“長(zhǎng)租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害?！?/span> 這些天，我愛我家前副總裁胡景暉關(guān)于長(zhǎng)租公寓的一番言論掀起了租賃市場(chǎng)的一波風(fēng)浪。 不過很快就不用吵了，因?yàn)槲覀凂R上就可以用活生生的例子來證明胡景暉說的對(duì)不對(duì)了！ 8月20日，杭州一家名為鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司的長(zhǎng)租公寓公司因經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，長(zhǎng)租公寓第一雷平地而起。 胡景暉一語成讖！ 鼎家公寓資金鏈斷裂，約4000戶租戶成為最直接的受害者。 這似曾相似的場(chǎng)面，讓人想起了此前雷聲不斷的P2P。 然而沒想到，在國(guó)家的出手整治之下，P2P消停了，但長(zhǎng)租公寓卻爆雷了。 更難以接受的是，鼎家這樣一雷，這4000戶租戶不僅無家可歸，而且還欠了網(wǎng)貸公司一大筆貸款，當(dāng)真是賠了夫人又折兵！ 怎么搞的？ P2P雷了最多也就是錢拿不回來，租房中介中介跑了、破產(chǎn)了，大不了自己的房子住不了，押金拿不回來，可是這些租戶怎么會(huì)還欠網(wǎng)貸公司的錢？ 這種神操作到底什么邏輯？
大家都知道傳統(tǒng)房產(chǎn)中介，就是房東跟房客之間的媒介，房東收房租，房客租到房，中介收點(diǎn)中介費(fèi)。 三方都有益，市場(chǎng)也規(guī)范。 但這個(gè)玩法，中介中的一些聰明人越來越不滿足了，起了歪腦筋想多賺點(diǎn)，于是很多中介開始做了一些不太明顯的事——第三方租房貸款。 這個(gè)玩法就把中介和金融結(jié)合起來了。 對(duì)于很多年輕人來說，租房一次性要付半年甚至一年的房租，絕對(duì)是一筆不少的支出。 于是很多中介開始熱推“押一付一”甚至“無需押金即可入住”的租房模式，吸引租客。 但天下哪有這么好的事呢？在推行這種信用租房的時(shí)候，中介早就埋好了一個(gè)大坑。 如果你在簽合同的時(shí)候仔細(xì)一點(diǎn)，會(huì)發(fā)現(xiàn)在押一付一的合同有一行說明： 翻譯過來： 中介幫你從第三方金融平臺(tái)申請(qǐng)了一筆合同里房租總額的貸款，金融公司一次性把你12個(gè)月的租金全部打給了中介，然后你每月交的房租，卻從租金變成了還貸。 在此次的事件中就是： 鼎家的租客們通過銀行卡綁定一個(gè)名為51返唄(現(xiàn)更名為“愛上街”)的APP一次性把租金付給了鼎家，再每月返還給貸款A(yù)PP相應(yīng)的金額。 本身這種模式也沒啥錯(cuò)，不愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，租不起的也能租起來了，金融機(jī)構(gòu)還能做起一波投資。 在雙方自愿的前提下，也算一種創(chuàng)新的模式。 可是這種模式為什么崩了？租房貸為什么會(huì)從金融創(chuàng)新變成收割韭菜的鐮刀呢？ 很簡(jiǎn)單，很多事情本身并沒有好壞，但是，你要看在誰的手里了。 而租房貸的主導(dǎo)權(quán)就掌握在中介的手里，然后經(jīng)過某些“聰明人”的“妥善”利用，就一發(fā)不可收拾了。
根據(jù)報(bào)道，鼎家的商業(yè)模式實(shí)際上是：
表面上租客跟中介簽的是租房合同，比如押一付一，實(shí)際上是一份貸款合同——通過APP操作，租客從網(wǎng)貸平臺(tái)借錢。 然后租客每月還錢，其實(shí)也是還給網(wǎng)貸平臺(tái)。 這一年的房租，網(wǎng)貸平臺(tái)已經(jīng)交給了中介，但中介并沒有把這筆錢給房東，最多拿出3個(gè)月給了房東。 扣在手里9個(gè)月的錢，中介用這些錢，可以再發(fā)展3個(gè)新房東，即便價(jià)格高一點(diǎn)，虧一點(diǎn)錢也無所謂，等市場(chǎng)全部占領(lǐng)了，都是可以賺回來的。 也就是說中介利用的租戶的信用來貸款，然后用貸來的錢壟斷租房市場(chǎng)，然后再利用這種壟斷進(jìn)一步推高房租的價(jià)格，實(shí)現(xiàn)對(duì)租客從資金到信用的全面收割！ 在這個(gè)游戲里，房租會(huì)越漲越高，直到租客承受不了為止。 資金鏈沒有斷裂的時(shí)候，中介、網(wǎng)貸平臺(tái)都是賺錢的。 但一旦斷裂，最受傷的卻是租客和房東，這個(gè)雪球滾下去，受傷的范圍會(huì)更大，甚至?xí)l(fā)大面積的房貸違約。 什么意思？ 原因很簡(jiǎn)單，本該是給房東的房租，也被中介公司拿去花掉了。 房東收不到房租，也就沒辦法再還銀行貸款，后續(xù)很可能造成大面積債務(wù)違約。 現(xiàn)在，你應(yīng)該已經(jīng)明白了，為什么胡景暉會(huì)說，“長(zhǎng)租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害?！薄?/span> 更重要的是，這種做法的利潤(rùn)很高、成本很低，目前對(duì)于長(zhǎng)租公寓的監(jiān)管，還是個(gè)空白，即使有些人這么做了，也不容易被抓住，即使被抓住了，坐個(gè)幾年也就出來了。（從這個(gè)角度來講，販毒的性價(jià)比太低了）
長(zhǎng)租公寓本來是一個(gè)租房的生意，可是，過度金融化、過度放杠桿，已經(jīng)變成一個(gè)金融的游戲，其實(shí)賺的是金融的錢，所以胡景暉提示其有爆雷風(fēng)險(xiǎn)。 這還沒完。事實(shí)上，第三方金融機(jī)構(gòu)由于擁有了大量租客的租金收益權(quán)。其還可以將此打包成諸如租金收益權(quán)ABS的產(chǎn)品，賣給市場(chǎng)上的廣大投資者。 這種模式就跟2008年的美國(guó)次貸危機(jī)很像。 在次貸危機(jī)的高峰時(shí)期，美國(guó)全國(guó)次級(jí)房屋貸款約2萬億美元，一般房屋貸款為8萬億美元，工商企業(yè)貸款1.5萬億美元，合計(jì)不到12萬億美元，次級(jí)房屋貸款規(guī)模并不太大。 然而，在此基礎(chǔ)上利用衍生金融工具創(chuàng)造出了幾十萬億美元的資產(chǎn)抵押債券和上百萬億美元的金融衍生產(chǎn)品。 隨著次級(jí)貸款無法償還，表面看起來是龐然大物的衍生金融產(chǎn)品轟然倒塌，最終引發(fā)全球金融海嘯和經(jīng)濟(jì)的衰退。 當(dāng)然，有人會(huì)說，我國(guó)的長(zhǎng)租公寓還不至于像美國(guó)次貸那么高危，要爆倉也是建立在大家都付不起房租的基礎(chǔ)上，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)還是很小的，畢竟租房不像買房。 這話對(duì)，也不對(duì)。 對(duì)是因?yàn)楦恫黄鸱孔庖l(fā)鏈?zhǔn)斤L(fēng)險(xiǎn)的幾率確實(shí)極小且很容易撲滅；不對(duì)，是因?yàn)楹贾荻业睦右呀?jīng)告訴我們，還可以這么爆雷，這種風(fēng)險(xiǎn)比前者高得多。 更重要的是，目前整個(gè)市場(chǎng)這么玩的規(guī)模有多大，有類似杭州鼎家這種風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)構(gòu)有多少，尚無確切數(shù)據(jù)。 然而，我們很清楚的是，目前，全國(guó)用于出租的房屋大約是7500萬套。如果平均每套房子年租金為3萬，總市場(chǎng)規(guī)模大約在2.2萬億。再加10%的服務(wù)性消費(fèi)，整個(gè)租賃市場(chǎng)2019年會(huì)到2.5萬億。10年以后則可能會(huì)達(dá)到5萬億。自如認(rèn)為，10年后，排名前10的長(zhǎng)租公寓企業(yè)可能會(huì)占據(jù)60%的租賃市場(chǎng)，那就是3萬億。這是一個(gè)極其龐大的市場(chǎng)。 如果3萬億的市場(chǎng)出事，不堪設(shè)想。好在這個(gè)問題暴露得早，也有胡景暉這樣的人站出來吶喊。 而就在今天，政府也行動(dòng)起來了。 出手雖然有點(diǎn)晚，但是也算是有所作為。
租房貸這個(gè)東西好不好還不能確定，但是有一點(diǎn)可以肯定，一旦這個(gè)金融工具被無良的中介濫用，那將會(huì)給租客、房東、還有網(wǎng)貸公司都帶來極大的傷害。 用好了，就是金融創(chuàng)新；用不好，就是金融詐騙！ 為了防止掉坑里，最重要的是自己要提高警惕。 有人說不想被騙，最重要的是靠ZF監(jiān)管，說實(shí)話，不能完全相信ZF的金融監(jiān)管，首先很多地方都是監(jiān)管不到的，不光是中國(guó)，世界各國(guó)都是如此，不要忘了最著名的龐氏騙局是從金融監(jiān)管非常嚴(yán)格的美國(guó)傳過來的。 再有，任何事情都是先有案例才有監(jiān)管，汽車是先撞死的人，我們才制定了交通法規(guī)。說白了，總是有人先掉坑里，才會(huì)有人來填坑，所以，你要做的事就是不能成為第一個(gè)掉坑里的人。 不管怎么創(chuàng)新，有些最基本的道理是不會(huì)變的，如果這種創(chuàng)新和你以往了解的常識(shí)相悖，那就堅(jiān)決不要碰了。 |
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