鎮(zhèn)政征規(guī)發(fā)〔2012〕3號(hào)

關(guān)于印發(fā)《鎮(zhèn)江市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》和《鎮(zhèn)江市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范》的通知

各房屋征收部門、房屋征收實(shí)施單位、評(píng)估機(jī)構(gòu)，各有關(guān)單位：

根據(jù)《鎮(zhèn)江市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第五十二條的規(guī)定，市住建、房屋征收部門研究制定了《鎮(zhèn)江市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》和《鎮(zhèn)江市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范》，現(xiàn)予印發(fā)，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。

二○一二年二月二日

主題詞：征收  評(píng)估  規(guī)范  通知

鎮(zhèn)江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局辦公室　　　 2012年2月2日印發(fā)

鎮(zhèn)江市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法

第一條 為規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估活動(dòng)，保證房屋征收評(píng)估結(jié)果客觀公平，根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、省政府關(guān)于印發(fā)《江蘇省貫徹實(shí)施<國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例>若干問題的規(guī)定》的通知、住建部《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》和《鎮(zhèn)江市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條　評(píng)估市區(qū)國(guó)有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，測(cè)算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，以及對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評(píng)估和鑒定，適用本辦法。

第三條　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)（以下稱評(píng)估機(jī)構(gòu)）、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)（以下稱評(píng)估專家委員會(huì)）成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估、鑒定工作，并對(duì)出具的評(píng)估、鑒定意見負(fù)責(zé)。

任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評(píng)估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

第四條 房屋征收評(píng)估應(yīng)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估三級(jí)以上資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按資質(zhì)管理規(guī)定從事業(yè)務(wù)，評(píng)估人員應(yīng)符合相關(guān)從業(yè)規(guī)定。

第五條 房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金概算評(píng)估，作為征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金總額的依據(jù)之一；房屋征收分戶評(píng)估，作為被征收房屋及其附屬物等（含其占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)）的補(bǔ)償依據(jù)。

第六條 評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。

評(píng)估機(jī)構(gòu)協(xié)商選定具體程序是：

（一）由房屋征收部門發(fā)布征收評(píng)估信息；

（二）具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)報(bào)名；

（三）房屋征收部門按報(bào)名先后順序向被征收人公布備選評(píng)估機(jī)構(gòu)名單；

（四）發(fā)放房屋征收選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)通知書和意見表，發(fā)放率超過90%；

（五）被征收人協(xié)商選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)，在規(guī)定期限內(nèi)填寫意見表，以投票方式告知所選擇的評(píng)估機(jī)構(gòu)。協(xié)商選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)的期限不得少于5個(gè)工作日，意見表未按要求填寫、被征收人未簽字（蓋章）或自制、復(fù)制的無效。

全部被征收人一致選擇某一評(píng)估機(jī)構(gòu)的，為協(xié)商選定；50%以上選擇某一評(píng)估機(jī)構(gòu)的，為多數(shù)決定。被征收人選擇的單一評(píng)估機(jī)構(gòu)戶數(shù)不超過50%時(shí)，采用抽簽搖號(hào)方式隨機(jī)選定。通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定評(píng)估機(jī)構(gòu)的過程和結(jié)果，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過公證機(jī)關(guān)依法公證。

評(píng)估機(jī)構(gòu)不得采取迎合征收當(dāng)事人不當(dāng)要求、虛假宣傳、惡意低收費(fèi)等不正當(dāng)手段承攬房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。

第七條 同一征收項(xiàng)目的房屋征收評(píng)估工作，原則上由一家評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收范圍較大的，房屋征收部門可以劃分評(píng)估區(qū)域，按第六條規(guī)定產(chǎn)生各評(píng)估區(qū)域的評(píng)估機(jī)構(gòu)。

同一征收項(xiàng)目由兩家以上評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)共同協(xié)商或由房屋征收部門指定一家評(píng)估機(jī)構(gòu)為牽頭單位；牽頭單位應(yīng)當(dāng)組織其它評(píng)估機(jī)構(gòu)就評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估原則、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法、重要參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等進(jìn)行溝通，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。

第八條　評(píng)估機(jī)構(gòu)選定或者確定后，由房屋征收部門作為委托人，向評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評(píng)估委托書，并與其簽訂房屋征收評(píng)估委托合同。

房屋征收評(píng)估委托書應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱、委托的評(píng)估機(jī)構(gòu)的名稱、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象范圍、評(píng)估要求以及委托日期等內(nèi)容。

房屋征收評(píng)估委托合同應(yīng)當(dāng)載明下列事項(xiàng)：

（一）委托人和評(píng)估機(jī)構(gòu)的基本情況；

（二）負(fù)責(zé)本評(píng)估項(xiàng)目的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和評(píng)估工作人員；

（三）評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、評(píng)估時(shí)點(diǎn)等評(píng)估基本事項(xiàng)；

（四）委托人應(yīng)提供的評(píng)估所需資料；

（五）評(píng)估過程中雙方的權(quán)利和義務(wù)；

（六）評(píng)估費(fèi)用及收取方式；

（七）評(píng)估報(bào)告交付時(shí)間、方式；

（八）違約責(zé)任；

（九）解決爭(zhēng)議的方法；

（十）其他需要載明的事項(xiàng)。

第九條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派與房屋征收評(píng)估項(xiàng)目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師開展評(píng)估工作。

評(píng)估機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓或者變相轉(zhuǎn)讓受托的房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)。

第十條 房屋征收評(píng)估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織征收實(shí)施等有關(guān)單位對(duì)被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評(píng)估對(duì)象。評(píng)估對(duì)象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向征收項(xiàng)目的評(píng)估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。

對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

第十一條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。

被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的情況和資料。

房屋征收部門、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。因被征收人的原因不能對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字、蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系的第三人見證，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以依據(jù)被征收房屋的相關(guān)權(quán)屬資料，參照同類房屋進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估結(jié)果有效，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明。

第十二條 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。

可以同時(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。

第十三條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。

被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備等遷移安裝、補(bǔ)償費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托已經(jīng)選定或者確定的評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定。

第十四條 停產(chǎn)停業(yè)損失是指因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的直接效益損失。

停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。對(duì)停產(chǎn)停業(yè)期間確實(shí)需要發(fā)生在冊(cè)職工工資和養(yǎng)老、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用的，給予適當(dāng)補(bǔ)償，職工工資一般按照本市當(dāng)年最低工資標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，養(yǎng)老、醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用按照單位應(yīng)支付部分計(jì)算。

第十五條 房屋被征收前的效益原則上按照房屋征收決定作出前三年的平均效益計(jì)算；不滿三年的，按照實(shí)際年限計(jì)算。計(jì)算平均效益應(yīng)當(dāng)結(jié)合納稅情況，以會(huì)計(jì)核算及其他有關(guān)資料為依據(jù)，對(duì)不能提供會(huì)計(jì)核算等資料的，按照納稅情況評(píng)估，評(píng)估中使用的有關(guān)指標(biāo)、參數(shù)等應(yīng)參照稅收相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。對(duì)銷售額未到稅收起征點(diǎn)而無需納稅的，其效益可按照起征點(diǎn)的銷售額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估。

實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，停產(chǎn)停業(yè)期限為6個(gè)月；實(shí)行非住宅房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，停產(chǎn)停業(yè)期限按過渡期限計(jì)算，過渡期限從被征收人簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議并搬遷交房之日起，到產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋通知交付之日止；被征收人使用征收部門提供類似房屋周轉(zhuǎn)的，使用周轉(zhuǎn)房屋的時(shí)間應(yīng)予扣減。

第十六條 給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)谋徽魇辗课輵?yīng)當(dāng)同時(shí)符合以下條件：

（一）具有土地、房屋權(quán)屬證明，或者經(jīng)依法認(rèn)定給予補(bǔ)償安置的建筑。

（二）被征收房屋作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)持有合法、有效的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證以及其它有關(guān)許可、登記證件。

（三）因房屋被征收造成了停產(chǎn)停業(yè)損失。

法律、法規(guī)和省、市人民政府另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第十七條 擅自將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，征收時(shí)不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償；擅自改變非住宅房屋用途的，按照原用途計(jì)算停產(chǎn)停業(yè)損失。

被征收房屋于2010年7月1日前已經(jīng)取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，將非經(jīng)營(yíng)性用房用于經(jīng)營(yíng)，在征收時(shí)持續(xù)營(yíng)業(yè)一年以上的，可以結(jié)合實(shí)際營(yíng)業(yè)年限按照下列比例給予停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。

1、持續(xù)營(yíng)業(yè)一年以上、兩年以下的，比例為70%；

2、持續(xù)營(yíng)業(yè)兩年以上、三年以下的，比例為75%；

3、持續(xù)營(yíng)業(yè)三年以上、四年以下的，比例為80%；

4、持續(xù)營(yíng)業(yè)四年以上、五年以下的，比例為85%；

5、持續(xù)營(yíng)業(yè)五年以上的，比例為90%。

第十八條 偽造、變?cè)焱恋?、房屋?quán)屬證明、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證明文件騙取停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)?，?yīng)當(dāng)依法予以追繳，并追究相應(yīng)的法律責(zé)任。

第十九條　房屋征收評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)貨幣單位，精確到元。

第二十條　評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收項(xiàng)目公示欄公示3個(gè)工作日。

公示期間，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明解釋。存在錯(cuò)誤的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。

第二十一條　分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。

整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由負(fù)責(zé)房屋征收評(píng)估項(xiàng)目的兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。不得以印章代替簽字。

第二十二條　房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)完成后，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將評(píng)估報(bào)告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。

第二十三條　被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估報(bào)告有疑問的，出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其作出解釋和說明。

第二十四條　被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向原評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問題。

第二十五條　原評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。

第二十六條　被征收人或者房屋征收部門對(duì)原評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。被征收人對(duì)補(bǔ)償仍有異議的，按照《鎮(zhèn)江市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第35條規(guī)定處理。

被征收人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，在評(píng)估書面報(bào)告送達(dá)之日起的10日內(nèi)，未向評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，或者經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)復(fù)核后仍持異議，但又未在收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定的，被征收房屋價(jià)值可以按評(píng)估結(jié)果或復(fù)核結(jié)果確定。

第二十七條　評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)選派成員組成專家組，對(duì)復(fù)核結(jié)果進(jìn)行鑒定。專家組成員為3人以上單數(shù)，其中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于二分之一。

第二十八條　評(píng)估專家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到鑒定申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定評(píng)估報(bào)告的評(píng)估程序、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估假設(shè)、評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估方法選用、參數(shù)選取、評(píng)估結(jié)果確定方式等評(píng)估技術(shù)問題進(jìn)行審核，出具書面鑒定意見。

經(jīng)評(píng)估專家委員會(huì)鑒定，評(píng)估報(bào)告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)當(dāng)維持評(píng)估報(bào)告；評(píng)估報(bào)告存在技術(shù)問題的，出具評(píng)估報(bào)告的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具評(píng)估報(bào)告。

第二十九條　房屋征收評(píng)估鑒定過程中，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照評(píng)估專家委員會(huì)要求，就鑒定涉及的評(píng)估相關(guān)事宜進(jìn)行說明。需要對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘和調(diào)查的，有關(guān)單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助。

第三十條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《鎮(zhèn)江市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范》及有關(guān)規(guī)定，進(jìn)行房屋征收評(píng)估及提交規(guī)范的評(píng)估報(bào)告。

第三十一條 在房屋征收評(píng)估過程中，被征收人不配合、不提供相關(guān)資料的，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明有關(guān)情況。

第三十二條 除屬于政府定價(jià)的房屋之外，應(yīng)當(dāng)以評(píng)估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場(chǎng)價(jià)值。

第三十三條　被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。

被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。

第三十四條　房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用由委托人承擔(dān)。但鑒定改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，鑒定費(fèi)用由原評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。復(fù)核評(píng)估費(fèi)用由原評(píng)估機(jī)構(gòu)承擔(dān)。房屋征收評(píng)估、鑒定費(fèi)用按照政府價(jià)格主管部門規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第三十五條　從事房屋征收評(píng)估的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和評(píng)估工作人員應(yīng)當(dāng)熟練掌握房屋征收相關(guān)法律、法規(guī)、政策以及房地產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)知識(shí)。評(píng)估機(jī)構(gòu)不得聘用未經(jīng)培訓(xùn)或培訓(xùn)考核不合格人員從事房屋征收評(píng)估工作。

市房屋征收部門應(yīng)當(dāng)定期開展評(píng)估人員培訓(xùn)和繼續(xù)教育活動(dòng)。

第三十六條 在房屋征收評(píng)估活動(dòng)中，評(píng)估機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師的違法違規(guī)行為，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)定處罰。違反規(guī)定收費(fèi)的，由政府價(jià)格主管部門依照《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》規(guī)定處罰。

第三十七條  本辦法自2012年2月15日起施行。2004年3月9日發(fā)布的《鎮(zhèn)江市城市房屋拆遷評(píng)估管理辦法》同時(shí)廢止。在此之前，已領(lǐng)取房屋拆遷許可證實(shí)施拆遷的項(xiàng)目，評(píng)估仍按原規(guī)定執(zhí)行。

鎮(zhèn)江市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)規(guī)范

第一章  總  則

第一條 為規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)行為，保證房屋征收評(píng)估結(jié)果客觀公平，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)務(wù)院《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》、住建部《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、《鎮(zhèn)江市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》、《鎮(zhèn)江市市區(qū)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》以及《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本規(guī)范。

第二條 在本市市區(qū)國(guó)有土地上，從事房屋征收評(píng)估應(yīng)當(dāng)符合本規(guī)范的要求。

第三條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。

第四條 被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。

用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

第五條 被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評(píng)估被征收房屋無租約限制的價(jià)值；不考慮抵押、查封因素的影響，是指評(píng)估價(jià)值中不扣除被征收房屋已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、拖欠的建設(shè)工程價(jià)款和其他法定優(yōu)先受償款。

第六條 房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)板塊和片區(qū)劃分圖作為房屋征收評(píng)估的技術(shù)基礎(chǔ)。

第七條 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)（以下稱評(píng)估機(jī)構(gòu)）應(yīng)在房屋征收評(píng)估報(bào)告中說明本評(píng)估結(jié)果應(yīng)用的有效期。有效期自提交正式評(píng)估報(bào)告之日起，至該征收項(xiàng)目征收補(bǔ)償結(jié)束時(shí)止。

第二章  房屋征收評(píng)估方法與技術(shù)路線

第八條 房屋征收評(píng)估采用市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法進(jìn)行，其中住宅房屋采用市場(chǎng)法，非住宅房屋采用市場(chǎng)法、收益法、成本法，在建工程采用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。如選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，采用簡(jiǎn)單平均或加權(quán)平均的方式合理確定評(píng)估結(jié)果。

第九條 應(yīng)用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)，采用基準(zhǔn)價(jià)格修正方式評(píng)估的，相關(guān)可比實(shí)例的選取及系數(shù)的確定均應(yīng)按附件一、二、三、四的相關(guān)要求進(jìn)行；采用可比實(shí)例修正方式評(píng)估的，可比實(shí)例的選取應(yīng)按照附件五的要求進(jìn)行，系數(shù)的確定與修正按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》并結(jié)合附件五的相關(guān)要求進(jìn)行。

第十條 采用市場(chǎng)法時(shí)，住宅房屋適用基準(zhǔn)價(jià)格修正測(cè)算方式，無法采用基準(zhǔn)價(jià)格修正測(cè)算方式的可采用可比實(shí)例修正測(cè)算方式；非住宅房屋適用可比實(shí)例修正測(cè)算方式。

第十一條 適用基準(zhǔn)價(jià)格修正測(cè)算方式的住宅房屋，征收評(píng)估測(cè)算的技術(shù)路線為：

1．確立評(píng)估基準(zhǔn)。在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)或征收項(xiàng)目所在的板塊和片區(qū)范圍內(nèi)選擇“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”作為評(píng)估基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)樣本房屋”的選取要求見附件一。

2．測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格。按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的方式，采用市場(chǎng)法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定。測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選取條件見附件二。計(jì)算公式為：

比準(zhǔn)價(jià)格V=可比實(shí)例價(jià)格V_s××××

P₁——交易情況修正系數(shù)，可比實(shí)例為正常交易時(shí)，該修正系數(shù)為100。

P₂——交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情形和評(píng)估中的具體情況自行確定；

P₃₁——可比實(shí)例修正為“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”區(qū)位因素修正系數(shù)。系數(shù)確定參見附件三；

P₃₂——可比實(shí)例修正為“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”實(shí)體因素修正系數(shù)。系數(shù)確定參見附件四。

3．確定評(píng)估價(jià)格。將被征收房屋與“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被征收房屋的評(píng)估價(jià)格。其計(jì)算公式為：

被征收房屋評(píng)估價(jià)格V_i=“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”基準(zhǔn)價(jià)格V₀××

P_i32——“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”修正為被征收房屋實(shí)體因素修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件四。

P₄——項(xiàng)目所在區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)。當(dāng)“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”位于征收項(xiàng)目范圍內(nèi)時(shí)，該系數(shù)取100；當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋位于征收項(xiàng)目范圍外時(shí)，應(yīng)進(jìn)行區(qū)位因素的標(biāo)準(zhǔn)化修正，將“標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋”的區(qū)位因素情況修正到征收項(xiàng)目所在的區(qū)位因素情況。標(biāo)準(zhǔn)化修正辦法參見附件三。

第十二條 非住宅房屋征收評(píng)估測(cè)算的技術(shù)路線為：

1．確定房屋類別。根據(jù)非住宅房屋的性質(zhì)、用途確定其所屬類別。其中非營(yíng)業(yè)性用房包括工業(yè)性建筑（廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房等）、辦公性建筑（辦公樓）、公共性建筑（圖書館、博物館等）；營(yíng)業(yè)性用房包括商場(chǎng)類建筑（大型百貨商場(chǎng)、超市等）、商鋪類建筑（門面房、商鋪等）、商務(wù)類建筑（金融、證券、出租型商業(yè)寫字樓等）、旅館類建筑、餐飲類建筑、娛樂類建筑。

2．選擇評(píng)估方法。非住宅房屋適用市場(chǎng)法評(píng)估，其中非營(yíng)業(yè)性用房還適用成本法評(píng)估，營(yíng)業(yè)性用房還適用收益法評(píng)估。

3．測(cè)算評(píng)估價(jià)格。

第十三條 采用收益法評(píng)估的，房屋收益應(yīng)按照同一區(qū)域營(yíng)業(yè)性房屋社會(huì)平均租金收益水平修正確定。

第十四條 采用成本法進(jìn)行評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)采取房地分別評(píng)估的方式，評(píng)估出房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格；建筑物重置結(jié)合成新價(jià)參照附件七標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合估價(jià)時(shí)點(diǎn)建筑工程造價(jià)等因素評(píng)估確定，同時(shí)考慮勘察設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)過程中行政事業(yè)性收費(fèi)等費(fèi)用。土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取，基準(zhǔn)地價(jià)修正時(shí)應(yīng)考慮交通便捷度、基礎(chǔ)設(shè)施完善度、環(huán)境質(zhì)量?jī)?yōu)劣度、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模、規(guī)劃限制、宗地條件等因素。

第十五條 被征收房屋建筑面積小于合法土地使用權(quán)面積的，對(duì)大于房屋建筑面積的土地使用權(quán)面積的評(píng)估補(bǔ)償應(yīng)按照《鎮(zhèn)江市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償辦法》第二十二條有關(guān)規(guī)定和下列方法執(zhí)行：

1．土地使用性質(zhì)為住宅用地的，按標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋基準(zhǔn)單價(jià)扣減房屋重置結(jié)合成新單價(jià)和評(píng)估單價(jià)所含裝飾裝修及附屬物補(bǔ)償單價(jià)后的90%計(jì)算土地單價(jià)。（標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋在征收范圍外時(shí)，其基準(zhǔn)單價(jià)需按本規(guī)范第十一條的規(guī)定進(jìn)行區(qū)域標(biāo)準(zhǔn)化修正）

2．土地使用性質(zhì)為非住宅用地的，按土地使用性質(zhì)的基準(zhǔn)地價(jià)修正的方法計(jì)算土地單價(jià)。

第十六條 房屋裝飾裝修及附屬物的補(bǔ)償價(jià)格應(yīng)結(jié)合裝飾工程、建筑工程定額及市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)其使用、保養(yǎng)實(shí)際狀況確定折舊率，分項(xiàng)折舊。

第十七條 在建工程應(yīng)采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評(píng)估，其建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工或房屋征收決定公告時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)，評(píng)估時(shí)以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)。評(píng)估機(jī)構(gòu)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的規(guī)定進(jìn)行評(píng)估。

第十八條 征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金總額概算的評(píng)估按市場(chǎng)法原理進(jìn)行，即按照征收項(xiàng)目范圍內(nèi)各使用性質(zhì)房屋的當(dāng)時(shí)二手房市場(chǎng)均價(jià)乘相應(yīng)擬被征收房屋的建筑面積，分別得出各類型房屋總價(jià)，將其相加，再加上裝飾裝修、附屬物、土地使用面積大于房屋建筑面積的補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷、臨時(shí)安置補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)等費(fèi)用和一定的不可預(yù)見金額，即為征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金概算總額。

第三章  房屋征收評(píng)估報(bào)告

第十九條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》規(guī)定的格式出具評(píng)估報(bào)告。

第二十條 房屋征收評(píng)估報(bào)告應(yīng)包含下列內(nèi)容：

1.封面；2.目錄；3.致委托方函；4.估價(jià)師聲明；5.估價(jià)的假設(shè)和限制條件；6.估價(jià)結(jié)果報(bào)告；7.估價(jià)技術(shù)報(bào)告；8.附件。

第二十一條 估價(jià)結(jié)果報(bào)告中應(yīng)包含下列內(nèi)容：

1.估價(jià)項(xiàng)目名稱；2.委托方名稱和住所；3.估價(jià)方（評(píng)估機(jī)構(gòu)）名稱和住所；4.估價(jià)對(duì)象；5.估價(jià)目的；6.估價(jià)時(shí)點(diǎn)；7.價(jià)值定義；8.估價(jià)依據(jù)；9.估價(jià)原則；10.估價(jià)方法及其技術(shù)路線；11.標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋基準(zhǔn)價(jià)格的測(cè)算說明及測(cè)算結(jié)果；12.估價(jià)結(jié)果及其確定的理由；13.估價(jià)作業(yè)時(shí)間；14.估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期；15.估價(jià)人員；16.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明和簽名、蓋章；17.估價(jià)的假設(shè)和限制條件；18.附件。附件應(yīng)包含估價(jià)對(duì)象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的相應(yīng)資料，估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明，估價(jià)中引用的其他文件資料，估價(jià)人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)的資格證明。

第二十二條 估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包含下列內(nèi)容：

1．評(píng)估項(xiàng)目總概況

2．估價(jià)對(duì)象實(shí)體和區(qū)位因素分析

3．房地產(chǎn)市場(chǎng)背景分析

4．估價(jià)方法選用

5．標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋選取及其說明

6．估價(jià)測(cè)算過程

7．估價(jià)結(jié)果確定

第二十三條 房屋征收評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名蓋章，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。在評(píng)估報(bào)告上簽名、蓋章的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)任。

第二十四條 評(píng)估報(bào)告應(yīng)做到圖文并茂，其用紙為A4，裝幀應(yīng)有較好的質(zhì)量。

第四章  房屋征收評(píng)估工作資料存檔

第二十五條 評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原件或復(fù)印件）與評(píng)估報(bào)告一并整理存檔；

1. 征收評(píng)估委托協(xié)議；

2. 房屋征收決定；

3. 估價(jià)對(duì)象的權(quán)證材料及有關(guān)基本情況的證明材料；

4. 估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄（文字、圖片）等資料；

5. 標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋的實(shí)地查勘記錄（文字、圖片）等資料；

6. 可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄（文字、圖片）等資料；

7. 確定評(píng)估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；

8. 其他涉及評(píng)估項(xiàng)目的必要資料。

第二十六條 評(píng)估機(jī)構(gòu)完成并出具評(píng)估報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該項(xiàng)目的資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。評(píng)估報(bào)告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留15年。

第五章  附  則

第二十七條 房屋征收評(píng)估中涉及工程造價(jià)、會(huì)計(jì)核算、機(jī)電設(shè)備等專業(yè)技術(shù)工作的，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以邀請(qǐng)有資格從事該類業(yè)務(wù)的專業(yè)人員協(xié)助評(píng)估。

第二十八條 本技術(shù)規(guī)范所需各附件由相關(guān)部門組織評(píng)估專家委員會(huì)或由房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織制定。其中附件七房屋重置價(jià)格參考表，由房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織制定并適時(shí)調(diào)整。

第二十九條 本技術(shù)規(guī)范自2012年2月15日起施行。2004年3月9日發(fā)布的《鎮(zhèn)江市城市房屋拆遷評(píng)估技術(shù)規(guī)范》同時(shí)廢止。在此之前，已領(lǐng)取房屋拆遷許可證實(shí)施拆遷的項(xiàng)目，評(píng)估仍按原規(guī)定執(zhí)行。

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