|
【本文看點】房地產(chǎn)前期拿地階段涉及的契稅和土地使用稅的簡要分析 對于稅負最高的行業(yè)之一房地產(chǎn)企業(yè)，其從拿地到銷售、清算的每一個環(huán)節(jié)，都將涉及到涉及增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅及其他附加稅費等等。今天我們主要針對房地產(chǎn)企業(yè)在拿地階段涉及到的契稅和土地使用稅做簡要分析。如果契稅和土地使用稅只需繳納對應的土地出讓金，你也這樣想的話也就錯了！ 只要取得土地、房屋權屬，不管是以出讓方式、轉(zhuǎn)讓方式、還是投資者投入方式取得，都要按3%-5%的幅度稅率繳納契稅。強調(diào)，即使只是簽訂了土地出讓合同，還沒有取得土地證，也要繳納契稅。 《財政部 國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134 號） 一、出讓國有土地使用權的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經(jīng)濟利益。 （一）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關可依次按下列兩種方式確定： 1.評估價格：由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，并經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認的價格。 2.土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。 （二）以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內(nèi)。 而對于契稅繳納的依據(jù)很多地產(chǎn)企業(yè)都會模糊，大部分只對土地出讓金對應的契稅進行繳納，未對市政配套費對應的契稅進行繳納。 同理，對于土地使用稅的繳納的時間以及主體也是很容易混淆，例如有一家企業(yè)在13年5月簽訂合同，合同交付日期為13年6月，但由于該企業(yè)未進行開發(fā)，就未及時進行繳納土地使用稅，在14年6月份開動時才開始進行繳納土地使用稅，并在賬面上也把13年6月到14年5月底進行統(tǒng)一繳納，并未對補繳土地使用稅說明，另外有一部分繳納的主體是企業(yè)總部而不是項目公司。 雖然都隸屬于統(tǒng)一集團，但稅務局稽查人員可能不認為企業(yè)總部所交的耕地占用稅屬于項目所交，那么項目以扣除耕地面積后的基數(shù)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，可能面臨補繳城鎮(zhèn)土地使用稅和滯納金的稅務損失風險。 1.財政部 國家稅務總局關于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財 稅〔2006〕186 號） 二、關于有償取得土地使用權城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間問題 以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 2.《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（2006 年修訂） 第二條 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計算征收。 可能很多人會對房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)用地的土地使用稅什么時候停止繳納比較有疑問，對于這個問題，國家層面還沒有明確的文件規(guī)定，完全由各地稅務機關自行掌握。根據(jù)搜集多家地產(chǎn)資料和網(wǎng)上資料的整理，房地產(chǎn)停止繳納土地使用稅的停征時點大致分為以下三種：
對于停止繳納土地使用稅時間點，企業(yè)最好先前與當期稅務局進行溝通，避免多交或著漏交土地使用稅的風險。 綜上所述，對于房地產(chǎn)企業(yè)前期拿地階段涉及到稅負問題還是不容小視的，我們都要做好前提的準備，否則都可能存在或多或少的風險。 |
|
|
