文/曾慧娟

國內(nèi)首單達(dá)到百億級規(guī)模的REITs產(chǎn)品誕生。

2月2日，由碧桂園和中聯(lián)基金共同實施的“中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃”（下稱“碧桂園租賃住房REITs”）獲得深圳證券交易所審議通過，產(chǎn)品規(guī)模達(dá)100億元，采取儲架、分期發(fā)行機(jī)制，優(yōu)先級評級AAAsf。這亦是租賃住房領(lǐng)域最大規(guī)模的證券化產(chǎn)品。

在長租公寓領(lǐng)域，金融創(chuàng)新一直在不斷上演，此前，碧桂園已經(jīng)開創(chuàng)銀企合作模式，相繼與中信銀行、中國建設(shè)銀行等簽署長租公寓融資戰(zhàn)略協(xié)議。

相比而言，從金融角度，資本市場對長租公寓的支持力度在增強(qiáng)，投資主體銀行和保險資金，參與長租公寓的方式越來越豐富。

參與主體：保險資金

去年11月，保監(jiān)會資金運用監(jiān)管部主任任春生在“2017全球資產(chǎn)配置與風(fēng)險管理”研討會上表示，“要研究拓寬保險資金運用參與大宗商品以及長租公寓等領(lǐng)域，進(jìn)一步優(yōu)化保險資金配置?！?/p>

睿信地產(chǎn)研究院院長郝炬表示，保險資金參與長租公寓的主要手段有，第一，直接投資不動產(chǎn)并輔以“運營+金融服務(wù)”，一方面獲得持續(xù)的租金收入，另一方面獲得物業(yè)經(jīng)修整、運營后價值重估的增值收入。退出方式一般是物業(yè)出售后退出，或者發(fā)行REITs退出。

第二，發(fā)行資產(chǎn)支持計劃，如類REITs、CMBS、ABS，保險系A(chǔ)BS與其他證券化產(chǎn)品在基礎(chǔ)資產(chǎn)、交易結(jié)構(gòu)等方面非常類似，并且均受到相應(yīng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的大力支持，所以長租市場目前發(fā)行的證券化產(chǎn)品可以作為長租公寓資產(chǎn)類保險資產(chǎn)支持計劃的有益借鑒。

而在資產(chǎn)證券化產(chǎn)品類 REITs模式中，主要有三種方式，作為原始權(quán)益人通過類 REITs退出存量資產(chǎn)，投資類 REITs 產(chǎn)品的優(yōu)先級或夾層，以基金管理人角色參與全產(chǎn)業(yè)鏈，并以 REITs 方式退出，保監(jiān)會鼓勵保險資金設(shè)立 私募基金進(jìn)行細(xì)分領(lǐng)域的投資;把握保險資金對于風(fēng)險控制的要求以及風(fēng)險與收 益的匹配，打造專業(yè)團(tuán)隊和搭建專業(yè)平臺，將極大提升保險資金投資的市場地位。 

第三種模式是通過保險債權(quán)計劃和股權(quán)計劃進(jìn)行債權(quán)或股權(quán)投資，但鑒于長租市場的穩(wěn)定現(xiàn)金流以及成長價值，股權(quán)加債權(quán)以及從屬債務(wù)投資的結(jié)構(gòu)化投資，可以同時享受債權(quán)收益的穩(wěn)定性以及新興產(chǎn)業(yè)的成長收益。

第四種模式是設(shè)立或參與產(chǎn)業(yè)投資基金，保險資金可以參與一些產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)或自行發(fā)起設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資母基金或直投基金投資長租公寓市場。產(chǎn)業(yè)基金的優(yōu)勢在于可以借助市場專業(yè)力量，整合各方優(yōu)勢，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，同時通過分散底層項目投資風(fēng)險把握行業(yè)投資機(jī)會。

目前在險資與長租公寓合作的案例，已知的是今年1月，朗詩與平安保險集團(tuán)下的平安不動產(chǎn)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。未來三年內(nèi)，兩者將在北上廣深一線城市以及南京、杭州、武漢等強(qiáng)二線城市共同投資長租公寓項目，目標(biāo)資產(chǎn)管理規(guī)模100億元，并將委托朗詩寓進(jìn)行運營管理及設(shè)計、改造等，基金將在項目穩(wěn)定運營后尋求資產(chǎn)證券化的方式退出。

在簽訂協(xié)議之前，朗詩與平安不動產(chǎn)在長租公寓領(lǐng)域的合作早于2017年便已達(dá)成。2017年11月，朗詩旗下青杉資本與平安不動產(chǎn)簽訂協(xié)議，共同收購上海森蘭項目，擬將其改造為中高端的長租公寓進(jìn)行長期運營。

參與主體：銀行

去年11月份，“建設(shè)銀行租房可以貸款100萬的信息”在朋友圈刷屏了一番，被認(rèn)為是無房者的狂歡。租房貸款享基準(zhǔn)利率，租客的信用貸款最高額度不超過個人年收入的2倍，保證貸款則不超過個人年收入的3倍，額度最高達(dá)100萬元。貸款額度期限最長可達(dá)10年，最快1個工作日放款。

這款名叫“按居貸”的產(chǎn)品，是針對租客的純信用貸款，目標(biāo)受眾主要是房貸客戶、代發(fā)薪客戶、資產(chǎn)客戶、社保公積金客戶、白名單客戶等，叢受眾可以看出，其準(zhǔn)入人群是有門檻設(shè)置的。

從租客端切入長租公寓市場，只是銀行進(jìn)入該領(lǐng)域的一方面，據(jù)睿信地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2017年長租公寓專項研究白皮書》顯示，銀行在銀政、銀企，以及規(guī)范住房租賃貸款管理、建立信用體系上，都有其身影。

比如在建立信用體系方面，建設(shè)銀行推出龍信商 app，作為自己的信用體系，類似于支付寶芝麻信用，龍信商主要通過基于個人身份特征、個人偏好、信用歷史、行為關(guān)系、履約能力等五大維度精準(zhǔn)測算市場主體的信用水平。 

 與政府合作主要是兩種模式，一種是政府主導(dǎo)，銀行提供資金和技術(shù)支持，通過打造住房租賃監(jiān)管及交易平臺為租賃市場參與主體提供房屋租賃 “全鏈條”服務(wù)。另一種是合資模式，銀行與政府成立合資公司，各占50%股份，通過市場化手段，將原本預(yù)售、在售的社會房源轉(zhuǎn)為長期租賃住房，主要供給人才安居集團(tuán)作為人才住房，由銀行提供資金和運營支持。 

與企業(yè)合作，主要是指與開發(fā)商、各公寓運營商、品牌商合作。比如去年11月3日，建設(shè)銀行深圳分行與招商、華潤、萬科、恒大等11家房地產(chǎn)公司簽署房屋租賃戰(zhàn)略合作協(xié)議，宣布正式開發(fā)深圳市長租房市場。也是在11月份，廣州工商銀行宣布為住房租賃市場參與主體提供 5000 億元授信資金，并在當(dāng)月落地科學(xué)城 ( 廣州 ) 投資集團(tuán)，雙方簽署《全面戰(zhàn)略協(xié)議》，中國工商銀行廣東省分行營業(yè)部為科學(xué)城投資集團(tuán)提供包括住房租賃建設(shè)資金在內(nèi)的 50 億元全面金融服務(wù)支持。

 這類合作模式主要是資金輸入、運營管理，兩者或分開或同步進(jìn)行。比如企業(yè)自持，提供一部分房源與銀行共同運營，“CCB 建融家園· 寓”，是建行佛山分行與佛山萬科聯(lián)合打造的業(yè)態(tài)混合型租賃社區(qū)。比如企業(yè)拿出一部分房源，將房子的產(chǎn)權(quán)與居住權(quán)分開，銀行一次性買斷(以貸款的形式)房子居住權(quán)，企業(yè)可獲得貸款資金以及其它金融服務(wù)支持。

賺錢+業(yè)務(wù)協(xié)同

長租公寓近兩年成為投資風(fēng)口毋庸置疑，但另一個事實是，其仍沒有強(qiáng)大的盈利模式，銀行、保險這兩方資本市場的大鱷，又為什么要大舉進(jìn)入？

 “賺錢肯定是其中一點”某業(yè)內(nèi)人士表示，不管是銀行還是險資，都拓寬了投資渠道，多了一個選擇權(quán)。對銀行而言，租賃貸款同樣是一條相當(dāng)賺錢的業(yè)務(wù)線，對于險資而言，它們旗下投資的業(yè)務(wù)往往都有養(yǎng)老、健康、房屋保險類，這有助于其業(yè)務(wù)間的協(xié)同。

 “參考 REITs 占 GDP 和股票總市值的比例，中國 REITs 市值規(guī)模在 4 萬億至12 萬億之間。其中，租賃住房 REITs 是 REITs 一個大的分類。以美國為例，截至 2017 年 9 月，美國 REITs 總市值 1.11 萬億美元，其中 21 家租賃住房 REITs 合計總市值 1468 億美元，占總體 REITs 市值的 13.2%。若以同樣比例 13%來估 算，未來10年至15年,中國租賃住房 REITs 的市值規(guī)模將在 5200 億元至 1.56 萬億元之間?！焙戮嬲f道。 

東方金誠首席分析師徐承遠(yuǎn)曾表示，對于險資而言，長租公寓領(lǐng)域投資具有期限長、規(guī)模大等特點,與保險資金投資偏好契合。其次, 資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流進(jìn)行償付,具有風(fēng)險隔離作用,,滿足保險資金追求穩(wěn)定收益的投資需求。

對于銀行，當(dāng)達(dá)到一定市場份額后，其可以成立自己的租賃品牌，比如建行后期會持續(xù)不斷把各公寓房源信息接入建行的“建龍家園”租賃平臺，發(fā)展自己的租賃品牌。

平安集團(tuán)也有自己的想法。其旗下本來就有長租公寓第三方服務(wù)平臺平安好房，去年11月，作者采訪平安好房總經(jīng)理鐘惠馨時，其表示，平安好房將采取S2B2C模式，通過金融+科技（系統(tǒng)）+信息平臺的打造，在平臺匯聚長租品牌公寓，為租房人群提供服務(wù)。

風(fēng)口之下，這個市場還將帶給我們一些什么奇跡？

作者簡介

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