10次危機，9次房地產(chǎn)；10次房地產(chǎn)危機，9次流動性。房地產(chǎn)泡沫對于許多國家來說，都是一個老大難問題。

國內(nèi)樓市相當于日本房地產(chǎn)泡沫崩潰前夕

自1992年住房改革推行以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)由起步發(fā)展到高峰，如今樓市已經(jīng)處于后調(diào)控時代，相當于日本的1987年（即日本政府意識到泡沫后才是調(diào)控的時候），與日本樓市泡沫崩塌相比，國內(nèi)樓市泡沫已經(jīng)開始逐步出現(xiàn)了破裂征兆。不過我認為中日兩國樓市有一些異同點，單純橫向?qū)Ρ鹊脑?，可比性并不強?/p>

當下的中國和當年的日本雖然同處于房地產(chǎn)泡沫泛濫時代，但日本政府當時采取的措施是擴大公共投資，財政政策全面轉(zhuǎn)為寬松。而貨幣+財政的雙寬松，最終導致了房地產(chǎn)泡沫迅速積累。而咱們目前財政政策偏積極，貨幣政策有松有緊，不至于讓樓市泡沫危機全面爆發(fā)。中日兩國的樓市有何異同？

相同點：

1、前期需求端增長過快，后期增長緩慢。早在上世紀50年代，日本的城市人口就已經(jīng)達到總?cè)丝诘?0%左右，也就是說城市化已經(jīng)達到了60%，但之后的增速便非常緩慢，加之日本人口基數(shù)本身就不大，年均新增城市人口并不多，后期樓市缺乏強有力的需求支撐，導致房地產(chǎn)泡沫破滅以及其后很長的時期內(nèi)的低迷。

截至2018年末我國城市化水平達59.58%，剛好“及格”，但根據(jù)諾瑟姆理論，60%以后的增長會非常緩慢，因此未來需求可能不足是國內(nèi)樓市面臨的最大問題，就這點來看，與日本極為類似。

2、本幣升值導致外國資本推高房價。2000年以來，人民幣匯率從8∶1，上升到目前的6.8∶1，升值超過15%。本幣升值的強烈預期，吸引了大量國際資本進入中國，并以國際游資的方式進入房地產(chǎn)市場。而當年日本的80年代也同樣經(jīng)歷了日元大幅升值，資金向樓市聚集的過程。

3、土地制度和相關(guān)法律不健全。中國有土地財政，而在當時的日本，房地產(chǎn)開發(fā)商和政府也往往有著密切的關(guān)系，這就導致了中日兩國的制度并不利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。不同點：

1、我國宏觀調(diào)控能力較強。咱們的宏觀調(diào)控能力要遠強于20世紀80年代的日本。目前國內(nèi)對于房地產(chǎn)調(diào)控的政策不再是以前那樣一“限”了之，而是全方位的：從限制資金入市，到各種限購限貸限售，再到增加土地和房屋供應(yīng)，同時健全租賃市場，以租代售。反觀日本，1987年，日本政府意識到泡沫后便提高房地產(chǎn)稅收，同時日本央行也在1989年5月、10月、12月分別3次連續(xù)宣布調(diào)高利率，并宣布商業(yè)銀行停止向房地產(chǎn)貸款。在之后的幾年內(nèi)，日本先后都出臺了許多調(diào)控政策，旨在抑制暴漲的房價。但遺憾的是，一系列政策使得土地供給減少，供不應(yīng)求，地價不降反升。

緊縮政策，加上數(shù)次連續(xù)加息，房地產(chǎn)的資金鏈開始斷裂，房價暴跌，棄供現(xiàn)象出現(xiàn)，最終導致泡沫破滅。2、中國正在積極轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長模式。與當年的日本相比，當下的國內(nèi)經(jīng)濟正在全力由出口導向向內(nèi)需和消費導向轉(zhuǎn)型。更重要的是，我國的增長潛力比日本要大得多，未來可改變的空間依然很大。目前國內(nèi)樓市已經(jīng)進入后調(diào)控，后泡沫時代，歷史性拐點已經(jīng)出現(xiàn)。一般來說，在大牛行情在結(jié)束前，所有板塊都要被拉升一遍，而現(xiàn)在國內(nèi)的房價也是一樣，從一線到三四線縣級市，都被炒了一遍，不少縣城房價都已接近萬元/平方米，泡沫已經(jīng)出現(xiàn)破裂征兆。日本的樓市泡沫更多的是內(nèi)外部共同作用，國內(nèi)則是通過拉動內(nèi)需，逐步調(diào)控逐漸消化，相對更加溫和。未來中國樓市每年通過小幅調(diào)整可以消化庫存，再加上居民收入的提高，或許有望實現(xiàn)軟著陸，但小城市房價的泡沫依然值得警惕。