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房地產(chǎn)開發(fā)商籌措項(xiàng)目資金方式 1、迂回融資 先成立“類基金”投資公司，再通過信托、收購等方式將不良資產(chǎn)集中起來，形成一個巨大的資金池。因此，就可以很方便靈活地獲得各種資金支持，融資渠道相對來講就會開通很大?！邦惢?SPAN lang=EN-US>”投資公司除了可以把銀行當(dāng)作一個資金來源，還可以培養(yǎng)很多定向私募人，包括一些上市公司、機(jī)構(gòu)投資人，這正是很多中小型房地產(chǎn)開發(fā)商想做而又做不到的。 就現(xiàn)在的情況而言，許多中小型房地產(chǎn)開發(fā)商可能正遇到這樣的問題：自己已經(jīng)拿到了立項(xiàng)與規(guī)劃許可證，但是已經(jīng)沒有多少錢再來繳納土地出讓金，資金鏈說斷就斷了。在這種情況下，完全可以讓投資管理公司來接手，做“過橋資金”，幫助自己把資金鏈連接上。那么過橋資金是怎么一回事呢？它是在項(xiàng)目確定以后進(jìn)入成熟期之前為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金支持的方式。這種形式，可以在不增加項(xiàng)目負(fù)債率的情況下優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)，非常有利于中小型房地產(chǎn)公司的持續(xù)發(fā)展。它的方式相對也很靈活，可以進(jìn)行階段性股權(quán)質(zhì)押，也可以購買預(yù)售物業(yè)面積，不一而足。而出于優(yōu)化合作方面的考慮，投資管理公司往往還會允許開發(fā)商在項(xiàng)目具備銀行貸款的條件下溢價(jià)回購股權(quán)和物業(yè)面積，這種方式往往可以大快人心，令開發(fā)商更加認(rèn)同這種融資模式。 除此以外，針對項(xiàng)目的不同，投資管理公司還會幫助一些中小型房地產(chǎn)開發(fā)商找到投資方。從此以后，開發(fā)商就不愁沒錢用了。既拿到了過河錢，又找到了投資商，這恐怕是許多中小型房地產(chǎn)開發(fā)商想都想不到的事情。 2、通過并購的方式來融資 國內(nèi)各中小企業(yè)可以通過并購的方式解決融資難的問題，首創(chuàng)就是在被并購的過程中成長壯大的，有實(shí)力的大公司提供資金幫助中小企業(yè)完成項(xiàng)目，最終達(dá)到雙方共贏的目的。有土地的小公司可以為大公司提供開發(fā)的平臺。中國房地產(chǎn)業(yè)通過近１０年的發(fā)展，已經(jīng)具備并購的能力，宏觀調(diào)控大環(huán)境的變化也要求國內(nèi)的房產(chǎn)企業(yè)不得不進(jìn)行并購。而且從全球房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程來看，并購也是必然之路?！安①?SPAN lang=EN-US>”既可以解決中小企業(yè)的融資難問題，也可以重新組合行業(yè)之間力量，完善企業(yè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。 3、業(yè)內(nèi)聯(lián)合 這種做法在地產(chǎn)業(yè)界已經(jīng)開始啟動，把部分開發(fā)企業(yè)在其他產(chǎn)業(yè)的投資閑散資金聚集，投入到需要資金的行業(yè)內(nèi)企業(yè)，完成互助與自救，使資金的利用達(dá)到最佳化。但是，此種方式由于資金量不夠充足，且在資金投向、項(xiàng)目評估等方式上無法配套跟上，造成實(shí)際操作舉步維艱。所以，這種方式只能局限在小范圍、資金量需求不大的項(xiàng)目中實(shí)行，而相對大規(guī)模、大資金的投入就無能為力了。 4、賣地代建樓 賣地代建樓，是指開發(fā)商將樓盤土地按一定的大小分成眾多的小地塊，然后就以地售價(jià)向市場銷售土地，另外加收一定的土建費(fèi)和雜費(fèi)，買家買一地塊，開發(fā)商就根據(jù)小區(qū)規(guī)劃或合同的約定代建樓宇。而價(jià)格也往往比同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格低，因此，也很受部分消費(fèi)者的喜愛。開發(fā)商通過“賣地代建樓”的方式，既回收了之前買地的費(fèi)用，又得到了建設(shè)費(fèi)用，可以保證建設(shè)工程的順利進(jìn)行，而且也將以后的商品房銷售款項(xiàng)提前收取了。因此，開發(fā)商不僅得到了項(xiàng)目開發(fā)所需的資金，還將收益也提前回收了。 5、建筑商墊資 建筑商墊資在房地產(chǎn)開發(fā)中是極為普遍的現(xiàn)象。換言之，占相當(dāng)比例的開發(fā)資金是通過建筑商從銀行貸款來的。而出現(xiàn)這種建筑商墊資的情況，是由于建筑企業(yè)競爭十分激烈，而且為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目前期開發(fā)的可持續(xù)性，開發(fā)企業(yè)在公開招投標(biāo)時(shí)，往往會選擇有能力墊資建設(shè)的建筑商。在項(xiàng)目開發(fā)完畢后的銷售階段，再根據(jù)銷售狀況分批返還給建筑商。開發(fā)商一般都把項(xiàng)目給那些對自己讓利幅度最大或給自己好處最多的建筑商。 投資利潤通過房地產(chǎn)開發(fā)的形式轉(zhuǎn)移到了房地產(chǎn)商手中，所以房地產(chǎn)業(yè)是個暴利行業(yè)，大小房地產(chǎn)商趨之若鶩，沒錢也上，辦法就是要建筑商墊資開工。房地產(chǎn)商將建筑發(fā)包給建筑商，這個建筑商叫總包，總包將工程分段或分門別類發(fā)包給二包，二包再發(fā)包給三包。依次類推，到了最后一關(guān)，叫做包工頭。這樣經(jīng)層層剝皮，包工頭的利潤就很微薄了，連串下來，民工工資就沒了保證。如今，卡緊建筑貸款，意味著自有資金不多的建筑商可能沒有能力接到工程因而最先斷炊了。過去的情況是建筑公司愿意為工程貸款墊資，甚至使用流動資金貸款墊資，開發(fā)商只需在主體工程封頂之后支付一半工程款，余款則在售完樓后再支付。而過去通常在主體工程封頂時(shí)，預(yù)售其實(shí)早已開始了，如果市場形勢好，資金回收會很快，支付工程款應(yīng)綽綽有余，不會出現(xiàn)拖欠建筑商資金的問題。但現(xiàn)在的只有在主體封頂時(shí)才可以售樓，開發(fā)當(dāng)初的定位與市場現(xiàn)在的需求如果不相適應(yīng)，銷售就會產(chǎn)生困難，資金鏈就會斷裂，金融風(fēng)險(xiǎn)就會出現(xiàn)。 按照121號文的規(guī)定，房地產(chǎn)商申請銀行貸款時(shí)，自有資金不能低于開發(fā)項(xiàng)目資金的30％，建筑企業(yè)的墊款以及挪用流動資金貸款的方式受到了嚴(yán)格限制，這對房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈形成了巨大的壓力。如果不能尋求到新的融資渠道，眾多中小房地產(chǎn)商將被迫退出市場。而對于商業(yè)銀行來說則面臨著兩難境地。 6、預(yù)售商品房款項(xiàng)的再投入 開發(fā)企業(yè)在向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》后，可以進(jìn)行商品房預(yù)售。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。有關(guān)法規(guī)規(guī)定，開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。這就是預(yù)售商品房款項(xiàng)的再投入，而銷售房款再投入中大部份是客戶的消費(fèi)信貸。 7、海外房地產(chǎn)基金投資 其重要方面是尋找和評估適宜投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目，然后與海外基金按照一定的出資比例結(jié)合，再以多種方式投入到選好的房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。 這里以萬科的“曲線貸款”打開境外融資之門為例。萬科要將所持有的中山項(xiàng)目80%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給一家由HI設(shè)立的名為Best Gain Investment的公司，由于該公司萬科也持有35%的股權(quán)，從而在融資安排完成后，萬科直接和間接持有的該公司權(quán)益只有48%。從形式上看，HI取得了中山項(xiàng)目的控股權(quán)，是如假包換的FDI(外國直接投資)。 該次融資的載體萬科中山公司的注冊性質(zhì)是中外合資公司，由深萬科和萬科的附屬公司香港永達(dá)投資公司共同投資設(shè)立，該公司權(quán)益實(shí)際上完全屬于萬科。但通過中外合資的形式，為以股權(quán)形式取得境外融資打開了方便之門。然HI擁有中山項(xiàng)目52%的股權(quán)，但并不擁有實(shí)際的控制權(quán)。而根據(jù)雙方的合同約定，在項(xiàng)目回款之后，萬科將以LIBOR(同業(yè)拆借利率)再加幾個點(diǎn)的利息贖回股權(quán)。 也就是說，這實(shí)際上是一筆商業(yè)貸款。但由于商業(yè)貸款屬于資本項(xiàng)目，直接的境外信貸顯然有違目前的外匯管制，因而才不得不“曲線融資”，以FDI之名，行商業(yè)貸款之實(shí)。這個融資安排，相當(dāng)巧妙地滿足了有關(guān)的管制要求。在法律上，這算是一筆股權(quán)融資。 8、租賃融資 （1）出租人的房地產(chǎn)。 如果某開發(fā)商擁有一塊土地，可根據(jù)某租戶的要求開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)，并與其簽訂長期租賃合同。開發(fā)商可用每年將定期獲得的租金作為抵押，申請開發(fā)項(xiàng)目全額的長期抵押貸款。只要開發(fā)商每年獲得的租金收入大于他每年需償付的抵押貸款本息，他就有利可圖。而且，開發(fā)商除了有權(quán)獲得租賃期間的租金收入之外，在租賃期間他仍保留出租物業(yè)的所有權(quán)，租賃期滿后，可重新獲得物業(yè)的占用權(quán)，視情況自己經(jīng)營或出租或轉(zhuǎn)賣。此外，由于貸款利息是在稅前支付的，開發(fā)商保留物業(yè)的所有權(quán)，物業(yè)的折舊計(jì)入成本，也在稅前支付，開發(fā)商還能因此獲得一定的免稅額度。而對承租人來說，只要其經(jīng)營收入足以支付租金，他當(dāng)然愿意做這樣的投資。 （2）承租人的房地產(chǎn)。 是指開發(fā)商通過租賃方式獲得土地的使用權(quán)和占用權(quán)后，自己開發(fā)的房地產(chǎn)。由于開發(fā)商獲得的是長期的、排他性的租賃權(quán)益，他就可以此作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。通常為了減輕貸款人的風(fēng)險(xiǎn)，貸款人總是要求土地的出租方承諾將其獲取土地租金的時(shí)間后于支付貸款本息。也就是開發(fā)商以租賃權(quán)益和土地租金為抵押申請長期抵押貸款，但只要他的經(jīng)營收入足以覆蓋貸款本息和土地租金，他就能夠?qū)崿F(xiàn)利潤。由于租金在財(cái)務(wù)上是作為經(jīng)營成本，可以在稅前支付的，開發(fā)商也因此獲得一定的免稅額度。 9、回租融資 開發(fā)商為某項(xiàng)物業(yè)的所有人，想要保留對該物業(yè)的使用權(quán)以便從經(jīng)營此物業(yè)中獲得收入，同時(shí)又希望出讓該物業(yè)的所有權(quán)進(jìn)行融資來減少資金的占用；投資者擁有充足的資金，可以向開發(fā)商提供融資服務(wù)，同時(shí)也希望借此獲得較高的投資收益。于是，開發(fā)商可以將物業(yè)以低于市場售價(jià)的價(jià)格出售（一般不會低于其市場價(jià)格的75％，即回租融資的比例高于抵押貸款比例的上限），及時(shí)獲得資金的回收，并與投資者簽訂長期回租合同。由于物業(yè)的售價(jià)低于市場水平，因此開發(fā)商向投資者支付的租金也低于市場水平。對于投資者，回租可為其帶來高于抵押貸款的投資回報(bào)率，而且他對物業(yè)擁有控制權(quán)，租期結(jié)束后可將物業(yè)繼續(xù)出租或出售，獲得更可觀的回報(bào)。對于開發(fā)商而言，回租融資的最大好處就是可以少占用自有資金，此外租金在財(cái)務(wù)上作為經(jīng)營成本，應(yīng)從納稅收入中扣除，開發(fā)商可因此獲得一定的免稅額度。但回租融資對開發(fā)商的經(jīng)營水平也提出了更高的要求——其預(yù)期經(jīng)營收益率必須高于回租融資的成本。另外，回租期滿后，開發(fā)商并不能獲得物業(yè)的產(chǎn)權(quán)。 10、回買融資 可彌補(bǔ)回租融資對開發(fā)商的不利因素。其思路十分簡單：一家貸款機(jī)構(gòu)買下某物業(yè)，然后再賣還給開發(fā)商。物業(yè)的購買價(jià)格一般為其市場價(jià)格的80％，也就是說開發(fā)商的融資比例達(dá)到了80％。這種融資方式之所以對融資雙方都有吸引力，因?yàn)閷J款機(jī)構(gòu)來說，回買貸款的利息收入高于普通抵押貸款的利息收入，同時(shí)還可以以所有權(quán)人的身份參與分享物業(yè)的經(jīng)營收益；對開發(fā)商而言，不僅可以獲得高比例的融資，而且在貸款還清以后，便可以得到物業(yè)的產(chǎn)權(quán)，此外，開發(fā)商還可因此提取物業(yè)的折舊計(jì)入成本，以獲得免稅額度。 11、通過項(xiàng)目工資融資 項(xiàng)目融資即項(xiàng)目的承辦人(即股東)為經(jīng)營項(xiàng)目成立一家項(xiàng)目公司，以該項(xiàng)目公司作為借款人籌借貸款，并以項(xiàng)目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項(xiàng)目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔(dān)保物。商業(yè)房地產(chǎn)融資可以采用通過組建項(xiàng)目公司進(jìn)行融資的方式。包括通過項(xiàng)目公司、項(xiàng)目子公司、合伙制結(jié)構(gòu)3種模式： (1)通過項(xiàng)目公司安排融資 由投資者共同投資組建一個項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義建設(shè)、擁有、經(jīng)營項(xiàng)目和安排有限追索融資。項(xiàng)目建設(shè)期間，投資者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。第一，項(xiàng)目投資者根據(jù)股東協(xié)議組建項(xiàng)目公司，并注入一定的股本資金；第二，項(xiàng)目公司作為獨(dú)立的生產(chǎn)經(jīng)營者，簽署一切與項(xiàng)目建設(shè)、生產(chǎn)和市場有關(guān)的合同，安排項(xiàng)目融資，建設(shè)經(jīng)營并擁有項(xiàng)目；第三，項(xiàng)目融資安排在對投資者有限追索的基礎(chǔ)上。在項(xiàng)目建設(shè)期間，投資者為貸款銀行提供完工擔(dān)保。 (2)通過項(xiàng)目子公司安排融資 建立項(xiàng)目子公司，以該子公司的名義與其它投資者組成合資結(jié)構(gòu)安排融資。由于項(xiàng)目子公司缺乏必要的信用記錄，可能需要投資者提供一定的信用支持和保證。第一，容易劃清項(xiàng)目的債務(wù)責(zé)任。第二，項(xiàng)目融資有可能被安排成為非公司負(fù)債型的融資；第三，在稅務(wù)結(jié)構(gòu)安排上靈活性可能會差一些。 (3)通過合伙制項(xiàng)目安排融資 通過項(xiàng)目公司安排項(xiàng)目融資的優(yōu)點(diǎn)：法律關(guān)系較簡單，便于銀行就項(xiàng)目資產(chǎn)設(shè)定抵押擔(dān)保權(quán)益，融資結(jié)構(gòu)上較易于被貸款銀行接受、投資者的債務(wù)責(zé)任清楚，項(xiàng)目融資的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大部分限制在項(xiàng)目公司中，易實(shí)現(xiàn)有限追索和非公司負(fù)債型融資，可利用大股東的資信優(yōu)勢獲得優(yōu)惠的貸款條件，項(xiàng)目資產(chǎn)的所有權(quán)集中在項(xiàng)目公司，便于管理，管理上較靈活，項(xiàng)目公司可直接運(yùn)作項(xiàng)目，也可僅在法律上擁有項(xiàng)目資產(chǎn)，而將項(xiàng)目運(yùn)作委托給另外的管理公司。通過項(xiàng)目公司安排項(xiàng)目融資也有一些缺點(diǎn)：缺乏靈活性，很難滿足不同投資者對融資的各種要求，主要表現(xiàn)在：在稅務(wù)安排上和債務(wù)形式選擇上缺乏靈活性，雖然投資者可以選擇多種形式進(jìn)行投資，但由于投資者難以直接控制項(xiàng)目現(xiàn)金流量，各個投資者難以單獨(dú)選擇債務(wù)形式。 12、大發(fā)展商的融資過程 資產(chǎn)規(guī)模小的開發(fā)商一般都是直接從銀行貸款，但規(guī)模稍大的地產(chǎn)開發(fā)商除了直接從銀行貸款之外，一般都會先持有一家上市公司的股權(quán)，然后再通過“迂回戰(zhàn)術(shù)”向銀行套取更多資金。 第一步，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先會在資本市場上尋找一些陷入虧損的上市公司B，然后通過公司A控制上市公司B。當(dāng)找到合適的開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，在地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的控制下，A與B共同出資成立地產(chǎn)項(xiàng)目公司C。 項(xiàng)目啟動初期由上市公司承擔(dān)大部分成本及風(fēng)險(xiǎn)。一般的方法是，在項(xiàng)目啟動之初，上市公司B持有C的絕大部分股權(quán)；A僅占小股。 接下來，公司C預(yù)付土地出讓金、獲得“四證”(國有土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)模許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證)，成立房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)公司D。 按照2003年央行出臺的;121號文件規(guī)定，預(yù)付的土地出讓金必須是自有資金，但實(shí)際操作中，公司C預(yù)付的土地出讓金通常來自于銀行的貸款，由上市公司提供擔(dān)保。而通常只需先期投入總投資額的30％，即可啟動項(xiàng)目，滾動發(fā)展。其中，土地出讓金占相當(dāng)大的比重，一般會占到總投資額的10％－30％。 在預(yù)付了土地出讓金，取得“四證”后，公司D即可申請銀行開發(fā)貸款，用于設(shè)計(jì)規(guī)劃等項(xiàng)目費(fèi)用，一般由其母公司C或上市公司提供擔(dān)保。同時(shí)，建筑施工企業(yè)進(jìn)入并墊資施工費(fèi)用，而墊資施工往往是建筑施工企業(yè)中標(biāo)的主要條件。其中，建筑安裝企業(yè)墊資數(shù)量視施工進(jìn)度而異，一般，在項(xiàng)目完成時(shí)，墊資數(shù)量可能占到建筑安裝成本的50％。由于上市公司對C公司絕對控股并成為資金的主要來源，因而承擔(dān)著大部分成本及風(fēng)險(xiǎn)。而這部分風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)又由銀行來承擔(dān)。 第二步，回籠預(yù)售款前后，攤薄上市公司所持股權(quán)。按照原政策規(guī)定，必須在住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層完成2／3后才能進(jìn)入銷售階段，對購房者才可發(fā)放按揭貸款。但在實(shí)際運(yùn)作中，往往剛剛興建甚至在規(guī)劃階段就開始預(yù)售，預(yù)售資金用于后期項(xiàng)目建設(shè)等(但會計(jì)上這部分收入并不能入帳，所以在上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表中反映不出來這一塊)。 在預(yù)售后不久，公司A即開始大幅度增資，其追加資金則可能利用預(yù)售收入，即A以其他資金(大多是銀行貸款)追加投資，取得對公司C的絕對控股地位。增資完后，再把預(yù)售款轉(zhuǎn)到公司A；被A控制的上市公司B卻不追加投資，其股權(quán)被稀釋，只能獲得投資收益。 第三步，項(xiàng)目竣工，公司A享有大部分收益。項(xiàng)目竣工后，公司C以項(xiàng)目總投資額30％的投入，獲得總銷售額30％的毛利或者18％的凈利潤。按照對公司C的股權(quán)比例進(jìn)行利潤分成，A獲得大部分利潤，上市公司B承擔(dān)了初期高成本及風(fēng)險(xiǎn)(實(shí)際上這部分風(fēng)險(xiǎn)主要由銀行來承擔(dān))，最終卻獲得了小部分利潤。 13、開發(fā)商貼息委托貸款 所謂“開發(fā)商貼息委托貸款”是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息，其實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”。開發(fā)商出資貼息貸款給購房者買房，對承辦的金融機(jī)構(gòu)而言，能夠有效地規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，換而言之，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者由銀行變成了開發(fā)商。 但“賣方信貸”對房地產(chǎn)開發(fā)商有三個方面的好處：第一，解決了融資問題，開發(fā)商利用委托貸款進(jìn)行融資的貨幣乘數(shù)模型Ｅ＝Ａ（１＋２０％／８０％）ｎ，其中，Ａ 為開放商初次投入的委托貸款預(yù)定金額，Ｅ 為 獲得回收總房款資金數(shù)量，ｎ為委托貸款的周轉(zhuǎn)次數(shù)。由于開發(fā)商委托貸款提供房款８０％的按揭比例，銷售后回籠資金中增加了買房人２０％的首付款，只要委托貸款周轉(zhuǎn)三次，開發(fā)商利用這種方式可回籠資金幾乎翻了一倍。低成本的融資對于開發(fā)商來說，既可作為銷售利潤歸入自有資金，也可直接投入工程建設(shè)，特別是因?yàn)樽杂匈Y金的提高能夠更好地滿足開發(fā)商３０％自有資金的難題，更容易得到商業(yè)銀行開發(fā)貸款。使得資金鏈更加的寬余起來。第二，實(shí)現(xiàn)提前銷售。按照央行１２１號文件的規(guī)定，開發(fā)商必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時(shí)才能取得商業(yè)銀行的個人購房貸款的按揭，開發(fā)商從辦得“四證”，并獲得銷售許可證，到“結(jié)構(gòu)封頂”還需要平均１年左右時(shí)間，這期間是開發(fā)商資金最為短缺的時(shí)間，大多數(shù)開發(fā)商資金斷鏈?zhǔn)窃诖似陂g發(fā)生的。目前我國商品房銷售中８０％以上的購房者是靠貸款才能夠買得起房子的，沒有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開發(fā)商很難把房子賣出去。依靠開發(fā)商貼息的委托貸款，可以很好地解決達(dá)一問題。第三，提供營銷題材。商家貼息，是很有誘惑力的市場營銷題材，對于購房者來說，低價(jià)買期房再加上提前的貸款利息貼補(bǔ)，大大減少了購房者的成本，這種有實(shí)質(zhì)性好處的由此形成的良性循環(huán)將有利于激活抵押貸款一級市市場營銷更容易被購房者接納。 14、住房“假按揭”融資 通常認(rèn)為，住房“價(jià)按揭”是在真實(shí)的材料和主體名義下構(gòu)建起來的，房地產(chǎn)開發(fā)人以本單位職工或其他關(guān)系人作為名義購房人，假借購房向銀行辦理個人住房貸款，從而套取銀行資本的行為。 “價(jià)按揭”主要有以下表現(xiàn)行為： A、無購房事實(shí)之按揭。即開發(fā)人通過內(nèi)部員工、關(guān)聯(lián)企業(yè)員工，采取偽造假身份證等方式，虛構(gòu)購房事實(shí)，在銀行辦理按揭貸款，再用貸來的款歸還開發(fā)商的其他債務(wù)或挪作其他用途。 B、返租按揭。即開發(fā)人與購房者相互串通，以高出同地段房產(chǎn)價(jià)格成倍的價(jià)格進(jìn)行購房交易，通過購房者向銀行就高價(jià)部分進(jìn)行按揭，為開發(fā)商套取現(xiàn)金，此后開發(fā)人分期以租金形式將貸款本金連同高息返還購房者的融資方式。 C、 虛構(gòu)購房按揭。在公安機(jī)關(guān)確定樓盤名稱和門牌號碼之前，房地產(chǎn)開發(fā)商通過不斷變動臨時(shí)門牌號碼，虛構(gòu)房產(chǎn)，對同一套房產(chǎn)重復(fù)按揭。 D、 虛增面積按揭。房地產(chǎn)開發(fā)人利用實(shí)際購建的房屋與圖紙的偏差，通過承諾減少支付首期付款或降低實(shí)際房價(jià)和返租等方式，虛增面積進(jìn)行按揭。 15、證券市場融資 我國房地產(chǎn)企業(yè)證券市場融資少，有其歷史原因，主要是因?yàn)?992年至1994年間房地產(chǎn)泡沫，使得國家決定禁止房地產(chǎn)企業(yè)上市。具體來說，證監(jiān)會就在96、97年連續(xù)出臺文件，明令禁止房地產(chǎn)企業(yè)上市。如 直到1999年7月，建設(shè)部出于拉動內(nèi)需、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的需要，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，擬推薦三家房地產(chǎn)企業(yè)上市試點(diǎn)。 2004年房地產(chǎn)企業(yè)的融資將走向多元化。其中，證券市場是房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要渠道之一，房地產(chǎn)公司在證券市場融資大大增加。在這個證券市場上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具,包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。正是通過各種投資者在房地產(chǎn)金融市場上對證券化金融資產(chǎn)的自主購買，證券市場把本來集中于房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)的市場風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)有效地分散到整個金融市場的各種投資者手中。據(jù)聯(lián)合證券統(tǒng)計(jì)，2004年，目前已經(jīng)經(jīng)過證監(jiān)會批準(zhǔn)的房地產(chǎn)公司總?cè)谫Y規(guī)模已近70億元，加上年初兩家房地產(chǎn)公司上市，2004年房地產(chǎn)公司在證券市場的融資規(guī)模已相當(dāng)于過去3年總?cè)谫Y規(guī)模的四分之三，房地產(chǎn)公司在證券市場融資規(guī)模將創(chuàng)下歷史新高。 借殼上市，發(fā)行債券融資仍是房企上市的捷徑。2003年已知將落實(shí)香港主板上市計(jì)劃的國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)有：上海復(fù)化、SOHO中國、首創(chuàng)置業(yè)、上海仲盛和天津順馳五家，到香港股市去融資是2003年國內(nèi)房企的最大亮點(diǎn)。2003年國內(nèi)債券市場將迎來常規(guī)發(fā)展的一年，在新增債券市場發(fā)行量、發(fā)債主體上均和以往有很大變化，華遠(yuǎn)集團(tuán)獲準(zhǔn)發(fā)行6億元的企業(yè)債券。 因?yàn)榻陙碣Y本市場對房地產(chǎn)企業(yè)的限制，借殼上市成為房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的主流。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果能夠巧妙地運(yùn)用借殼上市的技巧，可以達(dá)到事半功倍的效果。如億城股份正是采取了巧妙的借殼上市手段，才獲得了今天的發(fā)展。 16、股權(quán)融資方式 這種投資方式是指投資人將風(fēng)險(xiǎn)資本投資于擁有能產(chǎn)生較高收益項(xiàng)目的公司，協(xié)助融資人快速成長，在一定時(shí)間內(nèi)通過管理者回購等方式撤出投資，取得高額投資回報(bào)的一種投資方式。 股權(quán)融資的方式有多種，最常見的是以合資形式成立項(xiàng)目公司，雙方根據(jù)項(xiàng)目所需資金，特別是啟動資金的缺口按比例投資，實(shí)現(xiàn)銷售后，利潤同樣按比例分紅。通常這都是一種短期的融資方式。出資的方式也不都是現(xiàn)金，也有土地等其他方式。 股權(quán)融資不像銀行融資，盡管有利息和還款期，但銀行畢竟只是外部監(jiān)督，不介入企業(yè)的內(nèi)部管理。股權(quán)融資的雙方不僅要根據(jù)投資的比例分紅，更麻煩的還要分權(quán)，除了以股東會、董事會名義共同決策外，也要派管理人員。由于合作雙方的背景、企業(yè)文化、經(jīng)營理念、管理方式以及個人風(fēng)格都不可避免的存在差異，但良好的溝通、建設(shè)性的關(guān)系、公正的心理，以及以項(xiàng)目和發(fā)展為重的基準(zhǔn)是合作成功與否的關(guān)鍵。如果單純地為了融資而融資，或被動的融資，不是高瞻遠(yuǎn)矚和戰(zhàn)略性的積極融資，都可能給未來的合作埋下破裂的禍根和無法調(diào)和的矛盾。 股權(quán)融資方式是很多不具備銀行融資和資本市場融資條件的房企和資金實(shí)力差的中小項(xiàng)目公司最便捷和可操作的方式。目前的房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是北京房地產(chǎn)正趕上百年不遇的機(jī)會，在大量業(yè)外和國外，特別是港臺的巨額資金虎視眈眈的窺探著房地產(chǎn)這個最后的暴利孤島的情況下，關(guān)鍵是看是否具備合作的基本質(zhì)素和基本條件，現(xiàn)在已經(jīng)毫無疑問地進(jìn)入了偶然成交和迅速成交的年代。 股權(quán)性的融資優(yōu)點(diǎn)在于： ①可以增加一個融資渠道，不一定是債券性融資； ②可以獲得持續(xù)發(fā)展的資本； ③可以解決短期流動資金； ④對知名度和品牌度影響都很好； ⑤對雇員的期權(quán)激勵。 不過，股權(quán)性融資有特別的嚴(yán)格規(guī)范；股權(quán)有可能分期制；成本還是比較高。在國際市場上，都是債券性融資成本比股權(quán)性融資成本要低，因?yàn)樵谝粋€比較成熟的股票市場，分紅利潤要做到股票估價(jià)的5％，但國內(nèi)現(xiàn)在大家都沒有達(dá)到這個水平。 操作步驟： ①對融資方的債務(wù)債權(quán)進(jìn)行核查確認(rèn)。 ②簽訂風(fēng)險(xiǎn)投資協(xié)議書：確定股權(quán)比例、確定退出時(shí)間、確定管理者回購方式、確定再融資資金數(shù)量及時(shí)間、確定管理上的監(jiān)控方式、確定協(xié)助義務(wù)。 ③在有關(guān)管理部門辦理登記手續(xù)。 |
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