測(cè)算表中對(duì)細(xì)化的成本科目、提煉的系數(shù)、填報(bào)的測(cè)算依據(jù)分為必須填報(bào)執(zhí)行和建議采納兩類，并用不同字體顏色加以區(qū)分，使用時(shí)請(qǐng)加以注意。下面，將依據(jù)測(cè)算過(guò)程的先后順序，結(jié)合測(cè)算表中的模擬項(xiàng)目，敘述新版目標(biāo)成本測(cè)算表使用的方法和應(yīng)注意的問(wèn)題。

對(duì)于多期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，首期測(cè)算時(shí)還應(yīng)填寫“總體規(guī)劃指標(biāo)表”，以便于采用其中的規(guī)劃指標(biāo)值進(jìn)行跨期分?jǐn)偝杀镜臏y(cè)算。

全期地價(jià)分?jǐn)偼瓿珊螅?jì)算出一期應(yīng)分得的地價(jià)為4862萬(wàn)元，隨后將這筆地價(jià)分?jǐn)傊猎撈诘母鳟a(chǎn)品類型中?？偟姆?jǐn)傇瓌t仍為“按各產(chǎn)品類型占地面積比例分?jǐn)偂?，表中將各產(chǎn)品類型可售面積除以其容積率，得到分?jǐn)偦鶖?shù)。形成的當(dāng)期地價(jià)分?jǐn)偙砣缦拢?/span>

應(yīng)注意的是，容積率指標(biāo)或范圍在測(cè)算時(shí)需當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)部予以提供。由于地域差異性大，目前集團(tuán)不設(shè)立各產(chǎn)品類型容積率范圍指標(biāo)。各區(qū)域可在區(qū)域范圍內(nèi)進(jìn)行相關(guān)產(chǎn)品類型容積率指標(biāo)范圍的統(tǒng)計(jì)和設(shè)定，并下發(fā)區(qū)域公司參考。

最終形成的跨期成本分?jǐn)偙砀袢缦拢?/p>

哪些成本科目項(xiàng)需要進(jìn)行跨期分?jǐn)偪筛鶕?jù)項(xiàng)目具體情況按受益原則確定。對(duì)于分?jǐn)傊痢昂笃凇钡某杀?，?dāng)后期的規(guī)劃指標(biāo)確定后，可再按確定的建筑面積比例具體拆分到二期、三期等等，直到在最后一期項(xiàng)目規(guī)劃確定后分?jǐn)偼戤叀?/span>

需注意的是，分?jǐn)偝杀敬_定后，當(dāng)分?jǐn)偟某杀究颇靠偝杀景l(fā)生變化時(shí)，變化部分成本僅在未結(jié)算開(kāi)發(fā)期反映，已結(jié)算開(kāi)發(fā)期不再調(diào)整分?jǐn)偝杀尽?/span>

在完成跨期成本分?jǐn)偙砗?，即可進(jìn)行當(dāng)期“六類公攤費(fèi)用及期間費(fèi)”的測(cè)算。

該成本項(xiàng)中的地價(jià)及紅線外市政設(shè)施費(fèi)等可直接從“地價(jià)分?jǐn)偙怼奔啊翱缙诔杀痉謹(jǐn)偙怼敝幸搿?/span>

    六類公攤費(fèi)用中，若費(fèi)用項(xiàng)是從跨期分?jǐn)偙碇幸?，均?yīng)在表格最后一列的工程量及單價(jià)說(shuō)明中注明“引自跨期分?jǐn)傎M(fèi)用”。

報(bào)批報(bào)建費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展部提供的《房地產(chǎn)稅費(fèi)一覽表》及當(dāng)?shù)貎?yōu)惠政策進(jìn)行填寫，具體科目?jī)?nèi)容可根據(jù)當(dāng)?shù)氐恼咦孕性鰷p。說(shuō)明欄中應(yīng)填寫取費(fèi)依據(jù)或政府下發(fā)文件號(hào)等信息。

三通一平、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用項(xiàng)測(cè)算時(shí)，應(yīng)將場(chǎng)地情況、擬定做法等測(cè)算依據(jù)填寫完整。一方面利于測(cè)算更加準(zhǔn)確，另一方面也便于后期測(cè)算時(shí)的對(duì)比參考。

在進(jìn)行園林環(huán)境成本測(cè)算時(shí)，根據(jù)規(guī)劃指標(biāo)及景觀控制目標(biāo)確定各項(xiàng)科目成本。

在進(jìn)行園林環(huán)境成本測(cè)算和指標(biāo)下發(fā)后執(zhí)行后，可隨著景觀設(shè)計(jì)工作的開(kāi)展將控制指標(biāo)逐步分細(xì)，有條件的項(xiàng)目也可根據(jù)不同組團(tuán)景觀檔次的差別，將景觀成本控制指標(biāo)細(xì)化到組團(tuán)一級(jí)，以便于指導(dǎo)景觀設(shè)計(jì)工作的開(kāi)展。通過(guò)細(xì)化景觀成本控制指標(biāo)、不同設(shè)計(jì)階段糾偏等措施將景觀總體成本控制在目標(biāo)成本之內(nèi)。

期間費(fèi)用中的管理費(fèi)用由財(cái)務(wù)提供。在進(jìn)行期間費(fèi)用下銷售費(fèi)用項(xiàng)測(cè)算時(shí)應(yīng)注意，集團(tuán)下發(fā)的《萬(wàn)科集團(tuán)營(yíng)銷費(fèi)用管理規(guī)范》對(duì)營(yíng)銷費(fèi)用中的銷售費(fèi)用分類進(jìn)行了統(tǒng)一，分為行政管理費(fèi)、營(yíng)銷推廣費(fèi)、售后服務(wù)費(fèi)、其它類四項(xiàng)，具體每項(xiàng)費(fèi)用歸集定義及明細(xì)內(nèi)容可參見(jiàn)該制度文件。

與測(cè)算開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中的營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)相同，測(cè)算銷售費(fèi)用時(shí)，也應(yīng)注明預(yù)估的銷售收入總額、銷售費(fèi)用率及銷售費(fèi)用占營(yíng)銷費(fèi)用總額的比例。

完成六類公攤費(fèi)用及期間費(fèi)測(cè)算后即可進(jìn)行各產(chǎn)品類型主體建安工程費(fèi)的測(cè)算，在樣表中以“多層住宅”為例進(jìn)行了測(cè)算，測(cè)算中應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

1、重要成本科目項(xiàng)測(cè)算時(shí)應(yīng)提煉出系數(shù)值、測(cè)算依據(jù)和造價(jià)指標(biāo)。如結(jié)構(gòu)及粗裝修中的鋼筋含量、砼含量、砌體含量及其測(cè)算時(shí)所采用的單價(jià)，窗地比指標(biāo)，外墻面磚與涂料比例及單價(jià)等等。

2、細(xì)化各項(xiàng)費(fèi)用測(cè)算的成本科目構(gòu)成。三級(jí)以下科目（以藍(lán)色字體標(biāo)注的科目項(xiàng)）的構(gòu)成可由各公司自行把握，出于增強(qiáng)測(cè)算準(zhǔn)確性、利于成本指標(biāo)數(shù)據(jù)庫(kù)積累的考慮，各項(xiàng)目在測(cè)算后期盡量細(xì)化測(cè)算項(xiàng)構(gòu)成，尤其對(duì)于成熟產(chǎn)品及標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品項(xiàng)目，更應(yīng)做到測(cè)算成本科目的精細(xì)化。

測(cè)算成本科目時(shí)可以盡量細(xì)化，但將目標(biāo)成本錄入成本軟件時(shí)，科目錄入不宜追求過(guò)細(xì)，要便于合同的拆分，否則會(huì)增加較大的工作量。

3、若某項(xiàng)科目為單獨(dú)分包，則適宜將其列為一個(gè)測(cè)算科目項(xiàng)，以利于該項(xiàng)合同內(nèi)容的成本控制和比照。

4、基礎(chǔ)工程費(fèi)、結(jié)構(gòu)及粗裝修、公共部位裝修、室內(nèi)水暖氣電等科目?jī)?nèi)可單獨(dú)設(shè)置變更及簽證費(fèi)用項(xiàng)。設(shè)置此項(xiàng)后，該科目下相應(yīng)的合同涉及的變更簽證費(fèi)用均可歸屬到此項(xiàng)下。如：基礎(chǔ)工程費(fèi)設(shè)置了變更和簽證項(xiàng)，則變更和簽證對(duì)應(yīng)合同錄入后，均歸屬到基礎(chǔ)工程費(fèi)下的變更項(xiàng)或簽證項(xiàng)下。

5、原始指標(biāo)盡可能選用規(guī)劃指標(biāo)中數(shù)據(jù)，并在Excel表中形成數(shù)據(jù)鏈接，使測(cè)算原始指標(biāo)能隨規(guī)劃指標(biāo)改變而自動(dòng)更新。

6、若室內(nèi)裝修中有精裝修做法，可在精裝修做法確定后，形成“精裝修成本控制表”。該表能清晰地反映出各具體裝修內(nèi)容的數(shù)量和構(gòu)成，方便成本人員更加有效地進(jìn)行裝修成本控制。

7、表中多層住宅主體建安測(cè)算時(shí)，每項(xiàng)科目的原始指標(biāo)和測(cè)算方法可供參考。當(dāng)中單價(jià)數(shù)據(jù)參照了多個(gè)項(xiàng)目，只用于舉例需要，不建議參考。

地面車庫(kù)、架空層車位、地下車庫(kù)有產(chǎn)權(quán)可銷售時(shí)作為獨(dú)立的核算對(duì)象，單獨(dú)計(jì)算其主體建安成本，并按售價(jià)的50％承擔(dān)自身成本，做法如下表。

最終形成各產(chǎn)品類型成本及平均成本，檢查整張測(cè)算表數(shù)據(jù)填報(bào)的完整性、準(zhǔn)確性和鏈接關(guān)系是否正確，項(xiàng)目測(cè)算便基本完成

一份科學(xué)、準(zhǔn)確的《目標(biāo)成本測(cè)算表》是進(jìn)行目標(biāo)成本管理的基礎(chǔ)。對(duì)各分項(xiàng)工程應(yīng)由成本管理部提出具體的成本控制目標(biāo)，并劃分責(zé)任成本。要求設(shè)計(jì)、工程、項(xiàng)目部等專業(yè)部門和專業(yè)人員各司其職，各盡其責(zé)，密切配合。

各項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生時(shí)必須以《目標(biāo)成本指導(dǎo)書》為標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行限價(jià)設(shè)計(jì)、限價(jià)施工、限價(jià)材料采購(gòu)，從而保證項(xiàng)目成本總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。