“今年資金是真的緊張，我們還算好的，前幾天XX(某大型房企)的人，都開(kāi)始在朋友圈發(fā)海報(bào)打廣告找錢，15%的資金成本，明碼標(biāo)價(jià)，找社會(huì)各界資本江湖救急?！币环科笕谫Y總這么說(shuō)著。

我看著被他束之高閣的茶具，上面都落了一層細(xì)灰，連喝茶的心思都沒(méi)有了，心想他的日子肯定也不太好過(guò)。

前兩三年借債比較多的房企，已經(jīng)到了集中還款期，動(dòng)輒就要拿出上百億的真金白銀去還債。要是按照以往，這也就是點(diǎn)“小意思”， 但是在融資渠道步步收緊的情況下，明顯吃不消了。

最近，財(cái)大氣粗的開(kāi)發(fā)商們接連開(kāi)始裁員、賣資產(chǎn)，看來(lái)是真缺錢了。

據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，2018年前7個(gè)月，40家典型房企總計(jì)融資4105億元，境內(nèi)銀行貸款、公司債、其他債權(quán)融資均有不同程度波動(dòng)，房企多元化融資渠道全面收窄。

1、銀行貸款和授信額度收緊

銀行“432”開(kāi)發(fā)貸：基準(zhǔn)利率相比以往上浮了30-40%，一些額度偏緊的銀行，還要多上浮1個(gè)百分點(diǎn)左右， 6.65%差不多是可以拿到開(kāi)發(fā)貸款的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，雖然開(kāi)發(fā)貸解決不了房企的重大資金問(wèn)題，但有總比沒(méi)有強(qiáng)啊，最怕的是你想用，人家還不給你借。

（備注：“432”是指：四證齊全，含國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證； 30%自有資金；二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)）

某全國(guó)排名前二十以內(nèi)房企和某銀行分行行長(zhǎng)的對(duì)話：

2、境外發(fā)債被終止

國(guó)內(nèi)陸產(chǎn)債券融資收緊，不少房地產(chǎn)企業(yè)積極尋求海外發(fā)債融資，原先房企發(fā)海外債，多少也是可以籌到一部分資金的。但用境外的主體，在境內(nèi)發(fā)人民幣債，這就涉及到人民幣出境，迫于外匯管制和人民幣匯率貶值帶來(lái)的壓力，最近的境外發(fā)債幾乎都被終止。

3、日益水漲船高的資金成本

融資渠道收緊，資金成本也水漲船高，去年市場(chǎng)上的債權(quán)融資成本在10%左右，而今年已經(jīng)上漲到了15%。除了外部資金成本上漲，開(kāi)發(fā)商內(nèi)部資金成本也高的嚇人，真的是：“我窮起來(lái)連自己人都宰”。

據(jù)悉，某實(shí)行強(qiáng)制跟投制的房企，區(qū)域公司向集團(tuán)借錢年化是30%，其他房企們一邊吐槽還一邊學(xué)著向這種高周轉(zhuǎn)機(jī)制看齊。沒(méi)辦法，融資成本實(shí)在是太高了，能用多短就用多短。

與此同時(shí)，房企集團(tuán)總部也提高了項(xiàng)目的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)辦法，否則入不敷出啊。比如，某大房企，去年對(duì)項(xiàng)目投資回報(bào)要求凈利潤(rùn)是8%，而今年已經(jīng)提高到12%。這種高要求下，想擴(kuò)張也難。

多少房企區(qū)域老大發(fā)愁整個(gè)團(tuán)隊(duì)的年終獎(jiǎng)……

1、改變打法

高壓之下激進(jìn)派的房企依舊步履不停，但更多的是做一些短平快的項(xiàng)目，高周轉(zhuǎn)，加快融資和回款的速度，陣地也回歸一二線城市，三四線城市的項(xiàng)目在逐漸收縮。

保守派的房企打法就更佛系：

2、股權(quán)融資了解一下

根據(jù)安信證券的數(shù)據(jù)顯示，截止2018年6月，房企股權(quán)融資規(guī)模180.01億元，占房企到位資金比重約 0.23%。在債權(quán)渠道收緊、海外發(fā)債終止、資產(chǎn)證券化杯水車薪的情況下，股權(quán)融資這條路子好像還是不受人待見(jiàn)。

金融機(jī)構(gòu)投資經(jīng)理笑稱股權(quán)投資全靠緣分，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商也不愿意拿出好的項(xiàng)目做股權(quán)融資，在可用的資金越來(lái)越有限的情況下，現(xiàn)金流緊張的開(kāi)發(fā)商也不知道還能扛多久。

而金融地產(chǎn)業(yè)務(wù)民工們也好不到哪里去，通道類債權(quán)融資面臨嚴(yán)厲監(jiān)管，不良此起彼伏，躺著舒舒服服放貸收錢的時(shí)代也要一去不復(fù)返了。試水股權(quán)？沒(méi)人才沒(méi)經(jīng)驗(yàn)、賣不出去產(chǎn)品募不來(lái)錢，談何容易。

哎，這年景，做地產(chǎn)不易，且行且珍惜吧！