算賬！小區(qū)“綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)”你知道是如何計(jì)算出來的嗎？

文/王文琴

通常需要在做好主體及相應(yīng)的室內(nèi)外配套，包括地下及地上景觀綠化部分等完成后，才能夠進(jìn)行物業(yè)移交。然后，由開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理公司來進(jìn)行前期物業(yè)管理工作。在移交給物業(yè)管理公司時(shí)，若綠化部分已經(jīng)竣工并且滿了一年的養(yǎng)護(hù)期，那么物業(yè)管理公司將直接接手綠化部分，并進(jìn)行正常的養(yǎng)護(hù)管理。這是毫無異議的。室外景觀部分大多是由開發(fā)企業(yè)通過招投標(biāo)選聘的專業(yè)景觀公司承建。景觀包括園林小品及綠化部分。園林小品包括園路、假山、休息椅、廊架、雕塑、水體、園石、景觀墻、景觀燈等。這部分多屬于一次成型，屬于非活體。而綠化植物部分則屬于生命體，需要細(xì)心養(yǎng)護(hù)。本文主要談綠化部分的養(yǎng)護(hù)問題。

對(duì)于大型樓盤來說，一般是分階段實(shí)施綠化部分。有的在前期物業(yè)管理之前，一年養(yǎng)護(hù)期已到；有的則養(yǎng)護(hù)幾個(gè)月，還未到期。具體分以下兩種情況：一是開發(fā)企業(yè)向物業(yè)管理公司移交前，綠化部分一年養(yǎng)護(hù)期已經(jīng)到期。物業(yè)管理公司在承接小區(qū)時(shí)，綠化部分相應(yīng)同步移交。以后，管理范圍內(nèi)的綠化日常養(yǎng)護(hù)責(zé)任，由執(zhí)行前期物業(yè)管理的公司負(fù)責(zé)。二是當(dāng)開發(fā)企業(yè)向物業(yè)管理公司移交時(shí)，小區(qū)綠化部分未到一年的養(yǎng)護(hù)期。這種情況下，開發(fā)企業(yè)在執(zhí)行與景觀公司的綠化合同時(shí)，應(yīng)注意在合同截止前一個(gè)月組織初步驗(yàn)收，掌握植物成活率等情況。對(duì)死株，應(yīng)要求原景觀公司進(jìn)行及時(shí)更換；對(duì)生長(zhǎng)紊亂的，要督促其科學(xué)修剪等，以確保達(dá)到竣工驗(yàn)收條件。在合同終止時(shí)，景觀公司就景觀綠化部分向開發(fā)企業(yè)進(jìn)行移交。建議開發(fā)企業(yè)應(yīng)于移交當(dāng)天或隨后幾日之內(nèi)，由專人負(fù)責(zé)組織將景觀綠化部分移交給物業(yè)管理公司，進(jìn)行順延養(yǎng)護(hù)。

景觀部分中，園林小品主要是巡查看護(hù)，避免人為損壞。而綠化部分除了看護(hù)以外，重要的是日常養(yǎng)護(hù)工作，包括澆灌、剔除雜草、修剪、施肥、病蟲害防治，還有部分植物安全越冬、保溫等工作。綠化植物是生命活體，不同于設(shè)施設(shè)備。綠化部分移交銜接一定要緊湊。中間若空窗期太久，則可能導(dǎo)致問題出現(xiàn)。如景觀公司早已移交給開發(fā)企業(yè)，工程款及?；钯M(fèi)全部結(jié)清，而開發(fā)企業(yè)沒有及時(shí)組織相關(guān)人員移交給物業(yè)管理公司，可能會(huì)出現(xiàn)因天旱或人為踩踏、車輛碾壓、無人看護(hù)等因素造成綠化成果的損壞。導(dǎo)致植物死亡或受損，這中間的責(zé)任誰來承擔(dān)？所以建議開發(fā)企業(yè)在綠化養(yǎng)護(hù)到期前一個(gè)月，就做好移交準(zhǔn)備。從資料整理到移交時(shí)的驗(yàn)收、綠化現(xiàn)狀的整修完善等，都應(yīng)及時(shí)督促景觀公司做好移交準(zhǔn)備。如此，方能確保開發(fā)企業(yè)及時(shí)移交給物業(yè)管理公司，使景觀綠化成果得以鞏固和持續(xù)維護(hù)。因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)費(fèi)中本身就包含綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)屬于前期物業(yè)管理服務(wù)的范疇。

在景觀公司移交給開發(fā)企業(yè)后，有的小區(qū)未成立業(yè)主大會(huì)并選舉業(yè)主委員會(huì)，小區(qū)整體未向業(yè)主大會(huì)移交。這時(shí)，可能出現(xiàn)開發(fā)企業(yè)與物業(yè)管理公司扯皮的現(xiàn)象。物業(yè)管理公司以未進(jìn)行整體移交為由，拒不承擔(dān)景觀綠化部分的養(yǎng)護(hù)責(zé)任。筆者個(gè)人認(rèn)為，這種責(zé)任在開發(fā)企業(yè)。在開發(fā)企業(yè)選聘前期物業(yè)管理公司時(shí)，就應(yīng)在《前期物業(yè)服務(wù)合同》中事先約定，當(dāng)景觀公司養(yǎng)護(hù)期結(jié)束后，物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)應(yīng)由物業(yè)管理公司來承接。只是較物業(yè)其他項(xiàng)目移交接管滯后一段時(shí)間而已。當(dāng)景觀綠化部分養(yǎng)護(hù)到期后，承擔(dān)本小區(qū)前期物業(yè)管理的企業(yè)應(yīng)按合同主動(dòng)承接綠化部分的養(yǎng)護(hù)責(zé)任，而不是推諉。

在三線城市，項(xiàng)目交房時(shí)，小區(qū)的道路已經(jīng)形成。而景觀綠化部分大多處于施工階段或施工剛結(jié)束，綠化養(yǎng)護(hù)期根本不到一年。這時(shí)，業(yè)主急于裝修房子，也不在意綠化部分是否完成。等陸續(xù)入住后，業(yè)主才關(guān)注小區(qū)綠化的問題。而綠化養(yǎng)護(hù)部分也臨近養(yǎng)護(hù)結(jié)束期了。這時(shí)，如若開發(fā)企業(yè)不注重景觀綠化部分的移交工作，可能會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理公司對(duì)景觀綠化公司的養(yǎng)護(hù)截止時(shí)間不清楚，從而未盡綠化部分的及時(shí)養(yǎng)護(hù)義務(wù)。如此，勢(shì)必造成綠化部分無人管理的狀態(tài)。所以，建議開發(fā)企業(yè)注重景觀綠化部分的移交工作。

再者，按行規(guī)，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)駐小區(qū)實(shí)施前期物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，如室外景觀綠化部分未竣工或者剛竣工，景觀公司應(yīng)盡一年的?；铕B(yǎng)護(hù)責(zé)任。開發(fā)企業(yè)最后支付給景觀公司的全部費(fèi)用，包括了一年的養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。但是，在這一階段，前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)成本核算中含綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，并由物業(yè)管理企業(yè)收取。一般開發(fā)企業(yè)沒有意識(shí)到這點(diǎn)，或忽略這部分費(fèi)用。如按10萬平方米小區(qū)計(jì)算，依據(jù)陜價(jià)服發(fā)〔2012〕106號(hào)文及重新修訂的《陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，以二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)為例，多層住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.4元/m2,物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本組成部分一般為：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；法定稅費(fèi)；物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。

該收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)包含的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)應(yīng)在0.15元/m2左右。由于每個(gè)小區(qū)綠化面積不同，綠化率不同，植物配置的復(fù)雜程度不同，種植密度等也有差異，造成修剪頻率、養(yǎng)護(hù)成本也難以相同。當(dāng)然，具體綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，可從物業(yè)管理公司向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門上報(bào)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)成本核算中獲得。按物價(jià)部門最后的價(jià)格批復(fù)，依據(jù)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)中的相應(yīng)權(quán)重，即可推算出每平方米物業(yè)服務(wù)費(fèi)中所含的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。但總體上講，以 0.15元/m2計(jì)算尚為保守，如此，10萬平方米每月綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)為：

100,000 m2×0.15元/（月·m2）=15,000元/月

如果物業(yè)管理公司開始接管小區(qū)時(shí)，綠化工程尚未竣工，那么景觀公司履行《景觀施工合同》中約定的養(yǎng)護(hù)責(zé)任。則物業(yè)管理公司一年收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)中，綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用為：

100,000 m2×0.15元/（月·m2）×12月=180,000元

這部分費(fèi)用由物業(yè)管理公司取得。實(shí)際上，物業(yè)管理公司暫未承擔(dān)這段時(shí)間內(nèi)該小區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)責(zé)任，綠化養(yǎng)護(hù)部分沒有發(fā)生人員或者工具及其他費(fèi)用。建議開發(fā)企業(yè)在與物業(yè)管理公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)，對(duì)這筆費(fèi)用予以明確約定，由物業(yè)管理公司代收。在景觀公司養(yǎng)護(hù)結(jié)束到期，開發(fā)企業(yè)將綠化移交物業(yè)管理公司時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)按物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中相應(yīng)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)所占比例,將這筆代收的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)一次性返還給開發(fā)企業(yè)?；蛘?，開發(fā)企業(yè)在與物業(yè)管理公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)，從給付物業(yè)管理公司的開辦費(fèi)中預(yù)留一部分。等綠化移交時(shí)，再行核算,多退少補(bǔ)。自物業(yè)管理公司開始收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)起計(jì)算，景觀公司養(yǎng)護(hù)多長(zhǎng)時(shí)間，物業(yè)管理公司就應(yīng)返還開發(fā)企業(yè)相應(yīng)時(shí)間段的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)支付給景觀公司綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)，轉(zhuǎn)由物業(yè)管理公司收取。對(duì)此，很多開發(fā)企業(yè)認(rèn)識(shí)模糊。當(dāng)然，當(dāng)物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)開始前期物業(yè)管理時(shí)，只差較短時(shí)間就到一年養(yǎng)護(hù)結(jié)束期。也許，出于沒有多少綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)費(fèi)的考慮，開發(fā)企業(yè)不向物業(yè)管理公司追要這筆款項(xiàng)。此種情況，另當(dāng)別論。

談及本話題，是因?yàn)楣P者工作在三線小城市，景觀綠化部分在實(shí)際移交過程中常常出現(xiàn)空窗期。原因是開發(fā)企業(yè)在與物業(yè)管理公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》時(shí)，對(duì)此項(xiàng)未作明確約定。建設(shè)部印發(fā)的《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》，沒有明確表述綠化部分滯后移交的詳細(xì)責(zé)權(quán)利問題。同時(shí)，參閱國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三章第二十一條至第三十一條，均未涉及前期物業(yè)管理中綠化部分移交的指導(dǎo)內(nèi)容。有的開發(fā)企業(yè)對(duì)上述問題認(rèn)識(shí)模糊；有的是景觀公司移交開發(fā)企業(yè)后，開發(fā)企業(yè)未向物業(yè)管理公司進(jìn)行及時(shí)移交；有的是物業(yè)管理公司推卸責(zé)任，認(rèn)為景觀公司在持續(xù)做養(yǎng)護(hù)。這些因素導(dǎo)致小區(qū)綠化部分出現(xiàn)無人管理的不良局面。所以筆者提出本話題，希望引起開發(fā)企業(yè)的重視，對(duì)上述提到的問題,在合同中約定清楚，最后及時(shí)移交物業(yè)管理公司即可。

原載于《現(xiàn)代物業(yè)·新業(yè)主》2013年06期/總第260期