我國信托行業(yè)2016年初的托管資產(chǎn)規(guī)模達到了16萬億元前所未有的高度，穩(wěn)坐金融行業(yè)第二位。而由于我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的特殊性，房地產(chǎn)占比較重，由此房地產(chǎn)信托也在信托融資規(guī)模中占據(jù)了比較重要的地位。盡管隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和供給側(cè)改革，房地產(chǎn)信托規(guī)模有所下降，但這種成功的業(yè)務(wù)模式對實體經(jīng)濟的貢獻不可磨滅，仍值得回顧和學(xué)習(xí)。

一、房地產(chǎn)信托概論

房地產(chǎn)信托，英文是“Real Estate Investment Trust”，簡稱REITS，包括兩個方面的含義：一是不動產(chǎn)信托就是不動產(chǎn)所有權(quán)人（委托人)，為受益人的利益或特定目的，將所有權(quán)轉(zhuǎn)移給受托人，使其依照信托合同來管理運用的一種法律關(guān)系；二是房地產(chǎn)資金信托，是指委托人基于對信托投資公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托投資公司，由信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或特定目的，將資金投向房地產(chǎn)業(yè)并對其進行管理和處分的行為。這也是我國正大量采用的房地產(chǎn)融資方式。

2003年6月，央行發(fā)布121號文件限制房地產(chǎn)企業(yè)的銀行融資，房地產(chǎn)信托開始成為企業(yè)追逐的熱點。

二、房地產(chǎn)信托融資模式

基于融資過程中形成產(chǎn)權(quán)關(guān)系及現(xiàn)實的運用，房地產(chǎn)信托融資主要有貸款型信托、股權(quán)型信托、混合型信托、財產(chǎn)受益型信托四種模式。

（一）貸款型信托融資模式

1、操作流程

在這種模式下，信托投資公司作為受托人，接受市場中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來，然后通過信托貸款的方式貸給開發(fā)商，開發(fā)商定期支付利息并于信托計劃期限屆滿時償還本金給信托投資公司；信托投資公司定期向投資者支付信托受益并于信托計劃期限屆滿之時支付最后一期信托收益和償還本金給投資者。

 2、特點及優(yōu)勢

（二）股權(quán)型信托融資模式

1、操作流程

在這種模式下，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人手中募集資金，之后以股權(quán)投資的方式(收購股權(quán)或增資擴股)向項目公司注入資金，同時項目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾在一定的期限（如兩年）后溢價回購信托投資公司持有的股權(quán)。

2、特點及優(yōu)勢

（三）混合型信托融資模式（夾層融資型）

債權(quán)和股權(quán)相結(jié)合的混合信托投融資模式。它具備貸款類和股權(quán)類房產(chǎn)信托的基本特點，同時也有自身方案設(shè)計靈活、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特色，通過股權(quán)和債權(quán)和組合滿足開發(fā)商對項目資金的需求。

（四）財產(chǎn)受益型信托融資模式

1、操作流程

利用信托的財產(chǎn)所有權(quán)與受益權(quán)相分離的特點，開發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權(quán)和劣后受益權(quán)，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權(quán)。信托公司發(fā)行信托計劃募集資金購買優(yōu)先受益權(quán)，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權(quán)未得到足額清償，則信托公司有權(quán)處置該房產(chǎn)補足優(yōu)先受益權(quán)的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權(quán)則滯后受償。

2、特點及優(yōu)勢