核心提示

無(wú)論是從純銷(xiāo)售到租售結(jié)合，再到只租不售的產(chǎn)權(quán)租售模式變遷，還是逐漸崛起的資本運(yùn)作模式，開(kāi)發(fā)商不斷推陳出新的租售模式需要投資者一一區(qū)分清楚，才能在找到適合的投資目標(biāo)時(shí)，控制好相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。因而，辨別和選取不同的租售模式也是投資者需要關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。

重獎(jiǎng)?wù)骷虡I(yè)地產(chǎn)&產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)原創(chuàng)文章

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投資商業(yè)地產(chǎn)，怎樣獲得可觀的回報(bào)無(wú)疑是開(kāi)發(fā)商和投資者雙方都最為關(guān)注的問(wèn)題。如何讓自己的投資回報(bào)有所保證，獲得相對(duì)穩(wěn)定且可觀的收益率呢？無(wú)論是從純銷(xiāo)售到租售結(jié)合，再到只租不售的產(chǎn)權(quán)租售模式變遷，還是逐漸崛起的資本運(yùn)作模式，開(kāi)發(fā)商不斷推陳出新的租售模式需要投資者一一區(qū)分清楚，才能在找到適合的投資目標(biāo)時(shí)，控制好相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。因而，辨別和選取不同的租售模式也是投資者需要關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。

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三大主要模式

粗略來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)的租售模式可以先簡(jiǎn)單劃分成三大類(lèi)。

1全部銷(xiāo)售。

商鋪蓋好了就全部進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，全部推向市場(chǎng)進(jìn)行銷(xiāo)售。一些純住宅小區(qū)的社區(qū)商業(yè)一般會(huì)采取這種做法，由于體量不大，商鋪的銷(xiāo)售壓力也不大。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，各自為戰(zhàn)、各顯神通是這類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)比較常見(jiàn)的情況。

2租售結(jié)合。

租售結(jié)合的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式是市場(chǎng)上較多見(jiàn)的模式，這種模式最大的特點(diǎn)就是開(kāi)發(fā)商持有主體商業(yè)，銷(xiāo)售部分商鋪，直接參與主體商業(yè)經(jīng)營(yíng)。在這種模式下，開(kāi)發(fā)商對(duì)于整個(gè)商圈的定位、規(guī)劃往往有自己的策略，也會(huì)有相應(yīng)的主力店入駐，對(duì)于其余自主招商的投資者來(lái)說(shuō)，符合這一商圈的定位和氛圍是做好自身投資的第一步。

3只租不售。

商業(yè)項(xiàng)目自持比例的高低一般與開(kāi)放商的資金實(shí)力有關(guān)，商業(yè)自持比例達(dá)到100%時(shí)，也就是只租不售模式了。這種模式下開(kāi)發(fā)商對(duì)于整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展全權(quán)把握，但在運(yùn)營(yíng)能力、資金回籠壓力方面都有不小的挑戰(zhàn)。

另外，在傳統(tǒng)的租售比模式創(chuàng)造不同的商業(yè)盈利模式的同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式也在醞釀全新的升級(jí)變化，比如業(yè)內(nèi)比較看好的資本運(yùn)作模式。

資本運(yùn)作模式在國(guó)內(nèi)剛剛起步，國(guó)內(nèi)一線房企正在探索的商業(yè)地產(chǎn)資本運(yùn)作模式包括分拆上市模式、房地產(chǎn)與證券業(yè)相結(jié)合的REITs模式、銀行貸款證券化模式等。

對(duì)于個(gè)人投資者而言，由于商業(yè)地產(chǎn)對(duì)規(guī)模要求、經(jīng)營(yíng)管理要求、商戶經(jīng)營(yíng)持續(xù)性要求、團(tuán)隊(duì)要求都是比較高，沒(méi)有一定的物業(yè)規(guī)模和物業(yè)條件、沒(méi)有一定的成熟穩(wěn)定的商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)是很難獲得穩(wěn)定租金收益的。

因而，在租售模式的選取上，首要的方向就是關(guān)注開(kāi)發(fā)商對(duì)于整體商業(yè)項(xiàng)目的態(tài)度、投入的資本、相應(yīng)模式下的不同特點(diǎn)和優(yōu)劣，區(qū)分清楚在今后收益方面開(kāi)發(fā)商和投資者個(gè)人會(huì)起到的影響作用，以便制訂合適的方案。

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八種細(xì)分模式

進(jìn)一步而言，隨著商業(yè)地產(chǎn)的逐步普及和越來(lái)越多投資者的進(jìn)入，在不同城市、不同區(qū)域和不同時(shí)期出現(xiàn)了多種多樣細(xì)分的不同租售模式。面對(duì)這些層出不窮的租售模式，投資者一是要詳細(xì)比較相互間的優(yōu)劣和差異，另一個(gè)也要注意其中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

1普通租售模式。

按照平常一般的租售模式進(jìn)行商業(yè)物業(yè)的租賃或銷(xiāo)售，即整個(gè)商鋪按每平方米銷(xiāo)售，可按銀行規(guī)定提供貸款按歇，同時(shí)一般只提供租賃服務(wù)，但不擔(dān)保租賃。

2承諾一定年限固定回報(bào)率。

“包租”模式，指在客戶購(gòu)買(mǎi)商鋪產(chǎn)權(quán)時(shí)，約定提前返還若干年的租金，這部分資金從購(gòu)房款中扣除，但在未來(lái)若干年內(nèi)經(jīng)營(yíng)權(quán)歸商城所有?！鞍狻备拍钚麄髦攸c(diǎn)在租金提前預(yù)支，保證投資回報(bào)得到實(shí)現(xiàn)，對(duì)于樹(shù)立市場(chǎng)信心具有相當(dāng)重要的作用。

“保租”模式，指在客戶購(gòu)買(mǎi)商鋪產(chǎn)權(quán)時(shí)，商城約定每月一個(gè)固定的高租金（一般高于供貸）。在未來(lái)若干年內(nèi)經(jīng)營(yíng)權(quán)由商城所有?！氨Ｗ狻备拍钚麄髦攸c(diǎn)在“以租代供”，“讓品牌商家為你打工”，以高回報(bào)率打動(dòng)消費(fèi)者。

需要提醒的是，這類(lèi)模式由于受到政策和風(fēng)險(xiǎn)提示的限制而存在許多換湯不換藥的類(lèi)似做法，但都有著不小的風(fēng)險(xiǎn)，面對(duì)這類(lèi)“打包票”的行為投資者要多加小心。

3“以租代售”銷(xiāo)售方式。

主要針對(duì)經(jīng)營(yíng)性商家，存在兩種情況。一是新商場(chǎng)還沒(méi)旺場(chǎng)或經(jīng)營(yíng)性商家對(duì)旺場(chǎng)信心不太足，既先把商鋪?zhàn)饨o經(jīng)營(yíng)性商家若干年后，商家可優(yōu)先認(rèn)購(gòu)，以前租金可以充當(dāng)購(gòu)鋪款。目的在于快速促進(jìn)商場(chǎng)旺場(chǎng)，給經(jīng)營(yíng)商保障。二是老商場(chǎng)（經(jīng)營(yíng)不太久）打算快速銷(xiāo)售，目前經(jīng)營(yíng)性商家可以以前租金可以充當(dāng)購(gòu)鋪款（一般以前租金來(lái)計(jì)算進(jìn)售價(jià)）。

4“銀企聯(lián)貸”銷(xiāo)售模式（非產(chǎn)權(quán)）。

一般非產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)，銀行不提供貸款服務(wù)。“銀企聯(lián)貸”銷(xiāo)售模式則是開(kāi)發(fā)商和銀行，并以開(kāi)發(fā)商做擔(dān)保人為買(mǎi)家提供貸款，而與銀行協(xié)商通過(guò)銀行統(tǒng)一按月收取貸款，目的是快速回籠資金，減輕資金鏈壓力。

5“預(yù)購(gòu)合同”銷(xiāo)售模式。

專(zhuān)門(mén)針對(duì)目前即將建設(shè)或在建的商場(chǎng)，通過(guò)預(yù)購(gòu)合同約定，由于是期房形式，客戶確定預(yù)購(gòu)就可以得到10%以上的增值回報(bào)。

比如客戶購(gòu)買(mǎi)10萬(wàn)元的房產(chǎn)，只需要支付9.09萬(wàn)元，其余作為前期投資回報(bào)，同時(shí)后期經(jīng)營(yíng)權(quán)由商城采用“包租”或“保租”方式，而所有商城給予業(yè)主固定年回報(bào)。目的是在前期的銷(xiāo)售過(guò)程中，通過(guò)預(yù)購(gòu)優(yōu)惠的實(shí)質(zhì)而開(kāi)展激勵(lì)性銷(xiāo)售。

6“產(chǎn)權(quán)式”銷(xiāo)售模式。

針對(duì)投資型客戶，根據(jù)各地的經(jīng)濟(jì)水平，以“每1萬(wàn)元”、“每1平方米”（商鋪或?qū)懽謽牵┗颉懊?年”、“每半年”（度假酒店）等為單位進(jìn)行銷(xiāo)售，在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，通過(guò)公證等手段進(jìn)行“組合產(chǎn)權(quán)人”。目的是降低投資門(mén)檻。

7物業(yè)回購(gòu)服務(wù)銷(xiāo)售模式。

商業(yè)戶購(gòu)買(mǎi)了商鋪的投資者假如日后經(jīng)營(yíng)不好，可以在一定時(shí)限后再以原價(jià)將商鋪退給開(kāi)發(fā)商，以保證投資者的利益不受損失?；刭?gòu)時(shí)限定在8年至10年。

不過(guò)，推出“回購(gòu)”服務(wù)看上去是給了投資者一個(gè)安全出口，把風(fēng)險(xiǎn)留給開(kāi)發(fā)商自己，但其實(shí)一個(gè)商鋪如果能堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)8年至10年，一般來(lái)說(shuō)不會(huì)肯定會(huì)升值，如果虧損，則往往堅(jiān)持不到可以回購(gòu)的年限。

8“商鋪銀行”概念銷(xiāo)售模式。

本質(zhì)就是虛擬銀行活期存款，存本取息。一般投資客戶交首付，然后辦理銀行按揭，10年貸款的月供由開(kāi)發(fā)商來(lái)供，開(kāi)發(fā)商則以投資客首付為本返利;10年后，開(kāi)發(fā)商必須收回商鋪的產(chǎn)權(quán)，并返還給投資客戶的首付款。

這樣，整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)程投資者僅需付首付，原則上不承擔(dān)其他費(fèi)用，類(lèi)比銀行存款。而開(kāi)發(fā)商可以迅速回籠資金，并擁有絕對(duì)控制權(quán)。但考慮到商鋪經(jīng)營(yíng)不善等情況，則仍有資金被套牢的危險(xiǎn)。