guī)定的違法行為作出處理。

如租賃合同履行中存在違反政府行政管理的“群租”情形，出租人已就此提出異議并要求整改未果的，可依據(jù)承租人未按照租賃合同約定的用途使用租賃房屋、構(gòu)成根本違約為由，主張解除雙方之間的租賃合同。

3、無房屋所有權(quán)出租

當(dāng)事人是否具有租賃物的所有權(quán)并不影響租賃合同的效力。如果因當(dāng)事人無房屋所有權(quán)致使租賃合同無法履行的，承租人可以向出租人主張違約責(zé)任；如不影響承租人對(duì)房屋正常使用的，承租人不能以出租人無所有權(quán)為由拒付租金、拒絕返還房屋或不履行其他承租人義務(wù)等。

4、在建房屋出租

當(dāng)事人出租在建房屋的，法院應(yīng)依職權(quán)審查租賃合同是否違法。如果合同內(nèi)容未違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不具備法定的無效事由，法院應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人意思自治原則認(rèn)定合同有效。

（一）關(guān)于合同無效的釋明

實(shí)踐中，當(dāng)合同認(rèn)定無效時(shí)，法院應(yīng)注意對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行充分釋明。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第35條規(guī)定，當(dāng)事人就租賃合同的履行或解除發(fā)生爭(zhēng)議，經(jīng)審查認(rèn)定合同無效時(shí)，法院應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人釋明變更訴請(qǐng)，引導(dǎo)當(dāng)事人就合同無效的法律后果一并處理，并向當(dāng)事人告知如不及時(shí)處理合同無效后果將可能造成的不利后果。對(duì)經(jīng)釋明當(dāng)事人堅(jiān)持不變更的，應(yīng)當(dāng)判決確認(rèn)租賃合同無效，對(duì)當(dāng)事人的訴請(qǐng)依法駁回，并告知當(dāng)事人可就合同無效的其他爭(zhēng)議另行主張。

（二）關(guān)于報(bào)告邏輯結(jié)構(gòu)的說明

在審理房屋租賃合同糾紛案中，合同認(rèn)定無效后的后果處理亦是法院裁判中的難點(diǎn)及要點(diǎn)。本文因篇幅所限，后果處理部分相關(guān)的審理思路和裁判要點(diǎn)將在梳理總結(jié)后另行刊出。