本文節(jié)選至，2018年7月深度報告《大浪淘沙，識別真金——物業(yè)行業(yè)深度之公司篇》

——正文——

11.    浦江中國

11.1  公司簡介

浦江中國2002年成立于上海，2017年12月11日在香港交易所主板上市，是內(nèi)陸第六家登陸港交所的物業(yè)公司，同時也是第一家非住宅物業(yè)上市公司。公司為多項物業(yè)提供廣泛的物業(yè)管理服務及增值服務，有關(guān)物業(yè)大部份位于上海，其他位于安徽、浙江、江蘇、湖北及湖南?。ㄍ高^附屬公司及于聯(lián)營公司的投資）。十數(shù)年間先后四次獲得國家推薦性標準認證（GB/T），在公眾物業(yè)管理服務方面處于行業(yè)領(lǐng)先地位。

11.2  業(yè)務模式

公司物業(yè)管理服務可分為標準物業(yè)管理服務以及增值服務兩個范疇，在管物業(yè)項目類別涵蓋公眾物業(yè)、辦公樓及酒店、商業(yè)綜合體、政府物業(yè)、住宅物業(yè)等。公司的主營業(yè)務是為中國高端非住宅物業(yè)提供物業(yè)管理服務，包括工程、維修及保養(yǎng)服務、客戶服務、保安服務及清潔及園藝服務，同時為業(yè)主提供增值服務，包括各種有關(guān)或配套物業(yè)管理的咨詢服務。

公司收入以非住宅物業(yè)的物業(yè)管理服務為主，2017年非住宅物業(yè)管理收入占比約91%，余下9%來自住宅物業(yè)及其他服務。公司的物業(yè)管理服務一直并將繼續(xù)戰(zhàn)略性地專注于中國非住宅物業(yè)。公司的收費模式主要為包干制，2017年包干制物業(yè)管理服務收入占比達98.7%，在少數(shù)情況下，按酬金制收取費用。

2017年公司在管計算收益建筑面積共490.9萬平米，同比增長9.7%。其中公眾物業(yè)、辦公及酒店、住宅物業(yè)、商業(yè)綜合體、政府物業(yè)占比分別為31.2%、30.4%、28.0%、9.2%、1.2%，每平方米管理費用分別為4.6、7.9、2.0、4.4、11.1元/月。

11.3  財務表現(xiàn)

浦江中國最近三年營業(yè)收入、毛利、凈利都保持穩(wěn)健增長。公司2015年至2017年營業(yè)收入年均復合增速為11.35%。2017年公司實現(xiàn)營業(yè)收入363.3百萬元，同比增長17.5%，主要因為在管計算收益面積增加。2015年至2017年凈利潤年均復合增速為2.10%。2017年公司實現(xiàn)歸母凈利潤36百萬元，同比增長15.98%。

2017年公司整體毛利率約為18.41%，較2016年下降1.2個百分點，主要是由于所提供服務成本增加所致；凈利率為9.95%，較2016年上升0.1個百分點。

公司2015年至2017年總資產(chǎn)規(guī)模年均復合增速為11.59%，2017年，公司總資產(chǎn)規(guī)模為369.13百萬元，同比增長42.61%。2017年公司資產(chǎn)負債率僅為41.62%，較2016年下降35.09個百分點，財務杠桿大幅下降。

11.4   公司亮點

浦江中國以公眾物業(yè)等非住宅物業(yè)服務為主，服務對象差異化與專業(yè)能力要求更高，具有一定的進入門檻，能夠有效減少競爭者；同時根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告，公眾物業(yè)、辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)等非住宅物業(yè)的物業(yè)服務費相對較高，可為浦江中國提供穩(wěn)定的利潤來源。

與開發(fā)商聯(lián)屬的物業(yè)公司相對，浦江中國作為獨立物業(yè)管理公司市場化運作水平相對較高，業(yè)務管理上較為專業(yè)成熟，更能適應市場競爭。同時注重服務質(zhì)量、品牌效應和市場美譽度的打造，及時響應市場需求變化，有效提升客戶滿意度。另外，獨立物業(yè)公司與開發(fā)商的責任界面也通常較為清晰。

浦江中國從創(chuàng)立起，就確立將工程設備設施管理作為企業(yè)核心競爭力的戰(zhàn)略目標，并通過組建技術(shù)團隊、應用先進技術(shù)設備、加強員工培訓、以及標準化、規(guī)范化、持續(xù)跟蹤的管理來提升企業(yè)的專業(yè)技術(shù)能力。同時全面推行5S管理體系，提升運行能力。經(jīng)過多年發(fā)展，浦江中國的業(yè)務整合能力得到了很大的提升，并集中體現(xiàn)在其優(yōu)秀的標準化復制能力和多元化發(fā)展能力方面。

11.5   風險提示

人工成本上升風險；規(guī)模過快擴張風險；增值業(yè)務拓展不及預期風險。

12.    保利物業(yè)

12.1  公司簡介

保利物業(yè)是保利地產(chǎn)的物業(yè)公司，1996年成立于廣州，2017年8月29日在新三板掛牌上市（證券代碼：871893）。公司業(yè)務布局北京、上海、廣州、成都、長春等全國60個大中城市，累計物業(yè)管理項目400余個，管理面積超過1億平方米。管理的項目涵蓋普通住宅、高端住宅、寫字樓、政府辦公樓、商業(yè)綜合體、旅游綜合體、購物中心、酒店公寓、學校等多種業(yè)態(tài)。根據(jù)中國指數(shù)研究院2018年上半年發(fā)布的《2018中國物業(yè)服務百強企業(yè)研究報告》，公司綜合實力排名全國第五。

12.2  業(yè)務模式

公司的主營業(yè)務是為住宅物業(yè)、辦公物業(yè)、工業(yè)園區(qū)物業(yè)、商業(yè)物業(yè)和其他物業(yè)(學校、醫(yī)院、體育場館等)的開發(fā)商、業(yè)主提供基礎物業(yè)管理服務和顧問咨詢及協(xié)銷配合服務,同時為業(yè)主提供社區(qū)增值服務，包括、家政服務、社區(qū)健康管理服務、居家適老改造服務、社區(qū)教育、社區(qū)智慧平臺建設與運維等。公司收入以物業(yè)管理服務為主，占比超過90%， 2017年增值服務收入占比8.81%，較2016年的8.39%有所上升，得益于公司加大社區(qū)增值服務等非傳統(tǒng)物業(yè)服務業(yè)務的市場開發(fā)力度。2017年，物業(yè)管理服務收入為29.52億元，社區(qū)增值服務收入2.85億元，2015-2017年間的復合增長率分別為29.9%和23.9%。

截至2017年底，公司在管面積10732 萬平方米，同比增長20.98%；合同面積 17423 萬平方米，同比增長 44.75%。公司管理面積的快速增長主要得益于保利地產(chǎn)的規(guī)模擴張，保利地產(chǎn)是中國保利集團控股的大型國有房地產(chǎn)上市公司，2017年銷售簽約金額超3000億元，近三年的銷售面積快速增長，2017年達2242.37萬平方米。依托集團項目優(yōu)勢，有利于保利物業(yè)獲得穩(wěn)定的物業(yè)項目來源。公司的前五大客戶中，除保利地產(chǎn)外，其它均為保利地產(chǎn)控制的公司，為公司的關(guān)聯(lián)方。截至2017年公司管理面積中由保利地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)的管理面積為9335萬平方米，占比86.98%。

除了承接母公司開發(fā)的物業(yè)外，公司積極開拓新市場，2017年外拓合同面積占總合同面積23%，其中本年新增外拓項目合同面積達2379萬平方米，同比增長52%。成功外拓的物業(yè)涵蓋高校、公共物業(yè)、工業(yè)園區(qū)、政府物業(yè)等多種非住宅業(yè)態(tài)，促進了公司盈利水平的有效提高。公司2015年、2016年和2017年為關(guān)聯(lián)方提供物業(yè)管理服務金額分別為 47531.62萬元、62158.38萬元和 64360.45萬元，占當期營業(yè)收入的比例分別為 24.55%、24.39%和 19.88%，占比逐年下降。

12.3   財務表現(xiàn)

2017年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入 32.37億元，同比增長 27.03%，歸母凈利潤 2.3億元 ，同比增長 65.50%，主要由于接管項目面積增加以及大力拓展社區(qū)增值業(yè)務所致。公司2015-2017年間的銷售毛利率基本保持穩(wěn)定，2017年為19.44%，較2016年有所提升；而銷售凈利率提升幅度較大，2017年為7.27%，較2016年提升1.69個百分點。主要原因是 2016年“營改增”稅制改革后，公司2017年的稅金及附加同比減少0.44億元，占營業(yè)收入比重由2.7%下降至0.77%。從資產(chǎn)負債情況來看，公司資產(chǎn)規(guī)模逐年增長，2017年達到20.36億元；公司的負債主要包括預收賬款和其他應付款， 2017年二者合計占負債總額的比例約 78.30%，均為公司在運營過程中產(chǎn)生的經(jīng)營性負債，公司的償債壓力較?。还举Y產(chǎn)負債率比較穩(wěn)定，2017年和2016年都為79.90%。

12.4   公司亮點

借助“芯智慧”服務平臺，構(gòu)建物管新模式。保利物業(yè)在保利地產(chǎn)強大的資源和技術(shù)平臺的支撐下，融合社區(qū)經(jīng)濟與互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新，推出“芯智慧”社區(qū)云平臺，提供物業(yè)服務、資產(chǎn)管理、社區(qū)生活配套社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)教育等全方位、多元化的服務。芯智慧平臺主要包括四個部分：基礎的物業(yè)信息化管理系統(tǒng)——“芯服PMS平臺”，保利設施設備物聯(lián)網(wǎng)集成管理系統(tǒng)——“芯云EBA平臺”，社區(qū)商業(yè)經(jīng)營平臺—— “慧生活”，保利社區(qū)與居家健康養(yǎng)老業(yè)務平臺——“愛到家”。通過統(tǒng)一各種數(shù)據(jù)平臺，實現(xiàn)各業(yè)務系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)共享，一方面滿足了保利物業(yè)的內(nèi)控信息化管理，降低成本提升服務效率，另一方面可以讓業(yè)主更方便的享受到社區(qū)服務。

保利物業(yè)致力于社區(qū)養(yǎng)老領(lǐng)域的探索。2015年，保利物業(yè)試水居家養(yǎng)老服務，在廣州保利花園開設了全國首個社區(qū)居家養(yǎng)老體驗旗艦店“和熹健康生活館”，之后擴張到武漢、上海等多個城市，并發(fā)布《保利社區(qū)居家養(yǎng)老藍皮書》，成為中國物業(yè)管理行業(yè)養(yǎng)老服務聯(lián)盟首任主席單位。和院健康生活館匯集健康管理、康復護理、休閑娛樂、生活服務等功能，同時與三甲醫(yī)院合作，開通綠色醫(yī)療通道，并依托和院健康生活館為線下支撐，以健康云為平臺，通過O2O模式，為保利和院居民提供服務。此外，保利物業(yè)全力打造了以嵌入式小微機構(gòu)為載體的社區(qū)居家服務平臺——保利和悅會，提供居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、特色醫(yī)養(yǎng)及養(yǎng)老延伸等服務，致力將多元化、高質(zhì)量的養(yǎng)老服務送到長者的生活中。2018年3月26日，保利社區(qū)居家養(yǎng)老服務平臺公司——保利和悅公司正式掛牌。目前，保利和悅會已在北京、上海、廣州、青島、長沙等地陸續(xù)開放運營，未來將輻射更多周邊城市，讓更多長者享受到養(yǎng)老服務。

12.5   風險提示

人工成本上升風險；規(guī)模過快擴張風險；增值業(yè)務拓展不及預期風險。