但如果認(rèn)為只是辦理了抵押登記就認(rèn)為高枕無(wú)憂(yōu)，也會(huì)存在很多潛在風(fēng)險(xiǎn)。除如之前文章所討論的應(yīng)注意多抵少貸、抵押房產(chǎn)的租賃情況、居住情況等抵押注意事項(xiàng)外，還應(yīng)著重注意以下問(wèn)題。

之前我們討論過(guò)如果抵押人的婚姻狀況是離婚，在貸前應(yīng)讓抵押人提供婚姻情況證明，如其已離婚，除了提供離婚證外，還應(yīng)提供民政部門(mén)登記的離婚協(xié)議，查看財(cái)產(chǎn)分割情況。

但現(xiàn)在實(shí)踐中存在不少“假離婚”現(xiàn)象，夫妻雙方并非感情破裂，而是為了逃避債務(wù)或是為了生子等原因，到民政部門(mén)辦理了離婚手續(xù)，但未對(duì)夫妻雙方名下的所有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，民政部門(mén)登記的離婚協(xié)議只對(duì)部分財(cái)產(chǎn)的分割進(jìn)行了約定，另一部分財(cái)產(chǎn)未約定所有權(quán)人，仍在夫妻一方名下。

如果抵押人的婚姻狀態(tài)是離婚，提供的房產(chǎn)是在原婚姻存續(xù)期間內(nèi)取得，該房產(chǎn)也未在民政部門(mén)登記的離婚協(xié)議、法院判決書(shū)等文書(shū)上進(jìn)行分割，這種情況下貸款人應(yīng)要求抵押人到房產(chǎn)登記部門(mén)先辦理明晰產(chǎn)權(quán)的相關(guān)手續(xù)，由抵押人與其原配偶共同到場(chǎng)，確認(rèn)該房產(chǎn)的所有權(quán)人后，才能進(jìn)行抵押登記。這樣做是為了防止抵押人的原配偶提出對(duì)該房產(chǎn)的歸屬提出異議，使抵押房產(chǎn)難以處置。

只要借款人借款逾期，抵押人的抵押物就可能被處置。一旦需要抵押房產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)出去，就需要過(guò)戶(hù)，這時(shí)候抵押人多數(shù)情況下不會(huì)配合辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)。如果抵押人不配合，就給過(guò)戶(hù)增加了難度，所以必須在貸前進(jìn)行控制，以便于抵押房產(chǎn)的今后處置。

一、要求抵押人將房產(chǎn)證原件存至抵押權(quán)人處，雙方簽字蓋章封存，如借款人借款逾期，由貸款人處置。這樣做是為了兩點(diǎn)，第一、防止抵押人將該房產(chǎn)進(jìn)行第二次抵押；第二、一旦面臨抵押房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)，如果有房產(chǎn)證原件，就無(wú)需經(jīng)過(guò)公告作廢程序，將為買(mǎi)受人過(guò)戶(hù)節(jié)省時(shí)間。

二、貸款人應(yīng)在貸前計(jì)算好房產(chǎn)過(guò)戶(hù)費(fèi)用。房產(chǎn)過(guò)戶(hù)就要交稅。不同的房產(chǎn)類(lèi)型需要交不同的稅，稅費(fèi)的高低也間接決定了房產(chǎn)的價(jià)格。對(duì)于抵押人即抵押房產(chǎn)的原所有權(quán)人而言，將其名下房產(chǎn)賣(mài)出，多數(shù)情況是不會(huì)配合繳納賣(mài)方稅費(fèi)，這部分費(fèi)用就需要有人來(lái)承擔(dān)，單就稅費(fèi)而言這也是一筆不小的費(fèi)用。如果讓買(mǎi)受人承擔(dān)，對(duì)買(mǎi)受人而言，購(gòu)買(mǎi)該抵押房產(chǎn)的成本就是房產(chǎn)成交價(jià)格加上買(mǎi)賣(mài)雙方需繳納的過(guò)戶(hù)稅費(fèi)。如果由貸款人承擔(dān)，則應(yīng)在貸前預(yù)估按照抵押物現(xiàn)有市值，拍賣(mài)階段兩次均降價(jià)15%計(jì)算（具體降價(jià)要看抵押物的評(píng)估價(jià)值，這里按照通常降價(jià)粗略估算），是否能夠覆蓋借款本息+案件受理費(fèi)+財(cái)產(chǎn)保全費(fèi)+執(zhí)行費(fèi)+評(píng)估費(fèi)+律師代理費(fèi)+過(guò)戶(hù)費(fèi)用等費(fèi)用。所以對(duì)于不同的房產(chǎn)類(lèi)型的過(guò)戶(hù)費(fèi)用，貸款人應(yīng)有一定的了解，以便在貸前對(duì)過(guò)戶(hù)費(fèi)用進(jìn)行預(yù)估。

三、要求抵押人提供抵押房產(chǎn)的購(gòu)房發(fā)票。購(gòu)房發(fā)票的有無(wú)直接決定了過(guò)戶(hù)稅費(fèi)的高低。以商業(yè)用房為例，商業(yè)用房過(guò)戶(hù)賣(mài)方需繳納增值稅及附加金額。如果有購(gòu)房發(fā)票，只需繳納增值部分的稅費(fèi)，如果無(wú)購(gòu)房發(fā)票，則需按成交金額交稅。同時(shí)如果無(wú)購(gòu)房發(fā)票，還需要交費(fèi)評(píng)估，拖長(zhǎng)過(guò)戶(hù)時(shí)間。四、抵押房產(chǎn)價(jià)值不易過(guò)高。如果借款人借款逾期，貸款人進(jìn)行訴訟程序，在強(qiáng)制執(zhí)行階段申請(qǐng)法院拍賣(mài)抵押房產(chǎn)，多數(shù)司法拍賣(mài)房產(chǎn)是無(wú)法進(jìn)行按揭付款的，也就是說(shuō)通過(guò)司法拍賣(mài)程序購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，必須一次性付清全款。抵押房產(chǎn)面積越大，價(jià)值越高，有購(gòu)買(mǎi)能力的人也就越少，抵押房產(chǎn)拍賣(mài)成交的幾率也就越低。如果在貸前沒(méi)有確定合適的接盤(pán)者，我們建議抵押房產(chǎn)的價(jià)值不易過(guò)高。

實(shí)踐中有的貸款人對(duì)作為借款擔(dān)保措施的房產(chǎn)的做法是，在貸前與房產(chǎn)所有人簽訂《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，一旦借款人借款逾期，就根據(jù)簽訂的《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》將該房產(chǎn)歸己所有。這種做法反而很不保險(xiǎn)。這樣的約定違反禁止流押法律規(guī)定，一旦以買(mǎi)賣(mài)合同起訴，如借款人有足夠的證據(jù)證明是作為借款的擔(dān)保措施，該買(mǎi)賣(mài)合同將無(wú)法獲得法律的支持。

如果在貸后，借款人逾期，根據(jù)最高院的指導(dǎo)案例72號(hào)，借款合同雙方將借款本金及利息轉(zhuǎn)化為已付購(gòu)房款并對(duì)賬清算的，不屬于流押的約定，綜合審查可認(rèn)定房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同有效。但應(yīng)注意這種情況只適用于貸款已經(jīng)放出，因借款人無(wú)法償還，將本金及利息折算后簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同，屬于貸后的以房抵債，即通俗理解為頂賬房。

但如果在貸前，借款利息隨著借款期間不斷增長(zhǎng)，在貸前無(wú)法確定具體數(shù)額，因此如果以房抵債將損害房屋所有權(quán)人的利益，一旦其有足夠的證據(jù)證明是作為借款的擔(dān)保措施，那對(duì)貸款人來(lái)說(shuō)，該房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同得不到法律的支持，也無(wú)法享有抵押登記的優(yōu)先受償權(quán)，只能對(duì)該房產(chǎn)申請(qǐng)法院查封，如該房產(chǎn)所有權(quán)人債務(wù)較多，到時(shí)可能只能輪候查封，無(wú)有效的可供執(zhí)行財(cái)產(chǎn)。因此在貸前，我們?nèi)越ㄗh辦理抵押登記手續(xù)較為保險(xiǎn)一些。

辦理了抵押登記并不意味著就能萬(wàn)無(wú)一失，仍然可能存在可以對(duì)抗抵押權(quán)的優(yōu)先權(quán)利，例如抵押之前的租賃權(quán)、建筑工程價(jià)款等，如果抵押人只是簽訂了抵押合同，那只能就辦理抵押登記的房產(chǎn)要求抵押人清償，當(dāng)該抵押物處置完畢或無(wú)法處置時(shí)，不論貸款人受償多少都無(wú)法再要求抵押人清償債務(wù)。為防止抵押人逃避清償，制造不必要的麻煩來(lái)拖延處置抵押物，如偽造一份日期在抵押登記辦理之前的租賃合同等，應(yīng)盡量讓抵押人簽訂擔(dān)保合同，同時(shí)明確其對(duì)該筆借款的擔(dān)保責(zé)任。