今天，國內(nèi)首單長租公寓REITs正式獲準(zhǔn)發(fā)行，此項目將會對我國住房租賃市場產(chǎn)生重要的示范作用和深遠(yuǎn)影響，住房租賃市場開展REITs契合“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，并且有利于長租公寓實現(xiàn)規(guī)模化擴(kuò)張。加上近期國家層面密集的住房租賃REITs利好政策出臺，我國長租公寓REITs的前景一片光明。

首單長租公寓REITs基本情況

國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs——新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃于2017年10月11日在深交所正式獲批發(fā)行，擬發(fā)行金額為2.7億。本項目是國內(nèi)首單長租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品，也是國內(nèi)首單權(quán)益型公寓類REITs。此單長租公寓REITs的發(fā)行將對國內(nèi)住房租賃市場開展資產(chǎn)證券化和REITs的全面啟動起到重要的示范作用。

此單項目優(yōu)先檔資產(chǎn)支持證券級評級為AAA，未借助第三方進(jìn)行征信，體現(xiàn)了新派公寓自身優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)和優(yōu)良的運(yùn)營管理能力。此外，本單項目從立項到上報到獲批僅用了不到20天，也體現(xiàn)了長租公寓REITs的推進(jìn)效率和監(jiān)管層面對長租公寓REITs的支持。

發(fā)展我國長租公寓REITs的意義

中國版REITs的落地已經(jīng)成為共識，盡管目前標(biāo)準(zhǔn)化REITs產(chǎn)品并未出現(xiàn)，但在監(jiān)管機(jī)構(gòu)等的積極推動下，REITs也一直在不斷的發(fā)展。REITs可以通過盤活存量物業(yè)資產(chǎn)，解決企業(yè)重資產(chǎn)問題，對于持有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的公寓運(yùn)營商，則可以逐漸探索境內(nèi)REITs模式。對于當(dāng)前積極參與產(chǎn)權(quán)持有型長租公寓領(lǐng)域的不動產(chǎn)投資基金、轉(zhuǎn)型公寓領(lǐng)域或住宅自持型的房地產(chǎn)開發(fā)商，類REITs和未來的公募REITs都將是值得重點研究的領(lǐng)域，通過綜合考慮合理REITs產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)、稅務(wù)安排等因素來制定合理的投資框架和組織架構(gòu)，實現(xiàn)公寓領(lǐng)域的金融創(chuàng)新。

REITs對培育我國長租公寓市場具有以下幾方面的意義:

第一，契合“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。REITs對長租公寓的有力推動，將會更新社會對房產(chǎn)的地位和傳統(tǒng)的觀念，其對大眾根深蒂固的買房觀念會逐漸產(chǎn)生深遠(yuǎn)長效的影響，有利于遏止非理性買房、投資房產(chǎn)的情況，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

第二，便于企業(yè)融資。REITs出現(xiàn)之初的目的就在于集合機(jī)構(gòu)和個人投資者的資金，投資于收益型物業(yè)，并獲得以租金收入為主的投資收益。REITs約束較為嚴(yán)格，信息披露規(guī)范，專業(yè)化運(yùn)營管理，作為房地產(chǎn)投資較理想的渠道，對社會資本具有吸引力。為此，REITs可成為長租公寓資產(chǎn)投資的重要來源渠道。

第三，幫助規(guī)范發(fā)展和培育長租公寓市場。REITs將所籌集的資金收購住房并出租經(jīng)營，有助于消化住房市場庫存，盤活存量住房并加以有效利用，從而提高資源利用效率和住房租賃市場的活力。通過提高長租公寓運(yùn)營房專業(yè)化的住房租賃運(yùn)營管理水平，提升用戶體驗，推動長租公寓市場規(guī)范發(fā)展。

第四，推動房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。長租公寓REITs通過專業(yè)化管理，為市場提供優(yōu)質(zhì)的租賃住房，改變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資模式，在資產(chǎn)端和服務(wù)端都進(jìn)行優(yōu)化，也有力推動房地產(chǎn)商的轉(zhuǎn)型。

REITs是長租公寓規(guī)模化擴(kuò)張最佳途徑

長租公寓的價格并不便宜。以萬科泊寓-勁松店為例，提供的2種戶型公寓，20平方米左右的一居室月租金最高4000元，30平方米左右的一室一廳LOFT月租金最高6000元。龍湖冠寓小戶型的單間公寓價格也達(dá)到了近6000元。魔方公寓的高端產(chǎn)品線摩爾公寓更是能夠達(dá)到上萬元的價格。

但即便如此，由于房價的因素，僅僅依靠每個月的租金收入，長租公寓的盈利往往無法支撐其擴(kuò)張的速度。長租公寓公司收購房源改建成長租公寓需要大量的資金，這也導(dǎo)致很多靠互聯(lián)網(wǎng)思維、民營資本支持的集中式長租公寓擴(kuò)張緩慢。即便是實力更加雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)，其下屬的長租公寓也僅僅處于試驗階段，并未大規(guī)模擴(kuò)張。尤其是在房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入這個市場后，競爭變得更加慘烈，獲取物業(yè)再出租的成本越來越高。但是長租公寓行業(yè)想要實現(xiàn)更大發(fā)展，規(guī)?；潜厝坏姆较颍鳵EITs則是長租公寓實現(xiàn)規(guī)?；瘮U(kuò)張的最佳選擇。

我國長租公寓REITs適宜的發(fā)展方式

我國的長租公寓在近幾年發(fā)展迅猛，并且隨著RETIs、ABS的優(yōu)勢逐漸被大家認(rèn)知，長租公寓ABS、長租公寓REITs大有可為。但也應(yīng)該看到，即使是政策利好加上資本推動，長租公寓在中國仍然是一段長久的事業(yè)，也需要克服諸多問題。

與美國的出租公寓市場相比，中國的出租公寓市場既沒有低融資成本的優(yōu)勢，也沒有高租金回報的優(yōu)勢，在過去十年中，中國的出租公寓市場一直處在一個凈租金回報低于融資成本的時代，即“資本化率<自主開發(fā)的投資回報率<融資成本”的周期中，在這樣的情況下，任何以長期持有為目的的收購或開發(fā)行為都不是價值最大化的，以出售為目的的開發(fā)成為市場最明智的選擇，相應(yīng)的所謂的“出租公寓”只存在于那些資金成本很低的個人投資者中間。但由于這種零散分布的物業(yè)難以保證物業(yè)管理的品質(zhì)，更重要的是，難以獲得穩(wěn)定的租期，從而限制了中介公司或其他物業(yè)經(jīng)營公司在這些出租屋上的資本支出計劃，從而形成了出租公寓市場上的亂象。

不過，近年來，一些物業(yè)中介公司開始通過向物業(yè)持有人長租公寓再將其對外轉(zhuǎn)租的方式開拓出租公寓市場，由于中國公寓市場的租金回報一直較低，所以，這種長期包租的方式能夠在一定程度上降低初始階段的投資成本，改善租金回報低于資金成本的困境，尤其是當(dāng)長租的租金不需要一次性全額支付或全額支付后的租金水平很低時，將使以“初始租金 改善性資本支出”為投資成本的資本化率大幅提高，而當(dāng)資本化率高于融資成本時，以公司化運(yùn)營的出租公寓模式將能夠真正成立。

當(dāng)長租公寓通過結(jié)合REITs，大幅降低融資成本從而實現(xiàn)規(guī)?；瘮U(kuò)張，中國長租公寓的發(fā)展才是最佳的狀態(tài)。

我國長租公寓REITs的可行模式

我國的長租公寓REITs可以選擇在銀行間債券市場和證券交易市場進(jìn)行交易，這兩種不同的交易市場也代表著不同的REITs模式。

目前長租公寓REITs宜采用的模式有兩種：銀行間REITs和交易所基金REITs模式。第一種，長租公寓持有/運(yùn)營方選擇合適物業(yè)作為資產(chǎn)池，以租金的未來收益權(quán)作為償還來源，并輔以物業(yè)資產(chǎn)抵押或租金收入超額覆蓋等可選的增信措施，根據(jù)長租公寓租金的預(yù)期收入水平和合理收益率確定REITs規(guī)模和份額，在銀行間市場上市交易。

第二種則是長租公寓持有/運(yùn)營方選擇合適物業(yè)，以轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式將物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給專門的項目公司（SPV，因國內(nèi)REITs稅收政策并無放寬，這種方式一定程度上可避免過度征稅），設(shè)立REITs籌集資金，在證券市場上市交易。