劉俊蓉　河北省滄州市中級(jí)人民法院

史凡凡　　天津市第二中級(jí)人民法院

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不動(dòng)產(chǎn)以物抵債協(xié)議受讓人…… 來(lái)自審判研究 00:00 17:35

裁判要旨

不動(dòng)產(chǎn)以物抵債協(xié)議中，以物抵債僅為債務(wù)的替代履行，其目的為消滅金錢(qián)債務(wù)。此時(shí)，債權(quán)人對(duì)涉案不動(dòng)產(chǎn)享有的權(quán)利與基于買(mǎi)賣(mài)關(guān)系產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)不同，如若賦予以物抵債的權(quán)利人物權(quán)期待權(quán)，將導(dǎo)致其債權(quán)優(yōu)先于其他金錢(qián)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，違反債權(quán)平等受償原則。

相關(guān)法條

《物權(quán)法》第六條、第九條、第十四條；《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條。

基本案情

原告孫緒海訴稱(chēng)：2006年9月28日，唐山海豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)海豐地產(chǎn)公司）將唐山市豐南區(qū)水景花苑小區(qū)147號(hào)、148號(hào)、149號(hào)、150號(hào)車(chē)庫(kù)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)涉案四個(gè)車(chē)庫(kù)）轉(zhuǎn)讓給唐山市建豪商貿(mào)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)建豪商貿(mào)公司）。

2009年12月17日，建豪商貿(mào)公司法定代表人張建剛將上述車(chē)庫(kù)轉(zhuǎn)讓給原告孫緒海所有。該事實(shí)有雙方交款憑證、買(mǎi)賣(mài)合同等證據(jù)證實(shí)。原告已支付了全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有該財(cái)產(chǎn)，雖未辦理過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，但原告對(duì)此沒(méi)有任何過(guò)錯(cuò)。

因海豐地產(chǎn)公司拖欠唐山城市建筑工程總公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)唐城建筑公司）工程款，唐城建筑公司依據(jù)生效判決申請(qǐng)執(zhí)行，法院依法查封了上述車(chē)庫(kù)。原告申請(qǐng)執(zhí)行異議后，滄州市中級(jí)人民法院作出執(zhí)行裁定，駁回了原告提出的執(zhí)行異議。

孫緒海認(rèn)為，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第17條，法院對(duì)該車(chē)庫(kù)的查封、拍賣(mài)是不正確的，故提起訴訟要求判決：1.立即停止對(duì)涉案四個(gè)車(chē)庫(kù)的強(qiáng)制執(zhí)行，并解除查封措施；2.確認(rèn)原告對(duì)上述車(chē)庫(kù)享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利；3.被告承擔(dān)訴訟費(fèi)用。

被告唐城建筑公司辯稱(chēng)，1.請(qǐng)求依法核實(shí)原告的起訴是否符合《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第304條的規(guī)定，否則應(yīng)當(dāng)駁回起訴；2.原告的部分訴請(qǐng)不符合法律規(guī)定，其訴請(qǐng)的享有排除執(zhí)行的權(quán)利不是法定權(quán)利，且解除查封措施的執(zhí)行行為異議屬于復(fù)議程序，不是執(zhí)行異議之訴；3.原告主張的內(nèi)容不符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第29條的規(guī)定，不能排除執(zhí)行，請(qǐng)依法駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

被告海豐地產(chǎn)公司辯稱(chēng)，沒(méi)有查到和原告提交的收款收據(jù)相一致的證據(jù)，我方無(wú)法核實(shí)。請(qǐng)法院依法判決。

法院經(jīng)審理查明： 2006年9月18日，建豪商貿(mào)公司從海豐地產(chǎn)公司處抵賬購(gòu)買(mǎi)涉案四個(gè)車(chē)庫(kù)；2009年12月27日，建豪商貿(mào)公司法定代表人張建剛以19萬(wàn)元的價(jià)格將上述車(chē)庫(kù)轉(zhuǎn)讓給原告孫緒海。

因海豐地產(chǎn)公司拖欠唐城建筑公司工程款，唐城建筑公司依據(jù)河北省唐山市中級(jí)人民法院于2008年6月20日作出的民事判決申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。唐山市中級(jí)人民法院于2008年11月17日作出民事裁定，查封了海豐地產(chǎn)公司位于唐山市豐南區(qū)水景花苑小區(qū)包括本案原告主張的涉案四個(gè)車(chē)庫(kù)在內(nèi)的部分車(chē)庫(kù)，查封期間為二年。并于2008年11月25日作出查封公告。2010年11月4日、2011年10月24日、2012年10月14日、2013年10月10、2014年10月10日、2015年9月29日，進(jìn)行了續(xù)查封。執(zhí)行過(guò)程中孫緒海對(duì)本案訴爭(zhēng)四個(gè)車(chē)庫(kù)提出執(zhí)行異議，法院作出（2017）冀09執(zhí)異91號(hào)執(zhí)行裁定，并于2017年5月17日送達(dá)孫緒海，孫緒海于2017年5月25日提起訴訟。

裁判結(jié)果

河北省滄州市中級(jí)人民法院于2017年9月20日作出民事判決：駁回原告孫緒海的訴訟請(qǐng)求。孫緒海不服一審判決，提起上訴，河北省高級(jí)人民法院于2018年8月27日作出二審判決：駁回上訴，維持原判。［1］

裁判理由

法院認(rèn)為：關(guān)于孫緒海是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，法院能否執(zhí)行位于唐山市豐南區(qū)水景花苑小區(qū)147號(hào)、148號(hào)、149號(hào)、150號(hào)車(chē)庫(kù)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第28條規(guī)定：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行：（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記。”

據(jù)此，對(duì)查封前簽訂買(mǎi)賣(mài)合同、已付全部購(gòu)房款、但尚未取得房屋權(quán)屬證書(shū)且對(duì)未辦理過(guò)戶(hù)登記沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人，賦予其物權(quán)期待權(quán)，相對(duì)于普通債權(quán)優(yōu)先予以保護(hù)；物權(quán)期待權(quán)的理論基礎(chǔ)是物之交付的債權(quán)優(yōu)先于普通金錢(qián)債權(quán)。

而本案中，第一手購(gòu)買(mǎi)人建豪商貿(mào)公司購(gòu)買(mǎi)涉案四個(gè)車(chē)庫(kù)沒(méi)有支付現(xiàn)金或轉(zhuǎn)賬，是用“抵賬”的方式取得了涉案車(chē)庫(kù)的占有、使用權(quán)，由于“抵賬”的目的是消滅債權(quán)，只能產(chǎn)生債法上的效力，不屬于物權(quán)期待權(quán)，不應(yīng)優(yōu)先于另外一個(gè)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，即“以物抵債”受讓人不屬于物權(quán)期待權(quán)的保護(hù)范圍，第一手購(gòu)買(mǎi)人建豪商貿(mào)公司對(duì)涉案車(chē)庫(kù)不享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利；由于建豪商貿(mào)公司不享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利，之后的買(mǎi)受人孫緒海對(duì)訴爭(zhēng)房屋亦不享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利；且買(mǎi)受人孫緒海購(gòu)買(mǎi)涉案四個(gè)車(chē)庫(kù)的時(shí)間發(fā)生在車(chē)庫(kù)被法院查封之后。故對(duì)原告孫緒海的請(qǐng)求，不予支持。

案例注解

一、不動(dòng)產(chǎn)登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定要件

物權(quán)屬于對(duì)世權(quán)、絕對(duì)權(quán)，物權(quán)人以外的其他人均負(fù)有不作為的義務(wù)，不得妨礙權(quán)利人實(shí)現(xiàn)其權(quán)利。因此，權(quán)利只有經(jīng)公示，廣而告之，廣大義務(wù)人才能清楚的知道權(quán)利人是誰(shuí)，才能使得自己的行為不逾矩。

根據(jù)《物權(quán)法》第6條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。該條法律規(guī)定確定了我國(guó)物權(quán)變動(dòng)的公示原則。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的方式為登記，想要獲得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，就需要進(jìn)行登記，只有進(jìn)行登記后不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變動(dòng)或者消滅才具有法律效力；動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的方式為交付，即要獲得動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)則要通過(guò)交付，動(dòng)產(chǎn)在發(fā)生交付后，所有權(quán)才發(fā)生移轉(zhuǎn)。

《物權(quán)法》第9條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。第14條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。以上法律規(guī)定，確立了我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記生效主義，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更和消滅都要依法進(jìn)行登記，不登記則無(wú)效。

買(mǎi)賣(mài)合同是物權(quán)變動(dòng)的原因行為，所有權(quán)移轉(zhuǎn)是物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。即在物權(quán)交易中，訂立合同是交易的手段，物權(quán)是交易的目的。僅有所有權(quán)移轉(zhuǎn)的協(xié)議，但未依照物權(quán)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更登記或者動(dòng)產(chǎn)的交付的，物權(quán)不發(fā)生變動(dòng)。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋理解與適用》第3條規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。上述規(guī)定體現(xiàn)了物權(quán)行為和債權(quán)行為相分離的精神，即無(wú)權(quán)處分合同情形下，合同有效，物權(quán)效力待定。正如起草小組的論述：“出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)，并不影響作為原因行為的買(mǎi)賣(mài)合同的效力，但能否發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的物權(quán)變動(dòng)效果，則取決于出賣(mài)人嗣后能否取得所有權(quán)或者處分權(quán)，物權(quán)變動(dòng)屬于效力待定狀態(tài)。”［2］

本案中，海豐地產(chǎn)公司將涉案的車(chē)庫(kù)以抵債的方式轉(zhuǎn)讓給建豪商貿(mào)公司，雙方對(duì)此達(dá)成協(xié)議，并且海豐地產(chǎn)公司已經(jīng)將車(chē)庫(kù)實(shí)際交付給建豪商貿(mào)公司，雙方之間的以物抵債協(xié)議是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，具有法律效力。之后，建豪商貿(mào)公司與孫緒海簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，將涉案車(chē)庫(kù)賣(mài)給孫緒海，同理，該買(mǎi)賣(mài)合同亦具有法律效力。

從上述兩協(xié)議內(nèi)容看，建豪商貿(mào)公司擬通過(guò)以物抵債的方式取得車(chē)庫(kù)的所有權(quán)，孫緒海擬通過(guò)買(mǎi)賣(mài)的方式取得車(chē)庫(kù)的所有權(quán)，兩個(gè)合同均具有法律效力，但因涉案車(chē)庫(kù)屬于不動(dòng)產(chǎn)，根據(jù)《物權(quán)法》第6、9、14條的規(guī)定，本案中未依法對(duì)車(chē)庫(kù)的權(quán)屬進(jìn)行變更登記，取得不動(dòng)產(chǎn)的法定公示要件尚未達(dá)成，故即便涉案車(chē)庫(kù)已經(jīng)交付于買(mǎi)受人，其物權(quán)仍未發(fā)生變動(dòng)，車(chē)庫(kù)所有權(quán)仍然屬于海豐房產(chǎn)公司，建豪商貿(mào)公司與孫緒海尚未取得涉案車(chē)庫(kù)所有權(quán)人的地位。

二、物權(quán)期待權(quán)基于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)法律關(guān)系而產(chǎn)生

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)期待權(quán)，指不動(dòng)產(chǎn)的買(mǎi)受人按照不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同約定履行了支付價(jià)款義務(wù)后，其預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)將確定無(wú)疑地變動(dòng)到自己名下。當(dāng)其他主體基于與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人之間的其他法律關(guān)系，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)主張權(quán)利時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人得以在一定條件下排除其權(quán)利主張。

法律關(guān)于物權(quán)期待權(quán)的規(guī)定，賦予了不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人高于普通債權(quán)人的法律地位，但究其本質(zhì)，物權(quán)期待權(quán)仍為債權(quán)。

最高人民法院《關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題規(guī)定》第28條規(guī)定：“金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行中，買(mǎi)受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)；（三）已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行：（四）非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記?！备鶕?jù)該條規(guī)定可以看出，物權(quán)期待權(quán)被嚴(yán)格限定在不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系之中，即只有基于不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同法律關(guān)系中的買(mǎi)受人，在符合法律規(guī)定的條件時(shí)，才享有物權(quán)期待權(quán)。其要保護(hù)的是，符合一定條件的不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人對(duì)物之交付的期待權(quán)。

在以不動(dòng)產(chǎn)抵債的情形下，不動(dòng)產(chǎn)的受讓人是否享有物權(quán)期待權(quán)，《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》的起草小組在起草該規(guī)定時(shí)作了否定性的回答：“之所以要對(duì)買(mǎi)受人物權(quán)期待權(quán)進(jìn)行保護(hù)，實(shí)際上隱含的理念是，物之交付的債權(quán)優(yōu)先于金錢(qián)債權(quán)，而抵債協(xié)議的目的是消滅金錢(qián)債，不應(yīng)優(yōu)先于另外一個(gè)金錢(qián)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)?！保?］

基于以物抵債而擬受讓不動(dòng)產(chǎn)的人，在完成不動(dòng)產(chǎn)法定登記之后，則受讓人已經(jīng)在法律上成為不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人，當(dāng)然可以所有權(quán)人身份對(duì)抗其他人的權(quán)利主張，但在完成登記前，以物抵債協(xié)議并不足以形成優(yōu)于一般債權(quán)的理由，受讓人依抵債協(xié)議僅享有不動(dòng)產(chǎn)登記請(qǐng)求權(quán)，且以物抵債協(xié)議首先以消滅金錢(qián)債務(wù)為目的，而物的交付僅為以物抵債的實(shí)際履行方式，為債務(wù)的替代履行。如若賦予以物抵債的權(quán)利人物權(quán)期待權(quán)，將導(dǎo)致其債權(quán)優(yōu)先于其他金錢(qián)債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，違反債權(quán)平等受償原則。故在以物抵債情形下，受讓人不能據(jù)此產(chǎn)生針對(duì)交易不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)期待權(quán)，

建豪商貿(mào)公司雖通過(guò)以物抵債的方式從海豐房產(chǎn)公司處受讓了涉案車(chē)庫(kù)，但并未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，其不享有車(chē)庫(kù)的所有權(quán)，所有權(quán)仍歸海豐房產(chǎn)公司。在受讓車(chē)庫(kù)后，建豪商貿(mào)公司與孫緒海簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，將車(chē)庫(kù)賣(mài)給孫緒海，并且已交付孫緒海使用。因建豪商貿(mào)公司非涉案車(chē)庫(kù)的所有權(quán)人，其簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同為無(wú)權(quán)處分合同，買(mǎi)賣(mài)合同有效，但不能發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，物權(quán)效力屬待定狀態(tài)，涉案車(chē)庫(kù)所有權(quán)仍歸海豐房產(chǎn)公司。

在本案中，孫緒海與建豪商貿(mào)公司之間簽訂有買(mǎi)賣(mài)合同，已支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有涉案車(chē)庫(kù)，且未能辦理過(guò)戶(hù)登記并非因?qū)O緒海原因造成，表面上看貌似符合《執(zhí)行異議與復(fù)議規(guī)定》關(guān)于物權(quán)期待權(quán)的規(guī)定，但由于建豪商貿(mào)公司受讓涉案車(chē)庫(kù)是基于以物抵債協(xié)議，在協(xié)議簽訂后并未進(jìn)行物權(quán)變更登記，建豪商貿(mào)公司非涉案車(chē)庫(kù)的權(quán)利人，由于前一法律關(guān)系中車(chē)庫(kù)受讓人的權(quán)利瑕疵，故孫緒海作為第二手的車(chē)庫(kù)受讓人，不享有物權(quán)期待權(quán)，即對(duì)涉案車(chē)庫(kù)不享有排除強(qiáng)制執(zhí)行的權(quán)利。

［1］河北省滄州市中級(jí)人民法院（2017）冀09民初108號(hào)（2017年9月20日）；河北省高級(jí)人民法院（2018）冀民終162號(hào)（2018年8月27日）。

［2］最高人民法院民事審判第二庭編著：《最高人民法院關(guān)于買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋理解與適用》，人民法院出版社2012年版，第69頁(yè)。

［3］江必新、劉貴祥主編：《最高人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題規(guī)定理解與適用》，人民法院出版社2015版，第429頁(yè)。