作者：蔣峰

締約過程中會出現(xiàn)各種情況，最終導(dǎo)致不能成立合同或合同被判定無效、被撤銷的情形。本文以一則人民法院公布的案例為基礎(chǔ)，來分析它的相關(guān)方面。

一、本案當(dāng)事人

1、原告：蔣某龍

2、被告：謝某云

二、原告訴訟請求：

1、判令解除蔣某龍與謝某云簽訂的《購房合同》

2、判令謝某云返還購房訂金2萬元

3、判令謝某云承擔(dān)本案訴訟費。

三、被告上訴請求及理由：

1、撤銷一審判決，依法改判

2、被上訴人蔣某龍承擔(dān)本案全部訴訟費。

事實與理由：一、蔣某龍支付謝某云2萬元定金，根據(jù)當(dāng)時口頭約定，蔣某龍支付的是定金而非訂金，謝某云誤寫為訂金。二、蔣某龍反悔買賣房屋是其自身的過錯，無權(quán)要求返還所交2萬元定金。

四、本案基本事實

1、謝某云欲出售其尚未取得不動產(chǎn)權(quán)證的位于湘潭市岳塘區(qū)某某某號安置房屋，遂在樓房單元門口張貼了售房廣告。

2、同在該小區(qū)居住的蔣某龍看見售房廣告后，便根據(jù)廣告上的手機(jī)號碼與謝某云聯(lián)系看房事宜。

3、2016年11月17日中午，蔣某龍獨自上樓看房后對房屋戶型滿意，遂于次日晚向謝某云支付了購房訂金2萬元，謝某云向蔣某龍出具了一份購房合同，確認(rèn)收到蔣某龍訂金2萬元整，第二次付款時間為2016年11月24日。

4、當(dāng)日謝某云將鑰匙交付給蔣某龍。之后，蔣某龍再次看房時發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)存在漏水、開裂等質(zhì)量問題，便聯(lián)系謝某云要求退還訂金并于2016年11月22日將鑰匙退還給謝某云。

5、雙方為此多次協(xié)商未果，蔣某龍遂訴至法院。

五、本案爭議焦點：被告能否全部返還2萬元訂金款？

六、法律裁判結(jié)果：

1、一審法院：一、謝某云于本判決生效之日起三日內(nèi)一次性退還蔣某龍購房訂金1.4萬元（2萬元×70%）;二、駁回蔣某龍的其他訴訟請求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費300元，減半收取計150元，由蔣某龍負(fù)擔(dān)50元，由謝某云負(fù)擔(dān)100元。

2、二審法院：駁回上訴，維持原判。二審案件受理費300元，由上訴人謝某云負(fù)擔(dān)。本判決為終審判決。

七、評析

1、訂金：在我國法律上沒有明確的規(guī)定。交付的訂金視作預(yù)付款。

2、定金：是指為保證合同的訂立、履行、當(dāng)事人中的一方預(yù)先給另一方一定數(shù)量的金錢或其他替代物。具有擔(dān)保性質(zhì)。具體分為立約定金、成約定金、解約定金、違約定金。為了發(fā)揮定金的擔(dān)保作用，法律中就有“定金罰則”。“無權(quán)要求返還定金和雙倍返還定金”的規(guī)定都是定金擔(dān)保的懲罰性的具體表現(xiàn)。

3、締約過失責(zé)任：根據(jù)王澤鑒先生的觀點：當(dāng)事人在締約過程中因違反誠信原則而產(chǎn)生的先合同義務(wù)。致相對人損失，依法應(yīng)承擔(dān)的民事責(zé)任。這種責(zé)任適用以下情況：合同不成立時會產(chǎn)生、合同成立時會產(chǎn)生、合同無效時會產(chǎn)生、合同被撤銷時會產(chǎn)生。這些情況算是先合同義務(wù)：一方當(dāng)事人有說明、通知、保護(hù)、照顧等義務(wù)。這種責(zé)任的確立主要是為了防止締約自由的濫用。

4、結(jié)合本案分析：

1、第一個方面：依據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國擔(dān)保法》若干問題的解釋第118條規(guī)定:"當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持"。由此可見，訂金不具備定金性質(zhì)。原告與被告在所謂的《購房合同》上并沒有明確約定為”定金“。因而原告付出來的2萬元只能算是預(yù)付款。

2、第二個方面：原告與被告之間最終沒有成立正式合同。這個締約過程中雙方都是有過錯的。作為被告方謝某云負(fù)有先合同義務(wù)：賣方有說明的義務(wù)，比如他有披露重要信息的義務(wù)：案涉房屋存在漏水、開裂等質(zhì)量情況，賣方?jīng)]有主動及時向原告蔣某龍說明清楚。作為案涉房屋的性質(zhì)是安置房。按規(guī)定不能辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)。賣方也沒有主動及時向原告蔣某龍說清楚。由于存在信息不對稱的情況，買方對案涉房屋的重要信息在大多數(shù)情況下是不明白的。如果賣方提前把重要信息說清楚的話，那么買方就會心中有數(shù)，就會與原告就價格、違約責(zé)任等系列問題進(jìn)行談判。買方會依據(jù)實情來作購買決策。作為買方未盡謹(jǐn)慎義務(wù)：沒有全面仔細(xì)地對房屋的質(zhì)量問題考察清楚、沒有對房屋的歷史信息作過考察、沒有了解相關(guān)政策。就匆忙地就交了訂金。買方也有過失。至于被告因締約沒有成功的事，會有一些損失。至于損失多少，要具體量化清楚。可能會有難度。具體來說：有直接損失和間接損失。比如丟掉另一個締約機(jī)會的損失。會有這種情況出現(xiàn)。因原告有了預(yù)付款。可能有這種情況：恰在此時，另一個買家想要這個房子。賣家因有信賴方面的考慮，不會答應(yīng)下一個買家的請求。結(jié)果你這個原告又不想要了。這個情況對賣家來說，是會有締約機(jī)會方面的損失。要等下一個合適的機(jī)會，可能花的時間會更久。可能要付出更多的代價。比如賣家為締約成功而有有合理的支出：比如在酒店請客吃飯、比如專門到某地辦一件事的支出。從締約不成功的性質(zhì)來判斷：被告對損失要負(fù)擔(dān)主要方面的責(zé)任、原告負(fù)擔(dān)次要責(zé)任。

3、第三個方面：由于雙方實際處于房屋買賣的締約階段，并未成立購房合同。理由如下：合同法規(guī)定合同的內(nèi)容一般要具備當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所、標(biāo)的、數(shù)量、質(zhì)量、價款或者報酬、履行期限、地點和方式、違約責(zé)任、解決爭議的方法。雖然謝某云出具給蔣某龍的名為購房合同，但在房屋買賣合同中最為關(guān)鍵的房屋價款、違約責(zé)任的內(nèi)容都沒有體現(xiàn)。根據(jù)其內(nèi)容可以認(rèn)定該購房合同實質(zhì)為謝某云收取蔣某龍的訂金收據(jù)。

正確認(rèn)識法律規(guī)定。維護(hù)合法權(quán)益。

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