房地產(chǎn)的價(jià)格由許多因素決定，如地價(jià)、房地產(chǎn)的建設(shè)成本、銷售費(fèi)用、開發(fā)單位的利潤、拆遷費(fèi)用、國家的稅收等等。其中房地產(chǎn)的造價(jià)影響到了整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的房價(jià)和開發(fā)商的利潤，作為房地產(chǎn)企業(yè)生存的基礎(chǔ)對房地產(chǎn)價(jià)格有著決定性的影響。

當(dāng)前房地產(chǎn)造價(jià)控制存在的問題

（1）招標(biāo)方式不合理

目前我國房地產(chǎn)公司招標(biāo)的方式一般為邀請招標(biāo)，沒有經(jīng)過充分的競爭。很多房地產(chǎn)公司由于工期和進(jìn)度的因素，采用費(fèi)率招標(biāo)的方式來對施工單位進(jìn)行選擇。還有某些公司采用的是“議標(biāo)”的方式，即投標(biāo)人報(bào)價(jià)結(jié)束之后用討價(jià)還價(jià)的方式和投標(biāo)人議價(jià)，這樣的招標(biāo)方式的缺點(diǎn)顯而易見，比如投標(biāo)人在報(bào)價(jià)時(shí)故意將報(bào)價(jià)抬高，留出還價(jià)的余地來和公司進(jìn)行談判。

（2）決策盲目

對項(xiàng)目的決策失誤，體現(xiàn)在項(xiàng)目在進(jìn)行建設(shè)之前沒有對市場進(jìn)行充分的調(diào)研，對市場的定位不準(zhǔn)確，或者是對項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)選擇不當(dāng)、投資方案的不合理等，這是造成各種爛尾工程的主要原因之一。

（3）沒有考慮運(yùn)營維護(hù)成本

按照現(xiàn)在的做法，開發(fā)商在工程符合驗(yàn)收的前提之下，一級(jí)建造師考試，一般只對工程建設(shè)的成本和質(zhì)量進(jìn)行關(guān)注和控制，沒有在工程設(shè)計(jì)階段就考慮到工程在全生命周期內(nèi)的性能和造價(jià)，對工程后期運(yùn)營維護(hù)成本計(jì)劃不周全。

（4）合同管理意識(shí)不足

在現(xiàn)實(shí)中，很多開發(fā)商和承包商之間簽訂的合同沒有采用標(biāo)準(zhǔn)的合同文本形式，造成了合同的不夠嚴(yán)謹(jǐn)和準(zhǔn)確，致使工程的造價(jià)以及其它相關(guān)費(fèi)用的計(jì)算爭議較大。施工單位在進(jìn)場施工后通常會(huì)以各種理由來要求增加工程的造價(jià)，如果在合同簽訂的時(shí)候考慮周全，對風(fēng)險(xiǎn)有著準(zhǔn)確的估計(jì)，強(qiáng)調(diào)好各種事項(xiàng)的應(yīng)對措施，寫明防范的條款，就能夠有效地防止工程造價(jià)增長。

房地產(chǎn)造價(jià)的控制過程

（1）決策階段

做好項(xiàng)目投資的預(yù)測，需要各種各樣的資料，比如工程施工地點(diǎn)的水文、地質(zhì)、氣候、道路、通訊、管道等情況、材料的價(jià)格、市場的分布等情況資料。在對項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析的階段，應(yīng)該保證資料的準(zhǔn)確和詳實(shí)，造價(jià)人員應(yīng)該對資料的可靠性和真實(shí)性做好詳細(xì)的分析。以此保證經(jīng)濟(jì)預(yù)測和分析的準(zhǔn)確性。對建筑方案的優(yōu)化是重要的一環(huán)，研究表明在項(xiàng)目前期對方案進(jìn)行優(yōu)化，可以使節(jié)約投資的可能性達(dá)到80%。因此要想做到對工程造價(jià)進(jìn)行有效的控制，就應(yīng)該以工程的前期工作為重點(diǎn)，在對市場研究后結(jié)合自身情況，遵循效益至上的原則來進(jìn)行多方案的對比選擇。

（2）設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)的工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，對整個(gè)工程造價(jià)的影響占75%～95%以上。建造師考試科目，在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段，應(yīng)該推行設(shè)計(jì)的招標(biāo)，以對設(shè)計(jì)單位擇優(yōu)選擇。開發(fā)單位應(yīng)該積極推行經(jīng)濟(jì)方案和建筑方案相結(jié)合的招標(biāo)方法，將建筑的結(jié)構(gòu)主體、景觀綠化、配套設(shè)施放在一起招標(biāo)，并組織邀請專家來進(jìn)行設(shè)計(jì)單位的綜合評(píng)比。這樣既可以選擇素質(zhì)較高的設(shè)計(jì)單位，又能夠促使設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目的質(zhì)量上開拓創(chuàng)新，盡量降低工程的造價(jià)。設(shè)計(jì)人員應(yīng)該對建筑工程的預(yù)算與費(fèi)用定額熟練掌握，明確建筑材料的價(jià)格，依據(jù)項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算，來對設(shè)計(jì)概算進(jìn)行控制。開發(fā)單位的各個(gè)專業(yè)應(yīng)該在保證建筑工程的各項(xiàng)指標(biāo)和功能的前提之下，制定雙贏的設(shè)計(jì)策略，對投資限額實(shí)現(xiàn)合理的使用，將經(jīng)濟(jì)和技術(shù)有效融合在一起。

（3）招投標(biāo)階段

工程的招標(biāo)和投標(biāo)，包含了設(shè)備材料的供應(yīng)商和施工的承建商這兩個(gè)方面的選擇。在這個(gè)過程中，開發(fā)單位首先應(yīng)該注意遵循公平公正、誠實(shí)守信的原則，在招標(biāo)之前對施工單位的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格的審查，還要進(jìn)行實(shí)地的考察，以了解第一手的資料。其次應(yīng)該對招標(biāo)文件做好編制工作，開發(fā)單位的造價(jià)管理人員應(yīng)該對數(shù)據(jù)資料進(jìn)行收集、篩選、分析、總結(jié)等工作，對影響工程造價(jià)的因素進(jìn)行預(yù)測、鑒別、分析和評(píng)價(jià)，然后在此基礎(chǔ)上對招標(biāo)文件進(jìn)行編制，編制過程中對文件中涉及到費(fèi)用的條款應(yīng)該進(jìn)行反復(fù)的推敲，做到無漏洞，這樣有利于之后的造價(jià)控制。最后開發(fā)單位應(yīng)該杜絕一味的低價(jià)中標(biāo)，這樣能夠避免投標(biāo)單位的惡意競爭，在保證工期和質(zhì)量的前提下控制工程的造價(jià)。

（4）施工階段

做好施工合同管理。對現(xiàn)場簽證和工程設(shè)計(jì)的變更進(jìn)行有效地控制，是施工階段進(jìn)行成本控制的關(guān)鍵所在。開發(fā)單位的管理人員首先應(yīng)該對現(xiàn)場管理進(jìn)行嚴(yán)格的控制，有許多的工程對這個(gè)問題沒有足夠的重視，致使最后在工程的結(jié)算過程中產(chǎn)生了麻煩，給開發(fā)單位帶來了經(jīng)濟(jì)上的損失。其次應(yīng)該做到對施工現(xiàn)場的主動(dòng)監(jiān)控、事前把關(guān)，從多個(gè)角度確定設(shè)計(jì)是否需要變更，始終把握投資的可控性，以減少不必要的費(fèi)用開支。對于工程設(shè)計(jì)的變更應(yīng)該進(jìn)行嚴(yán)格的審計(jì)，對各項(xiàng)變更會(huì)給整個(gè)工程投資的影響做出計(jì)算。

技術(shù)層面上控制項(xiàng)目投資。技術(shù)上的措施是一個(gè)項(xiàng)目投資必要的保證，開發(fā)單位一定要做好主要施工技術(shù)的論證工作，結(jié)合行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，采用新式的工藝和材料來進(jìn)行工程建設(shè)。

經(jīng)濟(jì)措施中控制項(xiàng)目投資。開發(fā)單位應(yīng)該加強(qiáng)材料采購工作的監(jiān)督管理，對材料價(jià)格進(jìn)行周密的調(diào)查和嚴(yán)格的控制。在一般的建筑工程的造價(jià)中，材料的采購費(fèi)用占到總費(fèi)用的60%～70%，因此建筑材料的采購是否合理，對工程造價(jià)的降低將有著決定性的影響。開發(fā)單位首先應(yīng)該做到對材料的采購程序嚴(yán)格控制，對產(chǎn)品的性能和數(shù)量要求、型號(hào)規(guī)格等及時(shí)掌握，其次應(yīng)該加強(qiáng)材料進(jìn)場的質(zhì)量驗(yàn)收工作。開發(fā)單位應(yīng)該督促承建單位對施工進(jìn)度進(jìn)行定時(shí)的反饋，對于材料采購應(yīng)該提前作出計(jì)劃，還應(yīng)該加強(qiáng)和供應(yīng)商之間的聯(lián)系，做好接貨、卸貨、搬運(yùn)等工作的協(xié)調(diào)，減少承包單位在施工階段對費(fèi)用的索賠機(jī)會(huì)。

（5）竣工結(jié)算階段

審核工程竣工結(jié)算。開發(fā)單位的造價(jià)管理人員在工程驗(yàn)收合格且各項(xiàng)資料齊備之后，應(yīng)該按照合同中規(guī)定的有關(guān)條款進(jìn)行工程的結(jié)算，建造師考試時(shí)間，一方面要對合同中約定好的清單價(jià)格嚴(yán)格的執(zhí)行，另一方面應(yīng)該核對設(shè)計(jì)變更之后與原設(shè)計(jì)的清單內(nèi)容之間的關(guān)系，以避免發(fā)生重復(fù)的計(jì)價(jià)。

竣工結(jié)算的分析及評(píng)估。開發(fā)單位的造價(jià)控制部門應(yīng)該對竣工結(jié)算進(jìn)行詳細(xì)的數(shù)據(jù)分析，在計(jì)算機(jī)中建立工程指標(biāo)的各項(xiàng)系統(tǒng)，比如單位材料消耗指標(biāo)系統(tǒng)、單位造價(jià)系統(tǒng)等。然后將預(yù)算的指標(biāo)和竣工結(jié)算的指標(biāo)進(jìn)行對比分析，在分析結(jié)果的基礎(chǔ)上進(jìn)行項(xiàng)目竣工造價(jià)評(píng)估報(bào)告的編制，對各個(gè)單項(xiàng)工程的造價(jià)與項(xiàng)目總造價(jià)之間的差異作出反應(yīng)，找出原因，以便于下次施工的改進(jìn)。

綜上所述，對房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的控制，應(yīng)該從工程的決策階段就開始進(jìn)行，房地產(chǎn)項(xiàng)目造價(jià)的控制與管理是貫穿于工程的整個(gè)過程的，能否做好各個(gè)階段的造價(jià)控制，關(guān)系著整個(gè)項(xiàng)目的造價(jià)控制的效果。而這個(gè)過程中，單純依靠之前的經(jīng)驗(yàn)無法滿足現(xiàn)階段的需要，就需要借助外在力量把決策階段的工作做好，這個(gè)時(shí)候如果有大量的工程指標(biāo)數(shù)據(jù)提供參考，就可以大大的提高決策能力。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目最終目的是開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益，只有對工程造價(jià)實(shí)現(xiàn)了有效的控制，才能對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)利益實(shí)現(xiàn)最有效的保障。