是商品房項(xiàng)目嗎？有沒有進(jìn)行招投標(biāo)？是否有招投標(biāo)文件？是施工企業(yè)自己施工，還是實(shí)際施工人掛靠施工？工程是否已經(jīng)驗(yàn)收合格？施工企業(yè)是否已經(jīng)制作了結(jié)算書？是否已經(jīng)提交給甲方？甲方是否審核，是否已經(jīng)反饋？業(yè)主何時(shí)入?。?/p>

在《施工合同司法解釋二》出臺(tái)之前，如果施工企業(yè)無法就竣工結(jié)算與甲方達(dá)成一致，那么我們一般會(huì)建議施工單位必須在6個(gè)月以內(nèi)起訴（或申請(qǐng)仲裁），因?yàn)楣こ虄r(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的日期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起開始起算，在這個(gè)日期內(nèi)，甲方如果沒有按時(shí)向施工企業(yè)支付工程款，施工企業(yè)可以向法院就該工程進(jìn)行折價(jià)或拍賣，以折抵工程款，該優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)（包括銀行）和其他債權(quán)，但是不能對(duì)抗已經(jīng)支付了全部或者大部分款項(xiàng)的購(gòu)房人，也就是說只有沒有賣給購(gòu)房人的房屋，施工企業(yè)都可以主張優(yōu)先受償。但是工程領(lǐng)域，一般驗(yàn)收合格后，都需要較長(zhǎng)的時(shí)間進(jìn)行結(jié)算（一般都多于六個(gè)月），導(dǎo)致施工企業(yè)很容易錯(cuò)失優(yōu)先受償?shù)臅r(shí)間。

于是《施工合同司法解釋二》改變了從竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的起算點(diǎn)，改為“自發(fā)包人應(yīng)當(dāng)給付建設(shè)工程價(jià)款之日起計(jì)算”，即從按合同約定應(yīng)付款之日或者工程結(jié)算之日開始計(jì)算，從而來保障施工企業(yè)的權(quán)益。

對(duì)于您所說的情況，即使從結(jié)算之日起6個(gè)月內(nèi)享有工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，在已經(jīng)入住幾年的情況下，房屋早已售罄，因?yàn)閮?yōu)先權(quán)無法對(duì)抗購(gòu)房者的優(yōu)先權(quán)，所以施工單位即使起訴也比較被動(dòng)，除非開發(fā)商有其他的財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行，否則即使勝訴也有可能導(dǎo)致權(quán)利落空，無法執(zhí)行到開發(fā)商的財(cái)產(chǎn)！

施工單位如果確定要起訴開發(fā)商，就要在起訴后及時(shí)申請(qǐng)?jiān)靸r(jià)鑒定，加快審理進(jìn)度，防止“夜長(zhǎng)夢(mèng)多”，千萬不要盲目聽信開發(fā)商的所謂承諾。目前，許多施工單位都對(duì)建設(shè)單位存有幻想，對(duì)建設(shè)單位一再承諾、又一再違約的拖延付款戰(zhàn)術(shù)毫無應(yīng)對(duì)之策，結(jié)果拖了四五年仍沒有結(jié)清，甚至，有的施工單位（承包人）被活活拖死，此類教訓(xùn)應(yīng)引以為戒。

工程施工糾紛一定要委托建筑專業(yè)律師代理，并要把全部施工資料（包括圖紙）移交律師，不要隨便找個(gè)不懂行的非專業(yè)律師代理。非專業(yè)律師聽不懂建筑術(shù)語，看不懂圖紙、施工資料、預(yù)算書、結(jié)算書，弄不清爭(zhēng)議所在，說不清其中道理，又怎能說服鑒定人和法官接受自己的觀點(diǎn)，支持自己的訴求？另外，最好再聘請(qǐng)一位造價(jià)師協(xié)助律師，案件處理起來就會(huì)更快、更準(zhǔn)、更好。目前，施工單位委托律師只看價(jià)、不看人的現(xiàn)象非常普遍，懂行的律師在案件中隨便挖出一項(xiàng)就足夠律師費(fèi)了，所以，不要去跟專業(yè)律師計(jì)較律師費(fèi)的高低。

建設(shè)工程施工合同糾紛的訴訟與仲裁有很多技巧，沒有經(jīng)驗(yàn)的非專業(yè)律師一般都不掌握或科學(xué)運(yùn)用。一是如何把握起訴或申請(qǐng)時(shí)間；二是要琢磨告什么單位（什么人）；三是如何主張權(quán)利（整體主張還是分項(xiàng)主張）；四是如何提交證據(jù)（大量的施工資料需要篩選提交）；五是如何申請(qǐng)鑒定、鑒定什么事項(xiàng)；六是如何向法庭（仲裁庭）陳述鑒定意見；七是如何將專業(yè)的工程術(shù)語和問題轉(zhuǎn)化為法律術(shù)語或社會(huì)俗語，讓法官和仲裁員聽懂聽明白。以上這些都不是自己的工程技術(shù)人員能夠做到的，也不是非專業(yè)律師能夠做到的，在工程技術(shù)人員和法官、仲裁員之間，必須要有一個(gè)專業(yè)律師作為橋梁（轉(zhuǎn)換器、翻譯機(jī)）才行。