【老潘說】一度以來，高周轉(zhuǎn)竟成了房地產(chǎn)的“負(fù)面詞匯”，這個認(rèn)知有點錯判了。

1，首先，高周轉(zhuǎn)核心是資金的高周轉(zhuǎn)，是追求現(xiàn)金流盡快為正，回正之后產(chǎn)品建造可以慢慢來。如吳建斌總講，高周轉(zhuǎn)不是壓縮建造本身的物理工期。

2，某種程度上，高周轉(zhuǎn)就等于高效率，你說高效率有錯么？肯定沒錯啊。當(dāng)然，凡事過猶不及，高周轉(zhuǎn)過頭了，到極限了，當(dāng)然也不行。比如高周轉(zhuǎn)也是有上限的。 蘭德咨詢給出的上限是如果開盤前預(yù)留1個月蓄客期的話，拿地后140天開盤是極限，而且拿地后1個月要開工。

3，房企兩條路，高周轉(zhuǎn)和高溢價，但一個共性現(xiàn)象是，奉行高周轉(zhuǎn)體系戰(zhàn)略的房企都做大了，而一直關(guān)注高溢價的房企貌似都沒做大，慢慢脫離地產(chǎn)主流陣營。

4，高周轉(zhuǎn)一般不會單獨實施，高周轉(zhuǎn)一般與高杠桿搭配較多，更全方位的做法是蘭德所倡導(dǎo)的基于“高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略+高效運營標(biāo)準(zhǔn)+產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化”的一體化解決方案。否則你就高周轉(zhuǎn)而高周轉(zhuǎn)，是很難“快”起來的。

今天特別分享蘭德咨詢關(guān)于高周轉(zhuǎn)十大誤解的文章，分享給地產(chǎn)中高層。

作者：蘭德咨詢

來源：房地產(chǎn)產(chǎn)品線

許多人認(rèn)為高周轉(zhuǎn)就是“快”：快速定策，快速出圖，開始開工，快速施工，快速開盤，快速實現(xiàn)現(xiàn)金流回正和再投資，快速竣工，快速交付，快速結(jié)案，快速轉(zhuǎn)戰(zhàn)下一個項目……

那么，是不是說高周轉(zhuǎn)就是“快”呢？不一定！

高周轉(zhuǎn)的本義其實是指資金周轉(zhuǎn)效率高、速度快。

為了實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，當(dāng)然要快速定策、快速出圖、開始開工、快速開盤，目的是快速實現(xiàn)現(xiàn)金流回正和再投資。但真正悟透高周轉(zhuǎn)的都知道，實現(xiàn)現(xiàn)金流回正后，后期施工速度可以放慢些，甚至有意放慢。

道理很簡單。

• 一是購房者早已接受了期房的概念，并不太著急收房。

• 二是銀行放款后，后期施工速度放慢的話，工程款支付節(jié)奏自然也延緩了。

特別是最后的精裝，時間拉得越長，開發(fā)商的占款時間也就越久。這也正是很多期房銷售后，開發(fā)商兩三年才交房的真正原因。

所以，要說高周轉(zhuǎn)就是快的話，只能說為了快速實現(xiàn)現(xiàn)金流回正而前期必須要快，但絕不是整個開發(fā)周期都快——后期完全可以慢下來精工細(xì)作。

為了盡早開盤，盡快實現(xiàn)現(xiàn)金流回正，確實有些企業(yè)違背合理工期而拼命搶工期，也確實出現(xiàn)了很多質(zhì)量問題，甚至傷亡事故。只能說，這種企業(yè)做得太過極端。

通常來說，假如計劃節(jié)點定為T+6M（拿地后六個月）開盤，假如T+5M示范區(qū)及售樓中心開放（預(yù)留一個月蓄客期），只要拿地后50天開工，仍有100天的施工時間。去除50天的室內(nèi)精裝時間（足夠了），仍還有50天的土建施工時間，也足夠了——只要有基本的質(zhì)量意識，質(zhì)量絕對能保證。如果產(chǎn)品適銷，開盤后一兩個月實現(xiàn)自有資金回流沒什么問題?；卣?，再一兩個月實現(xiàn)再投資當(dāng)然更沒什么問題。

出現(xiàn)質(zhì)量問題的根本原因是，有的房企追求4個月開盤，且未必項目能做到拿地后當(dāng)天出圖，使得前期施工時間壓縮到一個月左右，這就違背了合理工期，也就難免不出現(xiàn)質(zhì)量問題。

蘭德咨詢反復(fù)做過一天天的推算。推算結(jié)果是，開盤前預(yù)留一個月蓄客期的話，拿地后140天開盤是極限，而且拿地后一個月必須開工（示范區(qū)及售樓處時間壓縮到80天，開盤前10天拿證，拿證前商品房施工時間100天）。

其實道理很簡單，在確保合理工期的前提下，要么進一步加快出圖和報批報建時間，要么設(shè)定合理的開盤時間。

而最不合理的，就是粗暴地壓縮合理工期。

那么，90天左右的施工工期還能進一步壓縮嗎？當(dāng)然能，但必須要有相應(yīng)的技術(shù)支持。為此，碧桂園為了壓縮工期而大力推行SSGF和穿插施工技術(shù)。否則，施工工期很難壓縮，除非冒著質(zhì)量安全風(fēng)險而粗暴地壓縮。

很難壓縮就不能壓縮了嗎？也不是。蘭德研發(fā)有一套售樓處建筑快速施工的整體解決方案。簡單來說，主要有兩個方法。

一是將售樓處建筑有傳統(tǒng)的兩三層變?yōu)橐粚樱ㄍ两üこ淌┕つ芸s短35%左右的時間）。變?yōu)橐粚雍笫蹣翘幗ㄖ@得不“高大上”怎么辦？很簡單，拉長售樓處建筑長度和層高，同時在售樓處建筑前加設(shè)大面積的水景——有了倒影，高度感也能有10米左右，而且顯得更“高大上”。

二是采用鋼結(jié)構(gòu)和幕墻模塊化拼裝（類似于機場候機樓結(jié)構(gòu)），施工時間可縮短50%左右的時間，且項目售罄后可拆除再用于下一個項目。如果規(guī)范操作，周轉(zhuǎn)次數(shù)可達(dá)3-5次，每個項目可節(jié)省幾百萬、上千萬元的成本。

總之，高周轉(zhuǎn)模式下，假設(shè)定為拿地后五六個月開盤，只要預(yù)留出90天左右的合理工期，工程質(zhì)量是完全可以保證的。

如果有相應(yīng)的技術(shù)支持，甚至還能進一步壓縮——施工速度快與質(zhì)量差不是必然關(guān)系！

質(zhì)量差的原因有很多，施工速度快、工期不合理只是原因之一，另外還有材料質(zhì)量差、工藝工法不精致等。比如，這些年出現(xiàn)過的地板門、紙板門事件，就不是因為高周轉(zhuǎn)和施工速度快，而是物料質(zhì)量差。

現(xiàn)代的人們看到古建筑，都會感嘆唏噓一番，贊嘆古人之智慧，工藝之精湛，質(zhì)量之優(yōu)良。其實細(xì)想，古人建了很多很多橋、塔、房，留存至今的才多少，只是因為早就消逝的99.99%已見不到，見到的只是留存下來的0.01%。

要說工程質(zhì)量，什么都比不上1872年開始應(yīng)用于建筑的鋼筋混凝土（Reinforced Concrete或Ferroconcrete）。

前面已說了開盤前施工速度快與質(zhì)量差沒有必然聯(lián)系。為了延緩后期工程快支付節(jié)奏，拉長銷售回款占用時間，再前面還建議高周轉(zhuǎn)的企業(yè)也要盡量延遲交房時間。即使不有意延遲，只要能保證合理的施工時間，質(zhì)量是完全可以保證的。

不要忘了，我國是世界公認(rèn)的“基建狂魔”，工程技術(shù)絕對是世界第一。

如前所言，質(zhì)量差有很多很多原因，其中再比如施工單位選擇問題，墊資施工、工程款不能及時支付問題，現(xiàn)場的監(jiān)理師和甲方工程師形同虛設(shè)，缺乏或不嚴(yán)格執(zhí)行質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)問題，等等。

毫不客氣地說，所有質(zhì)量問題都不是因為高周轉(zhuǎn)或施工速度快，根本原因是缺乏責(zé)任心：對企業(yè)缺乏責(zé)任心，對客戶更缺乏責(zé)任心！

按產(chǎn)品成熟度劃分，房地產(chǎn)產(chǎn)品可分為創(chuàng)新產(chǎn)品、成熟產(chǎn)品和標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，開發(fā)模式分為差異化開發(fā)模式和標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)模式。

前面曾提到，蘭德咨詢反復(fù)推算過，拿地后一個月開工（T+30d）已是極限。

熟悉房地產(chǎn)開發(fā)的都知道，前期工作包括定策、產(chǎn)策、出方案、出施工圖、報批報建等。如今，至少是絕大多數(shù)高周轉(zhuǎn)企業(yè)都是拿地前根據(jù)產(chǎn)品線與產(chǎn)品系列規(guī)劃等，就完成了定策、產(chǎn)策、方案工作，甚至拿地后能當(dāng)天出圖（方案圖）。但要知道，方案后還有施工圖，施工圖還要報審。所以如果不能當(dāng)天出圖，要實現(xiàn)拿地后一個月開工，留給方案報審、施工圖設(shè)計和施工圖報審的時間也就20多天。20多天的時間，幾輪報審，按正常流程做施工圖設(shè)計和評審是決不可完成的——我們推算，按正常流程，從方案完成到施工圖完成最快也要35-40天——唯一的辦法是產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，而且還要像碧桂園一樣必須項目總親自跑報審。

在實行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)模式之前，業(yè)內(nèi)企業(yè)提高開發(fā)效率都會想到、普遍采用的方法是加強內(nèi)部管理，優(yōu)化制度流程。但后來房企想明白了：

僅靠管理不可能從根本上提高開發(fā)效率（比如無論再怎么加強管理，從方案到施工圖完成最快也要35-40天，再怎么考核，也不可能壓縮到15天），要根本上提高開發(fā)效率和周轉(zhuǎn)速度，最終還是要靠產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。十多年前，正是認(rèn)識到了這一點，促使蘭德毅然決然地從單一的管理咨詢轉(zhuǎn)型為“產(chǎn)品線咨詢+管理咨詢”的根本原因。

有人質(zhì)疑一個月內(nèi)完成設(shè)計很難保證設(shè)計質(zhì)量。

這根本不是個問題，是根本不了解一線開發(fā)工作。拿地后才開始研創(chuàng)設(shè)計，一是時間成本太高，二是成果肯定不成熟（設(shè)計缺陷和錯誤很多）。但如果推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，建有標(biāo)準(zhǔn)庫，入庫的標(biāo)準(zhǔn)肯定都是經(jīng)過其他項目檢驗過的，不會有明確缺陷，更不會有明顯錯誤——設(shè)計質(zhì)量肯定比全新設(shè)計要高。反而在差異化開發(fā)模式下，因為向客戶提供的是不成熟的產(chǎn)品，難免有缺陷。加之實行差異化開發(fā)模式的大都是管理水平差的中小房企，反而質(zhì)量更難保證。當(dāng)然這兒說的質(zhì)量，不僅是墻皮脫落等工程質(zhì)量，還指設(shè)計水平和產(chǎn)品品質(zhì)。

周轉(zhuǎn)率包括資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、資金周轉(zhuǎn)率等。周轉(zhuǎn)率高（即高周轉(zhuǎn)）意味著開發(fā)速度快，銷售速度快。也就是說，即使遇到市場調(diào)控，高周轉(zhuǎn)不僅不會導(dǎo)致高庫存，反而有利于去庫存。

也許說“高周轉(zhuǎn)容易導(dǎo)致高庫存”的，是把高周轉(zhuǎn)理解成了企業(yè)擴張速度，認(rèn)為擴張速度不能太快。這顯然是把高速度和高周轉(zhuǎn)給混淆了。

其實，企業(yè)擴張速度過快指的是房企業(yè)績增長公式M=S*f中規(guī)模S值的增長率過高，高周轉(zhuǎn)指的是M=S*f中收益率f中的周轉(zhuǎn)率高。在以債養(yǎng)債模式下，規(guī)模增速過快意味著，一旦銷售受阻，容易導(dǎo)致資金鏈過緊，甚至斷裂。追根溯源，還是現(xiàn)金流入減少的問題。越是這樣，就越要提高周轉(zhuǎn)速度，加快資金回流。這也是市場不好時，很多企業(yè)降價跑量的根本原因。

總之，擴張速度快不等于周轉(zhuǎn)速度快，而高周轉(zhuǎn)相當(dāng)于高效率——會有企業(yè)拒絕高效率嗎？

推行高周轉(zhuǎn)模式的目的當(dāng)然是為了提高業(yè)績增速，實現(xiàn)趕超。道理很簡單：

企業(yè)競爭類似賽跑，前面早已起跑的企業(yè)年銷售額已到幾千億了，而且仍以每小時15公里的速度在跑；基數(shù)低的，起跑晚的，只有以更快的速度才能實現(xiàn)趕超。

但如果說“高周轉(zhuǎn)是因為想趕超”，則不完全對。

說到底，高周轉(zhuǎn)的根本原因是資金有限，且資金成本高，還想實現(xiàn)趕超！

設(shè)想，假如資金很充裕，資金成本也很低，完全可以像港資房企一樣慢慢來，或者短時間內(nèi)拿個上億平米、上萬億元貨值的土地，只要產(chǎn)品適銷，一兩年內(nèi)銷售額就能做到幾千億。

問題是，資金有限、資金成本高。在資金有限，且資金成本高的情況下，要實現(xiàn)趕超，只能高周轉(zhuǎn)！

一個蓋子一個鍋當(dāng)然風(fēng)險最小，但效率也最低。一個蓋子三個鍋、五個鍋，只能高周轉(zhuǎn)。

有人認(rèn)為，推行高周轉(zhuǎn)就意味著很難做到高溢價，所以會犧牲一部分利潤。

對某個項目而言，這種情況確實存在。但如果算并表總賬，恰恰相反，高周轉(zhuǎn)不僅不會犧牲利潤，反而能大幅提高利潤。

這要從房企的核心要義說起。

無論房地產(chǎn)開發(fā)多么復(fù)雜，其實房地產(chǎn)企業(yè)的核心要義只有一個：追求投資收益最大化。用一個公式表示，就是：M=S*f。其中，M指投資收益，也就是賺了多少錢（利潤）；S泛指企業(yè)的規(guī)模類指標(biāo)，可視為總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、投資額、開發(fā)量、銷售額等；f泛指盈利能力指標(biāo)，可視為收益率、IRR或ROIC等（當(dāng)S是總資產(chǎn)，對應(yīng)的f就是總資產(chǎn)回報率；當(dāng)S是凈資產(chǎn)，對應(yīng)的f就是凈資產(chǎn)收益率ROE；當(dāng)S是股東自有資金投資額，對應(yīng)的f就是股東自有資金投資收益率ROIC）。

要實現(xiàn)更多的投資收益M，只有兩種途徑：做大S和提高f。

要做大S值，也就是做大規(guī)模，前提是要有資金和土地。但在資金和土儲相當(dāng)?shù)那闆r下，為什么不同企業(yè)的發(fā)展速度卻差距很大？主要是因為做大規(guī)模的方式不同。做大規(guī)模有三種方式。

第一種，也是最簡單、最直接的方式，是做加法。從一個項目到多個項目，從一個城市到多個城市，從住宅拓展到商業(yè)，從國內(nèi)拓展到海外等，歸根到底，都是做加法。用一個簡單公式表示就是：S=A+B+C+…+N。也只有做加法，銷售額才能從十億到百億，從百億到千億，從千億到萬億。這也是一線標(biāo)桿房企全價值鏈、全國化（甚至海內(nèi)外）布局、全產(chǎn)品系覆蓋的根本原因。

做大規(guī)模S的第二種方式是做乘法：當(dāng)一個項目或一種產(chǎn)品模式成功后，就進行復(fù)制。假如項目A復(fù)制了x個，那么用公式表示就是：S=xA。

做大規(guī)模S的第三種方式，也是最快、最好的方式，是做加法的同時做乘法。也就是，企業(yè)有多條產(chǎn)品線，而且多條產(chǎn)品線復(fù)制開發(fā)，用公式表示就是：S=xA+yB+zC+…+X(其中X代表不能標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制的特殊項目)。

與很多行業(yè)不同的是，房地產(chǎn)開發(fā)的收益率f不僅只是利潤率（f1），還與周轉(zhuǎn)率（f2）和杠桿率（f3）直接相關(guān)，而且是連乘關(guān)系。用一個公式表示就是：f= f1×f2×f3。這就是著名的杜邦公式，也是蘭德咨詢較早普及、經(jīng)常推介的公式。

特別強調(diào)的是，利潤率是沒有時間概念的——同一個項目，三年賺了10%，與五年賺了10%，利潤率都是10%。有時間概念的是周轉(zhuǎn)率。以資產(chǎn)為例。資產(chǎn)四年周轉(zhuǎn)一次，周轉(zhuǎn)率是0.25；兩年周轉(zhuǎn)一次，周轉(zhuǎn)率是0.5。項目投資也如此。杠桿率也稱為權(quán)益乘數(shù)。就房地產(chǎn)項目而言，可理解為所撬動起的項目總投資額與自有資金投資額的倍數(shù)。

顯然，要提高收益率f值，就要提高利潤率、周轉(zhuǎn)率和杠桿率。

先說利潤率f1——

要提高利潤率f1，只有兩種途徑，一是“降”（降低成本費用）；二是“提”（提高銷售價格）。但問題是，隨著市場競爭愈發(fā)激烈，加之受限價政策影響，除非產(chǎn)品很好，要提高銷售價格是很難的，也是冒很大風(fēng)險的。所以主要措施，也是自己能說了算的辦法是“降”。

降低成本的傳統(tǒng)方法是控制成本。但問題是，土地成本、薪資成本等不斷增長，工程費用幾無降低空間——傳統(tǒng)方法顯然不靈了。但高周轉(zhuǎn)卻可以，而且能從根本上降低成本費用！

高周轉(zhuǎn)的主要表現(xiàn)是“快”。因為“快”，最直接的成效是能大幅降低期間費用和資金成本。僅以資金成本為例。假設(shè)項目的土地成本是10 億元，資金成本（負(fù)債息率）按8%，那么每天的資金成本就是22萬元。假設(shè)推行高周轉(zhuǎn)模式后項目周期縮短了5個月，僅資金成本就能降低三千多萬元。

還有一個直接成效，就是降低設(shè)計費用。

我們的成效跟蹤結(jié)果顯示，在客戶實施產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化后，因為有了設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計費用至少能降低20%，有的企業(yè)甚至能降低三分之一以上。其實不僅如此。因為設(shè)計變更少了，所以簽證也少了；因為推行部品標(biāo)準(zhǔn)化后，可以真正能夠?qū)崿F(xiàn)集采了，所以部品材料的采購價格也有較大幅度的下降。

更為重要的是，推行產(chǎn)品線開發(fā)也就意味著產(chǎn)品模式比較成熟，而成熟的產(chǎn)品模式有利于控制或降低拿地價格，或者拿地時更有底氣，還能有效預(yù)防定位偏差，從而降低營銷費用。

再說杠桿率f3——

在“去杠桿”政策導(dǎo)向下，而且為了控制負(fù)債風(fēng)險，企業(yè)又必須控制、不能過度放大杠桿。因此，要提高收益率f，最可行的方式是提高周轉(zhuǎn)率f2。這就是近年來主流房企普遍實行高周轉(zhuǎn)模式的根本原因。

而且事實證明，只要周轉(zhuǎn)率提高了，現(xiàn)金流就有保障，就能用更少的資金撬動起更大的投資額，也就能放大杠桿率f3。

這也是為什么有些高周轉(zhuǎn)的企業(yè)能夠高負(fù)債運行卻還安全，而有些周轉(zhuǎn)速度慢的企業(yè)雖然負(fù)債率不高，反而現(xiàn)金流非常緊張的根本原因。

據(jù)蘭德咨詢研究，房企的資產(chǎn)負(fù)債率大致控制在資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的兩倍左右，就基本安全。比如資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是0.45，那么資產(chǎn)負(fù)債率提到90%，幾乎沒什么問題。但假如資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率只有0.3，那么資產(chǎn)負(fù)債率即使只有70%，資金也會非常緊張。

據(jù)了解，許多高周轉(zhuǎn)企業(yè)能把自有資金的杠桿倍數(shù)放大到5-10倍。事實證明，只要能高周轉(zhuǎn)，仍然沒問題。

正是因為高周轉(zhuǎn)可根本上提高利潤率f1、周轉(zhuǎn)率f2和杠桿率f3，進而可根本上提高收益率f。而且如前所言，支撐高周轉(zhuǎn)的產(chǎn)品線及標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)還是快速做大規(guī)模（S）的最快、最好方式，因此不僅不會犧牲利潤，反而能快速提高利潤。

近年來，恒大、碧桂園等高周轉(zhuǎn)的企業(yè)，不僅增速快，而且年度凈利潤高達(dá)幾百億，就是最好的證明！

前面已經(jīng)說了，高周轉(zhuǎn)主要是指的資金周轉(zhuǎn)速度快，不要把高周轉(zhuǎn)理解為高速度；無論是旺市，還是逆市，高周轉(zhuǎn)都意味著現(xiàn)金流入有保障，因此也就不會有資金鏈斷裂之憂，反而是周轉(zhuǎn)慢的更容易出現(xiàn)現(xiàn)金流枯竭。

當(dāng)然，因為高周轉(zhuǎn)的企業(yè)也往往是高杠桿的企業(yè)，所以一旦房市出現(xiàn)較大波動，的確更容易導(dǎo)致資金鏈斷裂。

正因為有這種可能，作為在業(yè)內(nèi)最早提出、長期倡行高周轉(zhuǎn)模式，并提供“高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略+高效運營標(biāo)準(zhǔn)+產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化”一體化解決方案的蘭德，始終將“6+3”財務(wù)量化指標(biāo)作為企業(yè)推行高周轉(zhuǎn)模式的底線。

其中，“6”指向負(fù)債風(fēng)險控制指標(biāo)，包括凈借貸比率、EBITDA/利息費用凈、現(xiàn)金資產(chǎn)比、短期負(fù)債比、經(jīng)營性現(xiàn)金流及經(jīng)營性現(xiàn)金流/總負(fù)債。“3”指的是要平衡好增長率、負(fù)債率/杠桿率和利潤率的三者關(guān)系，將“不可能三角”通過高超的平衡術(shù)盡量做到增長率較高的情況下，利潤率較高，但負(fù)債率不太高。

企業(yè)發(fā)展就像騎自行車，太快不行，太慢也不行。高周轉(zhuǎn)的至高境界其實就是平衡術(shù)。

這句話是業(yè)內(nèi)一位明星經(jīng)理人在一個會議上說的。還有“高周轉(zhuǎn)容易導(dǎo)致高庫存”，是業(yè)內(nèi)一家著名服務(wù)機構(gòu)總裁在一篇自媒體文章中說的。在靠雷言博眼球的當(dāng)下，這種話聽聽而已，根本不值得反駁。

中國房地產(chǎn)歷經(jīng)幾十年的發(fā)展，每個階段都有每個階段的主導(dǎo)。在招牌掛之前，主要是關(guān)系導(dǎo)向。招牌掛之后，2008年之前，主要是土地導(dǎo)向（彼時上市的公司都是靠擁有大量土儲而獲得資本市場青睞）。金融危機后，大家手中都缺錢，又想快發(fā)展，于是轉(zhuǎn)向資金導(dǎo)向，進而琢磨出了高周轉(zhuǎn)模式，直到今日。最近幾年，隨著市場集中度越來越高，房企之間的競爭又逐漸從資金層面轉(zhuǎn)向產(chǎn)品競爭——品牌導(dǎo)向、產(chǎn)品導(dǎo)向的趨勢越來越明顯。

今后，假若市場轉(zhuǎn)入下行期，想象一下，屆時銷售比較低迷，企業(yè)之間的競爭肯定首先是產(chǎn)品，其次是資金實力——只要產(chǎn)品適銷，現(xiàn)金流肯定沒問題，就能快速周轉(zhuǎn)，資金也就沒問題；如果資金實力強，還能收購一些優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，但收購后還是要靠快速周轉(zhuǎn)，才能保障投資收益。

所以，如果理解了高周轉(zhuǎn)是現(xiàn)金流高周轉(zhuǎn)，而不是大干快上高速度，絕不可能說出“（今后）高周轉(zhuǎn)已不足以致使”“高周轉(zhuǎn)容易導(dǎo)致高庫存”這樣的外行話；

所以，將來肯定還是靠高周轉(zhuǎn)效率致勝，而且一定是建立在以產(chǎn)品線開發(fā)和提升內(nèi)部管理效率基礎(chǔ)上的高周轉(zhuǎn)，高周轉(zhuǎn)模式也一定仍是主流房企的主流模式。

除了高周轉(zhuǎn)，業(yè)內(nèi)還有一種主流做法：高溢價。

追求慢開發(fā)、高溢價的企業(yè)很多，除了港資房企，SOHO中國、合生創(chuàng)展等也都以追求高溢價為主。但事實證明，過去多年，追求高溢價的企業(yè)幾乎都已脫離主流，反而是高周轉(zhuǎn)企業(yè)做得風(fēng)生水起。

當(dāng)然，如果把高周轉(zhuǎn)錯誤地理解為高速度的話，持續(xù)高度肯定是不可持續(xù)的。但問題是，高周轉(zhuǎn)的本義是現(xiàn)金流高周轉(zhuǎn)。正如前面說的，假若今后市場轉(zhuǎn)入下行期，企業(yè)會更加追求資金安全和快速周轉(zhuǎn)，所以高周轉(zhuǎn)模式也一定仍是主流模式。

業(yè)內(nèi)有個很有意思的現(xiàn)象：大凡質(zhì)疑、反對高周轉(zhuǎn)的，都是做不到高周轉(zhuǎn)的。更有意思的是，Diss碧桂園的，都想成為碧桂園。