土地定向出讓是2015年廣州土地市場的亮點，政府根據(jù)區(qū)域的規(guī)劃與發(fā)展需要，設定土地競爭門檻以選擇有能力的企業(yè)開發(fā)土地，而對應地企業(yè)進駐迎合政府的需求，這雙贏之舉對促進城市發(fā)展有積極的作用，相信會成為未來廣州土地市場的常態(tài)。

2015年土地市場之定向出讓

定向出讓以工業(yè)、商服用地為主

據(jù)中原研究部統(tǒng)計，2015年廣州掛牌成功出讓的地塊共154幅，其中對競拍單位有明確限制的定向出讓地塊共98幅，占比高達62%。其中以工業(yè)用地占比92%居首，商服用地占比也達到75%的高位，商服用地的定向出讓已成為廣州土地出讓的亮點。

定向出讓的標志及目的

行業(yè)限制，這是土地定向出讓的主要標志。從中原研究部監(jiān)測的2015年廣州土地市場定向出讓地塊占比情況中可以看到，92%的工業(yè)地塊、75%的商服用地出讓對競買單位的行業(yè)作出規(guī)定限制，不同地塊的行業(yè)要求與區(qū)域產(chǎn)業(yè)定位、發(fā)展需要緊密相關(guān)，電商、互聯(lián)網(wǎng)、金融這些行業(yè)是近幾年廣州政府努力爭取引進的行業(yè)。

此外，地塊對未來項目自持比例的限制也漸成主流，這主要以商服用地為主，如2015年琶洲A區(qū)電商總部基地以及金融城起步區(qū)地塊出讓條件中，基本都要求“土地項目建成后，受讓人自持物業(yè)不得低于項目計算容積率總建筑面積的70%，自持物業(yè)必須整體確權(quán)，不得分割銷售（含預售和現(xiàn)售）”。

對地塊競買者行業(yè)及未來項目自持比例的限制，不僅進一步降低出讓的商服用地被過度開發(fā)為銷售型物業(yè)的風險，避免過多的商業(yè)項目扎堆同質(zhì)化競爭，又能更好地確保政府“有意”引進的企業(yè)真正的落地和入駐，以期帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)、區(qū)域配套完善升級和城市的發(fā)展，這是定向出讓土地的目的。

定向出讓地塊集中區(qū)域及特點

監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，工業(yè)用地定向出讓主要集中在蘿崗、花都等外圍區(qū)，定向行業(yè)以制造業(yè)為主，如汽車制造、汽車配件、材料加工等，也有臨近專業(yè)市場的行業(yè)生產(chǎn)、研發(fā)，如服裝、化妝品、醫(yī)藥等，這滿足區(qū)域及廣州的產(chǎn)業(yè)布局，讓利土地收入引進符合產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的行業(yè)及企業(yè)是好的選擇。

另外，商服用地的定向出讓，更多集中要求競買單位為電商、IT互聯(lián)網(wǎng)、金融等新興行業(yè)，琶洲、金融城等區(qū)域是定向地塊主要集中地，這也與政府的戰(zhàn)略規(guī)劃吻合，因地制宜、匹配板塊定位，引進高新技術(shù)行業(yè)，形成產(chǎn)業(yè)集聚、協(xié)同發(fā)展。

回顧土地定向出讓

工業(yè)用地定向出讓比例一直居高，已早被市場接受且成為常態(tài)。 2009年2月掛牌的一幅科學城地塊，要求競拍者“為從事信息數(shù)據(jù)處理的計算機行業(yè)”，為廣州早定向出讓的工業(yè)用地。

商服用地的定向出讓則在近幾年才出現(xiàn)，金融城于2013年第一批掛牌出讓的商服地塊中，已要求競拍單位為金融行業(yè)或金融機構(gòu)，只是當時未設置更明確的“定向”要求，所以金融城首批出讓地塊大部分被開發(fā)為銷售型物業(yè)，如匯金中心商鋪、綠地、保利寫字樓項目均已在2015年亮相市場。

金融城隨后的地塊出讓中，才明確規(guī)定參與競拍企業(yè)“須為從事金融業(yè)或和金融業(yè)有關(guān)的行業(yè)”，部分地塊還增加未來項目建成自持比例等“定向”條件限制，避免出現(xiàn)更多的銷售型物業(yè)而讓“金融城”徒有其名，這也得到市場普遍認可。

受關(guān)注的當屬2015年琶洲A區(qū)電商總部成功掛牌出讓的18幅商服地塊，此時市場關(guān)注的重點已放在會引進哪些品牌企業(yè)的進駐，定向出讓不再受質(zhì)疑反而寄托了更多的期待，土地定向出讓帶來騰訊、阿里、國美、復星、唯品會、小米、YY等知名企業(yè)的進駐，這些都是廣州目前在發(fā)展新經(jīng)濟增長極、經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)型需要等方面非常希望引進的企業(yè)，毫無疑問將助推琶洲A區(qū)成為未來廣州市場的熱點。

定向出讓的意義

以商服用地為例，我們先看一下近幾年部分商服用地開發(fā)入市后的市場情況。廣州住宅市場限購后，諸多商務用地、商業(yè)用地被開發(fā)為 產(chǎn)品，從監(jiān)測數(shù)據(jù)看，自2013年 新增開始爆發(fā)， 產(chǎn)品集中入市、全面開花，全年新增近2.2萬套。此后， 的新增入市從未減弱，呈現(xiàn)逐年增多走勢，并于2015年達到3.88萬套的高峰；其中還不乏商業(yè)性質(zhì)地塊，這理應被開發(fā)成商業(yè)項目用作配套服務，但也被開發(fā)為商業(yè) 出售，同樣也容易理解，近三年來新增寫字樓項目占比逐年遞減出現(xiàn)的必然。

在市場需求方面，雖然在若干明星盤熱銷帶動下， 市場也保持較高的關(guān)注度， 產(chǎn)品的去化也是逐年遞增，但可以看到，市場消化沒有那么暢旺， 投資的吸引力呈現(xiàn)減弱、分化走勢，同時 庫存壓力在逐年積壓，也成為未來廣州商辦市場需面臨的重要問題。

當然，不能簡單地說，土地的定向出讓就不會出現(xiàn)未來地塊被開發(fā)產(chǎn)品出現(xiàn)同質(zhì)化、庫存積壓等情況，但土地定向出讓有更積極的正面影響。下面主要以2015年熱的琶洲A區(qū)地塊出讓為例，突出土地定向出讓的幾點積極影響：

影響一：土地財政態(tài)度轉(zhuǎn)變

定向出讓的地塊幾乎都以底價成交，短期內(nèi)政府犧牲了土地出讓金，土地收入減少，但這也一定程度上反映近幾年尤其2015年廣州政府土地財政態(tài)度的轉(zhuǎn)變，顯示了政府做好產(chǎn)業(yè)引進和布局的決心和誠意，這對未來城市發(fā)展將會產(chǎn)生深遠的影響。

影響二：有利于城市的發(fā)展

企業(yè)入駐、產(chǎn)業(yè)集聚——5年后，琶洲有望形成載體建筑面積300萬平方米、大型電子商務總部企業(yè)超20家的標桿性電子商務產(chǎn)業(yè)集群，孵化培育基地總建筑面積達80萬平方米，匯聚優(yōu)質(zhì)電子商務企業(yè)200家以上，提供就業(yè)崗位10萬個,琶洲互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)及孵化基地和培育基地的電子商務交易額將突破5000億元。

規(guī)劃利好、配套升級——根據(jù)廣州市政府的設想，未來3-5年時間里，集中資源把琶洲A區(qū)打造成國際一流互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集聚區(qū)，針對互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)人群，將專門進行 配套、生活配套和文化休閑配套。在集聚區(qū)里，規(guī)劃了快捷便利的對內(nèi)對外交通服務體系，以及富有城鄉(xiāng)特色的慢行體系，未來將會有4條軌道交通服務該區(qū)域，包括新增隧道連接琶洲西與珠江新城，更有地鐵、城軌通達廣州機場、南沙自貿(mào)區(qū)和火車南站。

提升稅收、增加就業(yè)——未來重金打造的電商總部基地，將會加速互聯(lián)網(wǎng)電商的集聚效應，推動相關(guān)總部企業(yè)發(fā)揮集聚功能，吸引其跨地區(qū)業(yè)務和增量業(yè)務落戶集聚區(qū)，從而帶動周邊板塊開發(fā)及增加土地收入，未來將帶來稅收收入，同時吸引更多高級人才、增加就業(yè)人數(shù)，共同深入推進廣州的發(fā)展。

影響三：有利于房地產(chǎn)的發(fā)展

更優(yōu)開發(fā)土地價值——土地定向出讓限制了競拍單位的行業(yè)及未來項目建成的自持比例，避免土地被過度開發(fā)為銷售型物業(yè)，定向入駐行業(yè)的集聚效應會帶動所在板塊的開發(fā)，更好地實現(xiàn)土地價值大化。

提升商業(yè)商務氛圍——據(jù)中原研究部監(jiān)測，未來3年琶洲A區(qū)將有10個項目近101.77萬平方米的項目入市，加上今年成功出讓的101.43萬平方米，未來5年內(nèi)，琶洲A區(qū)將有超過200萬平方米的物業(yè)投入市場，除自持面積外，將會給市場帶來不少優(yōu)質(zhì)的寫字樓。同時，今年定向出讓的地塊，都要求配建如商場便利店、文化室、休閑場所等商業(yè)配套設施。可以預見，未來琶洲地區(qū)商業(yè)商務氛圍將會顯著提升，片區(qū)商業(yè)物業(yè)投資、物業(yè)的租售勢必活躍。

活躍周邊住房租售——隨著眾多知名電商、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在琶洲拿地，市場對琶洲電商總部CBD前景普遍看好。據(jù)監(jiān)測，琶洲住宅、 租賃市場平均租金與去年同期相比漲幅5%～8%，個別樓盤更是漲幅超過10%，而二手房買賣則更多出現(xiàn)惜售情況。未來琶洲就業(yè)人口約33萬，僅琶洲A區(qū)就聚集8萬人次，我們預計未來琶洲電商總部將吸引三類就業(yè)人員：一是電商、移動互聯(lián)網(wǎng)的企業(yè)的高管等財富新貴；二是整個互聯(lián)網(wǎng)電商產(chǎn)業(yè)鏈的從業(yè)白領(lǐng)；三是為這些企業(yè)員工提供生活休閑娛樂等配套服務的人員。這些人員的流入，未來將在住房消費和房屋租賃等方面，對琶洲及周邊輻射區(qū)域的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大利好。

影響四：定向出讓是更優(yōu)選擇

2015年琶洲A區(qū)商服用地地塊的定向出讓，以及后期的金融城地塊出讓，市場已經(jīng)可以從出讓地塊的條件限制來大致判斷未來該地塊可能引入的行業(yè)、產(chǎn)業(yè)以及片區(qū)的發(fā)展前景，也就是說一些地塊的定向出讓已被接受，甚至是希望地塊被定向出讓給優(yōu)質(zhì)企業(yè)，對區(qū)域及廣州發(fā)展更有利。

此外，比如南沙區(qū)，其本身產(chǎn)業(yè)基礎較弱，一直希望引入更多企業(yè)總部，這般情況下，不靠低價優(yōu)惠的定向出讓土地方式，要吸引諸多優(yōu)秀企業(yè)入駐，困難重重。雖然南沙自貿(mào)區(qū)也于2015年正式掛牌，但不會直接起到吸引企業(yè)爭相進入的招牌作用，定向出讓地塊不會因此減少或退出。類似地，諸如增城、花都等外圍區(qū)域更是如此，這也是上述區(qū)域出現(xiàn)定向出讓地塊比例居高的原因，尤其是工業(yè)用地。

展望2016年

1、工業(yè)用地、商服用地的定向出讓將成為常態(tài)，市場也會樂于見到更多土地得到合適的開發(fā)利用，但住宅用地不需要設置門檻“定向出讓”。

2、南沙是未來的發(fā)展熱點之一，南沙自貿(mào)區(qū)的發(fā)展需要更多符合區(qū)域定位和發(fā)展的企業(yè)進入，助力廣州打造航運中心，更好地建設自貿(mào)區(qū)；金融城要發(fā)展，廣州的金融業(yè)一直在努力，近幾年是廣州金融行業(yè)的蓄力之年。自貿(mào)區(qū)發(fā)展、金融城的定位將會堅定地繼續(xù)施行土地的定向出讓。

3、蘿崗、增城、南沙等外圍區(qū)受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)影響，仍將會是工業(yè)用地定向出讓的集中地；中心區(qū)熱點發(fā)展區(qū)域如琶洲、金融城、智慧城、南沙，會出現(xiàn)更多的商服用地定向出讓，這將給廣州未來發(fā)展注入更大的活力。