京尚拆遷律師常常提醒被拆遷人，一定要重視評估程序，不要盲目因為“征收方不會按照法律規(guī)定來”這樣的固化思維，認為自己也沒必提起重視。

實踐中有很多被拆遷人就是因為在評估階段不積極，對拆遷方聽之任之、簽字時得過且過，結果在進行拆遷維權時被蓋上了“被拆遷人認可評估結果”的印戳，增加了拆遷維權的難度，甚至影響到拆遷維權的結果。

京尚拆遷律師今天就來說一說評估程序，并就被拆遷人在評估程序開始前后、進行中、出結果后這些主要階段分別該如何進行維權工作給出一些基礎建議，希望能對有維權需要的被拆遷人有所啟發(fā)。

一為什么需要進行房屋價值評估

經(jīng)歷過拆遷或?qū)ο嚓P內(nèi)容有過了解的朋友都知道，房屋拆遷開始前，征收方會先根據(jù)法律要求擬定補償方案，并經(jīng)相關程序最終給出確定的《征收補償方案》，這份補償方案會影響到被拆遷人最終取得的補償安置條件，也是被拆遷人應該提起注意的。

但大家都知道，涉及征收補償?shù)亩喙褑栴}時，方案給出的并不是每戶確定的補償款數(shù)額，而是基于法律法規(guī)和地區(qū)實踐確定的一些補償補助和獎勵的標準和原則。其中一條“亙古不變”的重要原則就是，對被拆遷房屋應給予多少補償，要基于房屋本身價值確定。

根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條第一款規(guī)定，第十九條　對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

也就是說，要確定每戶被拆遷人實際應得到多少征收拆遷補償，要結合房屋價值評估結果，而這個評估價是不能低于房屋征收決定公告時點類似房地產(chǎn)的市場價格的，對被征收房屋進行價值評估，就是為了能夠?qū)Ρ徊疬w人進行合理有據(jù)的補償。

二 評估開始前后被拆遷人應該注意什么

在生活中我們不難發(fā)現(xiàn)，身邊的人（有時也包括我們自己），尤其是思維比較守舊的人，常常不重視自己的“發(fā)言權”和“選擇權”，認為在集體事件中自己只要“隨大流”就可以了。

京尚拆遷律師曾不止一次提到，根據(jù)《條例》的相關規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構是應由被征收人協(xié)商選定的，達不成一致意見，也要通過少數(shù)服從多數(shù)或者隨機選定（如抽簽）的方式進行確定，不能是地方政府直接指定，也不能在征收范圍確定前就先確定了評估機構。

但在實際征收拆遷過程中，京尚拆遷律師接觸過的很多被拆遷人，在評估開始前后都處于“等待通知”的狀態(tài)，很多人根本沒有經(jīng)歷過選擇評估機構這個階段。有時候是拆遷方含糊其辭直接跳過了這個階段，有時候是被拆遷人在拆遷方的忽悠下主動放棄了選擇權，將這份權利“交給”了拆遷方。

京尚拆遷律師提醒被拆遷人，要想從根本上杜絕貓膩，被拆遷人就要充分行使法律賦予自己的權利，這些權利是征收方無權剝奪的。如果被拆遷人發(fā)現(xiàn)直到評估人員上門或者評估結果做出都沒有行使過自己的選擇權，那么你是有權利提出異議，維護自己的權益的。

三 評估過程中被拆遷人應該注意哪些問題

房地產(chǎn)價格評估機構確定后，下一步要進行的就是實地勘察和評估作業(yè)。被拆遷人在這個階段主要應注意以下幾個問題：

第一，評估方法要選好。根據(jù)《辦法》規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價師要在進行適用性分析后，從多種專業(yè)評估方法中選擇其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。市場法評估、收益法、假設開發(fā)法是實踐中最常用的方法。

第二，必須進行實地勘察。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。被征收人應當協(xié)助注冊房地產(chǎn)估價師對被征收房屋進行實地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價值評估所必需的情況和資料。

第三，實地勘查記錄須經(jīng)被拆遷人簽字蓋章認可?！掇k法》明確規(guī)定，房屋征收部門、被征收人和注冊房地產(chǎn)估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被征收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋征收部門、注冊房地產(chǎn)估價師和無利害關系的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。

四 評估結果作出后被拆遷人如何開展維權

根據(jù)《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構在完成初步的評估作業(yè)后，應當按照房屋征收評估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供包括評估對象的構成及其基本情況和評估價值在內(nèi)的分戶初步評估結果，并由房屋征收部門在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結果進行現(xiàn)場說明解釋，存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構應當修正。公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構應當向房屋征收部門提供委托評估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評估報告和分戶評估報告，并由房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交。

被拆遷人在這個過程中要注意兩點：1）公示和送達分戶評估結果（報告）的程序（動作）必須存在，也就是說，被拆遷人必須對這個結果知情；2）被拆遷人認為評估結果有錯誤的，可以向評估機構提出，由其改正。

實踐中被拆遷人會發(fā)現(xiàn)，評估結果存在的問題有時并不那么好“修正”，這時就需要被拆遷人進行進一步的維權動作。根據(jù)《條例》和《辦法》的相關規(guī)定，被征收人對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構申請復核評估，由原房地產(chǎn)價格評估機構在申請之日起10日內(nèi)進行復核作業(yè)；被征收人對復核結果仍有異議的，可以在自收到復核結果的10日內(nèi)向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。

京尚拆遷律師要提醒被拆遷人注意的是，無論是評估報告（結果）存在問題，如機構不具備相關資質(zhì)、評估時點錯誤、評估方法和數(shù)據(jù)錯誤等；還是評估機構和（或）征收部門未依法按規(guī)定程序?qū)υu估報告進行公示和送達，基于該報告作出的《房屋征收補償決定》都是存在問題的（實質(zhì)上的或者程序上的），都有可能被依法認定為違法并予撤銷，端看被拆遷人是否能夠通過提起行政復議或訴訟等合法方式正確行使自己的權利。

最后，京尚拆遷律師希望被拆遷人能夠明白：權利永遠是握在每個人自己手里的。一味抱怨為什么征收方“可以”不合法，被拆遷人卻要費盡心血依法維權，這樣是沒有任何意義的。

凡是做出違法行為的人，終將要為其犯過的錯承擔責任，被拆遷人要做的就是將這些侵權者送上法律的審判臺，堂堂正正地奪回屬于被拆遷人自己的財產(chǎn)權利，讓侵權者受到應得的懲罰。

京尚拆遷律師明白，身臨其事時，克制自己的激動情緒很難，但還是請大家為了自己、為了家人，遠離違法陷阱，理性依法維權！