今天和大家花點(diǎn)時(shí)間聊聊城市格局，為什么呢，其實(shí)目前我們處于城市群價(jià)值大變的階段。未來(lái)選擇哪個(gè)城市還是深耕哪個(gè)城市，都會(huì)成為最需要考慮也是最重要的一件事情

一不小心，我們就容易買錯(cuò)那個(gè)城市，而這個(gè)買錯(cuò)的過(guò)程本質(zhì)上不是因?yàn)槲覀兊挠^點(diǎn)錯(cuò)誤，而是城市的走向和之前開始不同了

我聊了一些人，有一些觀點(diǎn)想和大家分享

01

看懂城市價(jià)值，首先我們需要明白一個(gè)問(wèn)題，為什么中國(guó)經(jīng)濟(jì)在過(guò)去20年取得那么飛速的城市，所有人都宣稱我們用20年的時(shí)間完成了別人一百年要做的事情。

這并不是我們有多牛逼，這里面有一個(gè)前提要素就是：過(guò)去20年中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展剛好經(jīng)歷了兩種紅利的同時(shí)疊加。就是城鎮(zhèn)化的紅利和農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移的紅利

這兩件事情在任何一個(gè)國(guó)家發(fā)生，都會(huì)發(fā)生GDP和經(jīng)濟(jì)的快速提升，但是沒(méi)有一個(gè)國(guó)家是這兩件事同時(shí)發(fā)生的，日韓是城鎮(zhèn)化在前，人口轉(zhuǎn)移在后。歐美都是先人口轉(zhuǎn)移再來(lái)城鎮(zhèn)化建設(shè)

而在中國(guó)，改革開放這一輪，直接推動(dòng)了人口和城市同步城市化，而這樣的趨勢(shì)帶動(dòng)了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，大量的70后也在這一輪趨勢(shì)中獲利，并且成為中產(chǎn)

當(dāng)然，也因?yàn)檫@樣的發(fā)展，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)確實(shí)也比想象中的來(lái)得快，道理也是因?yàn)殡p重的疊加

好，那么如今不論是人口還是城鎮(zhèn)化都進(jìn)入到一定的瓶頸期了，下一輪城市發(fā)展的引擎在哪里是非常值得關(guān)注的

如今我們明面上看到最大的動(dòng)作就是搶人大戰(zhàn)，搶人大戰(zhàn)最粗俗的解釋就是在二線城市更多的落位外來(lái)人口。這件事情在我這邊的字面解釋就是：未來(lái)的，中國(guó)會(huì)在重點(diǎn)的二線城市重塑當(dāng)年的雙重紅利疊加的局面，從而重現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的場(chǎng)面

因?yàn)橹挥卸€能夠再一次重現(xiàn)人口導(dǎo)入和城鎮(zhèn)化雙重驅(qū)動(dòng)的可能

過(guò)去20年，其實(shí)一線城市已經(jīng)完成了城市化的進(jìn)程，如今再給一線城市裝大量的外來(lái)人口，不是不可以，但是從城市經(jīng)濟(jì)的增加值來(lái)說(shuō)，一定沒(méi)有讓這些年輕人去一個(gè)發(fā)展中城市來(lái)的更加劃算。所以從大局考慮，未來(lái)一線一定會(huì)更加嚴(yán)格的控制人口，把落戶指標(biāo)統(tǒng)統(tǒng)給到二線城市

所以如果沒(méi)有意外的話，未來(lái)的重點(diǎn)二線城市，起碼有10年的落戶門檻都是沒(méi)有的，隨便誰(shuí)任何時(shí)候都可以落戶

所以可以預(yù)見(jiàn)的，在搶人大戰(zhàn)的同時(shí)，這些城市的土地指標(biāo)一定是放松的，各種各樣的寬松，不論是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)以及住宅，都會(huì)給到放松，因?yàn)檫@就是為了推動(dòng)城市城鎮(zhèn)化的進(jìn)行。所以在可以預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，出現(xiàn)地王啊高溢價(jià)的土拍市場(chǎng)，有且只有可能發(fā)生在二線城市

那么對(duì)于個(gè)體來(lái)說(shuō)，如果從賺錢或者收入來(lái)說(shuō)，發(fā)大財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)一定在二線，不論去工作還是去買房都會(huì)是如此。但是有幾個(gè)前提，就是到底哪個(gè)二線城市是準(zhǔn)的，這個(gè)非常難，因?yàn)檫@關(guān)乎不同城市的管理能力和管理意愿

你想，光光北上廣深四個(gè)城市也有優(yōu)劣不同，二線城市那么多，我敢保證一定要發(fā)展的不同的，一定要房?jī)r(jià)投資的，一定有轉(zhuǎn)型不成功的。但是哪個(gè)行哪個(gè)不行，這個(gè)不能說(shuō)太細(xì)，以后有機(jī)會(huì)在線下活動(dòng)和大家說(shuō)說(shuō)

02

好，那二線如此，那么一線要干嘛。我個(gè)人的觀點(diǎn)就是一線城市會(huì)不計(jì)代價(jià)的轉(zhuǎn)型。就是要脫離以人口導(dǎo)入和土地出讓的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式

什么意思，就是在一線城市以前老一套的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)力已經(jīng)到頭來(lái)，不能再依賴?yán)先龢恿?。那么轉(zhuǎn)型往哪個(gè)角度去轉(zhuǎn)型，肯定是往軟性的角度去轉(zhuǎn)型嘍，以前人也好，錢也好，土地開拓也好都是在于硬性層面的投入，一線受到阻礙肯定會(huì)往軟性的去做

其實(shí)我們可以從現(xiàn)在的城市群可以看出，為什么要做城市群，說(shuō)得簡(jiǎn)單一點(diǎn)就是讓老大帶帶弟弟妹妹們，就是讓一線城市去開始帶團(tuán)隊(duì)了

創(chuàng)過(guò)業(yè)的人都知道，從一個(gè)人到一個(gè)團(tuán)隊(duì)，里面的本質(zhì)區(qū)別就是商業(yè)模式的輸出。而這個(gè)和過(guò)去的本質(zhì)區(qū)別就是一線城市要擺脫對(duì)資源的依賴。什么是資源，人，錢，土地

所以換句話來(lái)說(shuō)，一線城市放開人口不要指望，一線城市放開樓市更加不要指望。

那么北上廣深的未來(lái)怎么弄，還是要尋求突破的嘍。有兩個(gè)角度供大家思考，一種是對(duì)外，對(duì)外是什么，就是更多的和老外做生意啊，也就是所謂的自貿(mào)區(qū)了。很多人會(huì)說(shuō)，現(xiàn)在不是和老美打的很厲害么，大家只看到老美，不看看我們和其他歐洲國(guó)家悄悄的關(guān)稅互相都降低的很厲害了，所以一線城市的自貿(mào)區(qū)一定是值得關(guān)注的地方，如果沒(méi)有意外有落位自貿(mào)區(qū)的地方會(huì)擴(kuò)大，沒(méi)自貿(mào)區(qū)的地方會(huì)增設(shè)自貿(mào)區(qū)

說(shuō)了對(duì)外，還有對(duì)內(nèi)，對(duì)內(nèi)就簡(jiǎn)單了，就是管理模式的輸出，我認(rèn)為最有可能的是，在上海成功的一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，在環(huán)滬或者其他城市落位“分公司”的模式。就是上海一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)輸出企業(yè)和管理模式，外地輸出土地和人，然后開分公司。

這種模式就是類似某個(gè)名校開的分校一樣，屬于核心資產(chǎn)成熟之后的輕運(yùn)營(yíng)模式

所以對(duì)應(yīng)的是，一線城市地產(chǎn)的下一輪引爆點(diǎn)應(yīng)該也在空間運(yùn)營(yíng)上，商品房銷售的利潤(rùn)各家賬本都已經(jīng)算的很清楚了，10%都到頂了，多賺的一定會(huì)讓你吐出來(lái)，而空間運(yùn)營(yíng)，服務(wù)提升以及產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等相關(guān)模式的形態(tài)可能看上去整體的金額不高，但是利潤(rùn)率做到30%以上是分分鐘的事情

看看上海的陸家嘴集團(tuán)靠著一個(gè)項(xiàng)目成功后盤下來(lái)的資源吧，看看張江高科在外地開拓的產(chǎn)業(yè)園吧，都在悶聲發(fā)大財(cái)，這些都是真真切切發(fā)生在外面的事情

03

三四線城市干什么，在我眼里三四線城市的意義就很簡(jiǎn)單，就是不惜代價(jià)讓一線和二線的那些規(guī)劃能夠如期落地。因?yàn)檫@兩步都是關(guān)注整個(gè)經(jīng)濟(jì)未來(lái)10年甚至20年的預(yù)期到底會(huì)如何。所以在整個(gè)頂層層面是必須要貫徹到底的

這也是為什么三四線城市要大力推進(jìn)棚改，大家仔細(xì)想想，就是讓那些不肯流動(dòng)的人能夠安分的扎根在自己的老家，然后流動(dòng)在外的人也有在異鄉(xiāng)買房的籌碼，不至于自己沒(méi)有退路

換句話來(lái)說(shuō)，搶人大戰(zhàn)最近風(fēng)風(fēng)火火，是和三四線棚改脫不了關(guān)系的，在三四線棚改拿到錢的，可以去二線買房子了，在三四線棚改拿到房子了，可以去二線工作了。前后都有了退路，人口流動(dòng)才會(huì)更加踴躍，并且不會(huì)到一個(gè)地方待不住就馬上走了

說(shuō)實(shí)話，這一輪搶人大戰(zhàn)，那么多城市跟北京上海都學(xué)習(xí)了很多了，大家深刻的了解當(dāng)初為什么逃離北上廣以及逃回北上廣，各種套路都是用在刀刃上。

二線城市的樓市關(guān)門政策也是說(shuō)變就變，限購(gòu)不論套數(shù)還是年限提升也是說(shuō)改就改，這些都是標(biāo)準(zhǔn)模式

所以這也是為什么我覺(jué)得除非自住，不然95%的三四線城市都不值得買，因?yàn)樗麄儤鞘写嬖诘囊饬x就是作為壁壘作為后手，所以向上的動(dòng)力是不足的。樓市跌肯定是不會(huì)跌的，但是你說(shuō)要往上走到多少高度，這種情況不太會(huì)發(fā)生，往后更加不可能發(fā)生

當(dāng)然，剩下的5%是哪些，最典型成功的案例就是上海邊上的昆山，就是僅僅抱住一線城市大腿的這么三四線城市。當(dāng)然昆山的崛起也有運(yùn)氣，因?yàn)楫?dāng)年不是昆山想要抱住上海，地鐵11號(hào)線是上海想要通出去的，所以這里面也有運(yùn)氣的成分

當(dāng)然，如今大家都看懂了這個(gè)區(qū)域，不論是長(zhǎng)三角還是粵港澳都是這個(gè)邏輯。當(dāng)然當(dāng)大家都知道這個(gè)趨勢(shì)之后，也會(huì)出現(xiàn)環(huán)滬城市互相搶資源的現(xiàn)象，我聽說(shuō)幾乎上海周邊的所有城市都在上海設(shè)立辦事處了。

所以環(huán)滬能出來(lái)幾個(gè)，真的看領(lǐng)導(dǎo)層的魄力和決心，靠著一線城市近已經(jīng)算老天爺給飯吃，能吃到什么程度也算是事在人為了

04

這也是為什么正如標(biāo)題里所說(shuō)，不要亂買城市了，因?yàn)閺奈淖掷锬憧梢钥吹?，哪怕有大城市群或者都市圈的各種戰(zhàn)略，但是城市和城市之間依然是存在競(jìng)爭(zhēng)的。

我們仔細(xì)想想，過(guò)去10年，一線城市房?jī)r(jià)快速提升的代價(jià)是二線城市的全面溫吞水一直三四線城市長(zhǎng)期徘徊在5000-8000左右的均價(jià)。所以如果你從上帝視角下來(lái)看就是一鍋水，偶爾幾個(gè)點(diǎn)在冒泡而已

未來(lái)這種現(xiàn)象會(huì)更加明顯，只是因?yàn)樾畔⑼〞持蟠蠹业母惺軙?huì)更加分裂。

總而言之，一線城市是不惜代價(jià)的轉(zhuǎn)型，二線城市會(huì)不惜代價(jià)獲得土地指標(biāo)和戶籍指標(biāo)，三線城市會(huì)不惜代價(jià)的繼續(xù)推進(jìn)棚戶區(qū)改造

對(duì)于普通個(gè)人來(lái)說(shuō)，二線城市可以淘金，可以去那里工作或者創(chuàng)業(yè)，這里人力成本和辦公成本都優(yōu)越太多。就在二線生活的人可以買房，就像十年前的上海人買房一樣，一個(gè)家庭配置3套房子，未來(lái)日子應(yīng)該挺好的。

非環(huán)一線的三線城市，自己不在那邊生活的，如果不是丈母娘刀架到脖子上的不要買

在一線的，房子是真心便宜了，再高也是被調(diào)控壓制下來(lái)了，趕緊買別想太多。如果有房子了，把自己的下一套多放在置換上，賣一套買一套，這樣會(huì)更好

總而言之言而總之，不要亂買，如果實(shí)在吃不準(zhǔn)，不如吃吃火鍋喝喝酒

以上為正文，來(lái)自盧俊

特別感謝4.23演講的榮譽(yù)贊助：東原閱境