（一）搞清楚拿什么類型的地

1、優(yōu)先考慮其他用地

重點瞄準一些工業(yè)用地、宗教用地、礦產(chǎn)用地及軍事用地，將這些復(fù)合用地盡量向旅游用地轉(zhuǎn)化，探索鼓勵其他用地與旅游用地的復(fù)合利用。如把一些廢棄的工礦重新建造為酒店、酒吧、旅館等，北京798藝術(shù)區(qū)就是在原來一個工廠的基礎(chǔ)上，發(fā)展成一個熱門旅游區(qū)。還可以在保持原有其他用地功能的基礎(chǔ)上，發(fā)展旅游?？梢园岩恍┕S、廟宇、軍事基地等發(fā)展為旅游用地，開展工業(yè)旅游、軍事旅游等。

2、低價拿荒地

低價拿一些荒山、荒溝、荒丘、荒灘等，這些用地成本低廉，開發(fā)空間大，政府管控弱，可以充分利用這些土地開展旅游項目。同時，可以利用這些荒地向政府索要相應(yīng)的財政或稅收政策，如可以利用這些土地開展戶外運動項目、滑雪場、主題公園等?？纱偈罐r(nóng)用地整理，對挖損、塌陷、壓占、污染破壞的土地和各類廢棄地、閑散地進行復(fù)墾，一般能夠增加15％左右的有效土地利用面積，并可置換出更多的可建設(shè)用地。

3、流轉(zhuǎn)農(nóng)民土地

有些土地歸屬村集體，拿這些土地時要提前弄清楚流轉(zhuǎn)程序與報批程序，并按照正規(guī)法律程序擬定合同，從而減少流轉(zhuǎn)土地的麻煩與流轉(zhuǎn)土地所耽誤的時間。

4、其他類型的土地

其他類型的土地主要是指除最基礎(chǔ)的耕地外，還可以拿一些河流地、湖泊地、沙地、沼澤地等未利用地，這些地塊雖然不能直接進行作物耕種，但是可以用于旅游開發(fā)，而且這種類型的地塊拿地成本不是很高。創(chuàng)行合一提示：在拿地時盡量保證所拿地類型豐富，如除基礎(chǔ)農(nóng)業(yè)用地外，還優(yōu)先考慮一些林地、河流地、沙地、湖泊地、濕地等多種類型的土地，保證地塊種類豐富，對于以后開發(fā)旅游項目具有重要的支撐作用。

（二）從誰手里拿地？

1、農(nóng)戶或村集體

從農(nóng)戶或者村集體手里拿地的主要方式是土地流轉(zhuǎn)，與農(nóng)戶和村集體簽訂流轉(zhuǎn)合同，支付流轉(zhuǎn)費用或者采取其他合作方式。大規(guī)模的流轉(zhuǎn)土地，成本高、收益低，造成土地的浪費，陷進土地流轉(zhuǎn)的陷阱。所以在選擇土地流轉(zhuǎn)的形式的時候需要根據(jù)自己的實際情況來定。土地流轉(zhuǎn)最理想的形式就是股份+合作的形式，這種形式土地流轉(zhuǎn)可以節(jié)省大量的資金、人力成本。

這種拿地方式有幾個好處：一是取得價格低（按具體產(chǎn)業(yè)不同每畝在200元~800元），二是獲得土地快（與村集體經(jīng)濟組織簽訂租地協(xié)議后就可使用），三是到期處理方便（這些租地費用一般都是1年~2年一付，一旦項目停止經(jīng)營，只需停止租地即可）。

2、開發(fā)商

從擁有土地的開發(fā)商手里租賃土地，采取網(wǎng)或者中介機構(gòu)租賃土地。

3、政府

從政府手里承包土地，可以承包林場、魚塘、山地、沼澤地、濕地等，采取國有劃撥或國有出讓獲取土地。

（三）拿地絕招——土地流轉(zhuǎn)

1、土地流轉(zhuǎn)的概念

土地流轉(zhuǎn)（land circulation）其實是一種通俗和省略的說法，全稱應(yīng)該稱為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將自己承包村集體的部分或全部土地的使用權(quán)（經(jīng)營權(quán)）以一定的條件轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織經(jīng)營，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。

2、土地流轉(zhuǎn)的主要形式

《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》（農(nóng)業(yè)部令第47號）提出承包方依法取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)可以采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他符合有關(guān)法律和國家政策規(guī)定的方式流轉(zhuǎn)。結(jié)合我國農(nóng)村的實際情況，經(jīng)過多年的實踐，全國各地涌現(xiàn)出一些好的做法和典型，主要有以下幾種形式：

（1）轉(zhuǎn)包

即指承包方將部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限轉(zhuǎn)給同一集體經(jīng)濟組織的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。轉(zhuǎn)包后，原土地承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。這其中還包括委托代耕，即農(nóng)戶暫時無力或不愿經(jīng)營承包地，臨時把承包地交由別人代耕，原承包合同規(guī)定的權(quán)力和義務(wù)都不變，時間、條件一般由雙方口頭約定。這種流轉(zhuǎn)形式可分為農(nóng)戶間自行協(xié)商和通過中介組織兩種形式。

（2）轉(zhuǎn)讓

即在土地家庭承包經(jīng)營的情況下，由第三者代替自己向發(fā)包人履行承包合同的行為。

（3）出租

是指承包方將部分或者全部土地承包經(jīng)營權(quán)以一定期限租賃給他人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營。出租后，原來的承包關(guān)系不變，原承包方繼續(xù)履行原土地承包合同規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。這種形式還有另一種操作方式，即由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會進行操作，由經(jīng)營者與鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會簽訂租賃合同，農(nóng)戶與村小組簽訂有關(guān)合同，取得土地經(jīng)營權(quán)，再召開村民代表會議進行表決，由村小組委托鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會與承包商簽訂租賃合同，村小組、村委會、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或者是承包者負責土地調(diào)整連片，用水、用電、機耕路修建、農(nóng)田整治等必要的前期開發(fā)。

（4）土地互換

即承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經(jīng)濟組織的承包地塊進行交換，同時交換相應(yīng)的土地承包經(jīng)營權(quán)，即"物"與"物"的交換。這種形式也分為村小組或村委會出面操作和農(nóng)戶之間自發(fā)進行兩種類型。由于規(guī)模經(jīng)營和調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)的需要，必須進行土地連片，這就會涉及到有的農(nóng)戶不愿放棄土地經(jīng)營權(quán)的情況，給集中連片造成一定困難。

此種情況一般采取兩種做法，一是將不在連片范圍內(nèi)而又愿意放棄土地經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶的承包地，與連片內(nèi)部分農(nóng)戶的耕地置換；二是以連片范圍以外的拋荒田置換連片內(nèi)的土地，村里給予適當?shù)膹?fù)耕補助。在市場利益驅(qū)動和政府引導(dǎo)下，農(nóng)民將其承包土地經(jīng)營權(quán)出租給大戶、業(yè)主或企業(yè)法人等承租方，出租的期限和租金支付方式由雙方自行約定，承租方獲得一定期限的土地經(jīng)營權(quán)，出租方按年度以實物或貨幣的形式獲得土地經(jīng)營權(quán)租金。其中，有大戶承租型、公司租賃型、反租倒包型等。

（5）土地入股（股份合作）

即指承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟，將土地承包經(jīng)營權(quán)作為股權(quán)，入股組成股份公司或合作社，從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營；或者土地承包方以土地經(jīng)營權(quán)作為股份入股土地統(tǒng)一經(jīng)營者成立的企業(yè)，由土地經(jīng)營者統(tǒng)一對土地進行經(jīng)營管理，承包方只獲取收益分紅，或者成為土地經(jīng)營企業(yè)的合同員工。這種形式一般由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會操作，農(nóng)民把自己承包地的承包經(jīng)營權(quán)作價折股參與開發(fā)，分享收益分紅。入股，亦稱"股田制"或股份合作經(jīng)營，是指在堅持承包戶自愿的基礎(chǔ)上，將承包土地經(jīng)營權(quán)作價入股，建立股份公司。在土地入股過程中，實行農(nóng)村土地經(jīng)營的雙向選擇(農(nóng)民將土地入股給公司后，既可繼續(xù)參與土地經(jīng)營，也可不參與土地經(jīng)營)，農(nóng)民憑借土地承包權(quán)可擁有公司股份，并可按股分紅。該形式的最大優(yōu)點在于產(chǎn)權(quán)清晰、利益直接，以價值形態(tài)形式把農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營權(quán)長期確定下來，農(nóng)民既是公司經(jīng)營的參與者，也是利益的所有者，是當前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機制的新突破。這種模式是，農(nóng)戶以土地經(jīng)營權(quán)為股份共同組建合作社。村里按照"群眾自愿、土地入股、集約經(jīng)營、收益分紅、利益保障"的原則，引導(dǎo)農(nóng)戶以土地承包經(jīng)營權(quán)入股。合作社按照民主原則對土地統(tǒng)一管理，不再由農(nóng)民分散經(jīng)營。合作社掛靠龍頭企業(yè)進行生產(chǎn)經(jīng)營。

3、土地流轉(zhuǎn)注意事項

（1）照顧農(nóng)民利益

一是不能違背農(nóng)民的意愿強迫流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)的條件、方式、價格等應(yīng)由農(nóng)戶自主決定；二是土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)戶的既得利益要不低于土地流轉(zhuǎn)前，以保障土地流轉(zhuǎn)的順利進行。

（2）明確流轉(zhuǎn)主體

一是采取轉(zhuǎn)包及互換方式的，不得向本集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)戶進行流轉(zhuǎn)；二是采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，可以向集體經(jīng)濟組織以外的農(nóng)戶、單位和個人流轉(zhuǎn)，但由于這種流轉(zhuǎn)方式使得流轉(zhuǎn)方在承包期內(nèi)失去了土地承包經(jīng)營權(quán)，應(yīng)當堅持"穩(wěn)妥、慎重、本集體經(jīng)濟組織成員優(yōu)先"的原則。

（3）確定流轉(zhuǎn)年限

土地流轉(zhuǎn)年限不應(yīng)超過農(nóng)戶承包經(jīng)營集體土地剩余年限，除"四荒地"（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）外，農(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同簽訂的時間不宜過長，到期后，根據(jù)實際情況再進行續(xù)簽，這樣更有利于保障流轉(zhuǎn)各方的權(quán)益。從農(nóng)戶手里流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)期限為農(nóng)民第二輪承包經(jīng)營權(quán)的剩余年限；從村集體流轉(zhuǎn)土地，采取反租倒包的模式，讓村集體從新發(fā)包給你，流轉(zhuǎn)期限最長為30年。

（4）控制土地用途

嚴格遵守《農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，不得以調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟等理由擅自改變原有耕地的農(nóng)業(yè)用途。

（5）精確合同簽訂

流轉(zhuǎn)合同必須使用政府統(tǒng)一制訂的合同文本。簽訂合同時應(yīng)當由承包方或其書面委托的代理人簽訂；流轉(zhuǎn)合同中要注明流轉(zhuǎn)土地的邊界、坐落、面積、質(zhì)量等級和流轉(zhuǎn)土地的用途等內(nèi)容；流轉(zhuǎn)合同須明確說明流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利和義務(wù)，以及發(fā)生矛盾和糾紛后的處理方式等。

（6）明晰土地界限

在流轉(zhuǎn)土地丈量劃分上嚴格把關(guān)，明確土地界址，確保流轉(zhuǎn)土地面積與流轉(zhuǎn)合同面積相符，以避免界限不清楚而產(chǎn)生后續(xù)隱患問題。

（7）規(guī)避流轉(zhuǎn)陷阱

不僅要搞清楚土地性質(zhì)外還要按中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》等有關(guān)法律簽訂合同，保證簽訂信息屬實（姓名、住所、流轉(zhuǎn)土地面積、用途、日期期限、價格等），合同不可隨意更改不得對合同內(nèi)容進行增補和刪減，內(nèi)容避免歧義，將不適用條款去掉，避免產(chǎn)生歧義。另外，土地流轉(zhuǎn)合同標明糾紛解決方法，可協(xié)商解決，可向人民政府協(xié)商解決。

（四）怎么拿地？

要有一個項目建議書，不能盲目拿地，要有前后手。拿地前必須明白自己看重的土地將來干什么用，是做什么項目，這就需要拿出一個項目建議書，這樣從政府以及村集體手里拿地的時候可以得到支持，從而減低拿地的難度。

1、拿地項目完整流程