裁判要旨

購房人在簽訂《商品房預售合同》之前，案涉房屋已設(shè)定抵押，即便抵押權(quán)人在辦理抵押之后明確同意抵押人出售案涉房屋，也不能由此認定抵押權(quán)人喪失了對案涉房屋享有的抵押權(quán)。

案例索引

《王國華與海南?？匦☆~貸款有限公司、海南鑫東源旅業(yè)有限公司、陳剛案外人執(zhí)行異議之訴案》【(2018)最高法民申6179號】

爭議焦點

抵押權(quán)人同意出售抵押物時能否由此認定其喪失了抵押權(quán)？

裁判意見

最高院認為：《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》）第二十八條、第二十九條均規(guī)定了在金錢債權(quán)執(zhí)行中，不動產(chǎn)買受人對登記在被執(zhí)行人名下的房屋提出異議時如何進行審查的規(guī)則，該兩條屬于實質(zhì)性審查條款，可以作為本案執(zhí)行異議之訴審理的參照。根據(jù)《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定，在金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出執(zhí)行異議時，獲得人民法院支持應同時滿足三個要件，即在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同、所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋，以及支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。該條規(guī)定基于對消費者生存權(quán)的維護，賦予消費者買受房屋的物權(quán)期待權(quán)以排除執(zhí)行的效力，即便申請執(zhí)行人對該房屋享有建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、擔保物權(quán)等權(quán)利，法律也應優(yōu)先保護消費者的物權(quán)期待權(quán)。《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條亦規(guī)定了在金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，獲得人民法院支持所要滿足的四個要件，但該條規(guī)定僅能對抗對被執(zhí)行人享有普通債權(quán)的債權(quán)人。從法律邏輯上看，房屋買受人若要排除普通債權(quán)的執(zhí)行，既可以選擇適用《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十八條，也可以選擇適用第二十九條，但房屋買受人若要排除建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、擔保物權(quán)等權(quán)利的強制執(zhí)行，則必須參照適用《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定。就本案而言，王國華在與鑫東源公司于2014年5月25日簽訂《商品房預售合同》之前，案涉房屋已于2014年4月28日抵押登記給?？毓?。即便海控公司在辦理抵押之后明確同意鑫東源公司出售案涉房屋，也不能由此認定?？毓締适Я藢Π干娣课菹碛械牡盅簷?quán)。可見，王國華作為購房者，其現(xiàn)在對抗的是?？毓踞槍Π干娣课菹碛袚Ｎ餀?quán)的強制執(zhí)行，故本案需參照適用《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條來判斷王國華對案涉房屋是否享有排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。

原審查明，王國華與鑫東源公司簽訂《商品房預售合同》后，又將案涉房屋委托給萬寧興隆億云山水溫泉度假酒店有限公司管理經(jīng)營，且王國華的住所地在北京，而案涉房屋坐落于海南，故本案可以認定王國華購買案涉房屋的目的不是用于滿足生活居住所需，而應認定為商業(yè)性投資。因此，即便本案王國華在案涉房屋查封之前與鑫東源公司簽訂了《商品房預售合同》，且王國華已經(jīng)支付全部購房款，但本案情形仍不符合《執(zhí)行異議和復議規(guī)定》第二十九條的規(guī)定。故，王國華對案涉房屋不享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，二審判決駁回王國華的訴訟請求并無不當。