一、二手房陰陽(yáng)合同的法律效力是怎樣的

陰陽(yáng)合同在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里都是一種客觀現(xiàn)象，短期內(nèi)也不可能完全消除，因而，老百姓、政府機(jī)關(guān)、法院都是知道的，法院審判也相對(duì)比較寬松，除非差價(jià)太大，往往根據(jù)違約情形選擇適用對(duì)違約方不利的規(guī)定。具體可分為以下幾種情形：

(一)認(rèn)定有效的情形：

1、對(duì)于差價(jià)以裝修名義并且差價(jià)較小的，一般認(rèn)定合同有效。

2、沒簽過戶確認(rèn)書，現(xiàn)售價(jià)變少的，視為雙方意思變更，現(xiàn)售合同有效。

(二)認(rèn)定無效的情形：

1、對(duì)于差價(jià)太大，一般會(huì)認(rèn)定無效。

2、對(duì)于雙方仍想交易但過戶時(shí)一方主張以真實(shí)價(jià)過戶，另一方拒絕的，會(huì)調(diào)解，調(diào)解不成則認(rèn)定合同不成立。

3、對(duì)于賣方不想賣，主張中介與買方惡意串通以低價(jià)過戶損害其利益的，一般認(rèn)定合同有效但過戶價(jià)格條款無效。

4、對(duì)于買方不想買而主張賣方避稅，或者簽現(xiàn)售后只想以現(xiàn)售合同上的低價(jià)買，一般認(rèn)定合同有效但過戶價(jià)格條款無效。

二、遭遇二手房陰陽(yáng)合同如何處理

陰陽(yáng)合同以偷稅騙稅為目的，不僅使國(guó)家稅收蒙受損失，而且動(dòng)搖社會(huì)對(duì)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、履約和納稅的信心，擾亂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。因此，法律對(duì)這種做法是持否定態(tài)度的。在實(shí)踐中，一般會(huì)具體分析陰陽(yáng)合同的標(biāo)的額或者所涉及的財(cái)產(chǎn)利益，不同情況有不同的處理方式，一般法院會(huì)按以下兩種辦法處理：

1、如果簽訂的兩份合同，按照規(guī)定，既不需要批準(zhǔn)，也無須備案，則以實(shí)際履行的合同為準(zhǔn)。有的法院判例則以時(shí)間在后的合同價(jià)為準(zhǔn)。除非有證據(jù)證明前一份合同價(jià)是為規(guī)避納稅及騙取貸款等原因而簽訂的虛假價(jià)格。但是要特別注意是，這個(gè)舉證責(zé)任是由提出異議方來承擔(dān)的，也就是說，誰認(rèn)為前一份合同是虛假的，誰就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這個(gè)舉證責(zé)任。

2、合同需要備案的，以備案的合同為準(zhǔn)，這是一般原則;但是如果備案的合同沒有實(shí)際履行，而實(shí)際履行的合同中有違法利益，則價(jià)格以實(shí)際履行的合同為準(zhǔn)，其余按照備案的合同約定，備案合同未約定的，而陰合同又有相關(guān)內(nèi)容的按陰合同的約定執(zhí)行。

陰陽(yáng)合同本就是為了逃避國(guó)家稅收而簽訂的合同，對(duì)于這樣的合同是否有效在認(rèn)定時(shí)還需具體情況具體分析。但這樣的合同雖然表面上看，確實(shí)是為當(dāng)事人省了一筆錢，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看的話，其實(shí)存在隱患，日后也是有可能對(duì)當(dāng)事人的利益造成損害。至于二手房陰陽(yáng)合同的法律效力如何，還需要結(jié)合實(shí)際的情況分析判斷。

在購(gòu)買房產(chǎn)的過程中，因?yàn)闀?huì)涉及到過戶登記的問題，那么就需要辦理相應(yīng)的手續(xù)，此時(shí)也就要求當(dāng)事人承擔(dān)一定的稅費(fèi)才行。而要是購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)闊o法辦理房產(chǎn)證，自然就不會(huì)涉及到稅費(fèi)。而購(gòu)買不同的房產(chǎn)，其實(shí)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一樣。那其中購(gòu)買二手房需要交哪些稅呢?請(qǐng)一起在下文中進(jìn)行了解。

一、二手房買賣稅費(fèi)誰由來交?

根據(jù)國(guó)家相關(guān)規(guī)定，在二手房交易的稅費(fèi)中，各項(xiàng)稅費(fèi)由哪一方承擔(dān)都有相應(yīng)的規(guī)定。但現(xiàn)實(shí)情況是，在二手房買賣交易時(shí)，稅費(fèi)全部由買方承擔(dān)的情況居多。稅費(fèi)由買方承擔(dān)有時(shí)候可以作為一種談判籌碼，以達(dá)到更低的購(gòu)房?jī)r(jià)格，因此買方承擔(dān)稅費(fèi)成了常規(guī)做法。不過，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷規(guī)范，以及國(guó)家對(duì)該市場(chǎng)的調(diào)控不斷深入，這一現(xiàn)象開始發(fā)生轉(zhuǎn)變。

不過雖然買賣雙方可以在購(gòu)房合同中約定由哪方繳納相關(guān)稅費(fèi)，但是，在具體的辦理過程中，比如前往稅務(wù)局納稅的過程中，必須以法律規(guī)定的那方的名義辦理。換句話說，出你的錢，寫我的名。

二、購(gòu)買二手房需要交哪些稅費(fèi)

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，目前我國(guó)二手房的交易稅費(fèi)種類，主要分為營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、印花稅、契稅等。其中常見且額度較大的為營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅等三大類。

(一)買方的二手房交易稅費(fèi)：

1、契稅：

成交價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×1.5% (商用用房或大于144平米的稅率為3%)

2、交易服務(wù)費(fèi)：

建筑面積(平方米)×3元

3、交易印花稅：

成交價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×0. 05%

4、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：

50元(每增加1人加10元，買家為單位的80元)

(二)賣方的二手房交易稅費(fèi)：

1、交易服務(wù)費(fèi)：

建筑面積(平方米)×3元

2、交易印花稅：

成交價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×0. 05%

3、土地出讓金：

成交價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×1%

4、解困房：

成交價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×1%

5、商品房：

土地出讓金按基準(zhǔn)地價(jià) × 3% × 未交土地出讓金的建筑面積

6、分?jǐn)傎M(fèi)用：

成交價(jià)/總面積×分?jǐn)偯娣e×10%(10樓以下)

成交價(jià)/總面積×分?jǐn)偯娣e×20%(10樓以上)

7、個(gè)人所得稅：

成交價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×1%(房改房自用滿五年，且是唯一生活用房的免征)

8、營(yíng)業(yè)稅及附加稅：

成交價(jià)或評(píng)估價(jià)(高者)×5.5% (房產(chǎn)證或購(gòu)買時(shí)契稅完稅證未滿五年)

雖然購(gòu)買二手房的時(shí)候涉及到的稅費(fèi)項(xiàng)目比較多，但是法律方面規(guī)定也是由賣方和買方共同來承擔(dān)的，并不會(huì)全部有一方當(dāng)事人來承擔(dān)。不過我們也要考慮到實(shí)際的情況，就是很多時(shí)候其實(shí)買賣雙方會(huì)約定實(shí)際由哪一方來承擔(dān)買房稅費(fèi)。