濱水濱海旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式屬于依托自然資源而生的，現(xiàn)代的濱水地區(qū)的重建和開發(fā)可追溯到20世紀(jì)50年代末和60年代初。隨著20世紀(jì)下半葉以來世界上許多城市出現(xiàn)的舊港口和濱水工業(yè)地區(qū)的衰退，城市濱水區(qū)的重建在北美首先發(fā)起，隨后蔓延至歐洲地區(qū)，20世紀(jì)80年代后這一現(xiàn)象幾乎遍及全球。這類項目的特征主要集中在依托湖景資源開發(fā)，較為發(fā)達的城市交通，旅游配套項目所占比重大，項目呈現(xiàn)出階段性發(fā)展，并且具有資源的“可再生性”，復(fù)制性。

濱水濱海旅游房地產(chǎn)的選址一般會考慮三點：1.區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達的城市周邊的濱湖資源進行開發(fā)，如長三角、珠三角等；2.城市滿足鐵道、公路、高架、航空可以直達的城市；3.屬于明顯的依托自然資源為核心的項目開發(fā)，氣候適宜，風(fēng)景秀麗，室外娛樂資源豐富，有文化旅游資源的地區(qū)。

濱水濱海類旅游房地產(chǎn)的客戶定位主要是以項目所在地周邊城市的區(qū)域客戶為主，在定位客源結(jié)構(gòu)時，往往從不同城市、同類項目中總結(jié)現(xiàn)有客源情況，再結(jié)合本項目的規(guī)劃和開發(fā)時序歸納出將來屬于該項目的客戶。而取得客戶青睞的核心競爭力一般包括開發(fā)別墅、酒店、高爾夫、溫泉等產(chǎn)品，潛水基地、游艇俱樂部等多樣的度假設(shè)施。

營銷創(chuàng)新的核心，是濱海類項目的實質(zhì)，強調(diào)的是“借旅游促地產(chǎn)，先旅游后地產(chǎn)，虛旅游實地產(chǎn)，最后再由地產(chǎn)推動旅游和城市的發(fā)展”。

國外城市濱水區(qū)的在開發(fā)是一個具有高度復(fù)雜性的現(xiàn)象，它所包含的問題不僅僅涉及物質(zhì)層面，更有經(jīng)濟、社會和政治層面上的深刻內(nèi)涵。

首先，物質(zhì)層面，強調(diào)以公共空間為主體，因為公共空間在提升濱水地區(qū)舒適度的同時，還幫助周邊地塊升值，更顯示出開發(fā)機構(gòu)對營造一個高質(zhì)量環(huán)境的虔誠和認真，所以對大部分開發(fā)機構(gòu)和開發(fā)商來說，高質(zhì)量的公共空間建設(shè)是一個共贏的機會。城市的濱水公園作為一種公共利益，在許多地方成為了一種政治資本。再次經(jīng)濟層面上，強調(diào)由經(jīng)濟重構(gòu)推動更新的再發(fā)展，關(guān)注于帶動城市經(jīng)濟的發(fā)展；社會層面，強調(diào)城市規(guī)劃中不能喝忽略低收入人群的品質(zhì)要求，以及社區(qū)群體的利益問題；最后，政治層面上，濱水濱海類旅游房地產(chǎn)需要與政府進行合作，才可能取得優(yōu)越的條件。

目前，中國的商業(yè)旅游地產(chǎn)項目整體開發(fā)水平較低，處于發(fā)展初級階段。粗制濫造的粗放型模式還很普通，少量成功的項目基本都依托于城市人群消費，更像是一般商業(yè)地產(chǎn)項目，而遠離城市的商業(yè)旅游地產(chǎn)項目成功案例較少。而全面開發(fā)商業(yè)旅游地產(chǎn)，需要的是科學(xué)的業(yè)態(tài)組合與規(guī)劃布局、創(chuàng)意的營銷活動策劃、成功的經(jīng)營管理模式等，才能規(guī)避投資風(fēng)險，確保開發(fā)的成功。

商業(yè)旅游地產(chǎn)的開發(fā)要素出了包括旅游餐飲、旅游購物之外，還包括“住”“游”“娛”等要素。而一般的選址位置更加注重旅游游憩功能，滿足人民享受生活的需求，依托于景區(qū)景點。給自己的定位一般也在于從文化挖掘和游客行為特征的角度出發(fā)，進行特色化定位。

需要注意的是，商業(yè)旅游地產(chǎn)的投資有著一般商業(yè)地產(chǎn)投資的共性，但是在部分方面體現(xiàn)得更加突出，主要體現(xiàn)在風(fēng)險性高、難度較大，對投資強度以及投資回報周期要求更高等。

中國旅游地產(chǎn)正步入一個快速發(fā)展期，國際權(quán)威機構(gòu)預(yù)測，未來20年，中國的旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)都將會極為廣闊的發(fā)展前景，旅游地產(chǎn)作為兩個黃金產(chǎn)業(yè)的交叉型產(chǎn)業(yè)，是一個巨大的“金礦”。同時，國內(nèi)有關(guān)專家分析表示，假日經(jīng)濟已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的重要增長點。中國旅游業(yè)正處于快速增長期，對商業(yè)旅游的地產(chǎn)項目需求是巨大的，中國絕大多數(shù)旅游目的地均需要建設(shè)大量包括酒店、公寓、旅游購物中心等項目，因此，按照各要素往年在旅游總收入中的比例以及未來發(fā)展的潛力，旅游購物、餐飲、住宿、娛樂等各分項目收入占旅游總收入的比例之和在60%以上，即有60%以上的差額需要商業(yè)旅游地產(chǎn)來填補。而由于中國旅游地產(chǎn)正在步入一個快速發(fā)展期，可以預(yù)計未來的中國商業(yè)旅游地產(chǎn)將是旅游地產(chǎn)開發(fā)、投資的另一個“重頭戲”。

商業(yè)旅游地產(chǎn)主要依托文物、景點，在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊所開發(fā)的，為旅游、休閑提供服務(wù)的商店、餐飲、娛樂等建筑物和相關(guān)設(shè)施。與一般商業(yè)地產(chǎn)的差異體現(xiàn)在：1.服務(wù)范圍的差異，商業(yè)旅游地產(chǎn)的的范圍更加廣泛，入境客源占有一定的份額，但是一般商業(yè)地產(chǎn)僅僅針對居住區(qū)、城鎮(zhèn)行政轄區(qū)。2.功能的差異，一般商業(yè)地產(chǎn)主要是承擔(dān)城市的功能，滿足日常的生活需求；而商業(yè)旅游地產(chǎn)更多的是旅游游憩功能，滿足人民享受生活的需求。3.選址的差異，一般商業(yè)地產(chǎn)選址主要在城市、居住區(qū)，靠近人們的生活、工作的區(qū)域進行布局；商業(yè)旅游地產(chǎn)的選址主要依托于景區(qū)景點。4.定位的差異，一般商業(yè)地產(chǎn)的定位主要是滿足人民生活的需求，進行大眾化、高檔化、專業(yè)化或一站式服務(wù)的定位；商業(yè)旅游地產(chǎn)的定位，主要是文化挖掘和游客行為特征的角度，進行特色化定位。5.投資的差異，商業(yè)地產(chǎn)一般有較大的投資額，要求更加專業(yè)的開發(fā)水平和管理公平，所以需要有實力的成熟開發(fā)商才會涉足這個行業(yè)；商業(yè)旅游地產(chǎn)投資主要體現(xiàn)在風(fēng)險更高、難度更大、對投資的強度以及投資回報周期要求更高。

對于進行商業(yè)旅游地產(chǎn)開發(fā)的投資商來說，需要給自己一個明確的定位，只有定位準(zhǔn)確了，才能使商業(yè)旅游地產(chǎn)開發(fā)成為一種旅游的吸引物，起到吸客、引客、滯客的作用，而不僅僅是一種簡單的商業(yè)服務(wù)。

獨立型的商業(yè)旅游地產(chǎn)定位，定位要求反應(yīng)自身的特色；依附型的商業(yè)旅游地產(chǎn)定位，要求與景區(qū)的主題相統(tǒng)一和景區(qū)的游覽觀光娛樂項目形成統(tǒng)一的形象，共同推向市場。

高爾夫地產(chǎn)是高爾夫運動延伸至地產(chǎn)界的產(chǎn)物，其主要特點是高爾夫球場建設(shè)與房地產(chǎn)物業(yè)開發(fā)高度結(jié)合、密切聯(lián)系。在功能上形成互補配套補充，在價值上起到互相促進提升的作用。高爾夫運動天生就是和高檔物業(yè)密不可分，兩者開發(fā)經(jīng)營的共同性都體現(xiàn)出最舒適、最休閑的生活方式、高爾夫地產(chǎn)不是簡單的“高爾夫球場 房地產(chǎn)”的形式，高爾夫地產(chǎn)的開發(fā)成敗不僅取決于高爾夫球場和房地產(chǎn)各自產(chǎn)品做得如何，更關(guān)鍵的在于兩者是否高度配合，形成良性的互動發(fā)展關(guān)系，各種資源條件能否互相促進達到整體開發(fā)共贏的效果。

該項目的特征是缺乏足夠的常住人口支持，需要強大的外部潛在消費市場，有便捷交通服務(wù)體系以及全年大部分時間的全程接待能力，球場遠離城市人口密集地區(qū)，有獨特的人文景觀、自然資源和氣候條件。國內(nèi)主流模式是高爾夫旅游度假基地模式，典型的組合形式是“高爾夫球場 會議中心 度假酒店”的復(fù)合開發(fā)。

高爾夫旅游地產(chǎn)項目在缺乏自然環(huán)境等先天資源情況下，以高爾夫作為模式的核心與支點，最容易實現(xiàn)整體項目價值提升與業(yè)績提升。

高爾夫旅游具有廣闊的發(fā)展前景，國際經(jīng)驗表明，高爾夫是社會經(jīng)濟發(fā)展到一定階段，中等群體、自由職業(yè)者和白領(lǐng)達到一定的比例后，才有可能獲得的快速發(fā)展。

我國經(jīng)濟已經(jīng)進入一個新的增長階段，2010年的GDP增長9.1%，目前，我國潛在高爾夫消費人口近1900萬，并且每年還將增長19萬潛在的高爾夫消費群。而旅游業(yè)也在朝著休閑度假型旅游轉(zhuǎn)變，高爾夫旅游正好迎合了這一發(fā)展趨勢。

主題公園是具有特定的主題、由人創(chuàng)造而成的舞臺化的休閑娛樂活動空間，是一種休閑娛樂產(chǎn)業(yè)。其歷史從1955年美國人Walt Disney在加州建成的迪斯尼樂園肇始。到80年代末，北美每年超過100萬游客的主題公園有30個，除一個在加拿大外，其他都在美國；歐洲有21個大型主題公園，至1990年本已有14個大型主題公園開業(yè)。

1989年9月21日深圳錦繡中華的成功開業(yè)，標(biāo)志著中國主題公園的誕生。由于錦繡中華轟動性的示范效應(yīng)，主題公園在全國如雨后春筍般涌現(xiàn)。

主題公園要求選址在經(jīng)濟發(fā)達、人口流動多的大城市和特大城市，外部區(qū)域條件優(yōu)越，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，各種交通線路發(fā)達，可進入性強，便于游客自由進入。主題，就要求了公園必須注重特色鮮明，有創(chuàng)新意識，注重從傳統(tǒng)文化中汲取營養(yǎng)，利用現(xiàn)代工藝和技術(shù)條件深化主題吸引力，使其能夠吸引游客。主題公園的盈利模式，有三種，一種是通過門票盈利，這是最基本的盈利模式，第二種是游憩產(chǎn)品服務(wù)盈利模式，提供有助于豐富體驗的游憩服務(wù)來實現(xiàn)盈利，這是核心盈利模式，第三種是綜合盈利模式，主要是通過旅游者的餐飲、住宿、購物等實現(xiàn)，第四種是公園商業(yè)盈利模式，通過自身的節(jié)慶活動和對外招商以及其他會展、廣告等對外服務(wù)而達到盈利模式，這是深度開發(fā)盈利模式。

主題公園旅游地產(chǎn)的發(fā)展主要受主客觀兩方面因素的影響，客觀方面，主要是客源市場和交通條件，保證公園的客源量以及游客的“來去自由”；主觀方面是城市旅游感知形象和空間集聚與競爭。城市感知形象是指城市旅游者在游覽城市的過程中通過對城市環(huán)境形體的觀賞和市民素質(zhì)、民風(fēng)民俗、服務(wù)態(tài)度等的體驗所產(chǎn)生的城市總體形象。有的城市感知形象非常強，比如北京，上海，深圳等，這是難以改變的；而空間集聚是為了更好的增加地區(qū)的總體吸引力，產(chǎn)生的空間競爭是游客分流。

總之，主題公園是一種高投入的旅游項目，維持費用較高，要求的門檻游客量也較高，需要量力而為。

作為城市重要的遺產(chǎn)區(qū)域，歷史街區(qū)無論對城市歷史的保護，還是對城市未來的發(fā)展都有著重要的意義。隨著歷史城市旅游的興起，歷史街區(qū)遺產(chǎn)旅游也逐步成為我國重要的旅游產(chǎn)品和游客重要的旅游形式。

開發(fā)歷史街區(qū)遺產(chǎn)旅游的關(guān)鍵在于積極探索“整舊如新”與“煥然一新”的關(guān)系，正確認識古建筑、歷史街區(qū)及民俗風(fēng)情，保護與開發(fā)中的真實性和“仿像與模擬”的關(guān)系。

歷史街區(qū)遺產(chǎn)旅游開發(fā)有兩大側(cè)重點，第一要實現(xiàn)歷史街區(qū)的功能轉(zhuǎn)化，也就是必須從物質(zhì)環(huán)境的保護進化到歷史街區(qū)社會經(jīng)濟架構(gòu)與功能的全面振興之上，想方設(shè)法使具有很高文化價值的歷史空間成為能夠容納某些現(xiàn)代和未來城市功能的容器，并通過合理而必要的保護、修復(fù)與整治措施，適當(dāng)提高這個容器的適應(yīng)能力。這是歷史街區(qū)獲得重生之路，也是其全面振興的關(guān)鍵所在。

歷史街區(qū)遺產(chǎn)旅游還應(yīng)注意地方精神的保留以及附加價值的提升。地方精神創(chuàng)造了人與地域的交流，并將地域文化以多種多樣的表現(xiàn)形式傳達給外來的游客，這要依賴與社區(qū)的參與，政府及相關(guān)機構(gòu)的協(xié)調(diào)和整合。而附加價值是歷史街區(qū)新時代的內(nèi)涵，地方藝術(shù)的生命力等等。

以上敘述了五類旅游地產(chǎn)的模式，當(dāng)然還有產(chǎn)業(yè)旅游地產(chǎn)開發(fā)模式、非稀缺性資源旅游地產(chǎn)開發(fā)模式等等，不同的旅游地產(chǎn)開發(fā)模式各有差異，但他們共性是離不開旅游 地產(chǎn)的基礎(chǔ)，是在旅游地產(chǎn)的基礎(chǔ)上進行了各自的完善和內(nèi)容的升級。

文章來源：大地風(fēng)景國際咨詢集團

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