PART 1

最近一年時間，合院產(chǎn)品在北京樓市大肆風(fēng)靡，頗有「談別墅，必合院」的勢頭。

早在兩千多年前就有合院形式的建筑出現(xiàn)，隨著時間的推移，合院也被賦予了更多的文化內(nèi)涵與厚重感。

不過這股「合院風(fēng)」，還有它獨到的「經(jīng)濟邏輯」。

▲傳統(tǒng)合院

首先是經(jīng)濟賬。獨棟別墅報批已被禁止，市場上已經(jīng)很難出現(xiàn)容積率在1.0以下的地塊。

為了平衡高容積率與高溢價產(chǎn)品之間的關(guān)系，開發(fā)商不得不在雙拼、聯(lián)排、疊拼等眾多產(chǎn)品形式中尋找新的突破點，頗具創(chuàng)新組合方式的合院產(chǎn)品應(yīng)運而生。

其次是私密性。無論是雙拼還是聯(lián)排，它們的庭院都是一個相對開放的空間，很容易受到外界視線的干擾。

而合院的內(nèi)庭院在樓棟中圍合而成，可以避免與周圍的對視，形成相對私密的空間，領(lǐng)域感更強。

第三是采光面。就細節(jié)來說，合院產(chǎn)品開間大，進深小，采光面充足。

由于圍合式的布局，合院的地下空間可以做到兩面甚至三面通風(fēng)采光，而聯(lián)排只有南向庭院會有較大尺度的采光井。

所以，合院產(chǎn)品的流行，并不是偶然。

PART 2

先看看這5個合院別墅項目

再了解解決痛點的各大奇招！

1

北京龍湖景粼原著

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“風(fēng)水之法，得水為上，藏風(fēng)次之”，作為原著系第一個新中式建筑，景粼原著回歸骨子里的中國，力求表達對中國人舒適居住的理解，是一種屬于中國人的美學(xué)，也是景粼原著所思考的“中國式舒適”。

“壹號別墅區(qū)”是政府先規(guī)劃后發(fā)展的低密墅區(qū)，而景粼原著不僅擁有壹號別墅區(qū)便捷的交通路網(wǎng)、齊備的配套，更占據(jù)整個區(qū)域內(nèi)僅有的兩塊臨湖貴地之一。項目以“八法二十四式”，探索造園之魂。

在建筑設(shè)計方面，借鑒中國傳統(tǒng)內(nèi)院文化，在建筑規(guī)劃中強調(diào)禮制、街巷、里弄、府院等理念，提取中式符號融入建筑。

景粼原著在禮序有秩的建筑規(guī)劃下，讓彼此獨立、共生的園子充分詮釋“文人”所表達的人居境界，可以說是高端園林式住宅設(shè)計中“中式神韻”的優(yōu)質(zhì)范本。

2

北京萬科觀承別墅二期

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社區(qū)規(guī)劃之初有許多種別墅產(chǎn)品可選擇，目前呈現(xiàn)的兩層合院產(chǎn)品是深思熟慮之后的決定：合院的關(guān)系讓院與宅更緊密。

傳統(tǒng)聯(lián)排只有起居室與院互通，而合院至少有起居室、餐廳以及一個臥室圍院而居，因此萬科和市場上許多發(fā)展商不約而同地選擇了合院。接著兩層合院與三層合院之間又是一種選擇。

項目所在地塊由溫榆河和“方世渠”圍合而成的宗地是一處“離繁華不遠，離自然更近”的場所。“方世渠”屬清乾隆皇帝出京御道，由直隸總督方觀承負責(zé)治理，乾隆為表彰方觀承治水之功，將河道賜名“方世渠”，并得名“御河”。

方觀承功詩，又善書法，是乾隆年代的水利專家、時代精英。項目取名“觀承別墅”將基地與文脈互聯(lián)，并引申為因地制宜，一脈相承，秉承匠人之精神，追求精工之品質(zhì)。

觀承別墅針對使用需求，提出以健康、智慧、舒適、精工、定制的五重標準及八大系統(tǒng)208項細節(jié)。其中，模擬使用情境是觀承精裝設(shè)計的基本原則之一，例如燈光設(shè)計，每個房間按照使用者的用眼健康設(shè)置合適照度，更衣間可以模擬女主人即將出席的場合調(diào)整色溫，讓妝容和衣著更加得體。收納是萬科的傳統(tǒng)項目，玄關(guān)收納分主客、分老幼是觀承的首創(chuàng)，同樣來自對于使用情境的模擬。

空氣問題是居住京城的一大挑戰(zhàn)，觀承別墅使用萬科自有專利的雙循環(huán)新風(fēng)除霾系統(tǒng)，外循環(huán)進新風(fēng)，內(nèi)循環(huán)除霧霾，并且大膽地在居室內(nèi)設(shè)置面板，實時顯示PM2.5和CO2濃度的空氣質(zhì)量情況。

這些設(shè)計均來自我們工程師團隊的研發(fā)?，F(xiàn)在流行“工匠精神”，聯(lián)想意向是手工打磨、經(jīng)年累月等，似乎很苦。但萬科認為工匠精神應(yīng)該很酷，就像我們銳意創(chuàng)新的設(shè)計團隊和工程團隊一樣，這也是觀承別墅不叫“精裝別墅”而叫“精工別墅”的原因。

以展示區(qū)作為銷售手段中的“重磅炸彈”，是多年之前萬科創(chuàng)造出的概念。現(xiàn)在各個發(fā)展商的展示區(qū)愈發(fā)爭奇斗艷，展示中心的設(shè)計甚至成為獨立的設(shè)計命題。但萬科始終認為展現(xiàn)給使用者的應(yīng)該是真實的生活場景，而非僅僅是戲劇布景。

因此，我們每個售樓處里都有萬科社區(qū)商業(yè)公司運營的咖啡廳，讓未來入住的客戶可以享用相同品質(zhì)的茶點。一些售樓處里嘗試結(jié)合萬科自營的特色兒童教育模塊，周末在售樓中心授課，為業(yè)主提供可以想象的生活。

在樣板間的展示，我們同樣盡力貼近實景。例如觀承別墅南入北入兩戶樣板別墅，我們曾考慮分開建設(shè)以顯得樓間距較大，但后來還是按照實際尺寸貼建，可以看到我們?nèi)绾伪M量處理兩戶之間的通風(fēng)采光、間距尺度以及材料虛實，既是將真實的信息傳遞給未來的業(yè)主，也借此推敲設(shè)計，嚴格要求自己考慮每一處細節(jié)。

觀承別墅的展示區(qū)域最讓人驚嘆的景觀是“桃源夢境”主題庭園，很多初次來到這座庭園的客人都會用“遇見意外之境”來形容對它的第一感受。正如山水畫要做到“四可”：可以行走、可以觀望、可以居住、可以游玩；觀承二期示范區(qū)的整體布局便依托這“四可”。

景觀布局嚴密，隨形造景，園中山、水、小品和岸道安排，無不別具匠心。但最打動來訪者的，還是在于“桃源夢境”即是未來居住實景。在設(shè)計過程中，我們不僅考慮其四季景觀，還考慮水景生態(tài)和自潔功能，以免增加物業(yè)養(yǎng)護成本，最終變?yōu)榫幼≌叩呢摀?dān)。

3

北京中糧瑞府

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4

北科建泰禾·麗春湖院子

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本項目規(guī)劃以合理利用土地、別墅產(chǎn)品最大化為宗旨設(shè)計。把地塊分成南北兩個部分，北側(cè)布置疊院產(chǎn)品，南側(cè)布置別墅產(chǎn)品。

南側(cè)別墅部分中心區(qū)域布置小區(qū)的主力產(chǎn)品——獨院；沿西側(cè)代征綠地邊縱向布置一排樓王產(chǎn)品——景觀大院，沿北沙河河堤綠化及南側(cè)代征綠地邊橫向布置一排樓王產(chǎn)品——臨水大院。各種物業(yè)類型通過傳統(tǒng)中式的街巷有機的結(jié)合起來，形成既分隔又貫通的高品質(zhì)宜居社區(qū)。

項目采用泰禾較成熟的新中式風(fēng)格建筑；檐口線條采用鋁單板壓制成品造型干掛；獨院、大宅、疊院外立面采用石材干掛，頂層采用高耐竹絲板；

建筑設(shè)計秉承“大道從簡”的理念，以最簡練的語素充分展示了傳統(tǒng)文化與建筑相結(jié)合之美，萃取新古典主義建筑的端莊與典雅，融合中式建筑的精美和底蘊，遵循均衡、比例、節(jié)奏、尺度等構(gòu)圖邏輯和藝術(shù)美感，契合現(xiàn)代生活需求，中式建筑實用性。

5

棠頌別墅

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本案秉承中國傳統(tǒng)園林造園手法，并將現(xiàn)代元素和傳統(tǒng)皇家元素結(jié)合在一起。將傳統(tǒng)官邸雍容華貴的氣質(zhì)現(xiàn)代人的生活方式相結(jié)合，打造一處尊貴華美而又充滿詩情畫意的新皇家當代生活棲居之地。基地作為北京城市的一部分，傳承著北京的地域文化，營造北京式的生活空間。

社區(qū)大門， “五門六柱”的規(guī)制源自唐代長安城的正門明德門，中式禮制韻味十足。

效果圖

鏡池 · 湖光秋月兩相和，潭面無風(fēng)鏡未磨

穿過大門，正對著一處水面，名曰“鏡湖”。極為方正的水面設(shè)計，取自古人所追求的一種“智圓行方”的處世哲學(xué)。這一水景規(guī)劃，符合園林整體神韻的同時，也恪守風(fēng)水法制。

群鹿圖

鏡湖南側(cè)，是用漢白玉雕刻的照壁，雕刻著《麋鹿圖》及納蘭性德的《南海子》，講述南海子的皇家文化脈絡(luò)和大美盛景。

“明月清風(fēng)我，風(fēng)月平分破”

走過照壁，是一座景亭，體現(xiàn)中式園林的雅致。據(jù)悉，此亭取名“與誰同坐軒”，來自蘇軾詞中的瀟灑寓意——“明月清風(fēng)我，風(fēng)月平分破”。

平步青云

穿過殿門，是一條到中央大殿的水院步道，大殿之后的山水庭院，以“南囿秋風(fēng)”為主題，追求的是一種“前有照、背有靠”的風(fēng)水格局，這是中式園林極為講究的一種造園規(guī)制。其中，營造了致敬乾隆花園的三友軒，軒內(nèi)以松、竹、梅為紋飾題材，融匯當代精雕技法，意境幽遠。

從喧嘩的都市走入山水花園，有種“久在樊籠里，復(fù)得返自然”的感覺。在這里喝茶、聊天、看戲，會讓人意氣清爽，找到都市里久違的自然之感。

此園營造舒適、開放、人本的聚會空間，使人于山水間喝茶、聊天、看戲、樂享生活。水由石中涌出，水聲入目涼，更添幾分愉悅與歡快的氣氛。

PART 3

不過當大多數(shù)開發(fā)商都青睞于合院時，產(chǎn)品與產(chǎn)品之間的細微差別，也挺令人回味。單單就產(chǎn)品排布這一點，就在北京樓市產(chǎn)生了多個版本。

為了讓大家有更直觀的感受，評論君制作了一版抽象的排布圖，技術(shù)比較感人，不嫌棄的都是真愛。

去年，龍湖最受爭議的景粼原著，在合院的排布上，選擇了比較少見的「L型南北排」。

▲景粼原著排布抽象圖

在大多數(shù)人的認知中，聯(lián)排別墅東西向的排布比較常見，就單個組團來說，你的鄰居會分布在你的左右兩側(cè)。

而景粼原著采用的是南北排，通過前后鏈接的方式進行排布，這樣一來，你和鄰居就變成了「屋前屋后」。

一般來說，景粼原著之所以如此排布，是為了把聯(lián)排別墅營造出雙拼別墅的形式感，將容積率的應(yīng)用發(fā)揮到極致，而這將會帶來幾個比較棘手的問題。

▲景粼原著項目信息

首先入戶方式會面臨挑戰(zhàn)，在景粼原著你可以發(fā)現(xiàn)東、西、南、北四個方向上的入戶。

這是因為南北排布之后，只有最前端和最后端的樓棟可以實現(xiàn)南北入戶，大量樓棟要么要從東邊入戶，要么要從西邊入戶。

東西入戶并非不可以，但是對于習(xí)慣了南北入戶的客群來說，是否需要一個適應(yīng)過程非常值得探究。

▲景粼原著沙盤圖

另外，還有一個非常重要的問題就是，為了阻斷鄰居之間的對視，除了組團的最后端的樓棟之外，其余樓棟北向都沒有窗戶，否則你一抬頭就能看到對方的花園。

不得不說，私密性與通透性一直以來都是合院產(chǎn)品比較難以平衡的痛點，評論君無意點評，但是通過排布方式的選擇，還是能夠看到項目方在這個問題上的取舍態(tài)度。

在同一個問題上，萬科觀承別墅二期用一個小細節(jié)緩解了這個矛盾，有時候只要再向前考慮一步，也許就能獲得一個不一樣的結(jié)果。

▲觀承別墅項目信息

▲觀承二期排布抽象圖

萬科觀承二期以「L型東西排」為主，業(yè)主的入戶方式被統(tǒng)一成南北入戶，南向從庭院入戶，北向則直接進入樓棟。

在南北方向的排列中，萬科觀承二期沒有采用「鏡像反轉(zhuǎn)」，而是「平鋪排列」，這樣也會遇到像景粼原著一樣的問題：

那就是，北面住戶的花園與南面住戶的北墻接壤。如果照顧北向住戶的私密性，就要犧牲南向住戶的通透性。

怎么辦？

萬科比較討巧的一點就是，在南向戶型的北墻上，做了一個「百葉通風(fēng)窗」，這樣南向的住戶依然無法看到北向入戶的院子，但是卻可以實現(xiàn)「南北通透」。

這個改造很值得各方借鑒，值一個好評。

PART 4

泰禾是院子系產(chǎn)品的老手了，它與北科建聯(lián)手推出的麗春湖院子排布方式是「U型東西排」，入戶是南北入戶。

▲麗春湖院子項目信息

▲麗春湖院子排布抽象圖

在南北向的排列中，麗春湖院子采用了「鏡像反轉(zhuǎn)」，所以無論是南向，還是北向的住戶，都是從前庭院進入樓棟。

由于麗春湖院子是「U」型圍合，為了照顧地下層的采光，麗春湖院子的內(nèi)庭合院做了下沉處理。

▲麗春湖院子沙盤

這樣的布局更類似中國傳統(tǒng)的四合院，在加強內(nèi)庭院的私屬性的同時，采光難免會稍稍受些影響。

然而，區(qū)別于以上三個項目，一個與以上排布都不同的項目：棠頌別墅。

在排布上，其并非單純選擇「鏡像翻轉(zhuǎn)」或者「水平鋪陳」，而是選擇了「工字殿」的風(fēng)格。

所謂「工字殿」，是宋代皇宮中主殿所采用的建筑模式，至清代宮殿仍有沿用，北京故宮的文華殿、養(yǎng)心殿等皆是如此。

入戶先入園的設(shè)計，也很有「禮序感」。

▲棠頌別墅沙盤

▲棠頌別墅排布圖（部分）

這種排布和北京傳統(tǒng)胡同、四合院的格局更加相似，以胡同將區(qū)域分割為不同的院落組團，避免了排布的單調(diào)。

同時，「工字殿」的形制可以擴大樓棟的采光面，可以達到兩面甚至三面采光。

不過弊端也在于，擴大采光面的同時，鄰居對視的幾率也會增加，對私密性的處理是一個挑戰(zhàn)。

▲棠頌別墅項目信息

中糧·瑞府，私密性和采光處理綜合協(xié)調(diào)得最好的一個。

在排布上，與麗春湖院子類似，為「U」型布局，但是其地上兩層，局部一層的設(shè)計很值得玩味。

在以往的經(jīng)驗中，地上三層是別墅產(chǎn)品的主流，主動降層為地上二層的中糧·瑞府有些別致。

▲中糧瑞府

層數(shù)減少后，墻體自身對陽光的遮擋降低，內(nèi)庭院的采光效果會更好。同時，樓層做了「坡屋頂」的處理，阻擋鄰居間的對視。

這樣視線可以被擋住，但是陽光卻可以被放進來。即便你身處二樓，也看不到鄰居的庭院和窗戶，絕對保證了私密性。

身在至少70平米的內(nèi)庭院里，舉目環(huán)顧，確實看不到合院鄰居的任何畫面，一股真正的踏實感油然而生?？紤]到中糧瑞府的樣板間與麗春湖院子一樣，是在項目的實樓里實景展現(xiàn)，所以，這里面就少了很多影影綽綽的水分。

▲中糧瑞府沙盤

▲中糧瑞府項目信息

并且，降層之后房屋的功能依然強大，實際上在降層之后，樓棟的功能區(qū)更加集中，上下動線減少，從實際使用感受看，反而會更舒適。

其實，對于項目來說，也許并沒有100%完美的排布方法，一方凸出的前提必然是另一方的妥協(xié)。

比如，想要多面采光，就需要接受對視的可能；想要更加私密的空間，也許就要放棄更加通透的選擇；想兼顧，但這個產(chǎn)品或許只有兩層，而你又對獨享的主人層心心念念。

在了解了足夠多的細節(jié)后，你更能明辨，在此與彼的平衡中，項目方的選擇是否戳中了購房者——你的痛點。