伴隨著人民法院受理執(zhí)行案件的不斷增多，執(zhí)行部門(mén)在民事執(zhí)行程序中對(duì)涉及租賃關(guān)系的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣的現(xiàn)象越來(lái)越來(lái)普遍。司法實(shí)踐中，根據(jù)《合同法》第二百二十九條所確立的“買(mǎi)賣不破租賃”的原則以及相關(guān)規(guī)定，法院執(zhí)行部門(mén)對(duì)于被拍賣財(cái)產(chǎn)上已經(jīng)設(shè)置的租賃權(quán)，除對(duì)設(shè)置在先的擔(dān)保物權(quán)或者其它優(yōu)先權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的情形，一般都是不作去除處理，保護(hù)承租人的租賃權(quán)益。由于被拍賣財(cái)產(chǎn)上租賃權(quán)的存在，強(qiáng)制拍賣程序的債權(quán)實(shí)現(xiàn)功能經(jīng)常無(wú)法發(fā)揮和實(shí)現(xiàn)。筆者試以不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)制拍賣為切入點(diǎn)，以利益平衡為方向，深入闡述在被拍賣不動(dòng)產(chǎn)上租賃權(quán)保護(hù)與去除中規(guī)制租賃權(quán)對(duì)抗效力的必要性，并提出建立和完善不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)公示制度的建議，以期實(shí)現(xiàn)強(qiáng)制拍賣程序中的利益平衡。

一、問(wèn)題的提出：強(qiáng)制拍賣中債權(quán)人與承租人的利益沖突

（一）強(qiáng)制拍賣中涉及租賃權(quán)的實(shí)證分析

近年來(lái)，在不斷攀升的執(zhí)行案件中，需要處置的財(cái)產(chǎn)尤其是不動(dòng)產(chǎn)數(shù)量在急速上升。以筆者對(duì)自己所在法院2015年度至2016年度執(zhí)行案件的統(tǒng)計(jì)為例，該院在上述兩個(gè)年度內(nèi)已移送或擬移送的財(cái)產(chǎn)拍賣案件達(dá)318件，其中涉及不動(dòng)產(chǎn)拍賣的案件共有192件，占財(cái)產(chǎn)拍賣案件總數(shù)的60.38%；動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)拍賣案件有126件，占比39.62%。這些涉及財(cái)產(chǎn)拍賣的案件中，在不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)有且未去除租賃權(quán)的案件共有77件, 占不動(dòng)產(chǎn)拍賣案件的40.10 %；在動(dòng)產(chǎn)上設(shè)有且未去除租賃權(quán)的案件有7件，占動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)拍賣案件總數(shù)的5.56 %。上述77件涉及未去除租賃權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)拍賣案件中,租賃關(guān)系期間設(shè)定為3年以上的有49件, 占比高達(dá)63.64%，其中租賃關(guān)系期間設(shè)定為20年的就有16件，占比20.78%。根據(jù)以上數(shù)據(jù)，我們可以看出，筆者所在法院近兩年度的財(cái)產(chǎn)拍賣案件中，不動(dòng)產(chǎn)拍賣案件的比重較大，說(shuō)明不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)成為債權(quán)人實(shí)現(xiàn)權(quán)利的重要標(biāo)的物；租賃權(quán)主要涉及不動(dòng)產(chǎn)，涉及動(dòng)產(chǎn)或其他財(cái)產(chǎn)的情況極少，說(shuō)明在民事執(zhí)行中財(cái)產(chǎn)所有權(quán)與財(cái)產(chǎn)占有、使用、收益等權(quán)能相分離的情況主要存在于不動(dòng)產(chǎn)；涉及未去除租賃權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)中，租賃關(guān)系期間設(shè)定為3年以上的占比達(dá)六成以上，有的租賃關(guān)系期間甚至達(dá)20年，預(yù)示著不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制拍賣因設(shè)有租賃權(quán)而導(dǎo)致成交受阻的情況將會(huì)越來(lái)越普遍。

就未去除租賃權(quán)不動(dòng)產(chǎn)的強(qiáng)制拍賣成交情況，筆者又對(duì)自己所在法院2015年度至2016年度已經(jīng)進(jìn)入拍賣程序的不動(dòng)產(chǎn)拍賣案件作進(jìn)一步的統(tǒng)計(jì)和分析。上述77件未去除租賃權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)拍賣案件中，租賃關(guān)系期間設(shè)定為3年及以下的案件有38件，拍賣成交23件，成交率60.53%；租賃關(guān)系期間設(shè)定在3年以上10年以下的執(zhí)行案件有33件，拍賣成交僅3件，成交率不足10%；租賃關(guān)系期間設(shè)定在10年以上的案件有6件（其中4件的租賃關(guān)系期間為20年），拍賣成交0件。由此我們可以看出，就未去除租賃權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制拍賣而言，短期租賃關(guān)系（3年及以下）對(duì)不動(dòng)產(chǎn)拍賣成交與否的影響并不十分明顯（筆者所在法院未帶租賃權(quán)不動(dòng)產(chǎn)的拍賣成交率為70%-80%左右）。反觀設(shè)有較長(zhǎng)期限租賃關(guān)系（3年以上）不動(dòng)產(chǎn)的拍賣成交率，卻是相當(dāng)慘淡（接近或等于0），足見(jiàn)較長(zhǎng)期限租賃權(quán)對(duì)財(cái)產(chǎn)拍賣成交率的深切影響。

（二）強(qiáng)制拍賣中債權(quán)人與承租人的正面沖突

租賃權(quán)是由出租人與承租人之間意思合意達(dá)成一致而產(chǎn)生的權(quán)能，其權(quán)利內(nèi)容依賴于租賃關(guān)系雙方當(dāng)事人之間的意思表示，根本上乃是債權(quán)之一種。但是，從權(quán)利特征上看, 租賃權(quán)的權(quán)能與《物權(quán)法》中關(guān)于用益物權(quán)的權(quán)能有著諸多相似之處, 均是對(duì)于物享有的直接占有、使用、收益的權(quán)利。在我國(guó)《合同法》第二百二十九條所確立的“買(mǎi)賣不破租賃”的原則之下,“租賃權(quán)獲得了對(duì)抗用益物權(quán)的效力，具備了對(duì)世效力，顯然，立法基于某種政策的考量賦予了租賃權(quán)特定的物權(quán)效力?！睆默F(xiàn)有的法律和制度看，就租賃權(quán)所具備的對(duì)抗第三人效力，僅僅設(shè)置了例外適用的情形，而對(duì)其權(quán)利公示或外觀規(guī)則并未作出明確規(guī)定。

在民事執(zhí)行程序中，強(qiáng)制拍賣的目的在于實(shí)現(xiàn)被拍賣財(cái)產(chǎn)的快速變現(xiàn)。強(qiáng)制拍賣中，由于被拍賣財(cái)產(chǎn)已由法院控制，被拍賣財(cái)產(chǎn)所有人（被執(zhí)行人）是無(wú)法阻擋或影響被拍賣財(cái)產(chǎn)的處置或變現(xiàn)的。但是，被拍賣財(cái)產(chǎn)的承租人卻可以在“買(mǎi)賣不破租賃”的規(guī)則之下，通過(guò)行使租賃權(quán)中的占有、使用、收益等權(quán)能來(lái)切實(shí)影響甚至阻撓被拍賣財(cái)產(chǎn)的變現(xiàn)。由于被拍賣財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移會(huì)使承租人的租賃權(quán)出現(xiàn)某種程度上的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，因此，在實(shí)踐中，被拍賣財(cái)產(chǎn)所有人（被執(zhí)行人）與承租人往往形成利益共同體，債權(quán)人（申請(qǐng)執(zhí)行人）與被拍賣財(cái)產(chǎn)所有人（被執(zhí)行人）之間的沖突往往轉(zhuǎn)變?yōu)閭鶛?quán)人與承租人之間的沖突。根據(jù)“買(mǎi)賣不破租賃”的原則，對(duì)租賃權(quán)的去除僅限于對(duì)設(shè)置在先的權(quán)利實(shí)現(xiàn)有影響的情形。但是，如上文所述，由于缺乏相應(yīng)明確的權(quán)利公示規(guī)則，導(dǎo)致租賃關(guān)系在設(shè)立上的隨意、不透明甚至惡意，比如被拍賣財(cái)產(chǎn)所有人（被執(zhí)行人）與承租人惡意串通，將租賃合同的簽訂日期倒簽于標(biāo)的物查封日期或者抵押權(quán)設(shè)定日期之前，把租金約定低于合理水平, 租期約定超出正常水平等。即使債權(quán)人主觀上認(rèn)為被拍賣財(cái)產(chǎn)上的租賃權(quán)存在不合理之處，其也必須承擔(dān)證明的責(zé)任，事實(shí)上這種證明的難度是畸高的。因此，在強(qiáng)制拍賣中，債權(quán)人與承租人之間的沖突，表面上看是因?yàn)樽赓U權(quán)的存在對(duì)財(cái)產(chǎn)拍賣造成的妨礙，但實(shí)質(zhì)上卻是現(xiàn)有法律規(guī)則對(duì)承租人與第三人（如債權(quán)人）就租賃權(quán)是否具備對(duì)抗第三人效力的證明責(zé)任分擔(dān)上顯失公平，這也給民事執(zhí)行和市場(chǎng)交易設(shè)置了一道難以逾越的屏障。

二、保護(hù)與去除：權(quán)利沖突背景下的利益平衡

（一）強(qiáng)制拍賣中租賃權(quán)保護(hù)與去除的法理依據(jù)

從上文統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出，租賃權(quán)對(duì)財(cái)產(chǎn)強(qiáng)制拍賣尤其是不動(dòng)產(chǎn)強(qiáng)制拍賣的影響是巨大的，直接引發(fā)債權(quán)人與承租人之間難以調(diào)和的矛盾。因此，對(duì)租賃權(quán)的保護(hù)與去除是法院在強(qiáng)制拍賣中無(wú)法回避的問(wèn)題。民事執(zhí)行程序中保護(hù)與去除租賃權(quán)的法理基礎(chǔ)在于強(qiáng)制拍賣的公法性質(zhì)。執(zhí)行程序中的強(qiáng)制拍賣是法院根據(jù)民事訴訟法及相關(guān)司法解釋規(guī)定所主持的拍賣，其權(quán)力來(lái)源、程序安排以及法律效果均有別于《拍賣法》所規(guī)制的一般拍賣。強(qiáng)制拍賣中法院的權(quán)力來(lái)源于國(guó)家強(qiáng)制權(quán)，所遵照的程序是民事訴訟法及相關(guān)法規(guī)所規(guī)定的程序，產(chǎn)生的法律效果是不以財(cái)產(chǎn)所有人或債權(quán)人意志為轉(zhuǎn)移的強(qiáng)制性變價(jià)。在此過(guò)程中，法院與債權(quán)人、被執(zhí)行人（被拍賣財(cái)產(chǎn)所有人）之間所發(fā)生的關(guān)系是強(qiáng)制執(zhí)行關(guān)系, 這種關(guān)系已經(jīng)不再是一般私法上的委任關(guān)系, 而是國(guó)家公權(quán)力機(jī)關(guān)與公民之間的公法關(guān)系。有學(xué)者由此甚至得出如下論斷：“執(zhí)行拍賣是一種比較特殊的買(mǎi)賣行為，兼有公法處分的性質(zhì)和私法買(mǎi)賣的雙重性質(zhì)，從強(qiáng)制拍賣中執(zhí)行機(jī)關(guān)不顧債務(wù)人的意思而將拍賣物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移于第三人看，具有公法處分的性質(zhì)”。強(qiáng)制拍賣性質(zhì)上特殊性，決定了其理論基礎(chǔ)應(yīng)當(dāng)是公法上的處分理論，而不再是民法上的法律行為理論。因此，強(qiáng)制拍賣的理論基礎(chǔ)不再植根于私法領(lǐng)域，轉(zhuǎn)而搭建于公法框架之下，這也正是強(qiáng)制執(zhí)行法學(xué)一直致力于擺脫實(shí)體法的結(jié)果。根據(jù)此理論，在強(qiáng)制拍賣中，主持拍賣的法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)處于主導(dǎo)的地位，其可以依公權(quán)力對(duì)拍賣的啟動(dòng)、拍賣的過(guò)程以及拍賣后物的處置進(jìn)行干預(yù)。具體而言，強(qiáng)制拍賣中，法院執(zhí)行機(jī)構(gòu)可以是出于公平、秩序與效率的需要或者出于保護(hù)拍定人原始取得拍賣物所有權(quán)、拍定人無(wú)瑕疵擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)等具體權(quán)利的需要對(duì)租賃權(quán)的對(duì)抗第三人效力予以限制甚至去除。

既然我們承認(rèn)了強(qiáng)制拍賣中的公權(quán)力干預(yù)，那么從公權(quán)力的來(lái)源及其行使的宗旨來(lái)看，人民法院完全可以出于合理的需要，對(duì)強(qiáng)制拍賣中涉及的相關(guān)權(quán)利進(jìn)行調(diào)整。因此，在強(qiáng)制拍賣中，法院對(duì)拍賣標(biāo)的物上的租賃權(quán)作出相應(yīng)的保護(hù)或去除具有合法性基礎(chǔ)。

（二）強(qiáng)制拍賣中租賃權(quán)保護(hù)與去除中的利益考量

在未去除租賃權(quán)財(cái)產(chǎn)的強(qiáng)制拍賣中，被拍賣財(cái)產(chǎn)上主要涉及申請(qǐng)執(zhí)行人的債權(quán)、被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)、承租人就被拍賣財(cái)產(chǎn)占有、使用、收益等權(quán)利以及執(zhí)行機(jī)構(gòu)所維護(hù)的強(qiáng)制拍賣權(quán)威性,他們之間既有利益一致的關(guān)系，也有無(wú)法共存的關(guān)系。強(qiáng)制拍賣中法院對(duì)租賃權(quán)的保護(hù)與去除往往牽扯到不同利益的取舍及其取舍的標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。

在“買(mǎi)賣不破租賃”的原則之下，強(qiáng)制拍賣中被拍賣財(cái)產(chǎn)上的租賃權(quán)具有對(duì)抗申請(qǐng)執(zhí)行人債權(quán)（包括抵押權(quán)）、拍定人物權(quán)等權(quán)利的效力。然而，現(xiàn)今關(guān)于租賃權(quán)的權(quán)利外觀并無(wú)硬性規(guī)定，這勢(shì)必會(huì)造成租賃權(quán)與其他權(quán)利在獲得保護(hù)之機(jī)會(huì)和成本上的失衡，進(jìn)而不可避免地引發(fā)債權(quán)人、拍定人、拍賣物上的擔(dān)保物權(quán)人或用益物權(quán)人之間的對(duì)立。為使租賃權(quán)與債權(quán)等其他權(quán)利在獲得保護(hù)之機(jī)會(huì)和成本上的相對(duì)平衡，法院對(duì)租賃權(quán)的保護(hù)和去除應(yīng)基于相對(duì)公平的權(quán)利外觀標(biāo)準(zhǔn)。因此，出于權(quán)利平衡的需要，有必要通過(guò)制度安排和設(shè)計(jì)來(lái)對(duì)租賃權(quán)的對(duì)抗第三人效力做出更為合理的規(guī)制，以實(shí)現(xiàn)對(duì)強(qiáng)制拍賣中被拍賣財(cái)產(chǎn)上各相關(guān)權(quán)利進(jìn)行公平地保護(hù)，使各方享有的權(quán)利、承擔(dān)的義務(wù)及風(fēng)險(xiǎn)大體相當(dāng)。由此可見(jiàn)，基于“保護(hù)弱者”政策考慮的“買(mǎi)賣不破租賃”原則，與基于“效率”及“安全”追求的“公示公信”法理之間需要法律的再平衡。

三、立法建議：較長(zhǎng)期限不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的登記公示

那么，采取何種制度安排可以更合理地對(duì)租賃權(quán)的對(duì)抗第三人效力予以規(guī)制，從而增強(qiáng)整個(gè)社會(huì)的交易安全，還能兼顧成本、公平、秩序呢？當(dāng)然，從根本上廢除“買(mǎi)賣不破租賃”是一個(gè)制度選擇，但“買(mǎi)賣不破租賃”作為一個(gè)法律基本原則，它的確立源于社會(huì)生活的現(xiàn)實(shí)需要，它在長(zhǎng)期的適用過(guò)程中已經(jīng)形成巨大的規(guī)則慣性，對(duì)它貿(mào)然廢除，勢(shì)必會(huì)造成一定時(shí)期的規(guī)則（秩序）真空，社會(huì)將承受高昂的成本和巨大的代價(jià)，顯然不可行。

（一）不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)公示公信的必要性

租賃權(quán)雖然是因合同關(guān)系而產(chǎn)生，但它又是依賴于物權(quán)的權(quán)利,根據(jù)物權(quán)基本原理，其要獲得對(duì)抗第三人的物權(quán)化效力, 應(yīng)具備合理的權(quán)利公示外觀。我們說(shuō)，“在公示機(jī)制是否充足的問(wèn)題上, 法律的基本原則應(yīng)是權(quán)利對(duì)于第三人的對(duì)抗第三人效力與權(quán)利的公示作用相伴而生, 權(quán)利的對(duì)世性越強(qiáng), 公示的機(jī)制也應(yīng)越充分完備?！?遺憾的是，我國(guó)《合同法》及《物權(quán)法》在事實(shí)上賦予租賃權(quán)以物權(quán)特征的同時(shí)，并未設(shè)置相應(yīng)的公示公信規(guī)則。在實(shí)踐中，租賃權(quán)具備對(duì)抗第三人的公示方法一般是交付和繼續(xù)占有。必須承認(rèn)的是，上述方法明顯不如登記的公示方法明確, 債權(quán)人（或者抵押權(quán)人）以及受讓人僅能從標(biāo)的物已經(jīng)被第三人占有的狀態(tài)去推知租賃關(guān)系存在的可能性，而占有作為一種行為外觀或事實(shí)狀態(tài)，本身缺乏形式上的載體，缺乏明確性和確定性。因此，在租賃權(quán)獲得對(duì)抗第三人的效力上, 傳統(tǒng)的交付或繼續(xù)占有公示方法顯然難以達(dá)到公信的效果。這才導(dǎo)致實(shí)踐中租賃權(quán)的對(duì)抗第三人效力難以受到規(guī)制，從而危及其他權(quán)利的實(shí)現(xiàn)以及強(qiáng)制拍賣的權(quán)威性。

值得一提的是，并不是所有的租賃權(quán)都會(huì)出現(xiàn)與其他權(quán)利產(chǎn)生激烈沖突的情況，如動(dòng)產(chǎn)上的租賃權(quán)，因其公示外觀與動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的公示外觀高度一致，均以交付或占有作為公示外觀，因而在動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移過(guò)程中，所有權(quán)與租賃權(quán)一般不會(huì)發(fā)生沖突，由此而引發(fā)的租賃權(quán)與債權(quán)等其他權(quán)利沖突情況就少得多。例如，根據(jù)上文中關(guān)于筆者所在法院被拍賣動(dòng)產(chǎn)上租賃權(quán)情況的統(tǒng)計(jì)，被拍賣動(dòng)產(chǎn)上設(shè)有且未去除租賃權(quán)的案件僅占動(dòng)產(chǎn)及其他財(cái)產(chǎn)拍賣案件總數(shù)的5.56 %。反觀不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)，由于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)與用益物權(quán)經(jīng)常出現(xiàn)分離，可成為多種權(quán)利的標(biāo)的物，而且其財(cái)產(chǎn)價(jià)值一般又較高,因而在不動(dòng)產(chǎn)上極易產(chǎn)生復(fù)雜的權(quán)利關(guān)系，常常會(huì)出現(xiàn)多項(xiàng)權(quán)利共存于同一不動(dòng)產(chǎn)且互相沖突的情況。例如，根據(jù)前文關(guān)于筆者所在法院被拍賣財(cái)產(chǎn)上租賃權(quán)情況的統(tǒng)計(jì)，不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)有且未去除租賃權(quán)的案件占不動(dòng)產(chǎn)拍賣案件的比重高達(dá)40.10 %。此外，法理上也一般認(rèn)為“租賃權(quán)的物權(quán)化應(yīng)有一定的邊界, 否則不但有違租賃權(quán)物權(quán)化的初衷, 而且會(huì)導(dǎo)致法律體系的紊亂，這一邊界應(yīng)通過(guò)其適用的客體體現(xiàn)出來(lái), 即租賃權(quán)物權(quán)化應(yīng)是指不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的物權(quán)化”。因此，從理論及社會(huì)實(shí)際狀況來(lái)看，我們所討論的租賃權(quán)對(duì)抗第三人效力一般限于不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)。

（二）選擇較長(zhǎng)期限不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)登記公示的合理性

上文已提及，傳統(tǒng)的交付或繼續(xù)占有公示方法對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)是難以達(dá)到公信效果的。就不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的公示方法而言，除了當(dāng)前的交付或占有，我們還有登記、公證等公示方法作為選項(xiàng)，從我國(guó)的國(guó)情來(lái)看，應(yīng)選擇較長(zhǎng)期限的不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)進(jìn)行登記公示較為妥當(dāng)。

首先，以登記作為不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的公示方法,不僅最大程度地保持公示內(nèi)容的確定性，而且有利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)以登記為公示方法的統(tǒng)一性。物權(quán)是權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，具有鮮明的排他效力，這決定了其必然要以外部可查知的方式來(lái)表現(xiàn)和彰示權(quán)利的存在和變動(dòng)。登記，就是登記機(jī)構(gòu)依法將相關(guān)物權(quán)權(quán)利的歸屬及其他法定事項(xiàng)記載于登記簿的行為。根據(jù)各國(guó)立法的通例，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的公示一般采用登記這一方式。我國(guó)《物權(quán)法》第六條也將登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的法定公示方法。從公信的效果上看，“登記可以使財(cái)產(chǎn)權(quán)利的彰示與財(cái)產(chǎn)本身在物質(zhì)上發(fā)生分離，可以克服因占有的現(xiàn)實(shí)性和排他性而受到的局限，能準(zhǔn)確地反映財(cái)產(chǎn)上復(fù)雜的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，使對(duì)權(quán)利的彰示獲得確定性和連貫性”。除登記以外的其他任何公示方法，如占有、交付以及公證等，均無(wú)法與之相比擬。此外，由于登記將權(quán)利的相關(guān)內(nèi)容記載于登記簿并通過(guò)一定程序及方式使之可查可知，這樣可以有效防止或避免某些主體為一己私利而損害他人利益甚至社會(huì)公共利益，從而提高社會(huì)的整體誠(chéng)信水平。 比如，在現(xiàn)有強(qiáng)制拍賣程序中，房屋所有人（被執(zhí)行人）與承租人惡意串通，將租賃合同的落款日期寫(xiě)在房屋查封日期或者抵押權(quán)設(shè)定日期之前, 把房屋租金約定的很低, 租期約定的很長(zhǎng),從降低拍賣成交的幾率，損害債權(quán)人（申請(qǐng)執(zhí)行人）或抵押權(quán)人的權(quán)利。如果不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)必須經(jīng)過(guò)登記公示才可具備對(duì)抗第三人效力，登記之日即為獲得對(duì)抗效力之日，那么房屋所有人（被執(zhí)行人）與承租人惡意串通修改合同簽訂日期的行為將不再有實(shí)質(zhì)意義。因此，有學(xué)者認(rèn)為 “通過(guò)采用統(tǒng)一的登記制度, 借助登記機(jī)關(guān)的公信力, 可有效杜絕這種不誠(chéng)信的行為，保護(hù)交易安全?！闭沁@個(gè)原因, 一些主要的大陸法系國(guó)家如德國(guó)、法國(guó)、日本等對(duì)租賃權(quán)的設(shè)立均采登記制度。綜上，筆者認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)應(yīng)以采用登記的方式對(duì)外進(jìn)行公示為宜。

其次，限于較長(zhǎng)期限的不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)須通過(guò)登記予以公示從而獲得對(duì)抗第三人效力，符合我國(guó)當(dāng)前的客觀條件和交易習(xí)慣。根據(jù)一般的生活經(jīng)驗(yàn)，由于我國(guó)住宅高度自有化的傳統(tǒng)習(xí)慣以及租金市場(chǎng)波動(dòng)較大等原因，基于居住目的的不動(dòng)產(chǎn)（房屋）租賃，一次租賃期限為一至二年的居多，超過(guò)三年的情況較少。同時(shí)，這種短期租賃關(guān)系在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中還存在訂立、變更、撤銷頻繁的特點(diǎn)。立法上將短期租賃權(quán)排除在通過(guò)登記公示獲得對(duì)抗第三人效力的情形之外，保留原有的以交付或占有作為公示外觀，一方面可以降低承租人的成本，保護(hù)短期租賃關(guān)系中承租人( 特別是弱勢(shì)地位的住房承租人) 的利益，這也正是“買(mǎi)賣不破除租賃”原則確立之初的本意；另一方面，短期租賃權(quán)無(wú)需經(jīng)登記公示即可獲得對(duì)抗第三人效力，有利于規(guī)則的執(zhí)行，有利于效率的提高，從而降低社會(huì)成本。另外，從發(fā)生交易風(fēng)險(xiǎn)以及獲得救濟(jì)的成本看，短期租賃權(quán)無(wú)需登記即可獲得對(duì)抗第三人效力，雖然增加了第三人（新的買(mǎi)受人或可能的抵押權(quán)人）的風(fēng)險(xiǎn)，但由于租期較短，不至于對(duì)其利益產(chǎn)生難以承受的影響；即使出現(xiàn)交易風(fēng)險(xiǎn)或者與其他權(quán)利沖突的情況，排除私力救濟(jì)的情形，當(dāng)事方若通過(guò)訴訟、執(zhí)行等程序進(jìn)行救濟(jì)，這一過(guò)程所需的時(shí)間與租賃合同期間已無(wú)多大差別，此時(shí)，再言租賃關(guān)系對(duì)抗其他權(quán)利的行使是否存在不合理之處已無(wú)實(shí)質(zhì)意義。因此，對(duì)所有不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)，不加區(qū)分期限長(zhǎng)短一律要求登記公示才獲得對(duì)抗第三人效力并不可取，亦無(wú)必要。

在現(xiàn)代社會(huì)中，“承租人”是一個(gè)較為寬泛的概念，租賃的標(biāo)的物或?qū)ο笠彩謴V泛，如住宅，經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，機(jī)動(dòng)車等，并不是所有的承租人都在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的處于弱勢(shì)地位。這些被統(tǒng)一在承租人這一抽象的概念之下的人，事實(shí)上有許多人已不是經(jīng)濟(jì)上的弱者。相反，許多訂立較長(zhǎng)期限租賃關(guān)系的承租人在經(jīng)濟(jì)社會(huì)中處于優(yōu)勢(shì)地位，法律政策對(duì)其作出傾斜保護(hù)已無(wú)必要。如，在現(xiàn)實(shí)中，訂立較長(zhǎng)期限不動(dòng)產(chǎn)租賃協(xié)議的目的，一般是經(jīng)營(yíng)而非居住，這些承租人在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中往往掌握超過(guò)常人的資源，他們顯然并非弱者。因此，對(duì)于期限較長(zhǎng)( 比如3年以上) 的不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)，無(wú)需也不應(yīng)通過(guò)無(wú)限制的“買(mǎi)賣不破除租賃”原則來(lái)獲得對(duì)抗第三人的效力，而是應(yīng)當(dāng)在登記公示的前提下獲得“不破除”的對(duì)抗效力。另外，這些非住宅不動(dòng)產(chǎn)在租賃期間進(jìn)行買(mǎi)賣或抵押的可能性一般較大，租賃權(quán)登記公示對(duì)承租人而言，可以使得法律在其權(quán)利保護(hù)的范圍和程度上更加明確。

（三）較長(zhǎng)期限不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)登記公示的可行性

1.較長(zhǎng)期限租賃權(quán)登記公示已經(jīng)具備法律基礎(chǔ)。

通過(guò)梳理我國(guó)大陸民商事法律體系，我們可以發(fā)現(xiàn)在我國(guó)特別法上已經(jīng)有關(guān)于租賃權(quán)公示公信的制度安排。如，我國(guó)《民用航空法》第十一條規(guī)定：“民用航空器權(quán)利人應(yīng)當(dāng)就下列權(quán)利分別向國(guó)務(wù)院民用航空主管部門(mén)辦理權(quán)利登記：……（三）根據(jù)租賃期限為六個(gè)月以上的租賃合同占有民用航空器的權(quán)利；……”第三十三條規(guī)定：“民用航空器的融資租賃和租賃期限為六個(gè)月以上的其他租賃，承租人應(yīng)當(dāng)就其對(duì)民用航空器的占有權(quán)向國(guó)務(wù)院民用航空主管部門(mén)辦理登記；未經(jīng)登記的，不得對(duì)抗第三人?！庇秩?，國(guó)務(wù)院《船舶登記條例》第六條規(guī)：“船舶抵押權(quán)、光船租賃權(quán)的設(shè)定、轉(zhuǎn)移和消滅，應(yīng)當(dāng)向船舶登記機(jī)關(guān)登記；未經(jīng)登記的，不得對(duì)抗第三人。”以上我國(guó)特別法中關(guān)于特定動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)登記公示的制度安排，雖然旨在使這些“物權(quán)化”之債權(quán)符合“物權(quán)法定”原則，確保交易安全，但從另一角度看，他們將租賃權(quán)獲得對(duì)抗第三人效力進(jìn)行了有效的規(guī)制。以上立法例為不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)通過(guò)登記公示而獲得對(duì)世效力提供很好的立法先例和經(jīng)驗(yàn)參照，使之具備可能性。

與此同時(shí)，國(guó)務(wù)院《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。……不動(dòng)產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物”。第五條規(guī)定：“下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，依照本條例的規(guī)定辦理登記： （一）集體土地所有權(quán)； （二）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)； （三）森林、林木所有權(quán)； （四）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)； （五）建設(shè)用地使用權(quán)；（六）宅基地使用權(quán)； （七）海域使用權(quán)； （八）地役權(quán)； （九）抵押權(quán)； （十）法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利”?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的立法目的是使《物權(quán)法》第六條所確定的“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記”的制度得以落地并具備操作性。從以上關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類型的規(guī)定可以看出，立法者采用了列舉加兜底的立法技術(shù)，這樣既實(shí)現(xiàn)了概念的周延，同時(shí)也為將較長(zhǎng)期限不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)納入不動(dòng)產(chǎn)登記范圍留下余地。由此，我們可以認(rèn)為，將較長(zhǎng)期限不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)納入需通過(guò)登記公示而獲得對(duì)抗效力的權(quán)利范圍，具有現(xiàn)實(shí)的法律和制度空間。

2.較長(zhǎng)期限租賃權(quán)登記公示已經(jīng)具備技術(shù)條件。

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第四條規(guī)定的：“國(guó)家實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”，國(guó)務(wù)院已經(jīng)確定由國(guó)土資源部統(tǒng)一負(fù)責(zé)推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，整合分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。隨著《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》所確立的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的不斷落實(shí)和完善，絕大部分省市已經(jīng)建立起不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)，而全國(guó)范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)即將投入運(yùn)行，全國(guó)范圍的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系即將形成。如今，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)的建立，實(shí)現(xiàn)了登記部門(mén)統(tǒng)一、登記簿冊(cè)統(tǒng)一、信息平臺(tái)統(tǒng)一。

在當(dāng)今技術(shù)條件下，通過(guò)統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)建立起來(lái)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)以及不動(dòng)產(chǎn)信息化管理平臺(tái)，借助互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)，將使較長(zhǎng)期限不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)所涉及權(quán)利狀況、權(quán)利人信息、權(quán)利歸屬信息、權(quán)利流轉(zhuǎn)信息等的調(diào)查和記錄不再存在技術(shù)障礙。同時(shí)，通過(guò)配套的查詢制度，使權(quán)利人、利害關(guān)系人、有關(guān)國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)能夠根據(jù)特定條件，依照特定程序，查詢特定不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的信息，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)登記、查詢、權(quán)利變更登記的高效化，不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)公示公信效能將大為提高。

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺(tái)的建立及其預(yù)設(shè)功能的不斷實(shí)現(xiàn)，為較長(zhǎng)期限不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的登記提供了堅(jiān)實(shí)的技術(shù)保障，將較長(zhǎng)期限租賃權(quán)登記公示的技術(shù)條件已經(jīng)具備。

司法實(shí)踐中, 因被拍賣不動(dòng)產(chǎn)上設(shè)有較長(zhǎng)期限租賃權(quán)而導(dǎo)致拍賣成交率過(guò)低的現(xiàn)象逐漸增多，致使債權(quán)人、被執(zhí)行人以及承租人之間的矛盾越來(lái)越尖銳，這與我國(guó)當(dāng)前《合同法》“買(mǎi)賣不破租賃”原則下不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的對(duì)抗第三人效力過(guò)大且缺乏有效規(guī)制有直接關(guān)系。在現(xiàn)有的法律制度框架之下，將較長(zhǎng)期不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)進(jìn)行登記公示具有合理性且已具備可行性。通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)登記制度與“買(mǎi)賣不破租賃”制度的合理銜接,使租賃權(quán)在權(quán)利外觀要求上與其他權(quán)利的外觀要求大體相當(dāng)，從而達(dá)到對(duì) “買(mǎi)賣不破租賃”原則下不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)對(duì)抗第三人效力進(jìn)行適當(dāng)規(guī)制的目的。只有這樣，強(qiáng)制拍賣中對(duì)被拍賣財(cái)產(chǎn)上租賃權(quán)的保護(hù)與去除，才有可能實(shí)現(xiàn)承租人與債權(quán)人及買(mǎi)受人之間的利益平衡。