逆襲的大興

南貧北富東尊西貴，北京建國以來就是如此。北邊山水環(huán)抱，空氣好，富人集中，高端別墅區(qū)比比皆是。東邊經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，有CBD和副中心。西邊是各個軍隊(duì)大院的聚集地，大量的軍政人士在此居住。

一直以來南城都是最普通的老百姓住的地方。從以往市區(qū)的角度講,是宣武、崇文、豐臺、大興、亦莊。但宣武并入了西城,崇文并入了東城，豐臺基本在城五環(huán)內(nèi)，如圖，最南邊的現(xiàn)在就是大興。

近幾年北京能看到的重大利好消息，首推北京政府東遷通州，其次就是南城新機(jī)場，又叫大興國際機(jī)場的籌建了。結(jié)果，機(jī)場還沒開建，大興的房價已經(jīng)瞬間起飛。

2006年，大興一手房的成交均價在5531元/㎡左右，到2015年，均價27485，2017年均價已經(jīng)過6萬，翻了10多倍。而2016年的黃村地王，綠地以樓面價超過4.7萬的價格拿下，預(yù)售價達(dá)10萬+，再次刷新了大興房價的頂點(diǎn)。

而我們看下各區(qū)的房價數(shù)據(jù)，大興一手房以64667/㎡的價格位居北京16個區(qū)域的第六名，不僅超過了通州和昌平這樣大家更看好的郊區(qū)，還超過貴為城六區(qū)之一的石景山，而根據(jù)樓面價預(yù)期，價格未來還會繼續(xù)上漲。

那么，靠著新機(jī)場的利好，大興目前的房價究竟是合理還是透支？

想了解清楚這個問題，我們就要想了解清楚新機(jī)場。

艱難落地的新機(jī)場

北京新機(jī)場最早規(guī)劃于2000年，當(dāng)時北京首都國際機(jī)場尚能滿足需求，2008年，隨著北京奧運(yùn)會的舉辦，首都機(jī)場3號航站樓投入使用，旅客需求得到了一定緩解，新機(jī)場又被擱置。2010年后，首都機(jī)場客流量迅速上升，航班趨于飽和，新機(jī)場的建設(shè)開始提上日程。

10年到18年，為何等了8年的時間才動工？因?yàn)榫┙蚣饺囟枷胍跈C(jī)場定在自己的轄區(qū)，僅地址就選了將近10個。最終2014年12月15日，各方利益權(quán)衡的情況下，發(fā)改委正式公布，定址在大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)禮賢鎮(zhèn)和廊坊廣陽區(qū)，北京三分之二，河北廊坊三分之一，天津滿盤皆輸。

情景劇：新機(jī)場來了！

字幕：日期，2014年12月15日，地址北京。

轉(zhuǎn)鏡頭——北京出場

北京：（咳嗽揮手致意）大家都靜一靜，新機(jī)場來了，鼓掌歡迎。

廊坊：（興奮搓手）：機(jī)場大大你好，等你好久了，多多關(guān)照，以后就全靠你了。（固安永清霸州等眾小弟頻頻點(diǎn)頭表示老大說的極是）

大興：嗯？想插隊(duì)，我還窮著呢，后面排著去。（12個村的拆遷戶憤怒的揮動著沙包大的拳頭）

天津：好么，嘛也沒撈到，介就沒我嘛事了是嗎？？（鏡頭外的武清默默地拭去眼角殘留的淚水）

新機(jī)場：我靠！走錯片場了吧？？這幫窮鬼是誰？？

開發(fā)商：太好了！等這么久終于定了，內(nèi)個誰，別看了就是你，晚上加班把價格表抓緊改一下，明天每平米漲個1萬看看先。

正經(jīng)談理想，段子看現(xiàn)實(shí)。以上就是北京大興國際機(jī)場（暫定名）的各方利益群體。

眾人熙熙皆為利來，你方唱罷我登場，有人哭有人笑，有人哭笑不得，最終的結(jié)果是，機(jī)場未動，房價先行，看傻了一票買房客，樂翻了一眾開發(fā)商。

看起來很美的南城新機(jī)場

先看下概念圖▼

下面是近期主體完工的照片▼

首先基調(diào)很高，定位亞洲第一大機(jī)場。

遠(yuǎn)期（2040年）按照客流吞吐量1億人次，飛機(jī)起降量80萬架次的規(guī)模建設(shè)七條跑道和約140萬平方米的航站樓，機(jī)場預(yù)留控制用地按照終端（2050年）旅客吞吐量1.3億人次，飛機(jī)起降量103萬架次，九條跑道的規(guī)模預(yù)留。

以上是官方的措辭。注意到里面有兩個時間節(jié)點(diǎn)，遠(yuǎn)期2040年和2050年，今年是哪一年？2018年。一竿子支出去20多年，這個利好的實(shí)現(xiàn)時間實(shí)在有點(diǎn)久，20年前房價多錢？收入多少？那時筆者才剛上小學(xué)，而20年后已是50歲的油膩大爺。

那我們看短期的——

根據(jù)規(guī)劃，北京新機(jī)場工程投資799.8億元，規(guī)劃建設(shè)7條跑道，滿足年旅客吞吐量1億人次需求。一期工程按2025年旅客吞吐量7200萬人次，貨郵吞吐量200萬噸，飛機(jī)起降62萬架次的目標(biāo)設(shè)計(jì)，建設(shè)4條跑道，70萬平方米航站樓及相應(yīng)的貨運(yùn)、空管、航油、市政配套、綜合交通樞紐等設(shè)施。

這里面也有一個時間節(jié)點(diǎn)，2025年。今年是哪一年？2018年，離2025年還有7年，對于喜歡掙短線收益的投資客來說，7年的時間實(shí)在是有點(diǎn)漫長。

新機(jī)場周邊實(shí)況

近期筆者實(shí)地去機(jī)場調(diào)查的路上，看到的是滿目荒涼，以下是實(shí)景拍攝。

大片的農(nóng)田▼

亂糟糟的村莊和一輛拉風(fēng)的敞篷車▼

離的最近的村莊還沒有拆遷▼

據(jù)筆者了解的內(nèi)幕消息，新機(jī)場周邊的村子拆遷并沒有拆出一堆暴發(fā)戶，村民土地的拆遷補(bǔ)償款不高，簽字的意愿度很低，拆遷進(jìn)程自然是可想而知的艱難。

在雄安這個巨大的吸金窟面前，各方面資金本來就緊張，而層層預(yù)算下來，只能犧牲小我成全大局。低廉的地價成本，給未來的土地賣價提供了極大的彈性空間。

目前周邊房價

我們對比一下機(jī)場周邊的樓盤房價，緊挨著新機(jī)場的有榆垡鎮(zhèn)和禮賢鎮(zhèn)，沒有樓盤可供參考，以魏善莊區(qū)域?yàn)槔?/strong>

魏善莊鎮(zhèn)位于北京市大興區(qū)黃村衛(wèi)星城南8公里，距市區(qū)25公里，西距京開高速路5公里，距首都新機(jī)場21公里，距南六環(huán)10公里。而交通僅有841路及940路公共汽車，沒有私家車來回北京市區(qū)極度不方便。

魏善莊區(qū)域2014年8月新房成交均價為18731元/㎡，2016年同期新房成交價為23000元/㎡，增幅僅僅22%，而在2017年猛增至均價46000，漲幅多達(dá)100%！除了普漲帶動之外，配套交通極不完善的魏善莊的房價，新機(jī)場的概念功不可沒。

新機(jī)場周邊的新盤價格一覽▼

大興一二手房價對比▼

可以看出，大興的二手房價格在北京十六區(qū)中排名十一，僅高于懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)，而新盤價格已摸高至七萬多。

那么，新機(jī)場到底能對周邊的房價帶來多大的拉動價值呢？我們不妨先對標(biāo)一下順義機(jī)場。

對標(biāo)順義機(jī)場

順義機(jī)場官方數(shù)據(jù)：從1978年至2014年，北京首都國際機(jī)場年旅客吞吐量由103萬人次增長到8612.83萬人次，位居亞洲第1位、全球第2位。2016年12月14日，機(jī)場年旅客吞吐量正式突破9000萬人次大關(guān)。

那和大興新機(jī)場的對比，還是來一張圖表更清楚▼

是不是有點(diǎn)意思，從數(shù)據(jù)上看，不論規(guī)模或客運(yùn)貨運(yùn)量，2025年首都第二機(jī)場的預(yù)期值比目前的首都機(jī)場還要低一些，甚至在遠(yuǎn)期的目標(biāo)值，對比看上去也沒有那么突出和震撼。

曹允春（中國臨空經(jīng)濟(jì)第一人）在對于臨空經(jīng)濟(jì)的分析中提出，臨空經(jīng)濟(jì)大都集中在空港周圍6-20公里范圍內(nèi)，以服務(wù)于航空樞紐的產(chǎn)業(yè)、航空運(yùn)輸和物流產(chǎn)業(yè)、加工制造業(yè)、有關(guān)服務(wù)業(yè)、以研發(fā)和管理為主的公司總部經(jīng)濟(jì)，這四類為發(fā)展點(diǎn)。

順義承接了首都機(jī)場的所有利好，而一手房價僅4.2萬左右，還要低于大興，沒印象的可以返回去看看，這點(diǎn)讓人深思。

機(jī)場所能帶來的臨空效應(yīng)，前期更多還是以服務(wù)業(yè)為主，至于高端產(chǎn)業(yè)和相應(yīng)的配套，以順義推斷，并沒有想象那么多。更重要的是，順義現(xiàn)在就有運(yùn)營中的首都機(jī)場，而大興，還要7年后的2025年，甚至更遠(yuǎn)的2040和2050年，如此大的時間跨度，未來發(fā)展成什么樣還是一個未知數(shù)。

從官方渠道得知，建設(shè)新機(jī)場800億的預(yù)算資金，并不充足，機(jī)場工程的800億采用投融資模式，融資主體為首都機(jī)場集團(tuán)公司。資本金比例擬為50%，約400億，借入資金及其他資金占50%。其中資本金總額中的80%擬向國家申請，包括申請國家發(fā)改委安排中央預(yù)算內(nèi)投資、申請國家財(cái)政專項(xiàng)資金、申請民航局安排民航發(fā)展基金；其余20%資本金為首都機(jī)場集團(tuán)自籌。根據(jù)核算，全部資金投資回收期為23.29年，自有資金回收期為24.78年。從核算的數(shù)據(jù)中，也可以看到，新機(jī)場離著有資金有能力，并且有意愿給周邊輸血的時間節(jié)點(diǎn)，還很遠(yuǎn)。

從某種程度上來說，新機(jī)場已經(jīng)提前透支了大興未來的房價，現(xiàn)在我們可以實(shí)實(shí)在在看到的，新機(jī)場周邊并沒有出現(xiàn)任何大規(guī)模的基建建設(shè)，而只是一個機(jī)場主航站樓的建成，就讓大批的開發(fā)商像打了雞血一樣濃墨重筆，大肆造勢，房價應(yīng)聲而起。

不只是大興的房價，環(huán)京的廊坊以及固安永清霸州涿州等，在上一輪的漲幅中，借勢漲幅何止100%？

以固安某開發(fā)商為例，瘋狂輸出臨空經(jīng)濟(jì)圈的概念，產(chǎn)業(yè)園迅速跟進(jìn)，借勢航空制造和服務(wù)業(yè)，15年均價5000的房子，到2016年房價頂峰已達(dá)25000以上，1年5倍的收益，奧拓進(jìn)去，奧迪出來！被刺激到的投資客大量涌入售樓處，瘋狂購買！號稱年底破3萬，轉(zhuǎn)年破4萬！趕超燕郊不用1年！何等氣魄何等癲狂。其他幾個區(qū)域也是如此，今天回頭看，房價基本腰斬，而河北政府在2月9日的新聞中表態(tài)，18年房地產(chǎn)依舊嚴(yán)控絕不放松！未來的前景，不容樂觀。

結(jié)語

新機(jī)場是否能帶動南城區(qū)域發(fā)展，這需要大量的時間，需要政府堅(jiān)定不移的政策支持，需要資本長年累月的跟進(jìn)投入。投資者要從各渠道獲取消息，理性思考。

新機(jī)場會帶來一些利好，但并沒有想象中的那么大，而目前機(jī)場未動，房價先飛，有一部分新盤的定價已經(jīng)透支了未來數(shù)年的成長空間，對這些高價盤請務(wù)必保持清醒的認(rèn)知，做投資不怕上車晚，但千萬不要上錯車。