來源：招商蛇口產(chǎn)業(yè)研究院

伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)三十年的快速發(fā)展，中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也迎來了一個(gè)黃金時(shí)代。區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以地產(chǎn)為平臺(tái)、產(chǎn)業(yè)為主體、金融為支撐，需要進(jìn)行地產(chǎn)資源、產(chǎn)業(yè)資源、區(qū)域資源和社會(huì)資源的整合。且產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更加注重產(chǎn)業(yè)鏈中上游的生態(tài)聚集，其發(fā)展模式促使地產(chǎn)開發(fā)商向土地運(yùn)營(yíng)商、城市運(yùn)營(yíng)商、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)商、物業(yè)運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)變。

針對(duì)目前活躍在全國(guó)的數(shù)十家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，根據(jù)其盈利發(fā)展模式的側(cè)重點(diǎn)不同，我們選取其中最具代表性的幾家進(jìn)行分析：

1、華夏幸?！爱a(chǎn)業(yè)平臺(tái)模式”

華夏幸福是一家通過大規(guī)模土地一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)作為融資和增值的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商。一方面，通過土地一級(jí)開發(fā)享受土地增值利潤(rùn)；另一方面，通過房地產(chǎn)開發(fā)和銷售獲取中短期公司發(fā)展的現(xiàn)金流，用來反哺投資回報(bào)期長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。其中，房地產(chǎn)銷售基本上占據(jù)華夏幸福收入和利潤(rùn)的一半以上，仍然是盈利的大頭。

分析華夏幸福的盈利來源主要分四塊：一是通過墊付園區(qū)前期開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，獲得政府10%～15%的利息收入；二是園區(qū)招商引資返還收入，即園區(qū)新增固定資產(chǎn)投資額或新增財(cái)政收入的45%；三是園區(qū)配套地產(chǎn)開發(fā)收入；四是園區(qū)土地升值收益。

表1：華夏幸福的收入分類資料來源：作者整理

2、聯(lián)東U谷——“地產(chǎn)主導(dǎo)模式”

聯(lián)東U谷是一家國(guó)內(nèi)較早從事專業(yè)園區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)的公司，現(xiàn)已形成全國(guó)性的規(guī)模和布局，在北京、上海、天津等近二十城規(guī)劃開發(fā)40余個(gè)園區(qū)。2003年，聯(lián)東U谷初涉產(chǎn)業(yè)園開發(fā)時(shí)期，主要是從事建筑模板業(yè)務(wù)，逐步轉(zhuǎn)型為地產(chǎn)業(yè)務(wù)直到2007年以后，隨著運(yùn)營(yíng)模式的日漸成熟，產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)預(yù)售，并且得到銀行大額貸款，同時(shí)加上自有資金，聯(lián)東U谷逐漸實(shí)現(xiàn)了單個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目資金內(nèi)部滾動(dòng)。

圖1：聯(lián)東U谷收入三大板塊

圖片來源：作者整理

3、張江高科——“政企主導(dǎo)模式”

張江高科是一家有國(guó)資背景的企業(yè)，這類依托自身在政企關(guān)系上的天然優(yōu)勢(shì)來做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)可以看做是政企主導(dǎo)型。。張江高科已變成一家多元化、綜合化的產(chǎn)業(yè)綜合運(yùn)用商，形成了土地一級(jí)開發(fā)、園區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)銷售、園區(qū)物業(yè)租賃、其他地產(chǎn)投資、科技企業(yè)股權(quán)投資與產(chǎn)業(yè)服務(wù)增值等六大盈利體系，如下：

6、產(chǎn)業(yè)服務(wù)增值：為園區(qū)企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)服務(wù)。例如通訊服務(wù)2016年毛利超過4億元。

同時(shí)，張江高科提出以“科技投行”作為戰(zhàn)略發(fā)展方向，著力打造新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)商、面向未來高科技產(chǎn)業(yè)整合商和科技金融集成服務(wù)商的“新三商”戰(zhàn)略。張江高科的2016年度年報(bào)顯示，當(dāng)年張江高科依托科技地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)投資兩大主營(yíng)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)7.27億元，同比增長(zhǎng)51%。利潤(rùn)業(yè)績(jī)及增速均創(chuàng)張江高科歷史新高。在利潤(rùn)結(jié)構(gòu)中，產(chǎn)業(yè)投資與科技地產(chǎn)利潤(rùn)貢獻(xiàn)并駕齊驅(qū)，投資收益實(shí)現(xiàn)7.97億元，產(chǎn)業(yè)投資利潤(rùn)占比已經(jīng)超過50%。

圖2：張江的收入構(gòu)成“6連環(huán)”

圖片來源：作者整理

4、億達(dá)中國(guó)——“專業(yè)服務(wù)模式”

億達(dá)中國(guó)的盈利模式可以描述為：園區(qū)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)分離職能剝離，專注以招商運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、增值服務(wù)等輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的專業(yè)服務(wù)模式。

億達(dá)中國(guó)以咨詢、委托運(yùn)營(yíng)、包租等模式，面向當(dāng)?shù)卣?、其他房地產(chǎn)開發(fā)商所擁有的商務(wù)園區(qū)項(xiàng)目提供運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)。盈利模式從傳統(tǒng)的出租、出售、政府補(bǔ)貼，擴(kuò)大到專業(yè)的、定制的、按需應(yīng)變的增值服務(wù)，從靠地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為靠產(chǎn)業(yè)盈利的形式，實(shí)現(xiàn)了從單一盈利到多元化盈利模式的轉(zhuǎn)變。億達(dá)中國(guó)首創(chuàng)BOT服務(wù)模式，逐漸擴(kuò)大到通過產(chǎn)業(yè)咨詢、智慧園區(qū)、技術(shù)專利等多種方式獲利。億達(dá)中國(guó)2014年開始向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，在商務(wù)園區(qū)及物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)及銷售的業(yè)務(wù)主體地位基礎(chǔ)上，商務(wù)園運(yùn)營(yíng)開發(fā)業(yè)務(wù)呈不斷分離之勢(shì)，形成以招商運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、增值服務(wù)等輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)為主的獨(dú)立板塊。

圖3：億達(dá)中國(guó)輕資產(chǎn)服務(wù)逐漸系統(tǒng)化