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5 月，蘇州市出臺(tái)規(guī)定，蘇州工業(yè)園區(qū)全域、蘇州高新區(qū)部分重點(diǎn)區(qū)域，新房限售 3 年；蘇州工業(yè)園區(qū)全域二手房限售 5 年。 如此嚴(yán)格的「限售令」背后，是蘇州二手房在 4 月網(wǎng)簽數(shù)量環(huán)比上漲 99.52%，均價(jià)環(huán)比上漲 4.8%。新房成交量自 2016 年 10 月限購限貸政策出臺(tái)以來又創(chuàng)新高。2016 年至今，蘇州已出臺(tái)了一系列政策，包括限購、限貸、落戶、公積金等等，依然阻擋不了樓市上漲的強(qiáng)烈趨勢(shì)。 作為經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)地區(qū)，蘇州市人口的凈流入導(dǎo)致了購房需求的上升。而人口流入說明就業(yè)機(jī)會(huì)在增加，目前蘇州工業(yè)園區(qū)就業(yè)人口達(dá) 77.43 萬人，平均年齡 31.5 歲。其中大專以上 32.45 萬人，占就業(yè)人口的 42%，總量居全國各開發(fā)區(qū)之首。 蘇州工業(yè)園鳥瞰圖 2018 年，蘇州工業(yè)園區(qū)共實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 2570 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超 7.1 萬元。 2012 年到 2016 年，園區(qū)生產(chǎn)總值年均增長率為 7%，對(duì)蘇州市 GDP 的年均貢獻(xiàn)率一直保持在 10%以上。 蘇州工業(yè)園憑什么吸引了大批人才蜂擁而至？它的模式是什么？為何如此成功？解答這些問題，還是要先從新加坡裕廊工業(yè)區(qū)（JurongIndustrial Estate）說起。 二戰(zhàn)結(jié)束時(shí)，新加坡是一個(gè)缺乏資源、工業(yè)基礎(chǔ)落后、失業(yè)率極高的彈丸之地。為了改變這種面貌，新加坡建立了開發(fā)區(qū)，選擇以吸引跨國公司投資為主的發(fā)展道路。其工業(yè)園區(qū)的成功建立使新加坡實(shí)現(xiàn)了快速工業(yè)化。 裕廊工業(yè)區(qū)是亞洲最早成立的開發(fā)區(qū)之一。其地處新加坡西南部的海濱地帶，距市區(qū)約 10 幾公里，面積超過 60 平方公里。這里原本大部分是沼澤和丘陵，但是具有建設(shè)現(xiàn)代化工業(yè)區(qū)的良好自然地理?xiàng)l件。 如今，裕廊工業(yè)區(qū)已發(fā)展成為世界著名的「花園工業(yè)鎮(zhèn)」，只占用不到全國十分之一的國土面積，卻貢獻(xiàn)了新加坡超過 20% 的 GDP，吸收了全國 1/3 以上的勞動(dòng)人口。 裕廊工業(yè)區(qū) 裕廊起步之時(shí)，鑒于 60 年代新加坡依賴轉(zhuǎn)口貿(mào)易、工業(yè)基礎(chǔ)薄弱的社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況，充分運(yùn)用臨港優(yōu)勢(shì)，發(fā)展勞動(dòng)密集型出口加工業(yè)，主要行業(yè)為傳統(tǒng)手工業(yè)，如軟飲料、磚土陶瓷、玻璃、印刷、木材、橡膠。 70 年代后，新加坡政府更注重發(fā)展資本密集型制造業(yè)，實(shí)現(xiàn)全民就業(yè)，提倡工業(yè)自動(dòng)化，加強(qiáng)了在造船修船業(yè)、煉油廠等方面的建設(shè)。 80 年代，政府開始著手重組經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，將制造業(yè)朝著高附加價(jià)值和技術(shù)密集型方向轉(zhuǎn)化。研發(fā)、設(shè)計(jì)、工程、信息科技等行業(yè)逐步興起。 港口、城市、產(chǎn)業(yè)一體化園區(qū) 90 年代起，以信息產(chǎn)業(yè)為中心的知識(shí)密集型經(jīng)濟(jì)興起，新加坡總體經(jīng)濟(jì)開始轉(zhuǎn)型，裕廊工業(yè)區(qū)開始大力構(gòu)建產(chǎn)學(xué)研一體化的科技園區(qū)。 即將步入21世紀(jì)時(shí)的亞洲金融危機(jī)使得經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型迫在眉睫。裕廊工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變思路，將公司由業(yè)務(wù)的管理轉(zhuǎn)變到服務(wù)提供上，開啟了「以服務(wù)品牌推動(dòng)公司區(qū)外擴(kuò)張」的戰(zhàn)略，在全球輸出其卓越的園區(qū)服務(wù)管理品牌和資本。印度的班加羅爾國際科技園、菲律賓的卡梅爾第二工業(yè)園、越南的新加坡工業(yè)園，以及中國的蘇州工業(yè)園均堪稱表率。 2013 年以來，裕廊工業(yè)園進(jìn)一步發(fā)展工業(yè) 4.0 時(shí)代的「未來園區(qū)」，致力吸引機(jī)器人技術(shù)、智能硬件、人工智能等尖端領(lǐng)域的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)。 裕廊工業(yè)區(qū) 新加坡與中國同時(shí)受過儒家集體主義思潮的熏陶，20 世紀(jì)又都處在內(nèi)外交困的局勢(shì)脅迫之下，要求最短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)整個(gè)國家的脫胎換骨，政府主導(dǎo)力量的強(qiáng)弱必然成為亞洲后發(fā)國家科技工業(yè)和園區(qū)建設(shè)的決定性力量。 裕廊工業(yè)區(qū)開發(fā)運(yùn)營的早期階段，新加坡采用了政府壟斷開發(fā)的制度安排。1961 年 8 月，政府成立國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展局，負(fù)責(zé)投資、建設(shè)、招商、服務(wù)、產(chǎn)業(yè)政策等全過程，為早期開發(fā)區(qū)的快速啟動(dòng)奠定了基礎(chǔ)；1968 年 6 月 1 日，經(jīng)濟(jì)發(fā)展局工業(yè)園區(qū)部獨(dú)立出來，成為裕廊鎮(zhèn)管理局，主要職能為發(fā)展和管理土地、園區(qū)、不動(dòng)產(chǎn)、城鎮(zhèn)和國外用于工商業(yè)發(fā)展的地產(chǎn)，以及為工商業(yè)發(fā)展提供便利條件。 政府主導(dǎo)，市場(chǎng)化運(yùn)作 通過政府壟斷的開發(fā)運(yùn)營模式，新加坡對(duì)裕廊工業(yè)區(qū)的資金籌集、土地運(yùn)用、招商引資等進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，可以快速并以較低成本獲取私人土地，保證園區(qū)項(xiàng)目快速啟動(dòng)并盡快達(dá)到規(guī)模經(jīng)濟(jì)，同時(shí)有效吸引跨國公司的投資，還降低了國內(nèi)園區(qū)之間的競(jìng)爭(zhēng)。 但裕廊工業(yè)區(qū)為人所推崇，絕非僅因率先使用政府主導(dǎo)模式，更重要的是在政府管理大框架之下，裕廊有效平衡了行政指令與市場(chǎng)化盈利間的矛盾。 硬、軟環(huán)境建設(shè)并重 為高效、迅速改善裕廊工業(yè)園區(qū)發(fā)展的「硬環(huán)境」，新加坡政府在園區(qū)建設(shè)初始階段投入了大量資金，用于園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建成了總長達(dá)一百多公里的區(qū)內(nèi)現(xiàn)代化公路網(wǎng)、發(fā)電量占全國一半以上的裕廊電廠、裕廊港碼頭、自來水廠以及三百多幢標(biāo)準(zhǔn)廠房等，為工業(yè)區(qū)的未來發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。同時(shí)，裕廊工業(yè)園區(qū)還興建了學(xué)校、科學(xué)館、商場(chǎng)、體育館等各種社會(huì)服務(wù)配套設(shè)施，成功將生產(chǎn)、商務(wù)、生活、娛樂、休閑融為一體，充分實(shí)現(xiàn)「居職平衡」。 在整體發(fā)展建設(shè)過程中，環(huán)境保護(hù)問題也同時(shí)被兼顧，從建設(shè)開始就有計(jì)劃地保留 10% 的用地用作建設(shè)公園和風(fēng)景區(qū)。現(xiàn)已建成 10 多個(gè)公園，其中有世界著名的新加坡裕廊飛禽公園、中國式公園、日本式公園等，使裕廊成為風(fēng)光別致的工業(yè)區(qū)兼旅游區(qū)，被稱為「花園工業(yè)鎮(zhèn)」。 亞洲最大的「鳥類天堂」 新加坡裕廊飛禽公園 作為新加坡工業(yè)地產(chǎn)模式異地復(fù)制的「代表作品」，蘇州工業(yè)區(qū)運(yùn)營商中新集團(tuán)的「新」方代表便是新加坡裕廊工業(yè)區(qū)。 在前期的規(guī)劃上，蘇州工業(yè)園中的中新合作開發(fā)區(qū)在空間上被分為「三區(qū)」，分別定位于新型和現(xiàn)代化商業(yè)中心；擁有平衡的居住用地和工業(yè)用地、從事研究及開發(fā)活動(dòng)的高科技工業(yè)園、自給自足的新鎮(zhèn)；和用地較廣的輕工業(yè)。 蘇州工業(yè)園區(qū)空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃 蘇州工業(yè)園的規(guī)劃相當(dāng)細(xì)致，不只是工業(yè)園地塊功能劃分上有超前的規(guī)劃，甚至對(duì)于什么時(shí)間段開發(fā)哪種城市功能都有明確的規(guī)定。 而受這種「糧草未動(dòng)，規(guī)劃先行」的思想影響，1994 年蘇州工業(yè)園區(qū)在編制總體規(guī)劃和各種詳細(xì)規(guī)劃上所投入的資金就達(dá) 3000 萬元人民幣，而在當(dāng)時(shí)，整個(gè)蘇州工業(yè)園區(qū)的財(cái)政收入也僅為 4000 萬元人民幣。 蘇州工業(yè)園整體規(guī)劃的合理性和必要性，在日后的園區(qū)建設(shè)中充分體現(xiàn)出來。在初期規(guī)劃中，規(guī)劃方就注意到與蘇州市區(qū)的整合，并在規(guī)劃中將園區(qū)建設(shè)與城市空間拓展有機(jī)結(jié)合；進(jìn)一步開發(fā)商住和商務(wù)區(qū)時(shí)，市區(qū)擴(kuò)散的人流則成為商業(yè)開發(fā)的消費(fèi)群體，并同時(shí)實(shí)現(xiàn)了蘇州市區(qū)功能向園區(qū)的紓解。 蘇州工業(yè)園低碳基礎(chǔ)設(shè)施循環(huán)鏈流程圖 過去數(shù)十年中國經(jīng)濟(jì)的崛起，大大小小的工業(yè)園區(qū)功不可沒。除了為各地帶來不菲的稅收，貢獻(xiàn)了顯著的 GDP，還催生了地方政府經(jīng)營城市和土地的積極性，不斷擴(kuò)大著城市邊界和建設(shè)用地規(guī)模。 但與此同時(shí)，傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)也面臨著日益嚴(yán)峻的發(fā)展問題：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、土地廠房閑置、與周邊區(qū)域的連通性差、功能配套嚴(yán)重不足、就業(yè)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)不匹配等等。尤其在當(dāng)下以智能制造為代表的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和新一輪城市更新的雙重沖擊之下，數(shù)以千計(jì)的傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)更需要一種與之更加「合體」的模式。風(fēng)馬牛地產(chǎn)學(xué)院與新加坡國立大學(xué)聯(lián)合舉辦的「新加坡房地產(chǎn)特訓(xùn)營」系列課程，將為企業(yè)家們提供學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)。 在去年「首期新加坡房地產(chǎn)特訓(xùn)營」中，我們深度學(xué)習(xí)了新加坡鄰里中心的構(gòu)建模式，同時(shí)也去到了鄰里中心標(biāo)桿項(xiàng)目——淡濱尼天地走訪交流。今年 7 月 28 日-8 月 2 日，風(fēng)馬牛地產(chǎn)學(xué)院將開啟「第二期新加坡房地產(chǎn)特訓(xùn)營」課程，走進(jìn)新加坡國立大學(xué)與專家教授探討社區(qū)商業(yè)的未來，去到新加坡社區(qū)新模式——綠洲臺(tái)走訪交流，深度學(xué)習(xí)經(jīng)典案例和聆聽操盤手分享實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。 除此之外，我們還將深度學(xué)習(xí)新加坡醫(yī)療健康不動(dòng)產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)、公共政策與社區(qū)治理、房地產(chǎn)投資信托基金融資經(jīng)驗(yàn)，再圍繞中國市場(chǎng)深度探索國內(nèi)房企的未來掘金之旅！ 點(diǎn)擊下圖 ▼ 搶先占座 |
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