最近有農(nóng)民朋友向京尚拆遷律師問到“農(nóng)民承包的土地是否能夠出租給村委會(huì)”的問題，擔(dān)心自己遇到傳說中的“以租代征”，土地權(quán)利得不到保障。

京尚拆遷律師因常年代理征地拆遷維權(quán)案件，一直身處征地拆遷第一線，深刻了解農(nóng)民朋友們對(duì)土地的感情，也明白土地權(quán)利對(duì)于農(nóng)民家庭來說關(guān)乎生計(jì)、至為重要。今天京尚拆遷律師就從這位農(nóng)民朋友的提問出發(fā)，圍繞集體土地“租”與“征”，與大家探討農(nóng)民朋友土地權(quán)利的相關(guān)內(nèi)容。

首先，什么是“以租代征”，它對(duì)農(nóng)民個(gè)人權(quán)利有什么影響。

鑒于京尚拆遷律師已多次就“以租代征”概念為大家做過詳細(xì)解析，在此就僅簡(jiǎn)要說明其概念，供此前沒有關(guān)注過相關(guān)問題的農(nóng)民朋友們了解，對(duì)“以租代征”相關(guān)基本知識(shí)已經(jīng)有所了解的朋友可以略過此部分。

根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》和《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》等的相關(guān)規(guī)定內(nèi)容，任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。使用土地屬于集體土地的，應(yīng)先經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，并按照相關(guān)規(guī)定程序辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。也就是說，集體土地和農(nóng)用地是不能直接、隨意用于非農(nóng)建設(shè)的。

所謂以租代征，就是未依法經(jīng)過農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批和土地征收審批，非法以租用的名義，私自占用農(nóng)民集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的土地違法行為。

它一方面規(guī)避了辦理土地征收和農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)的法定要求，另一方面也逃避了土地利用規(guī)劃的限制和繳納相關(guān)稅費(fèi)、履行耕地占補(bǔ)平衡的法定義務(wù)。對(duì)農(nóng)民朋友們來說更重要的是，它會(huì)直接影響到農(nóng)民個(gè)人的土地權(quán)利和相關(guān)收益，完全屬于用地單位逃避各方面法定責(zé)任和義務(wù)的產(chǎn)物。

對(duì)農(nóng)民朋友們來說，對(duì)“以租代征”說不，不僅僅是為了維護(hù)土地管理法律法規(guī)的尊嚴(yán)、遏止土地違法行為的發(fā)生和擴(kuò)大，更是為了保證農(nóng)民朋友的土地權(quán)利和長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)不受違法侵權(quán)行為的侵害。

其次，什么是正常的土地租用。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第三條第一款規(guī)定，我國(guó)實(shí)行農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)制度。

簡(jiǎn)單來說，對(duì)于適合采取家庭承包方式的集體土地，如耕地、林地、草地等，由集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)發(fā)包給集體經(jīng)濟(jì)組織成員，對(duì)于不適宜采取家庭承包方式的“四荒地”可以通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式承包。

依法承包土地的承包方享有所承包土地的使用、收益和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)等法律、行政法規(guī)規(guī)定的用益權(quán)利。農(nóng)戶取得承包地后，可以在承包期內(nèi)，在不改變土地所有權(quán)性質(zhì)和土地農(nóng)業(yè)用途的前提下，通過平等協(xié)商的方式自愿、有償?shù)貙?duì)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。

在依法簽訂書面合同，并根據(jù)流轉(zhuǎn)方式的不同經(jīng)發(fā)包方同意或報(bào)發(fā)包方備案后，將土地轉(zhuǎn)讓、出租、互換或采取其他合法方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)，是受法律保護(hù)的。在以上法律規(guī)定要求下以出租方式將土地（承包經(jīng)營(yíng)權(quán)）流轉(zhuǎn)給其他人，是正常的集體土地租用形式。

最后，村委會(huì)將集體土地或農(nóng)民承包地出租給第三人一定是以租代征嗎？

根據(jù)《土地承包法》相關(guān)規(guī)定，事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)后，集體經(jīng)濟(jì)組織或村委會(huì)可以依法將集體土地發(fā)包給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個(gè)人承包。

承包土地的農(nóng)民朋友如果有非農(nóng)職業(yè)或其他穩(wěn)定收入來源的，或出于其他不違反相關(guān)法律規(guī)定的緣由，也可以將全部或部分承包地流轉(zhuǎn)給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的農(nóng)戶，或者自愿聯(lián)合將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股，共同發(fā)展農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)。

也就是說，無論是集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，還是將集體土地通過承包或出租等方式轉(zhuǎn)交第三方使用的，只要這種承包或出租行為符合相關(guān)法律規(guī)定，未改變土地農(nóng)業(yè)用途，且是在尊重集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)利、尊重農(nóng)民個(gè)人意愿、不侵犯農(nóng)民相關(guān)法賦權(quán)益的前提下發(fā)生和進(jìn)行的，就不一定是“以租代征”。

綜上所述，當(dāng)農(nóng)民朋友懷疑自己的土地權(quán)利受到侵害，正面臨“以租代征”這樣的土地違法行為威脅時(shí)，京尚拆遷律師建議大家可以先對(duì)自身處境做個(gè)基本的判斷。

如果是村委會(huì)直接將集體土地通過發(fā)包方式給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員使用的，是否依法經(jīng)過村民會(huì)議討論決定；如果是在村委會(huì)的居中調(diào)停下將農(nóng)民個(gè)人承包地流轉(zhuǎn)出租給第三人使用的，是否在平等自愿的前提下，并向土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人對(duì)價(jià)支付了相應(yīng)租金。

另外，通過承包或土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)（如出租）方式取得土地用益權(quán)的單位和個(gè)人是否改變了土地的農(nóng)業(yè)用途，是否是為了非法將土地用于非農(nóng)建設(shè)，等。無法通過簡(jiǎn)單的判斷考量自己面臨的究竟是正常的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)還是“以租代征”土地違法行為的，可以就具體情況聯(lián)系專業(yè)拆遷律師咨詢確認(rèn)，并進(jìn)一步展開相應(yīng)的維權(quán)行動(dòng)。