整個房地產(chǎn)融資可以分三大環(huán)節(jié)：第一步是前端拿地融資，第二步是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，第三步是達到預售條件的銷售資金回籠。前端拿地成本占比是最高的，在北京、上海這樣的一線城市，占比可能高達70%以上，在武漢這樣的二線城市，也已經(jīng)占到50%以上。

前端拿地融資

相關(guān)監(jiān)管此前一直要求土地競拍者承諾使用合規(guī)自有。銀行貸款、信托、保險明確不得用于繳付土地保證金、定金及后續(xù)土地出讓款，但繞開直接貸款，券商資管和信托等通道，變相為土地交易融資的做法屢禁不止。

開發(fā)商土地融資有四種方式，股權(quán)融資、債權(quán)融資、明股實債、股 債。純粹股權(quán)直投最少，因為開發(fā)商很少真的愿意讓渡自己的股權(quán)；債權(quán)融資中，委托貸款當前已無法操作；目前最難監(jiān)管，且實踐最多的，是明股實債和股 債。

但對于大房企而言，不到萬不得已不會真正讓渡出項目股權(quán)，就是要聯(lián)合拿地開發(fā)，也會聯(lián)合其他房企。

債權(quán)融資模式中，因為基金子公司或者券商資管沒有發(fā)放貸款的資質(zhì)，所以一般是通過購買債權(quán)收益權(quán)（母公司對項目公司借款）。

招拍掛拿地融資

1、集團撥款

有全國性布局的集團型開發(fā)商，一般為集團負責資源、人才、統(tǒng)籌等綜合性支持平臺，各區(qū)域項目公司自負盈虧的內(nèi)部管理模式，在項目公司通過招拍掛或收購方式獲取土地時，無論是保證金/意向金、土地款等均由集團以拆借的形式進行解決，對百強開發(fā)商而言，集團授信貸款（無論在銀行還是信托、券商等機構(gòu)）成本非常低，而且額度大。因此集團統(tǒng)一獲得融資金額后拆借給項目公司，一方面可降低項目公司融資成本；另一方面也可以作為集團的收益來源之一（尤其是小股操盤或合作開發(fā)情況下利用大房企征信背書進行融資的情形），比如一些開發(fā)商集團融資成本是年化5-7%，拆借給項目公司成本是年化10-13%之間，更重要的是激活項目公司自負盈虧的項目責任制。

2、合作開發(fā)

此方式一般適用于實力較強或品牌力較好的新進開發(fā)商與在當?shù)赜休^好資源的小型開發(fā)商或土地方一起合作的情況，一方面新進開發(fā)商能輸入品牌，另一方面也能解決新進開發(fā)商的前期拿地資金問題。一般會在合作開發(fā)協(xié)議中做如下約定：

（1）約定土地開發(fā)投入全部按照各自股權(quán)比例進行投入，甚至當?shù)赝恋胤交蜷_發(fā)商先行承擔保證金或土地款等前期拿地費用；

（2）約定當?shù)亻_發(fā)商先行承擔前期全部拿地費用（含保證金和土地款），后續(xù)開發(fā)費用全部由新進開發(fā)商承擔或當?shù)亻_發(fā)商以股東借款的形式向合作的項目公司提供借款，新進開發(fā)商承擔一定利息。

3、短拆或過橋資金

短拆或過橋，一般指民間短期借款,目前市場上擔保公司、小貸公司、資產(chǎn)管理公司、投資公司等機構(gòu)多有短拆、過橋的業(yè)務(wù)。對開發(fā)商而言，短拆成本過高，因此該融資方式的使用需非常謹慎，目前市場上的短拆成本一般在1.5-2.5‰/天，2.5-3%/月（根據(jù)具體項目確定最終成本）。

4、股權(quán)融資

目前國家非常鼓勵此類融資方式，股權(quán)合作方可以是信托、資管、金控平臺皆可操作此類項目。其中，在“拿地”期間、“四證”未齊全期間，債權(quán)類房地產(chǎn)信托模式由于“四證”未齊不能發(fā)放貸款，“股權(quán)轉(zhuǎn)讓加回購”類受到嚴格監(jiān)控，最終在這兩段期間內(nèi)能夠采用的也就僅僅只剩股權(quán)類房地產(chǎn)信托模式。

5、非金融機構(gòu)借貸

目前地產(chǎn)金融監(jiān)管政策更多針對金融機構(gòu)，因此非金融機構(gòu)對地產(chǎn)的投融資仍存在較大操作空間，且2018年的業(yè)務(wù)規(guī)模呈激增趨勢，如地方性國資背景的擔保公司、金控平臺或者民營百強企業(yè)金控平臺（如某云商金服集團）以及開發(fā)商旗下的金控平臺

6、總包墊資

市場上，一些總包單位（施工企業(yè)）為了提前獲取施工項目，會配合開發(fā)商墊資以提供前期拿地款。總包單位為確保資金安全，也會對開發(fā)商資質(zhì)和項目本體情況做謹慎評估，總包單位對外地項目的可接受度相對金融機構(gòu)高（大部分金融機構(gòu)偏向做當?shù)仨椖浚?/p>

并購拿地融資

1.銀行并購貸

顧名思義，銀行為并購行為提供的一種貸款。2018年1月上海銀監(jiān)發(fā)文后，擬并購土地項目或項目公司股權(quán)項下的土地應當完成在建工程開發(fā)投資總額的百分之25%以上。目前各地銀監(jiān)局仍舊嚴格適用“并購交易價款中并購貸款所占比例不應高于60%”的監(jiān)管規(guī)定。截止目前，并購貸的適用越趨嚴格，且各個銀行的風險偏好不同，項目并購前務(wù)必提前與相熟的銀行進行溝通。

2.信托并購貸

信托并購貸與銀行并購貸操作接近，與銀行并購貸的準入標準趨嚴一樣，信托機構(gòu)亦明確表示業(yè)務(wù)的開展會嚴格遵守“向他人提供貸款不得超過其管理的所有信托計劃實收余額的30%”的監(jiān)管紅線要求。

3.私募基金

在銀行和信托資金收縮地產(chǎn)投融資業(yè)務(wù)后，私募基金迎來了較大的操作空間。盡管目前由于基金業(yè)協(xié)會在產(chǎn)品備案的審核趨嚴，如底層資產(chǎn)真實性審核、契約型基金要求強制托管等，而托管機構(gòu)對基金產(chǎn)品募集監(jiān)管和托管收緊等一系列市場行為，也讓私募基金投地產(chǎn)項目存在一定的不可測因素。

但是相對于其他的融資方式而言，私募基金仍舊有較大的靈活性，如通過包裝不良資產(chǎn)的方式，對接私募基金實現(xiàn)前端融資。

4.非金融機構(gòu)借貸或股權(quán)合作

目前地產(chǎn)金融監(jiān)管政策更多針對金融機構(gòu)，因此非金融機構(gòu)對地產(chǎn)的投融資仍存在較大操作空間，且2018年的業(yè)務(wù)規(guī)模呈激增趨勢，如地方性國資背景的擔保公司、金控平臺或者民營百強企業(yè)金控平臺。

a、通過債權(quán)方式以自有資金進入；

b、通過股權(quán)合作方式進入。主要操作地產(chǎn)項目前期融資需求，具體以住宅項目為主，做機構(gòu)所在地項目的融資時對融資主體（開發(fā)商）資質(zhì)要求較低，外地主體一般要求百強開發(fā)商、區(qū)域龍頭等，主要介入范疇為配資拿地，拿地保證金，并購等環(huán)節(jié)，當然此類資金方更看重是否存在相對可靠的退出路徑，且融資周期要求短平快，一般不會超過1年，優(yōu)選6個月以內(nèi)。尋求國企背景的金控平臺有更多好處：一方面國企獲取資金成本低，因此投出去的成本也相對較低；一方面國企背景的企業(yè)投地產(chǎn)項目至少國家限制較少。

工程實施階段融資

總包商選擇：遴選合適機構(gòu)，配合開發(fā)商融資走款

工程款支付：付款進度盡量延后，用商票支付工程款，減輕資金占用成本

抵押物調(diào)整：根據(jù)項目去化特點調(diào)整抵押物范圍，釋放資金需求壓力

未取得四證前

在未取得四證前，規(guī)劃設(shè)計與場地準備階段的資金投入主要為規(guī)劃設(shè)計費用、三通一平費用等前期工程費，和支付給承包商的工程預付款及各項稅費。一般而言，規(guī)劃設(shè)計費用只占建安T程費的3％左右；工程預付款一般為合同總價的10％-20％。

除上述拿地款項得配套準備資金外，利用土地使用權(quán)向典當行、金控平臺等申請抵押貸款，以滿足取得四證前的資金需求，這種融資方式，即為過橋借貸。

1、典當行抵押貸款

近年來，典當以其快速、短期、便捷的特性，成為中小開發(fā)商的融資渠道之一，有人甚至把典當行為稱為中小企業(yè)融資“便利店”。典當行業(yè)作為銀行信貸融資的拾遺補闕，有其靈活便捷的特性。

與銀行貸款相比，典當融資有銀行貸款所無法比擬的優(yōu)勢：

1)與銀行對借款人的資信條件近乎苛刻的要求相比，典當行對客戶幾乎沒有信用要求；

2)與銀行貸款手續(xù)繁雜、審批周期長相比，典當貸款手續(xù)十分便捷，能夠迅速及時地解決用戶資金需求。

3)客戶向銀行借款時，貸款的用途不能超越銀行指定的范圍。典當行則不問客戶貸款的用途。

基于典當融資的這些優(yōu)點，和監(jiān)管機構(gòu)對商業(yè)銀行、信托公司的抵押貸款進行了嚴格的限制，房地產(chǎn)企業(yè)開始轉(zhuǎn)向典當行申請土地使用權(quán)抵押貸款，并以此作為“過橋貸款”完成房地產(chǎn)項目開發(fā)的資金需求。一般情況下，典當行會按土地拍賣價格的50％發(fā)放典當金，對于一些資金實力比較強的房產(chǎn)公司，這個比例會適當提高到60％。然而，由于典當貸款的利息成本往往較高，月利率約在2％～5％之間，折合年利率約24％-60％，遠高于銀行貸款利率，所以貸款資金使用時間不宜過長，典當?shù)内H回期通常是三個月至半年，房地產(chǎn)企業(yè)應在符合商業(yè)銀行貸款條件的情況下，盡早歸還典當金，節(jié)約資金成本。

取得四證后

商業(yè)銀行開發(fā)貸

a、必須滿足“432”

b、16熱門城市住宅類開發(fā)貸受限：北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南及成都受限至今。

c、非16個熱點城市以外的需要參考當?shù)卣{(diào)控政策

d、向大型房企傾斜，銀行對房地產(chǎn)企業(yè)實行名單制管理，大部分銀行會選擇前20強、前50強，前70強，個別銀行也會選擇前100強。

案例：某項目開發(fā)貸融資實例

票據(jù)融資

通過票據(jù)融資，開發(fā)商可以延后付款，由于對于施工方來說，票據(jù)融資的利率較銀行存款利率高，對于開發(fā)商來說，其融資利率較銀行貸款低，可以說是一種雙贏的融資模式。而且能以虛擬資金的形式實現(xiàn)合作，減少了重復支付，加快了周轉(zhuǎn)，提高了效率。更重要的是，票據(jù)融資無需真實的交易背景，資信良好的中小企業(yè)在營運資本短缺時，能避開其他融資方式面臨的困境，并籌得其需要的資金。

達到預售條件的銷售資金回籠

預售情況下，開發(fā)商繳納土地出讓金獲得土地資源，通過土地抵押融資支付工程建設(shè)啟動款，達到預售條件開始銷售實現(xiàn)資金回籠，支付工程進度款；在擠壓銷售回籠資金完成融資款償還。部分項目還可以通過在建工程抵押方式進一步融資。單個項目運轉(zhuǎn)順利，開發(fā)商可能在交房之前已經(jīng)實現(xiàn)全部現(xiàn)金流回正，獲得項目開發(fā)利潤，項目交房之后確定權(quán)屬轉(zhuǎn)移，正式完成利潤確認。

預售款和銀行按揭

發(fā)商取得預售證后就可以對外銷售房子，收取房款辦理銀行按揭。

商品房預售必須符合下列條件：

1、商品房的預售人必須已經(jīng)向政府主管部門交付全部土地使用權(quán)出讓金，并依法取得土地使用權(quán)證書。

2、預售房屋的前提是房地產(chǎn)開發(fā)商必須持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

3、另外，開發(fā)商按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金須達到工程建設(shè)總的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日，才能預售房屋給預購人。

商品房預售人應當按照國家有關(guān)規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。且商品房預售所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

一般說來，在建工程抵押與商品房預售不能同時并存。也就是說，商品房預售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當與銀行解除已設(shè)定的抵押關(guān)系，再將已解除抵押關(guān)系的部分商晶房預售給購房人，否則購房人將無法獲得房屋的產(chǎn)權(quán)證。