四大巨變
引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)變局
未來十年將是中國經(jīng)濟(jì)社會快速急劇轉(zhuǎn)型的重要時(shí)期,也是我國推進(jìn)“三化”同步戰(zhàn)略、實(shí)現(xiàn)基本現(xiàn)代化目標(biāo)的關(guān)鍵階段,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,未來中國經(jīng)濟(jì)社會將產(chǎn)生四大巨變:
一是老齡化。2013年我國老年人口數(shù)量將突破2億大關(guān),老齡化水平達(dá)到14.8%,到2050年將達(dá)到峰值即占總?cè)丝诘娜种弧夏耆说纳钫樟?、康?fù)護(hù)理、醫(yī)療保健、精神文化等需求日益凸顯,養(yǎng)老問題日趨嚴(yán)峻。老齡化將給商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來新的挑戰(zhàn)和新機(jī)遇。
二是新型城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)。新型城鎮(zhèn)化將突破城市邊界,擴(kuò)大資源共享,強(qiáng)調(diào)生態(tài)保護(hù),延續(xù)文化傳承。更注重“人的城鎮(zhèn)化”,打造具有優(yōu)美生態(tài)環(huán)境、可靠社會保障機(jī)制、延續(xù)性文化傳承和久遠(yuǎn)生命力的社會群落,這將直接引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的變革。
三是經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)日益融合,跨界發(fā)展成潮流。未來農(nóng)業(yè)發(fā)展需要順應(yīng)市場對食品安全、綠色生態(tài)的需求,普通機(jī)械化、信息化手段、生產(chǎn)規(guī)?；?、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)工業(yè)化將成為必然,而隨著現(xiàn)代制造業(yè)的產(chǎn)能布局進(jìn)一步擺脫上游資源和終端市場的物理距離限制,更注重如何使獲取人才、技術(shù)、品牌資源等形成產(chǎn)業(yè)虛擬核心價(jià)值集聚,與服務(wù)業(yè)的界限將越來越模糊。服務(wù)業(yè)將進(jìn)入空前發(fā)展期,行業(yè)領(lǐng)域?qū)⒉粩嗤卣购图?xì)化,并將逐步侵蝕第一、第二產(chǎn)業(yè)邊界,對產(chǎn)業(yè)的劃分和演化帶來顛覆性的變化,對商業(yè)地產(chǎn)帶來更多的啟示。
四是人們生活方式、消費(fèi)方式的變化。中產(chǎn)階層不斷擴(kuò)大,居民個(gè)人財(cái)富和休閑時(shí)間增加,對物質(zhì)和精神生活產(chǎn)生更個(gè)性追求,綠色生態(tài)、安全環(huán)保、健康養(yǎng)生、休閑娛樂、文化修學(xué)等將成為主流生活消費(fèi)方式,未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展必須研究這些變化。
產(chǎn)業(yè)融合更緊密
●產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)
時(shí)代國際單位、蘿崗綠地中央廣場、合景科匯金谷、碧桂園空港城、合生集團(tuán)花都的TIT產(chǎn)業(yè)園等等,而珠江地產(chǎn)在從化斥380億元巨資打造的集居住城、教育城、總部城、醫(yī)療城、健康城五大城于一體的城市綜合體項(xiàng)目“珠江國際城”,更融入了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、生態(tài)養(yǎng)生地產(chǎn)、教育地產(chǎn)等多種模式,可說是新型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的集大成者。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是整合資源、承載與促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的地產(chǎn)形態(tài),是一種將地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市功能三方面發(fā)展的有機(jī)結(jié)合、相互促進(jìn)的新商業(yè)模式。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)整合產(chǎn)業(yè)群、提升產(chǎn)業(yè)效率、孵化新興產(chǎn)業(yè),有效實(shí)現(xiàn)城市資源的市場化配置,調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級與可持續(xù)發(fā)展,促進(jìn)城市功能完善,提升土地價(jià)值和城市價(jià)值。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生出的是價(jià)值最高、最可持續(xù)的資產(chǎn)——產(chǎn)業(yè),是對珍惜的城市土地資源的深度開發(fā)和有效利用。
今后的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將更依賴于產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展,展現(xiàn)旅游、商貿(mào)、會展、文化、人居等多重功能和空間結(jié)構(gòu)。這類產(chǎn)業(yè)融合型的地產(chǎn),更適合新城鎮(zhèn)居民的當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)、就地發(fā)展、跨產(chǎn)業(yè)邊界交流,在資源相對均衡化的前提下,保障城鎮(zhèn)居民具備和大城市居民同等的發(fā)展權(quán)利和機(jī)遇。即使是在大城市內(nèi)部,這類多種產(chǎn)業(yè)緊密結(jié)合的地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展,也有利于改變工業(yè)時(shí)代城市從業(yè)者“鐘擺式”的早晚高峰流動,緩解傳統(tǒng)城市規(guī)劃布局下的諸多弊端,創(chuàng)造更高效、更宜居的城市生活空間。
田園牧歌式生態(tài)人居
●生態(tài)養(yǎng)生型地產(chǎn)
在廣州,奧園地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等發(fā)展商都已相繼開始了對養(yǎng)生地產(chǎn)的探索,南沙的奧園養(yǎng)生谷、番禺的奧園養(yǎng)生廣場,富力南昆山溫泉養(yǎng)生谷及保利南昆山的保利錦里項(xiàng)目,都是養(yǎng)生地產(chǎn)的探索模式。
養(yǎng)生,指以各種方法頤養(yǎng)生命、增強(qiáng)體質(zhì)、預(yù)防疾病而達(dá)到延年益壽的醫(yī)事活動。養(yǎng)即保養(yǎng)、調(diào)養(yǎng)、補(bǔ)養(yǎng)之意,生即生命、生存、生長之意,美國醫(yī)師Halbert Dunn提出,將Wellbeing(幸福)和fitness(健康)結(jié)合而成。Halbert Dunn醫(yī)生認(rèn)為自我豐盈的滿足狀況為較高的養(yǎng)生境界。養(yǎng)生地產(chǎn)就是以養(yǎng)生作為引擎產(chǎn)品,帶動娛樂、休閑、度假等綜合體的統(tǒng)稱。
現(xiàn)代人對健康生活的追求,市場對具有生態(tài)、健康、環(huán)保屬性的產(chǎn)品需求不斷增長,這對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者來說是重要信號。新型城鎮(zhèn)化勢必引發(fā)一輪郊區(qū)化浪潮,如果一處地產(chǎn)項(xiàng)目能在完善的現(xiàn)代醫(yī)療、教育、商務(wù)、娛樂保障體系下實(shí)現(xiàn)田園牧歌式的生態(tài)人居需求,那肯定能異軍突起。
一條龍式頤養(yǎng)天年
●養(yǎng)老地產(chǎn)
2013年,保利地產(chǎn)就已宣布進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn),目前首個(gè)項(xiàng)目已在北京啟動,未來也將在廣東籌建養(yǎng)老地產(chǎn)。另一個(gè)廣州發(fā)展商家和集團(tuán)也積極投入養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā),目前已有相關(guān)項(xiàng)目在籌備中。
建筑設(shè)計(jì)、園林規(guī)劃、裝飾標(biāo)準(zhǔn)、配套服務(wù)等各方面以充分“適老化”優(yōu)先,實(shí)現(xiàn)品質(zhì)地產(chǎn)和優(yōu)良健管家服務(wù)的有機(jī)結(jié)合,從護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)、健康管理、文體活動、餐飲服務(wù)到日常起居呵護(hù)并增加設(shè)施設(shè)備和專業(yè)管理團(tuán)隊(duì),為老年人服務(wù)的綜合型養(yǎng)老社區(qū)即為養(yǎng)老地產(chǎn)的寫實(shí)。
養(yǎng)老地產(chǎn)的范疇包含養(yǎng)老住宅、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老設(shè)施等多種居住類型。社區(qū)除有為老人提供的居住建筑外,還有老年活動中心、康體中心、醫(yī)療服務(wù)中心、老年大學(xué)等配套設(shè)施。
老齡化社會的到來,養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有潛力發(fā)展成現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的龍頭支柱產(chǎn)業(yè),開發(fā)商要創(chuàng)新運(yùn)營模式,擺脫純粹賣房的盈利思路,建立完善的養(yǎng)老服務(wù)保障體系。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商要提升整合能力,集聚日用品供應(yīng)、專業(yè)護(hù)工、醫(yī)療體檢、金融保險(xiǎn)、老齡休閑等專業(yè)服務(wù)資源,配合信息化系統(tǒng)和物流網(wǎng)絡(luò),以養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目為平臺,完整地提供專業(yè)養(yǎng)老、居家養(yǎng)老服務(wù)。
寄情人文山水間
●旅游、文化體驗(yàn)型地產(chǎn)
雅居樂、碧桂園、保利地產(chǎn)、萬達(dá)集團(tuán)等發(fā)展商,近年都大力投入旅游、文化體驗(yàn)型地產(chǎn)的開發(fā),保利海陵島項(xiàng)目、碧桂園十里銀灘等項(xiàng)目、雅居樂海南清水灣以及云南瑞麗、騰沖等旅游度假區(qū)的項(xiàng)目和已動工的花都萬達(dá)城等,都是旅游文化體驗(yàn)型地產(chǎn)的代表。
旅游地產(chǎn)即依托周邊旅游資源而建、有別于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目的集旅游、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項(xiàng)目,特點(diǎn)和優(yōu)勢在于是旅游業(yè)與房產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接,更好的自然景觀、建筑景觀以及完善的配套功能和極高的投資價(jià)值。
文化地產(chǎn)是以文化軟實(shí)力為核心競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)模式,用文化引領(lǐng)規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、園林景觀、營銷體系、物業(yè)服務(wù)等的系統(tǒng)工程,將“死建筑”變成“活建筑”。房地產(chǎn)傳統(tǒng)開發(fā)模式是以“建筑”為核心,而文化地產(chǎn)則以“文化和生活方式、居住理想”為核心,用文化提升固化建筑價(jià)值。
電子商務(wù)的爆炸式發(fā)展,使傳統(tǒng)零售業(yè)受到越來越大的沖擊。因此,未來的旅游、文化體驗(yàn)型地產(chǎn)應(yīng)是當(dāng)前城市綜合體休閑業(yè)態(tài)的升級版,借助特有的文化資源優(yōu)勢開發(fā)稀缺的旅游、文化地產(chǎn)項(xiàng)目,如依托城市綜合體較為稀缺的田園風(fēng)光提供農(nóng)耕文化體驗(yàn)、借助高端藝術(shù)品集聚資源打造文化會展和收藏交流的商業(yè)平臺等,都是提升文化體驗(yàn)型地產(chǎn)項(xiàng)目附加值、增強(qiáng)品牌識別度的策略和方向。（新快報(bào)）