最近，客戶張先生留言咨詢，父母家有一套價(jià)值400萬(wàn)元，60平方米的老房子，打算百年之后留給他。聽說(shuō)直接繼承過(guò)戶，今后房屋對(duì)外出售需繳納房?jī)r(jià)的20%，張先生詢問(wèn)，如何過(guò)戶最省錢？

房屋過(guò)戶一般有三種方式，分別是買賣、繼承、贈(zèng)予，方式不同，交易的流程不相同，產(chǎn)生的稅費(fèi)也不一樣。那房子過(guò)戶費(fèi)怎么算？哪種過(guò)戶方式最省錢？今天小編就為大家具體講解一下三種不同方式的交易流程和稅費(fèi)。

一、繼承過(guò)戶

流程

（1）繼承人要到被繼承人戶籍所在地的派出所注銷戶籍，辦理死亡證明。

（2）繼承人要到區(qū)或市公證處辦理繼承權(quán)公證，并提交被繼承人死亡證明、房屋的產(chǎn)權(quán)證明、身份證件等資料或者直接去所在區(qū)縣的不動(dòng)產(chǎn)登記部門辦理繼承。

（3）繼承人前往相關(guān)部門辦理房屋過(guò)戶登記，并向登記機(jī)構(gòu)提交房地產(chǎn)登記申請(qǐng)書、身份證明、房地產(chǎn)權(quán)證書、繼承權(quán)公證文書等資料。

稅費(fèi)

契稅：法定繼承人繼承房產(chǎn)，免征契稅，但遺贈(zèng)（比如奶奶去世，遺產(chǎn)沒(méi)給父親而是直接給了孫子，或者非法定繼承人依照遺囑接受土地、房屋權(quán)屬的），需要繳納契稅3%。

增值稅：需繳納5.6%增值稅稅率，但轉(zhuǎn)讓出售購(gòu)買時(shí)間超過(guò)5年的普通住宅的，免征增值稅。

個(gè)稅：目前免征，但繼承后對(duì)外出售的，需繳納房?jī)r(jià)的20%，若繼承的房產(chǎn)是滿五年且為家庭唯一住房的，同樣也免征個(gè)稅。

登記費(fèi)：80元。

公證費(fèi)：繼承權(quán)公證費(fèi)按照繼承人所繼承的房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)的2%來(lái)收取，最低不低于200 元。

友情提醒：繼承包括繼承和遺贈(zèng)，在公證書上會(huì)予以體現(xiàn)。

二、贈(zèng)予過(guò)戶

流程

（1）贈(zèng)與人與受贈(zèng)人訂立關(guān)于房屋贈(zèng)與的書面合同，即贈(zèng)與書。

（2）受贈(zèng)人憑原房屋所有權(quán)證、贈(zèng)與合同，交納契稅，領(lǐng)取契證。

（3）受贈(zèng)人前往相關(guān)部門辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，并提交申請(qǐng)書、原房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證身份證、戶口簿、贈(zèng)與書及公證書等資料。

（4）贈(zèng)與人將房屋交付給受贈(zèng)人。

稅費(fèi)

增值稅：直系親屬或具有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)關(guān)系的人之間贈(zèng)與房產(chǎn)的，免征增值稅。

個(gè)人所得稅：直系親屬或具有撫養(yǎng)、贍養(yǎng)關(guān)系的人之間贈(zèng)與房產(chǎn)的，免征個(gè)稅。

契稅：贈(zèng)與房產(chǎn)的領(lǐng)受人需要全額繳納契稅，按照3%的比例繳納。

印花稅：5元。

公證費(fèi)：一般為評(píng)估價(jià)的1%。

三、買賣過(guò)戶

流程

（1）買方要對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查，審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性。

（2）買賣雙方簽訂二手房買賣合同。

（3）如果要辦理貸款，那就向銀行提交申請(qǐng)。

（4）買方去不動(dòng)產(chǎn)部門,查詢名下房屋套數(shù)，做房產(chǎn)稅認(rèn)定。

（5）貸款批出來(lái)后,上家的貸款注銷資料拿到后，買賣雙方一同去交易中心繳納稅費(fèi)，辦理轉(zhuǎn)移登記和抵押登記手續(xù),拿到收件收據(jù)。

（6）買方憑收件收據(jù)領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證和抵押證。

稅費(fèi)

契稅： 是否購(gòu)買的事家庭內(nèi)唯一一套，90平以下1％，90平以上1.5％，購(gòu)買家庭內(nèi)非唯一住房的，契稅一律按3％征收，不管面積大小。

房屋權(quán)屬登記費(fèi)：產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)80，抵押登記費(fèi)80。

增值稅：房產(chǎn)證未滿2年的，繳納全額，滿兩年的普通住宅免交，非普通的交差額。

個(gè)人所得稅：房產(chǎn)交易利潤(rùn)部分的20%或者普通住宅房款的1%,非普通住宅房款的2%

哪種過(guò)戶方式最劃算？

三種方式中，子女繼承是最省錢的。但這也有個(gè)條件，繼承是基于過(guò)戶方已去世的前提，如果父母尚在就想將房產(chǎn)過(guò)戶給子女，以后考慮賣出的成本，買賣是最合算的。

一般來(lái)說(shuō)，普通住宅買賣劃算，非普通住宅贈(zèng)予劃算。