對(duì)于房企融資人員來(lái)說(shuō)，2019年更是腦力和體力雙重考驗(yàn)的一年。

一方面房地產(chǎn)企業(yè)的困境在加劇，另一方面房地產(chǎn)企業(yè)以前賺得的暴利正在返還市場(chǎng)。今年，隨著多家房企的融資獲批，房企融資難的問(wèn)題得到一定程度緩解。但融資環(huán)境的松動(dòng)并不代表調(diào)控的放松，房企后續(xù)仍需加快周轉(zhuǎn)，并避免杠桿率的攀升。

這里我要和大家介紹一個(gè)新的概念，叫夾層投資。我們國(guó)家現(xiàn)在政府這里要降杠桿，要把銀行貸款債務(wù)部分下降，鼓勵(lì)股權(quán)投資，但是長(zhǎng)期來(lái)我們民間姓甚至于很多機(jī)構(gòu)，都愿意做債權(quán)，不愿意做股權(quán)，主要因?yàn)椋耗鼙ＷC我的固定回報(bào)8%-10%，或者12%就可以了，你做很多錢(qián)跟我也沒(méi)關(guān)系。只是你要拿東西抵押，要這個(gè)那個(gè)擔(dān)保。這是大家的偏好的。但是，現(xiàn)在國(guó)家鼓勵(lì)股權(quán)投資，這不是矛盾了嗎？

于是現(xiàn)在有一個(gè)產(chǎn)品叫夾層融資。它兼有股權(quán)和債權(quán)性質(zhì)的，做的好我也成為股東，做的如果不那么好或者是出現(xiàn)虧損情況，也能對(duì)本金做一個(gè)擔(dān)保。

 2019年3月以來(lái)，二線城市在多宗優(yōu)質(zhì)土地集中供應(yīng)的刺激下，地市熱度明顯提升，溢價(jià)率明顯上揚(yáng)。趁著這一波熱度，部分三四線城市也加大了土地供應(yīng)規(guī)模，各地供地態(tài)度也由收緊向放松過(guò)渡，土地市場(chǎng)顯著升溫，尤其是一體化進(jìn)程較快的長(zhǎng)三角三四線明顯加強(qiáng)了供應(yīng)力度，土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的格局。

同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和投資的種類(lèi)和領(lǐng)域也從以前比較單一的住宅，發(fā)展到目前住宅、商業(yè)、辦公樓、文化和旅游、賓館和養(yǎng)老、工業(yè)園區(qū)和物流等齊頭并進(jìn)。

所以，作為一名投拓人員，第一需要專(zhuān)業(yè)；第二需要全面；第三很重要的是學(xué)習(xí)能力，也包括對(duì)政府政策的理解；第四很重要的是溝通和談判能力；第五當(dāng)然還要有良好的體魄，許多公司投拓部門(mén)經(jīng)常需要加班和出差。目前，投拓崗位競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，工作的難度、強(qiáng)度也在不斷增加，許多房地產(chǎn)企業(yè)合作拿地的項(xiàng)目越來(lái)越普遍，作為一個(gè)投拓人員也應(yīng)該及時(shí)了解行業(yè)變化，與時(shí)俱進(jìn)。

 不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理目前對(duì)我們很多數(shù)人來(lái)說(shuō)是一個(gè)新概念，甚至很多專(zhuān)業(yè)人士也對(duì)資產(chǎn)管理的內(nèi)容和概念模糊不清?，F(xiàn)在越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商和投資者開(kāi)始更加關(guān)注自持物業(yè)抵抗風(fēng)險(xiǎn)能力和方式，無(wú)論是主動(dòng)或被動(dòng)，這都是享有長(zhǎng)期收益和期待的資產(chǎn)升值運(yùn)營(yíng)策略。

而房地產(chǎn)投資也從過(guò)去的實(shí)物投資即買(mǎi)賣(mài)房地產(chǎn)，開(kāi)始過(guò)渡到包含有對(duì)房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）資產(chǎn)直接買(mǎi)賣(mài)和證券化產(chǎn)品的多元化投資，物業(yè)管理、設(shè)施維護(hù)、更新和改造、重新出租、價(jià)值提升等越來(lái)越受到重視。

在未來(lái)的中國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)預(yù)計(jì)今后10年會(huì)以年均復(fù)合20%或以上的增長(zhǎng)率增長(zhǎng)。我國(guó)現(xiàn)有居民儲(chǔ)蓄存款近70萬(wàn)億，為整個(gè)行業(yè)發(fā)展提供源源不斷的資金來(lái)源。無(wú)論機(jī)構(gòu)還是個(gè)人都希望資產(chǎn)升值，其中在2019年，我國(guó)具有600萬(wàn)以上可投資資產(chǎn)的人士，已經(jīng)超過(guò)250萬(wàn)人。

基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量和現(xiàn)金流構(gòu)成了不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理的關(guān)鍵因素，具體包括租金、租戶、運(yùn)用成本、物業(yè)和設(shè)施維護(hù)、資產(chǎn)評(píng)估、資產(chǎn)收購(gòu)和處置、增加價(jià)值和長(zhǎng)期規(guī)劃等。廣義的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理，是對(duì)所有對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)投資的資產(chǎn)管理，包括各類(lèi)房地產(chǎn)公司或企業(yè)債權(quán)、夾層和股權(quán)投資方面的管理，也可以分為直接和間接投資的管理，甚至包括代建和代運(yùn)營(yíng)；資產(chǎn)管理者的收益主要體現(xiàn)在基金（資本）管理費(fèi)、代建費(fèi)收入、運(yùn)營(yíng)管理收入、各類(lèi)業(yè)績(jī)提成收入（包括退出獎(jiǎng)勵(lì)）等。

當(dāng)前，我國(guó)商業(yè)銀行、信托公司、證券公司、公募基金、私募基金、資產(chǎn)管理公司、保險(xiǎn)公司等都參與了廣義的房地產(chǎn)資產(chǎn)管理，因此許多人稱，“大資管”時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。

我國(guó)的房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化可以分為多個(gè)層面：

ABN（資產(chǎn)支持票據(jù)）、ABS（資產(chǎn)支持證券）、MBS（抵押貸款支持證券）、CMBS（商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券）和REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)等。

今年5月，住房租賃條例再次列入國(guó)務(wù)院立法工作計(jì)劃，住房租賃相關(guān)立法將加快推進(jìn)。同時(shí)，月內(nèi)多個(gè)城市出臺(tái)相關(guān)政策，提出增加人才公寓供給、給予租金補(bǔ)貼等。業(yè)內(nèi)分析指出，隨著國(guó)家推動(dòng)建立租購(gòu)并舉的住房制度，2019年公募REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)試點(diǎn)的落地或?qū)⑦M(jìn)一步提速。

另外，從世茂全國(guó)首單物業(yè)費(fèi)資產(chǎn)證券化和世茂全國(guó)首單購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化到前海萬(wàn)科公募REITs，各類(lèi)ABS、CMBS、類(lèi)REITs等產(chǎn)品陸續(xù)推出。2017年下半年開(kāi)始有了較大批量的出現(xiàn)，特別是符合國(guó)家政策導(dǎo)向的如長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，譬如2017年10月獲批的新派長(zhǎng)租公寓、碧桂園和保利地產(chǎn)租賃住房類(lèi)REITs等等......

房企試水頻繁，監(jiān)管層也發(fā)聲支持推進(jìn)，多年來(lái)業(yè)內(nèi)持續(xù)研究討論的REITs落地的預(yù)感也日趨強(qiáng)烈。相信接下來(lái)的一到兩年，將會(huì)是我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展非常重要的時(shí)刻。

因此，我們這次推出了《房地產(chǎn)資產(chǎn)管理“融、投、管、退”四步詳解》這套課程合集，包含6門(mén)系列課，全面梳理不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)管理全生命周期中“融資、投資、管理、退出”四大方面，進(jìn)行全面、深入的解析。

【免費(fèi)試聽(tīng)】中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)預(yù)判——危機(jī)之下有機(jī)會(huì)！

01 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)流程大揭秘（融資篇）

02 不同房地產(chǎn)產(chǎn)品（住宅、商業(yè)、辦公和工業(yè)等）的融資策略

03銀行貸款、信托、保險(xiǎn)資金、ABN和融資租賃的特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

04 債券、上市、資產(chǎn)管理計(jì)劃的特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

05 房地產(chǎn)私募基金（PE）的特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

06 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

【免費(fèi)試聽(tīng)】幾分鐘抓住重點(diǎn)，我國(guó)房地產(chǎn)并購(gòu)背景+特點(diǎn)解讀

01 資產(chǎn)并購(gòu) PK 股權(quán)并購(gòu)，孰優(yōu)孰劣？

02 首次公開(kāi)——房地產(chǎn)并購(gòu)全流程一覽！

03 前期項(xiàng)目尋找的技巧總結(jié)，萬(wàn)科是怎么做到的？

04 利息上升、貸款不成、房?jī)r(jià)下跌，敏感性分析怎么做？

05 大咖獨(dú)家總結(jié)——并購(gòu)中的12大風(fēng)險(xiǎn)，如何見(jiàn)招拆招！

06 從上海外灘地王之爭(zhēng)，看看盡職調(diào)查怎么做

07 房地產(chǎn)并購(gòu)各類(lèi)融資方式，前景幾何？

08 房地產(chǎn)并購(gòu)合作項(xiàng)目怎么管理？投后整合最重要！

09 總結(jié)與梳理

【免費(fèi)試聽(tīng)】前言 如何做好房地產(chǎn)投拓經(jīng)理

01 祝賀你進(jìn)入有挑戰(zhàn)和良好回報(bào)的職業(yè)

02 房地產(chǎn)投拓經(jīng)理（總）基本的職業(yè)要求

03 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀、挑戰(zhàn)和機(jī)遇

04 房地產(chǎn)投拓與開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)流程和關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

05 怎樣盡快發(fā)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和談判技巧

06 這二十個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題幫你高效工作

07 掌握投資評(píng)估幾種方式

08 掌握投資收益表和現(xiàn)金流表等

09 掌握靜態(tài)和動(dòng)態(tài)及敏感性分析的秘密

10 前期拿地的幾種模式

11 可研和決策報(bào)告的重要關(guān)注點(diǎn)

12 關(guān)于盡職調(diào)查及其誤區(qū)

13 投資和開(kāi)發(fā)的十二大風(fēng)險(xiǎn)和規(guī)避方式

14 住宅、辦公、商業(yè)、文旅等不同產(chǎn)品配比安排

15 與項(xiàng)目總、法務(wù)、財(cái)稅、成本、市場(chǎng)和營(yíng)銷(xiāo)等人士協(xié)作

16 你需要了解的房地產(chǎn)融資方式

【免費(fèi)試聽(tīng)】一位房地產(chǎn)項(xiàng)目總的自白

01 帶好團(tuán)隊(duì)用好人（一）

02 帶好團(tuán)隊(duì)用好人（二）

03 計(jì)劃節(jié)點(diǎn)全明了

04 核心要點(diǎn)一：拿地

05 核心要點(diǎn)二：方案

06 核心要點(diǎn)三：設(shè)計(jì)

07 核心要點(diǎn)四：前期

08 核心要點(diǎn)五：施工準(zhǔn)備

09 核心要點(diǎn)六：進(jìn)度

10 核心要點(diǎn)七：質(zhì)量
11 核心要點(diǎn)八：銷(xiāo)售

12 為來(lái)為去一本賬

【免費(fèi)試聽(tīng)】一個(gè)藍(lán)城、綠城前項(xiàng)目總的自白

01 這樣的方案才能叫一個(gè)好方案！

02 詳解商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃的要點(diǎn)

03 揭秘把控方案的程序與關(guān)鍵人員

04 全方位審視好方案的共同點(diǎn)（一）

05 全方位審視好方案的共同點(diǎn)（二）

06 全方位審視好方案的共同點(diǎn)（三）

07 全方位審視好方案的共同點(diǎn)（四）

08 全方位審視好方案的共同點(diǎn)（五）

09 全方位審視好方案的共同點(diǎn)（六）

10 實(shí)戰(zhàn)演練：平安府二期的規(guī)劃方案分析

【免費(fèi)試聽(tīng)】房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化已成新風(fēng)口

01 我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的背景和前景

02 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的內(nèi)容

03 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品ABS、CMBS和REITs的特點(diǎn)和比較

04 房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)私募（股權(quán)）基金的特點(diǎn)和比較

05 房地產(chǎn)投資信托基金的回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)

06 海外（含美國(guó)、香港和新加坡等地）的房地產(chǎn)投資信托基金

07 凱德置地房地產(chǎn)投資信托基金模式

08 我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)和結(jié)構(gòu)說(shuō)明

09 我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的流程、價(jià)格和增信

10 我國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化發(fā)展方向

11 物業(yè)管理費(fèi)和購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化

12 長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)證券化

13 零售物業(yè)資產(chǎn)證券化

14 辦公和酒店資產(chǎn)證券化

15 房地產(chǎn)供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化

16 房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化與輕資產(chǎn)管理

6大主題，250多頁(yè)課件，時(shí)長(zhǎng)超過(guò)12小時(shí)

融合資深行業(yè)專(zhuān)家的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，

為你講解方式的選擇；

通過(guò)案例分析+政策解讀，

解決房地產(chǎn)實(shí)操的種種問(wèn)題。